שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[avargel]

אין נביא בישראל

 

אבל

 

לרוכשי דירה ראשונה:

 

א. מי שאין לו הון עצמי דרוש - לא במשחק.

ב. מי שיש לו הון עצמי דרוש [לא "על הקשקש", נורמלי], לעניות דעתי - שיקנה עכשיו בסביבת הריבית הנמוכה, ויקבע את רוב ההלוואה לקל"צ.

גם אם המחירים ירדו [בצורה משמעותית], זה יקרה רק יחד עם העלאת ריבית אגרסיבית, מה שיצמצם את הרווחים שלו מירידת המחיר אם ימתין.

 

למשקיעים

מה אופציות ההשקעה האחרות שלכם?

מה היכולת שלכם לספוג עליית ריבית + ירידה במחיר הנכס לאורך מס' שנים?

למתי אתם זקוקים לכסף?

 

 

כל משקיע צריך לענות לעצמו, אין פה תשובה אחת לכולם.

[ChemGuy85]

אין נביא בישראל

 

אבל

 

לרוכשי דירה ראשונה:

 

א. מי שאין לו הון עצמי דרוש - לא במשחק.

ב. מי שיש לו הון עצמי דרוש [לא "על הקשקש", נורמלי], לעניות דעתי - שיקנה עכשיו בסביבת הריבית הנמוכה, ויקבע את רוב ההלוואה לקל"צ.

גם אם המחירים ירדו [בצורה משמעותית], זה יקרה רק יחד עם העלאת ריבית אגרסיבית, מה שיצמצם את הרווחים שלו מירידת המחיר אם ימתין.

 

למשקיעים

מה אופציות ההשקעה האחרות שלכם?

מה היכולת שלכם לספוג עליית ריבית + ירידה במחיר הנכס לאורך מס' שנים?

למתי אתם זקוקים לכסף?

 

 

כל משקיע צריך לענות לעצמו, אין פה תשובה אחת לכולם.

 

זה בדיוק מה שאני אומר לאנשים.

[BarryG]

א

גם אם המחירים ירדו [בצורה משמעותית], זה יקרה רק יחד עם העלאת ריבית אגרסיבית, מה שיצמצם את הרווחים שלו מירידת המחיר אם ימתין.

זה לא נכון. נעשה תרגיל פשוט- ניקח דירה עם שכ"ד שנתי של 60 אלף ש"ח. במצב א', תשואה של 3% שזה בערך המצב היום, המחיר שלה 2 מיליון בדיוק. במצב ב', תשואה של 3.5%, המחיר שלה 1.714 מיליון.

נניח שיש לנו 1 מיליון ש"ח הון עצמי, השאר בעזרת משכנתא.

במצב א' המשכנתא על סך של 1 מיליון ש"ח, בריבית ממוצעת של 3.5%, ההחזר השנתי לתקופה של 25 שנה 60.7 א' ש"ח. סך הכל נשלם על הדירה 2.516 מיליון.

במצב ב', המשכנתא על סך 714 מיליון ש"ח. נניח שהריבית עלתה ב- 1% (נזכיר שהתשואה עלתה רק בחצי אחוז), כך שהריבית עליה היא 4.5%. נבנה את ההחזר כך שהסכום יישאר זהה (כ- 60 א' ש"ח בשנה), יוצא שסיימנו את המשכנתא תוך 17 שנים. סך התשלום במקרה זה הוא 2.037 מיליון ש"ח.

הפער בין שני המצבים- חצי מיליון שקל.

מבחינת רגישויות, עם מגדילים את הריבית על המשכנתא של מצב ב' ל- 5.5%, הפער בין המצבים יורד ל- 347 א' ש"ח. אם ההון העצמי הוא 700 א' הפער יורד ל- 412 א' ש"ח.

[avargel]

התרגיל מאוד לא פשוט:

 

כמה שנים ייקח עד שדירה של 2M תרד ל1.7M?

כמה שכירות תשלם בינתיים בשנים האלה?

 

אם נמשיך עם הראש לך, נניח בהנחה זהירה 4-5 שנים של ירידות מחירים + עליית ריבית, ובינתיים הקונה שלנו על הגדר, זה 250-300 אש"ח שכירות

 

 

נכון, עדיין יהיה פער של כ200 אש"ח

 

אבל

 

א. לכן דיקדקתי בדברי וכתבתי "יצמצם את הרווחים מירידת המחיר" ולא "יהיה יותר משתלם לקנות עכשיו

 

ב. אל תשכח ש"יושב הגדר הקלאסי" שאמור להרוויח מהסיטואציה שתיארת לא יידע בדיוק מתי להיכנס, דהיינו כשיראה שהמחיר הגיע ל1.7, ואף אחד לא הבטיח לו שזה הסוף, הוא עדיין לא יקנה - וימשיך לשלם שכירות, וייתכן שיפספס שוב את הרכבת מבחינת העליותשל המחזור הבא.

 

ג. עליית ריבית היא [כמעט] וודאית. ירידה משמעותית במחירי הדירות לא מאוד וודאית [אם כי בהסתברות גבוהה]

עריכה אחרונה ב-13 לאוגוסט, 2018 על ידי avargel

[BarryG]

ומה עם התשואה על המיליון שקל הון עצמי? אם תשואת השכירות היא 3%, וריבית המשכנתא גבוהה מזה, התשואה על ההון העצמי של רכישת דירה נמוכה במקצת מ- 3%. מכאן, מספיק שהוא עושה יותר מ- 3% על ההון ובכלל עדיף לשכור ולא לקנות. אנשים מסתכלים על תשלומי השכירות כ"כסף לפח" ומתעלמים לחלוטין מהתשואה על ההון העצמי שלהם.

[Fitch]

^ כי לרוב אין כזו.

 

למי שיש, יודע שלא כלכלי לקנות אלא עדיף להמשיך לשכור.

[Kreios]

ומה עם התשואה על המיליון שקל הון עצמי? אם תשואת השכירות היא 3%, וריבית המשכנתא גבוהה מזה, התשואה על ההון העצמי של רכישת דירה נמוכה במקצת מ- 3%. מכאן, מספיק שהוא עושה יותר מ- 3% על ההון ובכלל עדיף לשכור ולא לקנות. אנשים מסתכלים על תשלומי השכירות כ"כסף לפח" ומתעלמים לחלוטין מהתשואה על ההון העצמי שלהם.

 

לא הבנתי את הטיעון הזה, אתה יכול בבקשה להסביר?

אם יש לי מיליון ש"ח בתיק השקעות שעושה רווח של 4% בשנה, אזי שעשיתי רווח של 3,333 ש"ח בחודש.

אם אני משלם שכירות של 5K בחודש, מה עשיתי בזה בעצם?

מה פספסתי בתגובה שלך?

[roee]

לא הבנתי את הטיעון הזה, אתה יכול בבקשה להסביר?

אם יש לי מיליון ש"ח בתיק השקעות שעושה רווח של 4% בשנה, אזי שעשיתי רווח של 3,333 ש"ח בחודש.

אם אני משלם שכירות של 5K בחודש, מה עשיתי בזה בעצם?

מה פספסתי בתגובה שלך?

 

אתה מפספס את זה שאתה גר בשכירות בדירה יקרה משמעותית ממה שהיית יכול להרשות לעצמך לקנות.

 

ההנחה היא ששוק הדיור מביא תשואה מהשכרה שנמצאת מתחת ל3% לשנה. אנחנו צריכים את הנתון הזה גם בשביל להבין את העלות האלטרנטיבית של קניית הדירה אותה אתה שוכר: זה אומר שדירה של בערך 2 מיליון שקל תעלה לך בערך 5000 ש"ח לחודש בשכירות. זו התשואה שיש בשוק. שים לב שזו רק התשואה על השכירות, בלי להביא בחשבון את עליית מחיר הנכס (ומצד שני, גם בלי להביא בחשבון תיקונים, שיפוצים, חודשים שהדירה ריקה, התעסקות עם שוכרים וכן הלאה).

 

נתון התשואה הוא הדבר המרכזי לחישוב הכדאיות הכלכלית. מחיר הדירה כשלעצמו לא משנה כאן, ויכול להטעות כי הרבה פעמים אנשים משווים שכירות של דירה אחת מול קניה של דירה אחרת, כשהדירות נמצאות בטווח מחיר שונה.

 

אז בוא נשכח רגע מלדבר בשקלים ונתחיל לדבר באחוזים:

אם אתה שוכר, אז אתה בעצם משלם את התשואה הזו לבעל הנכס. 3% לשנה.

אם אתה משכיר, מישהו אחר משלם לך את התשואה הזו. 3% לשנה.

 

כלומר, במידה ויש לך את כל הכסף לקנות את הדירה במזומן, בלי משכנתא או כל דבר אחר, וקנית את הדירה, בעצם אתה מקבל מכאן תשואה של 3% לשנה על הכסף שלך. אם אתה גר שם, ה3% שאתה מקבל הם התשואה שאתה חוסך בתשלום לבעל דירה אחר (תחשוב ששכרת מעצמך!). אם אתה משכיר את הדירה, אתה פשוט מקבל 3% תשואה מהשוכר.

זה לא משנה אם מישהו אחר יגור שם וישלם לך 3% תשואה על הכסף, או שאתה תגור שם וככה תחסוך 3% שהיית משלם לשכן לשכור את הדירה ליד בזמן שאתה משכיר את זו שלך. זה הכל שווה מתמטית.

 

עד כאן, הכל פשוט. דירה = תשואת שוק.

עכשיו נכנסים שני גורמים נוספים שמסבכים את התמונה:

1. עלות ריבית המשכנתא: אם אין לך את כל הכסף במזומן, אלא אתה צריך לקחת גם משכנתא, הרי הריבית על החלק היחסי של המשכנתא אפקטיבית מחוסרת מהתשואה שלך. לצורך העניין, אם לקחת משכנתא של מיליון שקל ב4%, וקנית דירה של מיליון שקל שאותה אתה משכיר ב3%, הרי שאתה מפסיד כאן אחוז לשנה (ושוב, בהתעלמות מהשינוי במחיר הנכס).

 

2. הפסד הכנסה אלטרנטיבי: אם אתה עכשיו לוקח את המיליון שקל שלך ומשקיע אותם בתשואה של 4%, ועכשיו לוקח את ההחזר ושוכר איתו דירה ב3%, הרי שהרווחת מהסיפור הזה 1% לשנה. ושוב, זה מתעלם ממס רווחי הון, שינוי במחירי הנכסים, הוצאות על הנכס (שכאן יפלו על המשכיר) וכו'.

 

אם נחזור לדוגמא שלך, אתה משווה בין דירה של מיליון שקל שהיית קונה, לבין דירה של 1.8 מיליון שקל שאתה שוכר.

הדבר הנכון הוא להשוות בין דירה של מיליון שקל שאתה קונה לבין דירה ב2,750 ש"ח שאתה שוכר (שלושה אחוז תשואה על מיליון שקל). לעשות 3,333 ש"ח בחודש על התיק מול שכירות של 2,750 ש"ח, נשמע לי כמו עסקה לא רעה כלכך, אלא אם אתה מאמין שהנכס יעלה משמעותית בערכו ואין לך תוכניות לעבור לשום מקום אחר בקרוב. כמובן שמס רווח הון יחתוך לך את ה3,333 ש"ח האלו משמעותית.

[BarryG]

בוא קודם נניח מצב של קרן חוב קבועה, כי תזרים שפיצר מבלבל. אם היית קונה את הדירה עם 1 מיליון משכנתא היית משלם 2,916 ריבית לחודש לפי ריבית 3.5%. ז"א, משכר הדירה החודשי שהיית מקבל על הדירה היה נשאר 2,084. מכאן, בלי להתחשב בסיכון של כל השקעה, ה- 4% על המיליון עדיפים על קניית דירה ב- 1 מיליון הון עצמי ו- 1 מיליון משכנתא.

עכשיו התאמה ללוח שפיצר- אתה מקטין את הריבית ועולה מתשואת הון עצמי של פחות מ- 3% ל- 3% של הדירה. עדיין נמוך מה- 4% של תיק ההשקעות.

 

Fitch, לרוב אין תשואה שמעל ל- 3% ???

[Kreios]

עכשיו הבנתי, תודה על ההסברים.

בכל מקרה אין לי מיליון ש"ח בבנק אז זה לא רלוונטי.

[Fitch]

Fitch, לרוב אין תשואה שמעל ל- 3% ???

לא.

רוב מי שאוגר כסף לדירה, או שאוגר במזומן או באיזה פק"מ לכל היותר. בודדים בוחרים בקופת גמל להשקעה.

גם אני אגרתי במזומן, כי העדפתי נזילות (למקרה שתצוץ דירה) מאשר לקבל 0.8% מובטח לפני מיסים.

 

ROEE, פספסת את זה שההון העצמי שלך במשכנתא עושה את כל התשואה ואילו החלק הממונף עושה את תשואת השכירות מינוס ריבית המשכנתא. כך שהתשואה על ההון גבוהה מתשואת השכירות.

עריכה אחרונה ב-13 לאוגוסט, 2018 על ידי Fitch

[BarryG]

זה שהרוב לא יודעים איך לנהל את הכסף שלהם לא אומר שאי אפשר. אם התייחסת למצב הקיים אתה צודק, אבל זה חסר משמעות מבחינת המלצה.

 

וכמובן אתה טועה לגבי זה שהתשואה על ההון גבוהה מתשואת השכירות- ברגע שהריבית על המשכנתא גבוהה מתשואת הנכס, התשואה על ההון נמוכה ממנו. הזוי אבל זה המצב בשוק הדיור בארץ.

[Fitch]

^

תלוי בריבית על המשכנתא והתשואה על הדירה.

כבר דיברנו על זה.

 

אנשים עדיין מקבלים קל"צ 10 ב2.7%. לא מבין איך אפשר להגיע לתשואה נמוכה מריבית המשכנתא במצב כזה (כאילו מבין, אבל מדובר על המשקיע הגרוע בהיסטוריה בערך).

[BarryG]

בבקשה:

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx

 

נכון לסוף יולי, קל"צ ממוצע של 5 עד 10 שנים 3.11%, 10 עד 15 שנים 3.57%, 15 עד 20 שנים 4.06%

[avargel]

כן, אבל אתה שוכח ששליש מהמשכנתא בריבית פריים [במקרה שלי למשל מינוס 1, מה שמביא אותנו כבר שנים לריבית של 0.6] עכשיו תמצע את זה עם הקל"צ