שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Fitch]

כמו כן, גם חבר של ישה טבע פעם בנהר שעומקו הממוצע חצי מטר.

[BarryG]

אני מת על זה שבפורום הזה כל פעם שמישהו מזכיר ממוצע ישר דוחפים את המשפט על החבר של ישה, בלי לחשוב בכלל אם זה מתאים למצב הספציפי. הממוצע אכן חסר משמעות כשההתפלגות רחוקה מנורמלית, אבל אתה באמת חושב שנתוני הריבית הממוצעת רחוקים מלייצג התפלגות נורמלית?

מה, הנתון של 4.06% ממוצע לקל"צ של 15 עד 20 שנה כולל חצי המדגימות ב- 3% וחצי ב- 5%?

 

avargel, לפי העקום הנוכחי בעוד 5 שנים ריבית בנק ישראל ב- 2.5%.

[yairba]

באופן כללי, עבור משקיעים התשואה בשוק ההון היא משמעותית גדולה יותר משוק הדיור. חד משמעית, לאורך שנים ובצורה שאינה משתמעת לשתי פנים.

השקעה לטווח בינוני ארוך תניב תשואה טובה יותר בניכוי מס רווחי הון מול התשואה על הנכס (שכירות וערך דירה)

 

כן, בסוף זה חשבון פשוט יחסית, תשואה על ההון. כשקונים דירה מאבדים הון. אותו הון יכול להרוויח כסף, אנשים נוטים לשכוח זאת.

 

אנשים נוהרים לרכוש דירות כאילו זאת ההשקעה היחידה שעומדת לרשותם ואפילו לא בודקים את האלטרנטיבות לפני שמשכיבים מאות/מילוני ש"ח מכספם ולוקחים על עצמם חוב נוסף.

הכי חשוב להרגיש כמו כולם ולהגיד שלשכור דירה זה "לזרוק את הכסף לפח".

 

ואני אפילו לא נכנס לנושא הנזילות, הגמישות ופיזור הסיכונים שלא קיימים ברכישה של נכס אחד במיקום ספציפי.

[roee]

באופן כללי, עבור משקיעים התשואה בשוק ההון היא משמעותית גדולה יותר משוק הדיור. חד משמעית, לאורך שנים ובצורה שאינה משתמעת לשתי פנים.

השקעה לטווח בינוני ארוך תניב תשואה טובה יותר בניכוי מס רווחי הון מול התשואה על הנכס (שכירות וערך דירה)

 

כן, בסוף זה חשבון פשוט יחסית, תשואה על ההון. כשקונים דירה מאבדים הון. אותו הון יכול להרוויח כסף, אנשים נוטים לשכוח זאת.

 

אנשים נוהרים לרכוש דירות כאילו זאת ההשקעה היחידה שעומדת לרשותם ואפילו לא בודקים את האלטרנטיבות לפני שמשכיבים מאות/מילוני ש"ח מכספם ולוקחים על עצמם חוב נוסף.

הכי חשוב להרגיש כמו כולם ולהגיד שלשכור דירה זה "לזרוק את הכסף לפח".

 

ואני אפילו לא נכנס לנושא הנזילות, הגמישות ופיזור הסיכונים שלא קיימים ברכישה של נכס אחד במיקום ספציפי.

 

וכאן נכנסים לתמונה שלושה פקטורים משמעותיים:

 

1. אתה יכול לקחת הלוואה עצומה בריבית אפסית בשביל להשקיע בנדל"ן (משכנתא), אתה לא יכול לקחת הלוואה בגודל הזה ובתנאים האלו בשביל להכנס לשוק ההון (ולפני שאתם מדברים איתי על סיכון - אני לא מדבר על "שוק ההון" כאופציות בינאריות על הדינר העיראקי ויתר כלי אקסטרים, אלא על קניית מדד ויתר פעולות סולידיות להחליא).

 

2. הרווחים מנדל"ן פטורים, באופן כללי, ממס; הרווחים משוק ההון לא.

 

3. לנדל"ן אפשר להכנס עם הון שחור, לשוק ההון לא.

 

ולכן נדל"ן הפך להיות כלי ההשקעה המוביל, כנראה, בהיקפו (להוציא את כל פנסיות החובה וכו').

[מרק10]

הכי חשוב להרגיש כמו כולם ולהגיד שלשכור דירה זה "לזרוק את הכסף לפח".

צודקים אלה שכותבים שזה זריקת כסף לפח אשפה.

[roee]

צודקים אלה שכותבים שזה זריקת כסף לפח אשפה.

 

אם תסביר את זה מתמטית, זה יהיה יותר משכנע.

נניח שיש לי מיליון שקל בבנק, במזומן. לקנות או לשכור?

[SlowRide]

אין לזה תשובה חד משמעית, כבר נכתב על זה לא מעט.

[Fitch]

הכי חשוב להרגיש כמו כולם ולהגיד שלשכור דירה זה "לזרוק את הכסף לפח".

כמו שאמרו, זה נכון.

בדיוק כמו הריבית על המשכנתא.

והתשואה האלטרנטיבית.

 

בתור אחד שגם יש לו דירה וגם משקיע בשוק ההון - לא מכיר הרבה אנשים שלוקחים 1.5M וקונים איתו AAPL. גם אם זה מניב יותר מדירת ירושה ברמת גן. וגם אני לא משקיע הכל בני"ע, כי פסיכולוגית אי אפשר "לגור במספרים/תשואה".

 

ובדירה להשקעה, קודם כל אפשר לקנות בלי שקל מהבית. התשואה פטורה ממס. שני אלה כבר מספיקים כדי לעשות את זה - אם יש איזו עליית ערך, אז בכלל...

 

+

 

לנדל"ן אפשר להכנס עם הון שחור, לשוק ההון לא.

עריכה אחרונה ב-15 לאוגוסט, 2018 על ידי Fitch

[Fitch]

אני מת על זה שבפורום הזה כל פעם שמישהו מזכיר ממוצע ישר דוחפים את המשפט על החבר של ישה, בלי לחשוב בכלל אם זה מתאים למצב הספציפי.

 

אני רואה עשרות משכנתאות ביום. לא מדבר סתם.

[BarryG]

וכאן נכנסים לתמונה שלושה פקטורים משמעותיים:

 

1. אתה יכול לקחת הלוואה עצומה בריבית אפסית בשביל להשקיע בנדל"ן (משכנתא), אתה לא יכול לקחת הלוואה בגודל הזה ובתנאים האלו בשביל להכנס לשוק ההון (ולפני שאתם מדברים איתי על סיכון - אני לא מדבר על "שוק ההון" כאופציות בינאריות על הדינר העיראקי ויתר כלי אקסטרים, אלא על קניית מדד ויתר פעולות סולידיות להחליא).

 

2. הרווחים מנדל"ן פטורים, באופן כללי, ממס; הרווחים משוק ההון לא.

 

3. לנדל"ן אפשר להכנס עם הון שחור, לשוק ההון לא.

 

ולכן נדל"ן הפך להיות כלי ההשקעה המוביל, כנראה, בהיקפו (להוציא את כל פנסיות החובה וכו').

 

1. מינוף הנדל"ן לא עוזר לך, התשואה על ההון לא תהיה שונה משמעותית משווי הנכס. בשוק ההון אתה כבר ממונף כי אתה משקיע בחברות ממונפות.

 

2-3 נכונים

 

4. בשוק ההון אין עלויות שוטפות (דמי הניהול זניחים לחלוטין), בנדל"ן אתה צריך להתעסק עם ניהול והשכרת הנכס- גם זמן וגם כסף.

 

5. בנדל"ן היכולת להגיע לפיזור סיכון נמוכה עד לא קיימת לרוב האנשים, בשוק ההון אתה יכול לפזר סיכונים בקלות

 

6. סחירות- לקנות ולמכור נכס נדל"ן לוקח כמה חודשים טובים לפחות, עם עלויות עיסקה גבוהות. בשוק ההון אין בעיית סחירות ועלויות עיסקה זניחות.

 

 

כשאני כותב שוק ההון אני מתכוון לרכישה של מדד מניות כמו ת"א 125 או S&P500, משהו שכל אחד יכול לעשות עם מעט מאוד ידע קודם והשקעת זמן, ובהחלט סביר למי שמחפש מה לעשות עם 1.5 מיליון או 50 אלף.

[Fitch]

אתה רואה את סבתא שלך קונה S&P ב1.5M?

או את אמא שלך?

או את הגב' כהן מחדרה?

[BarryG]

אני בטח לא רואה את סבתא שלי קונה דירה.

וכן, בהחלט, למה לא בעצם?

[BarryG]

אגב זה לא רק אני אומר:

https://www.cnbc.com/2018/01/03/why-warren-buffett-says-index-funds-are-the-best-investment.html

[יבגניפ]

זו שיטה שהולכת והופכת לנגישה יותר ויותר. גם כי יש יותר מודעות ויותר חומר זמין, וגם כי זה קל.

[ChemGuy85]

אם תסביר את זה מתמטית, זה יהיה יותר משכנע.

נניח שיש לי מיליון שקל בבנק, במזומן. לקנות או לשכור?

 

אם אתה אדם בעל אופי יזמי - תשכור

אם אתה סתם average joe שחי מתלוש לתלוש - תקנה

עריכה אחרונה ב-15 לאוגוסט, 2018 על ידי ChemGuy85