שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[סאפיר]

2. איך זה שנכסים נמכרים משפיעים על שכירות...? מה הקשר בכלל בין נכס שעומד למכירה והיצע השכירות? (הקשר שאתה מתאר לא נכון: דירה למכירה יכולה להשאר בשוק השכירות, לעבור משכירות לבעלות או להיפך - אין כל קורלציה בין המכירה עצמה לבין ההיצע בשוק השכירות)

 

3. אוי איזה קשקוש, אני גר בארה״ב ומהנכס שלי בארץ נפטרתי עוד לפני המעבר... אני אשכרה עשיתי

שמוקדש ל״למה לקנות דירה זה לאו דווקא הפתרון הנכון לכולם״, ואתה בא ומדבר איתי על bias? נו טוב, when in rome

 

2. בוודאי שזה שנכסים נמכרים משפיע על היצע השכירות. חלק מהאנשים לא רוצים לגור בדירה שעומדת למכירה, חלק מהאנשים לא משכירים דירה שעומדת למכירה כדי לא לטרטר את השוכרים (או לחלופין לא מוצאים שוכרים). דירה שעומדת למכירה יכולה להמשיך להיות מושכרת, אבל בפועל זה הרבה פעמים לא קורה.

 

3. מקבל. זכרתי שהיית הרבה יותר נחרץ לגבי כמה זה טוב לקנות דירה.

 

ואחד היתרונות ברכישת דירה, זה שאתה ממנף כסף של הבנק

 

מצד אחד זה אחלה, מצד שני אנשים נוטים לשכוח שמשכנתא היא הלוואה לכל דבר, ואם השוק לא יתנהל כמו שחשבנו, נישאר בלי בית, בלי כסף ובמקרה הגרוע נצטרך להמשיך לשלם עוד תקופה.

מצד שלישי, קח הלוואה וקנה מניות. מה ההבדל? (מבחינת הקונספט. ברור שהריביות שונות לחלוטין).

 

 

אני שואל ברצינות, באמת לא הבנתי: אם קנית דירה, השכרת אותה ובשכירות כיסית בדיוק את המשכנתא למשך 25 שנה, ולצורך הפשטות נניח שאין אירועים לא צפויים (תיקונים, חודשים בלי שוכרים, עלייה ו/או ירידה בשכירות), אחרי 25 שנה, גם אם מחיר הדירה לא עלה, הרווחת את כל סכום המשכנתא. במקרה שלך מדובר בתשואה של 100%. איפה אני טועה?

 

אז נכון שהתזרים גרוע, ויש פה הרבה כאב ראש, וסיכון, והנזילות לא משהו, ויש עלויות קניה ומכירה גבוהות, אבל אי אפשר להגיד שהתשואה נובעת רק מעליית מחיר הנכס.

 

גם אם תמכור במהלך התקופה, חלק מהקרן של המשכנתא כבר הוחזר לבנק, אז גם במקרה כזה יש לך תשואה על ההון העצמי שלך.

 

מה שאתה מתאר זה מצב פנטסטי וגם לא ממש ריאלי מבחינת השוק, וממש גרוע בתור משקיע. לעשות 100% רווח תוך 25 שנה זה חתיכת עסקה גרועה. שים את אותו כסף בתיק סולידי שמחזיר 3% בשנה (שזה פחות מה-4% תשואה על הדירה במקרה שאתה מתאר) ותוך 25 שנה אתה עם 110% רווח. בלי להתעסק עם סוחרים, בלי לשלם וועד בית או לצבוע קירות ולהחליף שיש ומזגנים.

[yairba]

גמל להשקעה מוגבל ל 70 אלף בשנה לכל אדם, 140 לזוג כל שנה. תוך מספר שנים מגיעים לסכומים של דירה ממוצעת.

תפקיד 140 כל שנה תוך 5 שנים תגיע ל 700 לפני רווח/הפסד. שאר הכסף זמין לאלף מסלולי השקעה אחרים, וזה יתרון נוסף.

[Fitch]

יאיר, זו לא מלחמה של השקעה בני"ע אל מול השקעה בנדל"ן.

אפשר גם וגם.

 

גמל להשקעה זה דרעק, תסלח לי. אתה מוריד 0.5-0.8% כל שנה בלי קשר לתשואה. אין לך יותר מדי מושג במה זה מושקע ואתה צריך למשוך את זה בכפית כדי לא לשלם מס (שגם ככה סביר לא תשלם בגלל נקודות זיכוי בגיל השלישי וזה שמס רווחי הון הוא מס שולי).

 

SPIRE, אם היה "תיק סולידי שנותן כל שנה 3%" - לא היו משקיעי נדל"ן...

[pooh-bear]

מה שאתה מתאר זה מצב פנטסטי וגם לא ממש ריאלי מבחינת השוק, וממש גרוע בתור משקיע. לעשות 100% רווח תוך 25 שנה זה חתיכת עסקה גרועה. שים את אותו כסף בתיק סולידי שמחזיר 3% בשנה (שזה פחות מה-4% תשואה על הדירה במקרה שאתה מתאר) ותוך 25 שנה אתה עם 110% רווח. בלי להתעסק עם סוחרים, בלי לשלם וועד בית או לצבוע קירות ולהחליף שיש ומזגנים.

בלי פאניקה.

 

זה לא היה ניסיון לתאר את המציאות, רק מודל מופשט כדי להבין על מה אנחנו מדברים. במציאות יש עוד מיליון גורמים שמשפיעים על התשואה.

 

קצת מפתיע שפתאום הפכתי למשקיע נדל"ן פוטנציאלי; אני לגמרי חושב שנדל"ן זו השקעה גרועה מאוד לטווח קצר, בעיקר בתנאים הנוכחיים, והיא נהיית יותר גרועה ככל שרמת המינוף עולה (ולכן אני מאוד נגד הביטוי "להיצמד למדד הנדל"ן" שמשמש צעירים כתירוץ ללמה הם קנו דירה בחור כלשהוא בפריפריה כדי למכור אותה עוד חמש שנים ולקנות פנטהאוז בפארק צמרת, זה לא יקרה). מנגד לטווח ארוך, ברמת מינוף סבירה, בזמן הנכון, זו יכולה להיות השקעה מעולה, ישה יודע להדגים את זה.

 

השקעה בשוק ההון בממוצע כנראה נותנת תשואה גבוהה יותר לאורך זמן, אבל גם פה נקודות הכניסה והיציאה מאוד מאוד חשובות; מי שקנה נאסד"ק כשהיה קרוב לשיא ב-2000, עשה תשואה עלובה (מאוד) עד עכשיו, 18 שנה אח"כ, וגם זה כשכרגע כל המדדים בערך בשיא היסטורי והריביות ברצפה. אף אחד לא מבטיח לכם שמי שיקנה היום מדדים לא יאכל אותה בצורה דומה ל-20 השנים הבאות.

[BarryG]

מסכים לחלוטין עם הפיסקה האחרונה, אבל בגלל שמדובר בהשקעה במדדים ולא בדירה קל לפזר את הסכום על פני תקופת זמן, ע"ע dollar cost averaging

[yairba]

יאיר, זו לא מלחמה של השקעה בני"ע אל מול השקעה בנדל"ן.

אפשר גם וגם.

 

גמל להשקעה זה דרעק, תסלח לי. אתה מוריד 0.5-0.8% כל שנה בלי קשר לתשואה. אין לך יותר מדי מושג במה זה מושקע ואתה צריך למשוך את זה בכפית כדי לא לשלם מס (שגם ככה סביר לא תשלם בגלל נקודות זיכוי בגיל השלישי וזה שמס רווחי הון הוא מס שולי).

 

SPIRE, אם היה "תיק סולידי שנותן כל שנה 3%" - לא היו משקיעי נדל"ן...

 

צודק, גם וגם, בתנאים הנכונים זו עוד אפשרות לפיזור סיכונים.

איכשהו הרוב לא חושב כך, אחרת הביקוש לא היה בשמים והבורסה בארץ לא הייתה במחזורי שפל.

 

בעניין הגמל, יש מסלולים ברורים שמשקיעים במדדים.

אבל זה הובא רק כדוגמה למסלולים שיכולים להוזיל את המס במשהו.

 

אבל פגעת בנק' הכי חשובה למי שרוצה להלחם בטירוף השקעות בנדלן. מס וחובת דיווח, מבריח הון שחור ומאזן מול שוק ההון.

[redroze]

https://m.calcalist.co.il/Article.aspx?guid=3744419

 

העיקר שכחלון יגיע למטרה.

[סאפיר]

נכון, ברור, כחלון הגדול והרשע. אין לזה בכלל קשר לזה ש-10 שנים בדיוק אותם קבלנים תידלקו פה בוננזת התייקרויות שלא נראתה כמוה בכל ההיסטוריה של המדינה וכל הזמן המשיכו לבכות על רווחיות נמוכה, רק שכחו לספר שבמכרזים על קרקע הם שילמו בכיף פי 3 (ולאחרונה גם פי 6) מהמחיר הנדרש, וזה רק המידע שחשוף, רק אללה יודע כמה כסף גרפו כל העוסקים בענף בשנים האחרונות.

אז וואלה, כן, לא מפתיע (והאמת היא שגם לא ממש חבל) שזה קורה. יש להם אשם תורם גדול מאוד בקפיצת המחירים, ועכשיו כשהמחירים הגיעו באמת לרף לא ריאלי, הם נשארו לאכול את הדייסה שהם בישלו. חשבו (וניסו) שהטירוף ימשיך לנצח, עכשיו זה מתפוצץ להם בפרצוף.

[avargel]

קראת את הכתבה?

 

מדובר על קבלני משנה קטנים. לא בדיוק אלה שהיתה להם השפעה על כל מה שתיארת.

 

הגדולים (והחזירים יש אומרים. את דעתי אני שומר לעצמי) שרדו וישרדו, הם פשוט מוציאים פחות עבודות החוצה.

[redroze]

אתה מתבלבל, הם לא שלמו יותר מרצונם החופשי אלא עקב כלכלת שוק חופשי ולרוב במכרז הוגן. אם היו יותר קרקעות, ההיצע היה גודל והמחיר יורד למטה, פשוט ביותר. כלומר האשם האמיתי היא המדינה ולא הקבלנים.

כחלון בקרוב יחטוף מחרב הפפיות של המהלך שהוא עשה. ירידה בהתחלות הבנייה זה שוב הקטנה של ההיצע וזה רק עניין של זמן עד שהמחירים ישובו לטפס.

הבעיה היחידה היא שבקרוב כנראה יש בחירות וכתוצאה מכך הוא עלול להחליף תפקיד ואז מי שיכנס לתפקידו יאכל את הדייסה שהוא בישל.

[מרק10]

סליחה רק תסבירו לי איך כמעט כול קבלן קטן או גדול שבונה בניין דירות בפרוייקט פינוי בינוי באיזור מגורי ברמת-גן נוסע על במוו חדשה נוצצת או איזה מרצדס ספורט ?

 

לא מאמין לכתבות בעיתונות לגבי מצוקת הקבלנים ובעיות האשראי שלהם. לדעתי הכסף שהם הרוויחו נמצא מתחת לבלטות או בדירות שהם העבירו לילדים והנכדים וגם בבנקים בחו"ל...

[BarryG]

לא מפתיע שכלכליסט עושים סלט מטורף. יש הבדל בין יזם (מי שקונה את הקרקע, משווק ומוכר את הדירות ושוכר קבלן שיבנה את הבניין) לקבלן, שהוא ספק של היזם ומבצע את הבניה. יש יזמים שהם גם קבלנים של עצמם ויש שלא, אבל גם פה הקבלן הראשי בדרך כלל מחלק חלק מהעבודה לקבלני משנה. נתוני דן&ברדסטריט מדברים על הקבלנים עצמם- בענף הזה הרווחיות זעומה ויש תחרות ענקית. חבל שהנתונים שהביאו מתייחסים רק לשלושה רבעונים, היה יותר מעניין לראות את הנתון הזה בחמש השנים האחרונות, למשל. וכלכליסט עושים סלט עם ציטוט דוח משרד האוצר לגבי תזרים המזומנים של היזמים ממכירת דירות.

[redroze]

סליחה רק תסבירו לי איך כמעט כול קבלן קטן או גדול שבונה בניין דירות בפרוייקט פינוי בינוי באיזור מגורי ברמת-גן נוסע על במוו חדשה נוצצת או איזה מרצדס ספורט ?

 

לא מאמין לכתבות בעיתונות לגבי מצוקת הקבלנים ובעיות האשראי שלהם. לדעתי הכסף שהם הרוויחו נמצא מתחת לבלטות או בדירות שהם העבירו לילדים והנכדים וגם בבנקים בחו"ל...

מי אמר שהרכבים בבעלותם ולא בבעלות משותפת עם הבנק?

אני מכיר מקרוב מאוד את שוק רכבי היוקרה ומעטים מאוד האנשים שרוכשים רכבים ללא מימון.

[vadim6385]

סליחה רק תסבירו לי איך כמעט כול קבלן קטן או גדול שבונה בניין דירות בפרוייקט פינוי בינוי באיזור מגורי ברמת-גן נוסע על במוו חדשה נוצצת או איזה מרצדס ספורט ?

 

החזרי מס פלוס אצבע מאוד קלה על הדק ההלוואות במחלקות עיסקיות בבנקים.

 

מכיר את התופעה מהסתכלות על חבר.

[natco]

קראת את הכתבה?

 

מדובר על קבלני משנה קטנים. לא בדיוק אלה שהיתה להם השפעה על כל מה שתיארת.

 

הגדולים (והחזירים יש אומרים. את דעתי אני שומר לעצמי) שרדו וישרדו, הם פשוט מוציאים פחות עבודות החוצה.

עזוב.

התייאשתי מלהסביר.

(הסברתי פה לפחות 3 פעמים לאורך השרשור הזה מה ההבדל בין יזם, לקבלן מבצע,לקבלני משנה קטנים. כולל ציטוטים של נתוני אמת על הרווחיות בענף).

הישראלי הממוצע ניזון מהתעמולה הקבועה שמסיתה לשנאת קבלנים, שנאת עשירים, והסטת האש לכוון הכי רחוק מהאשמים האמיתיים-הממשלה והבנקים.

את התוצאות אתה רואה כאן.

 

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk