שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[סאפיר]

קראת את הכתבה?

 

מדובר על קבלני משנה קטנים. לא בדיוק אלה שהיתה להם השפעה על כל מה שתיארת.

 

הגדולים (והחזירים יש אומרים. את דעתי אני שומר לעצמי) שרדו וישרדו, הם פשוט מוציאים פחות עבודות החוצה.

 

אני לא נוטה להגיב בלי לקרוא קודם. ברור שבכל קריסת מערכת מי שסובל קודם הוא החלש ביותר בשרשרת המזון. הגבוהים יותר יגיעו מאוחר יותר.

ולמה אתה חושב שלקבלני מששנה לא הייתה השפעה על כל מה שתיארתי? בשוק עם רווחים גדולים כולם גוזרים קופון וכולם משפיעים על המחירים (ונהנים מעלייתם). ויסלח לי נטקו שאני לא קונה את הנתונים שלו. אני לא רואה איך זה הגיוני שתוך פחות מעשר שנים מחירי הנדל"ן עלו ביותר מ-100% תוך ייקור אסטרונומי וולנטרי לחלוטין של היזמים/קבלנים את הקרקעות מבלי שהרווחים שלהם יגדלו אפילו בקצת. העבודה לא התייקרה, החומרים לא התייקרו, לאן כל האקסטרה כסף הזה הולך? סורי, לא קונה את זה.

[BarryG]

Spire, זה לא עניין של קטנים וגדולים. זה ההבדל המהותי מאוד בין יזם לקבלן. אני אדגים:

נניח שעלות הבניה ב- 2010 עמדה על 4.5 אלף למ"ר. בא יזם למכרז על קרקע ל- 50 דירות, כל אחת 100 מ"ר, אומר לעצמו שטח כולל של 5,000 מ"ר יוצא עלות בניה 22.5 מיליון שקל. הוא רואה שהמחיר למ"ר באותו אזור הוא 10 אלף למ"ר, מבין שההכנסות ממכירת הדירות יהיו בערך 50 מיליון. הוא רוצה רווח של 15%, שזה יוצא 7.5 מיליון. לפי זה הוא מציע לקנות את הקרקע במחיר של 20 מיליון ש"ח. במקום להתחיל לבנות ישר חיכה שלוש שנים, המחיר למ"ר באותו אזור עלה ב- 20% ל- 12 אלף למ"ר. היזם מבקש מקבלנים הצעות מחיר לבניה, מקבל שההצעה הכי זולה היא 5 א' למ"ר בגלל שהבטון ושכר עבודה התייקרו. מה קיבלנו? היזם מכר את הדירות ב- 60 מיליון, עלות קרקע 20, עלות בניה 25, נשאר לו רווח של 15 שזה 25%.

מה למדנו? ברגע רכישת הקרקע העלות הזאת, שהיא מאוד מהותית, מתקבעת. כך כל שינוי עתידי במחירי הדירות ישפיע מאוד על הרווח (אפשר לראות שאם מחיר הדירות בדוגמה שלי היה יורד ב- 10%, ל- 9 אלף למ"ר, לא היה רווח ליזם. היזם לפיכך לוקח על עצמו את סיכון השינוי במחירי דירות. מבחינת הקבלנים, הם מציעים הצעות לביצוע הבניה- אין פה סיכון מחיר משמעותי. בתחום הקבלנות יש תחרות גדולה, במיוחד לרפוייקטים שאינם גדולים מאוד בהיקף, ושולי הרווח נמוכים מאוד- כבר לא מעט שנים. אין לזה קשר לרווחי היזמים שנוצרו בגלל העליה במחיר הדירות בשנים האחרונות, כאשר כל מי שחיכה מעט עם הקרקע, או לא מיהר למכור את הדירות בתחילת הפרויקט וחיכה לסופו, הגדיל את הרווח משמעותית.

[pooh-bear]

אני יכול להציע לך שוב את התאוריה שלי, אבל הבעיה איתה היא שמי שאשם פה זה אנחנו (כלומר, רוכשי הדירות).

 

זה אולי לא לגמרי טריביאלי, אבל גם לא כזה מורכב:

1. בנק ישראל מוריד ריבית

2. ריבית המשכנתאות יורדת

3. ישראל ישראלי, ששני הפרמטרים היחידים שמעניינים אותו בלקיחת משכנתא הם התשלום החודשי ותקופת המשכנתא, מגיע לבנק ומקבל משכנתא בסכום גבוה יותר ממה שציפה בגלל כל ה"סמטוכה" הזו שנקראת ריבית, מסלולים וכל זה

4. כל ה"ישראל ישראלי" מסתובבים בשוק עם יותר כסף ממה שהיה להם קודם

5. הקבלנים שמים לב שכולם קונים דירות יקרות יותר, ומעלים מחירים

6. הקבלנים נותנים הצעות גבוהות יותר במכרזי קרקע, כי הם יודעים שימכרו במחירים גבוהים יותר

 

עכשיו תחזור על התהליך הזה במשך עשור, תוסיף לו קונים לא ממש פוטנציאליים שקנו כי הם הרגישו שהם הולכים להפסיד את הרכבת ולעולם לא יוכלו לקנות יותר דירה, משקיעים שגילו שהמחירים עולים ורואים תשואה גבוהה יותר בגלל עליית המחירים, זוכי מחיר למשתכן שחייבים לנצל את ההטבה שמגיעה להם בכל מחיר, ותקבל את המצב הנוכחי.

 

ופשוט אין שום דרך אמיתית לפתור את זה, פרט להעלאת ריבית.

 

גם "הצפה" של השוק בדירות היא לא אפשרות ריאלית באמת, בלי בניה ממשלתית. אף קבלן לא יתאבד (כלכלית) מיוזמתו בלבנות יותר דירות ממה שצריך, ואם יש מישהו שיודע כמה דירות צריך, זה הקבלנים. אז נשארנו עם בניה ממשלתית מסיבית, או העלאת ריבית.

[BarryG]

pooh-bear, ניתוח עליית המחירים מדויק.

אני לא מסכים עם הפיסקה האחרונה- היזמים הם לא "גוף אחד" שמחליט ביחד, הם גם מתחרים אחד בשני. אם תשווק הרבה קרקעות היזמים יבנו- בסופו של דבר חלק מעלות רכישת הקרקע ממומנת על ידי חוב שנושא ריבית. יש בשנים האחרונות כמה דוגמאות של אזורים (קרית גת, עפולה) עם עודף היצע של דירות שבינתיים הביא לירידה במחירי השכירות- ולפי דעתי יחלחל גם למחירי הדירות באזורים האלה כשיתבהר שמחירי השכירות לא עולים.

[סאפיר]

היזם מבקש מקבלנים הצעות מחיר לבניה, מקבל שההצעה הכי זולה היא 5 א' למ"ר בגלל שהבטון ושכר עבודה התייקרו.

 

ולמה הם התייקרו? כי ראו שהמחירים מטפסים, הרווח (בשקלים) של היזמים גדל (כי האחוז נשאר אותו אחוז והמחירים עולים) והם הרשו לעצמם לדרוש עוד כסף על העבודה והבטון.

שבסופו של דבר, איך לומר, שוק חופשי. אנחנו המטומטמים שאיפשרנו למצב הזה לקרות, ועכשיו כולנו נאכל את החרא שנוצר מזה (חרא=תשלום משכנתא שגבוהה משמעותית מערך הנכס).

 

אני רק חייב להגיד משהו אחד אחר בנושא, אני לא מבין למה אנשים שאינם משקיעים (כלומר בעלי דירה אחת בלבד) מתנהגים כאילו ירידת מחירי הדיור הם לא אינטרס שלהם. הרי בסופו של דבר, כל מי שקנה בבעלותו דירה למגורים במשכנתה נורמלית (לא כזו שכל עלייה של 0.25% בריבית תחנוק אותו) אמור בעיקר להסתכל על הדלתא בין הדירה שלו לדירות אחרות. הרי רוב האנשים, בעיקר בתחילת דרכם המשפחתית, כנראה בעתיד ישדרגו את הדיור ולא ישנמכו או ימכרו את הדירה ויעברו לגור ברחוב. לכן האינטרס שלהם אמור להיות גם כן שהמחירים יירדו.

 

דוגמא: א' קנה דירה ב-1מ' שקל. אחרי 10 שנים הוא לשדרג לדירה שעולה 1.3מ'.

אם השוק נותר ללא תזוזה, א' צריך להוסיף 300 אש"ח

אם המחירים עולים ב-10%, הדירה הנוכחית שווה 1.1מ' והחדשה עולה 1.43מ'. א' צריך להוסיף 330 אש"ח

אם המחירים יורדים ב-10%, הדירה הנוכחית של א' שווה 900 אש"ח, והחדשה 1.17מ' - א' צריך להוסיף רק 270 אש"ח.

 

מה אני מפספס?

[sperial]

את הנקודה שלך העליתי כבר מספר פעמים במעלה השרשור.

 

אני לא חושב שאתה מפספס משהו. אולי משהו פסיכולוגי, כאשר מישהו יכול להשוות את ערך החורבה שלו בעפולה* לערך של חורבה במנהטן. כאשר הוא ירצה להשתדרג הוא יקבל את הזפטה ויבין את הטעות שלו.

 

*עפולאים, אל תעלבו. גם אני שכרתי פעם דירת חדר בעפולה בסכום סמלי. והיא אכן היתה חורבה.

[redroze]

אני יכול להציע לך שוב את התאוריה שלי, אבל הבעיה איתה היא שמי שאשם פה זה אנחנו (כלומר, רוכשי הדירות).

 

זה אולי לא לגמרי טריביאלי, אבל גם לא כזה מורכב:

1. בנק ישראל מוריד ריבית

2. ריבית המשכנתאות יורדת

3. ישראל ישראלי, ששני הפרמטרים היחידים שמעניינים אותו בלקיחת משכנתא הם התשלום החודשי ותקופת המשכנתא, מגיע לבנק ומקבל משכנתא בסכום גבוה יותר ממה שציפה בגלל כל ה"סמטוכה" הזו שנקראת ריבית, מסלולים וכל זה

4. כל ה"ישראל ישראלי" מסתובבים בשוק עם יותר כסף ממה שהיה להם קודם

5. הקבלנים שמים לב שכולם קונים דירות יקרות יותר, ומעלים מחירים

6. הקבלנים נותנים הצעות גבוהות יותר במכרזי קרקע, כי הם יודעים שימכרו במחירים גבוהים יותר

 

עכשיו תחזור על התהליך הזה במשך עשור, תוסיף לו קונים לא ממש פוטנציאליים שקנו כי הם הרגישו שהם הולכים להפסיד את הרכבת ולעולם לא יוכלו לקנות יותר דירה, משקיעים שגילו שהמחירים עולים ורואים תשואה גבוהה יותר בגלל עליית המחירים, זוכי מחיר למשתכן שחייבים לנצל את ההטבה שמגיעה להם בכל מחיר, ותקבל את המצב הנוכחי.

 

ופשוט אין שום דרך אמיתית לפתור את זה, פרט להעלאת ריבית.

 

גם "הצפה" של השוק בדירות היא לא אפשרות ריאלית באמת, בלי בניה ממשלתית. אף קבלן לא יתאבד (כלכלית) מיוזמתו בלבנות יותר דירות ממה שצריך, ואם יש מישהו שיודע כמה דירות צריך, זה הקבלנים. אז נשארנו עם בניה ממשלתית מסיבית, או העלאת ריבית.

גם אני לא מסכים עם הפיסקה האחרונה בעיקר כי היא פתירה באופן נורא פשוט. בעת מכירת הקרקע המדינה מקצה לרוכש הקרקע X שנים להשלים את הבניה.

רגע בוא נראה, מה יותר קל? להוסיף סעיף שמגביל בזמן את הבניה או לתכנן תוכנית גנדיוזית שנקרא לה "מחיר למסתבן", נשב לנסח מאות סעיפים, נגדיר מפרטים מינימלים, נבנה מנגנון רישום לזכאים, משרד עורכי דין שיפקח על ההגרלות וכו'.

אה, כן, חשבתי על זה והאופציה השניה פשוטה יותר.

 

ספייר, אני לא חושב שהאשמה היא של משפרי הדיור, אלא אם כן יש לך נתונים שיוכיחו שבשנים 2007-2017 כמות עסקאות של משפרי הדיור הייתה גדולה משמעותית בהשוואה לעשורים אחרים עם נרמול לקצב גידול האוכלוסיה.

אני אתן לך 2 רמזים:

1. בדוק את קצב התחלות הבנייה בשנים שלפני התחלת ראלי מחירי הדיור.

2. בדוק כמה משקיעים שנכוו ממשבר 2008 רצו לקנות דירות בגלל "הלם קרב".

עריכה אחרונה ב-17 לאוגוסט, 2018 על ידי redroze

[סאפיר]

הצפה של השוק החופשי בדירות לא תעבוד בשום סיטואציה משתי סיבות: האחת היא שתמיד ימצאו המשקיעים שיקנו את הדירות שייבנו. בין אם ישראלים, צרפתים או מהרי הקווקז. והשניה היא שבסופו של דבר, השטח של המדינה הוא באמת סופי ולכן אי אפשר להציף את השוק באינסוף דירות.

אה, רגע, צריך גם למצוא את האנשים שיבנו את הדירות האלה, וקבלנים/יזמים יבנו רק כמות מוגבלת של דירות לפני שזה יגיע למצב שהם מתחרים בעצמם.

 

דווקא מהבחינה הזאת מחיר למשתכן הוא פתרון טוב, קונספטואלית לפחות. הקטע עם ההגרלות הוא כמובן דבילי, אבל אין מספיק דירות לכולם, אז מה לעשות? אחת הבעיות הגדולות של התוכנית הזו היא שהדירות האלה נקבעות מראש והן לא פשוט חלק מהדירות הרגילות בפרויקט. כדי לעשות את זה, המדינה כמובן צריכה לשפות את הקבלן/יזם על ההפרש בין המחיר שמשלמים הזוכים לבין המחיר הרגיל של אותן דירות.

[BarryG]

ולמה הם התייקרו? כי ראו שהמחירים מטפסים, הרווח (בשקלים) של היזמים גדל (כי האחוז נשאר אותו אחוז והמחירים עולים) והם הרשו לעצמם לדרוש עוד כסף על העבודה והבטון.

שבסופו של דבר, איך לומר, שוק חופשי. אנחנו המטומטמים שאיפשרנו למצב הזה לקרות, ועכשיו כולנו נאכל את החרא שנוצר מזה (חרא=תשלום משכנתא שגבוהה משמעותית מערך הנכס).

למה אחרי ההתכתבות פה ביומיים האחרונים אתה ממשיך לבלבל בין יזמים לקבלנים? הרווח של היזמים גדל, הרווח של הקבלנים לא. מוזמן לבדוק את החברות הציבוריות בתחום, המצב של החברות הקטנות יותר גרוע.

לגבי הניתוח שלך שגם לבעלי דירה עדיף שתהיה ירידת מחירים אתה צודק לגמרי.

 

לגבי ההודעה האחרונה שלך:

- תמיד ימצאו משקיעים שייקנו את הדירות: הטענה הזאת מגוכחת בלי להתייחס למחיר שבו הם יסכימו לקנות (כי אתה בעצם אומר שיש אנשים שיסכימו לקנות בכל מחיר, ובמקרה הזה היינו רואים דירות בקרית גת נמכרות ב5 מיליון שקל). אם יהיה עודף היצע יהיה קשה יותר למצוא שוכרים, מחיר השכירות יירד, אחרי מעט זמן גם מחירי הדירות ירדו.

- השטח הוא סופי: כבר כתבו כאן לגבי מנהטן- שטח של תל אביב, פי 4 יותר תושבים. ואגב מנהטן, שם בנו יותר מדי בשנה האחרונה ויש ירידת מחירים. וזה בלי להזכיר את הירידה ב- 2008 (שנכון, לא נבעה מעודף היצע אלא מחוסר ביקוש, אבל בהחלט מראה שגם באחד משווקי העוגן העולמיים תיתכן ירידת מחיר)

[pooh-bear]

הצפה של השוק החופשי בדירות לא תעבוד בשום סיטואציה משתי סיבות: האחת היא שתמיד ימצאו המשקיעים שיקנו את הדירות שייבנו. בין אם ישראלים, צרפתים או מהרי הקווקז. והשניה היא שבסופו של דבר, השטח של המדינה הוא באמת סופי ולכן אי אפשר להציף את השוק באינסוף דירות.

זה בדיוק ההיפך מנכון. אין אינסוף משקיעים, או רוכשים בכלל, ואין שום בעיית שטח בשום מקום - אפילו במרכז תל אביב הוסיפו המון דירות, ע"ע השוק הסיטונאי ושרונה, ואין שום בעיה פיזית מחר בבוקר להפוך את כל שכונת מונטיפיורי לדוגמא לגורדי שחקים (רק לאן גבע ורון ילכו...)

 

אה, רגע, צריך גם למצוא את האנשים שיבנו את הדירות האלה, וקבלנים/יזמים יבנו רק כמות מוגבלת של דירות לפני שזה יגיע למצב שהם מתחרים בעצמם.

זה כבר יותר מתקרב למציאות. יזמים לא יקנו יותר שטח ממה שאפשר למכור (לפחות לא משמעותית יותר). הם לא מתאבדים.

 

זה קצת נדוש, אבל ראוי להגיד את זה שוב - אין באמת מחסור בדירות (לפחות לא לחילונים), בטח לא בפריפריה. מי שעדיין משוכנע שמחסור בדירות גרם לעליית המחירים, מוזמן להסביר למה המחירים עלו גם בקריית גת, עפולה, אשקלון ואפילו דימונה. ולא, באף אחד מהמקומות האלו אין מחסור בדירות.

[oryo]

אני רק חייב להגיד משהו אחד אחר בנושא, אני לא מבין למה אנשים שאינם משקיעים (כלומר בעלי דירה אחת בלבד) מתנהגים כאילו ירידת מחירי הדיור הם לא אינטרס שלהם.

...

מה אני מפספס?

נראה שאתה מבלבל בין דיון בנוגע לדרכי פעולה אפקטיביות, לשיוך מחנאי כאילו מדובר בקבוצות כדורגל.

 

נראה שאתה חושב שבגלל שפלוני מתנגד לx (לדוגמא, x == מחיר למשתכן) --> פלוני בעד עליית מחירי דיור (וכו׳).

 

החלוקה הזו לקטגוריות עוזרות למצב אנשים בפוזיציות בהם אתה יכול להחליט מראש האם הם איתך, או נגדך - ולתייג טענות בהתאם.

 

בין אם אתה מסכים איתי ובין אם לא* לגבי הנ״ל, הבלבול הזה קיים ומושרש עמוק בתודעה ובשיח הישראלי (ובכלל), ממש כמו שמתייגים קפיטליסטים כ״נגד עניים״, שמאלנים כ״בעד ערבים״, ימנים כ״בעד פאשיזם״ או דתיים כ״נגד נשים״. עושים רדוקציה מטענות מורכבות לשיוך פשוט שקל יותר לעיכול - ואז קל יותר להניח מי ״איתך״ ובעיקר מי ״נגדך״.

 

פוליטיקאים ציניים, כמו כחלון, יודעים שהציבור הכללי עם רמת קשב של דג זהב חסר כרומוזומים ומנצלים את זה בשביל להעביר הצעות פופוליסטיות ופתרונות קצרי-טווח - הרי עד שהנזק יגיע הם כבר יהיו במקום אחר, ומישהו אחר יצטרך להתמודד עם החשבון.

רבאק, חלק נרחב מהקמפיין של כחלון זה ״יש לי הרבה מתנגדים שלא רוצים שיהיה כאן קל לזוגות צעירים, אבל אני לא אוותר!!111״, שזה הן מטומטם להחריד והן אפקטיבי בטירוף.

 

*(אם אתה לא מסכים - אז אשמח להבין מי ממשתתפי הדיון ״נגד ירידת מחירי הדיור״ כלשונך, תן איזה ציטוט או משהו - מעניין לראות במה מדובר)

[redroze]

זה בדיוק ההיפך מנכון. אין אינסוף משקיעים, או רוכשים בכלל, ואין שום בעיית שטח בשום מקום - אפילו במרכז תל אביב הוסיפו המון דירות, ע"ע השוק הסיטונאי ושרונה, ואין שום בעיה פיזית מחר בבוקר להפוך את כל שכונת מונטיפיורי לדוגמא לגורדי שחקים (רק לאן גבע ורון ילכו...)

.

מסכים.

 

זה כבר יותר מתקרב למציאות. יזמים לא יקנו יותר שטח ממה שאפשר למכור (לפחות לא משמעותית יותר). הם לא מתאבדים.

.

גם את זה ניתן לפתרון דיי בקלות ע"י פתיחת השוק לשחקנים מחו"ל.

 

זה קצת נדוש, אבל ראוי להגיד את זה שוב - אין באמת מחסור בדירות (לפחות לא לחילונים), בטח לא בפריפריה. מי שעדיין משוכנע שמחסור בדירות גרם לעליית המחירים, מוזמן להסביר למה המחירים עלו גם בקריית גת, עפולה, אשקלון ואפילו דימונה. ולא, באף אחד מהמקומות האלו אין מחסור בדירות.

 

חולק עליך. יש מחסור גדול מאוד באזורי הביקוש.

הבעיה של מחיר למשתכן שהיא התחילה לטפל איפה שקל, בפריפריה היכן שאין מחסור בשטחים לבנייה. רק לאחרונה התחילו מכרזים באזורים יותר אטרקטיבים ורואים את זה ביחס בין כמות הדירות שמשווקות לכמות הניגשים להגרלה.

[pooh-bear]

תגדיר מחסור.

 

זה שהרבה מאוד אנשים ירצו לגור דוקא במרכז תל אביב, לא הופך את המצב ל"מחסור". זה נכון בכל עיר גדולה, וזה לגמרי סביר שהמחירים גבוהים יותר (משמעותית) במרכז העיר מאשר בפרברים.

 

אבל מחסור דירות, ברמה שאנשים גרים באוהל פשוט כי אין דירות, או שאין אף דירה שמוצעת למכירה או להשכרה, זה לא המצב כרגע.

 

אם זה היה המצב, המחירים לא היו עולים ב-100% (כי ישראל ישראלי לא יכול, בתנאים נתונים, לשלם 100% יותר על אותה דירה. פשוט לא יכול, גם אם הוא יצטרך לחזור לגור אצל ההורים או לעבור לאוהל).

[יבגניפ]

זה שהרבה מאוד אנשים ירצו לגור דוקא במרכז תל אביב, לא הופך את המצב ל"מחסור". זה נכון בכל עיר גדולה, וזה לגמרי סביר שהמחירים גבוהים יותר (משמעותית) במרכז העיר מאשר בפרברים

למה לא? אם יש פחות דירות מבני אדם שרוצים לגור בהן, זה אומר שחסרות דירות, לא?

זה שתמיד קורה ואולי גם יקרה, זה משהו אחר.

[redroze]

תגדיר מחסור.

 

קבלן מפרסם פרויקט חדש שיוצא לפועל. כל הדירות נמכרות עוד לפני שלב האיכלוס.

כמובן שאני מתכוון לפרויקט עם מגוון דירות (2,3,4 חדרים) ולא מקרה קיצון של פרויקט עם דירות 2 חדרים בלבד (פרויקט שמיועד בעיקר למשקיעים) כי אז הוא מייצג אוכלוסיה ספציפית בלבד וסובל מהטיית ריכוזיות.