BarryG

נכון שזה כשל של ממשלת ישראל (לא משווקת מספיק קרקעות), אבל שאר הטענות הפוכות- בעלי הבתים בישראל משכירים במחירים נמוכים ביחס לשווי הדירה, עד כדי כך שלמשקיעים פיננסיים לא שווה להיכנס לשוק. גם ההשוואה לשוק ההון בהודעה הקודמת שלך מעוותת- גם לא ראית מדד מניות רחב יורד קרוב ל- 0. אף אחד פה לא מתלבט בין לקנות דירה להשקעה מול השקעה במניה של חברת ביוטק קטנה.

לא רק שזה לא סביר, צריך להיות מאוד בפוזיציה בשביל לפלוט שטות כזאת 🤣 לדעתי אפילו אנשי שיווק של ישראל קנדה לא מעיזים לתת תחזיות כאלה ללקוחות

כרגע יחס המלאי הלא מכור לקצב מכירות ממוצע בשנים האחרונות גבוה משמעותית במרכז ביחס לפריפריה. זה גם מסביר למה במרכז המחירים יורדים קלות, ובפריפריה דווקא עולים קלות.

הפינוי בינוי לדיירים הם כנראה כ- 10%-15% מזה. אני לא מתעלם מהפער הקיים, הוא בדיוק זה שהביא את המחירים לאיפה שהם היום- זאת נקודת היחוס שלנו, המחירים הנוכחים שנשענים על יחס המלאי דירות לכמות משקי בית כרגע. אתה לא צריך לסגור את הפער כדי להביא לירידה מחירים, אלא לשנות את יחס המלאי דירות לכמות משקי בית. אם תבנה בשנה יותר מתוספת משקי הבית היחס יעלה, ומחירי הדירות ירדו קצת, ולהפך. הטענה שצריך לסגור את הפער כדי שהמחירים ירדו זה סיסמה של היזמים. תקרא את המחקרים של מכון אהרון בתחום. זה מעל מה שמדברים עליו כתוספת משקי הבית בשנה ממוצעת, שגם את זה קשה להעריך בצורה טובה לצערי...

שמראה התחלות של 67 א' יח"ד ב- 2022, 62 א' ב- 2023, 67 א' ב- 2024 ו- 37 א' במחצית הראשונה של 2025. איפה הלא בונים מספיק פה?

תגיד, איך הגעת למסקנה שלא בונים פה מספיק? מה היו התחלות הבניה בשלוש השנים האחרונות ובמחצית הראשונה של 2025?

התשובה חייבת לקחת בחשבון את כל מכלול הנכסים שלך (נדלן, פנסיה, הכל), ולכן בלתי אפשרי לנסות לענות עליה פה. בגדול, התשובה תהיה בתעודות סל כלשהן, אבל יש הבדל עצום לגבי תעודות סל על אילו מדדים בין אם תגיד שחוץ מזה החסכונות הם בעיקר הפנסיה שמושקעת כולה במניות בארץ או שזה עשירית מהחסכונות שלך שמפוזרים יפה בין אפיקים ומדינות שונות.

לא בטוח שזה רלוונטי למלחמה הזאת...

איך זה מראה את זה, אין שום עלויות לשני המהלכים שציינת (דחו תשלומים אבל הריבית נצברה, ויחס מינוף של 70% רק עוזר לרווחיות של הבנקים).

בין 400 (מינימום) ל- 500

זה ממש לא מה שניסיתי לעשות, רק שמתי את התשובה שלו לשאלה הזאת. כן, לגמרי. אחרי שמתחילים לעבוד עם o3 קשה לחזור. כמו שראיתי שמישהו כתב, אתה משלם 20$ בחודש כדי להעלות את ה- IQ שלך במספר דו ספרתי של נקודות. עסקה מדהימה.

מדריך מקוצר לבניית כוננית-ספרים ביתית מעץ היקף זמן: סוף-שבוע אחד רמת קושי: חובב עם ניסיון בסיסי בעבודה בעץ עלות חומרי גלם משוערת: ‎₪ 350-700 (תלוי בסוג העץ, גודל, וחומרי גמר) 1. תכנון מוקדם שלב מה עושים טיפים מדידות מדדו את הנישה/הקיר. כתבו גובה×רוחב×עומק. עומק סטנדרטי 26-31 ס״מ מתאים לרוב הספרים. Dimensions שרטוט שרטטו סקיצה ידנית או ב-SketchUp; סמנו מיקום מדפים וגובה רצוי. מרווח מדף טיפוסי 22-28 ס״מ; אפשר 32 ס״מ לאלבומים. Better Homes & Gardens בחירת חומר 18-19 מ״מ Plywood/Birch או לוחות אורן; גב 4-6 מ״מ HDF. עובי זה מונע שקיעה עד רוחב 80 ס״מ. MRS Wood Craft 2. רשימת חומרים וכלים עץ: 2 לוחות צד (גובה), 5-6 מדפים, כובע/חצאית עליונה (אופציונלי), גב HDF מחברים: ברגי עץ 4×50 מ״מ, דיבלים/זוויות עיגון לקיר, דבק PVA כלים: מסור עגול/שולחני, מברגה, מקדחה, קליבות “F”, ניירות לטש 120-220, פלס 3. חיתוך וקידוח חתכו את הלוחות לפי התכנית. סמנו קו מפלס למדפים על לוחות הצד; קדו חור הובלה Ø3 מ״מ כל ‎20-25 ס״מ. קדחו חריצי “כיס” (Pocket-Holes) או השתמשו בדיבלים/פינג’נים—לבחירתכם. 4. הרכבה הרכבת מסגרת הניחו לוח צד אופקי; הבריגו מדף תחתון בפלס. המשיכו כלפי מעלה. חיזוק והקשחה הדביקו והבריגו את לוח הגב; הוא מיישר את הכוננית ומוסיף קשיחות. עיגון לקיר כדי למנוע נפילה (במיוחד עם ילדים), חברו L-Brackets או רצועת French Cleat אל קיר בטון/בלוק. 5. ליטוש וגמר שיוף: לטשו פינות חדות → 120 → 180 → 220 גריט. צבע/שמן/לכה: לצבע אטום: פריימר לעץ + 2 שכבות אקרילית. למראה טבעי: שמן דני/פוליאוריתן שקוף (לפחות 2 שכבות). ייבוש: המתינו 24 ש׳ לפני העמסה. 6. דוגמה לחתך מידות (כוננית 200×80×28 ס״מ) חלק כמות ‎מ״מ (גובה×רוחב) לוחות צד 2 ‎2000×280 מדפים 5 ‎760×280 כובע עליון 1 ‎820×300 בסיס/סוקל 1 ‎820×300 גב HDF 1 ‎1980×780 7. טיפים לשיפור ועיצוב מדפים מתכווננים: קדחו שורת חורים Ø5 מ״מ כל ‎32 מ״מ והשתמשו בפינים. תאורה שקועה: פס LED תחת המדף העליון מוסיף אווירה. חצאית עליונה מעוטרת: קרניז MDF מודבק יעניק מראה קלאסי. צביעת פנים שונה: גוון כהה בגב מדגיש את הספרים. 8. בטיחות והחזקה עבדו עם ציוד מגן (משקפי בטיחות, מסיכת אבק). אל תחרגו מהמרחק המקסימלי בין אמות מדף (80 ס״מ לעץ 18 מ״מ). נקו אבק ורטיבות לעתים; חתיכת לבד מתחת לרגליים תמנע שריטות ברצפה. בהצלחה! כשתסיים, נשמח לשמוע איך יצא 😊 (אם תרצה תכנית CAD מדויקת או המלצות לחנויות עצים בארץ—אשמח לעזור.) מקורות עיקריים: מדריך צעד-אחר-צעד לבניית כוננית, This Old House This Old House מידות עומק ורוחב סטנדרטיות לכונניות, Dimensions.com Dimensions כללי תכנון מרווחי מדפים, Better Homes & Gardens Better Homes & Gardens בחירת עובי Plywood, Mrs Woodcraft MRS Wood Craft מדריך הרכבה וצביעה, Home Depot homedepot.com

כן, בטוח, הם הוציאו את o3 מחדש לפני כשבוע וקצת, עם יכולות מדהימות: https://openai.com/index/introducing-o3-and-o4-mini/

עשיתי בדיקה בחברות הציבוריות שמפרסמות לאורך זמן תחזית לגבי תיזמון קבלת תב"ע או סיום החתמה, כאמור, 3-4 שנים דחיה זה עוד נתון טוב...

לקח לו 2 דקות וקצת. אני מדגיש שזה המודל o3 שלהם, שיצא לפני שבוע וקצת, לא זמין בחינם. כן, הוא מדהים מבחינת יכולת חיפוש ושליפת נתונים, אבל גם אצלו יכולות להיות טעויות (חיפשתי פרויקט של חברה אחרת וביקשתי להרכיב דוח 0 לפי הנתונים בדוח, הוא החליט שהעלויות שהחברה פרסמה שנותרו הן כלל העלויות וכשניסה להסתמך על זה ולעשות חישוב של עלות בניה למ"ר יצא לו מאוד נמוך, וכשתהיתי לגבי זה די הסתבך עם עצמו ולא היה קונסיסטנטי). לפותח השירשור, תדע שאאורה אלופים בלהתעכב, וזה ככה כשחברה "סטנרדטית" מתעכבת בממוצע ב- 3-4 שנים בפרויקטים לפני תב"ע מבחינת מועד קבלת תב"ע ביחס להערכה הראשונית בדוחות הכספיים. לאאורה המון פרויקטי פינוי בינוי וייקח לה המון זמן לבלוע את כולם, אם זה בכלל אפשרי.

הרמתי את הכפפה חלקית, לא צריך סוכן, מספיק לשאול את מודל o3 של ChatGPT. הבקשה: תחפש בבקשה את הסטטוס העדכני את תוכנית פינוי בינוי ברחוב העצמאות בקרית ביאליק התשובה: המצב העדכני (27 באפריל 2025) של תוכנית הפינוי-בינוי במתחם “העצמאות״, קריית ביאליק אחרי שני עשורים של עיכובים משפטיים וחילופי יזמים, התוכנית מקודמת כיום בידי אאורה ישראל ומצויה בשלב גיבוש תוכנית מפורטת חדשה שמבוססת על חתימות ≈80 % מן הדיירים. התוכנית הוותיקה (תב”ע ק/346/ה) תקפה, אך צפויה לעבור תיקון נקודתי לפני הפקדה מחודשת בוועדה המחוזית חיפה במהלך 2025. עיקרי ההתפתחויות: (1) כל התביעות נגד היזם הקודם נדחו באוג׳ 2024–פבר׳ 2025, מה שמנקה חסמי עבר; (2) אאורה שילבה את המתחם בפורטפוליו ההתחדשות העירונית שלה, הציגה תכנון ל-1,728 דירות ב-9 מגדלי-מגורים של כ-30 קומות כל אחד, וממשיכה לאסוף חתימות אחרונות; (3) עם אישור התוכנית המתקנת החברה מתכננת להגיש היתר הריסה-בנייה ראשון ב-2026 ולצאת לשיווק ראשוני מיד לאחר מתן תוקף. מגדילים התחדשות עירוניתאאורהאאורהמרכז הנדל"ןtabanow.co.ilvkrayot.co.ilmynetkrayotcalcalistmynetkrayotmynetkrayot 1. רקע תכנוני סעיף נתונים מרכזיים מספר תוכנית ק/346/ה – “מתחם העצמאות” tabanow.co.il שטח ≈52 דונם (גבולות: רח’ העצמאות – חטיבת החרמון – דרך עכו) tabanow.co.il מצב קיים 217 דירות ישנות בטיפולוגיית שיכון וחנויות חזיתיות tabanow.co.ilmynetkrayot יזם מוביל אאורה ישראל (מאושר ב-2017 במקום היזם הקודם) calcalist תכולת התוכנית (עדכון 2024) 1,728 יח״ד, 9 מגדלים -30 קומות, כ-6,000 מ״ר מסחר ומבני ציבור, חניונים תת-קרקעיים אאורה 2. סטטוס סטטוטורי – אפריל 2025 שלב תאריך / מצב איסוף חתימות 80 % חתומים (1,440 מתוך 1,728 יח״ד מתוכננות) – עמידה ברף 67 % להתנעת הליך תכנון מחוזי Maya Files תכנון מפורט אאורה מגבשת “תוכנית מתקנת” לשילוב הדרישות החדשות של העירייה ופיקוד העורף; השלמה צפויה בקיץ 2025 אאורה ועדה מחוזית חיפה תיאום מקדים (Pre-ROP) בוצע בדצמבר 2024; הפקדה מחודשת מתוכננת לרבעון 4/2025 - בכפוף להגשת מסמכים אאורה היתרי בנייה יעד פנימי של היזם – היתר הריסה-בנייה שלב א’ עד סוף 2026; בנייה בשני שלבים של ≈4 שנים כל אחד (2027-2034) אאורה מחלוקות משפטיות שנסגרו עתירה בעלי דירות (עליון, אוקטובר 2023) – בית-המשפט אישר סופית את העברת הפרויקט לאאורה ודחה את הערעור האחרון של מתנגדים. mynetkrayot תביעת נזיקין נגד היזם הקודם (מחוזי, אוגוסט 2024) – נדחתה; חיוב התובעים בהוצאות. מגדילים התחדשות עירונית דרישת “הרמת מסך” נגד בעל החברה הקודמת (מחוזי, פברואר 2025) – נדחתה, מה שמסיר איום פיצוי אישי ומפנה דרך להתקדמות. מרכז הנדל"ן 3. משמעויות לדיירים ולמשקיעים ודאות משפטית גבוהה יותר – סיום הליכים הופך את המתחם לאטרקטיבי למימון וליווי בנקאי. הדיירים החותמים צפויים לקבל דירה חדשה בתוספת 12-15 מ״ר, מרפסת, חניה ומחסן; דיירי קרקע יקבלו גינה או תוספת שטח, בהתאם לטבלת תמורות של אאורה. אאורה שווי קרקע/תמורה – הערכות שמאי פנימיות (2024) מציגות עליית ערך של ≈40 % לדירות קיימות עם קבלת היתר. מיסוי – פרויקט מסווג כ”פינוי-בינוי” ולכן הדיירים זכאים לפטור מהשבח וממס רכישה על הדירה החדשה (בכפוף לעמידה בתנאי החוק). לוחות זמנים – אאורה הצהירה כי תחל בשיווק מגדלים ראשונים מיד לאחר אישור תב״ע מתוקנת; דיירים מוזמנים לעקוב אחרי פרסומי החברה והעירייה. אאורה 4. נקודות למעקב ב-2025-2026 רבעון אבן דרך צפויה Q3 2025 הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית חיפה, פתיחת חלון התנגדויות Q4 2025 מתן תוקף לתוכנית (אם לא יידרשו תיקונים מהותיים) Q2 2026 הגשת בקשה להיתר הריסה-בנייה שלב א’ + הלוואת ליווי בנקאי 2027 תחילת בנייה פיזית; פינוי דיירים מדורג בשורה התחתונה התוכנית חזרה למסלול: יש יזם חזק, 80 % חתימות, עיכובים משפטיים הוסרו, ותיקון תב״ע מתקדם בוועדה המחוזית. אם לא יופיעו התנגדויות מהותיות נוספות, שלב הביצוע צפוי להתחיל בתוך כשנתיים. מומלץ לדיירים שעדיין לא חתמו לפנות ליועץ משפטי מטעמם כדי להצטרף בהקדם, ולמשקיעים – לעקוב אחרי אישור התוכנית והתחלת שיווק כדי להעריך פוטנציאל תשואה על קרקעות קומות.

ממליץ לשלם את ה- 20 דולר בחודש לצ'ט ג'יפיטי. המודל o3 החדש הוא לא פחות ממדהים- גם מחובר לרשת ויודע לעשות חיפוש וגם באמת חושב על התשובה. דוגמה טריה מהעבודה- "תחפש לי שכ"ד בנכסי מגורים להשכרה באזור מסויים בארה"ב, ברדיוס של מייל מכתובת X, רק נכסים שהוקמו אחרי 2015 . לכל נכס השוואתי תכתוב מתי נבנה, מה שכר הדירה, גודל דירות (את זה כבר עשיתי לבד אבל רציתי לבדוק מה הוא מוציא). בנוסף, תוסיף ציון למיקום של הנכס מ- 1 הכי גרוע עד 5 הכי טוב, ותסביר את הציון (אמרתי, בוא נבדוק מה הוא מסוגל).". חוץ מהרשימה הסטנדרטית שהוא הוציא, שבאמת דומה למה שכבר יש לי, הוא חיבר ציון מיקום לפי משקולות של פרמטרים שהוא בעצמו הגדיר כמו קירבה לתחבורה ציבורית, קירבה למוסדות חינוך ופארקים, ביטחון (לפי מפות מקרי פשע!), ועוד. פשוט מטורף, זה משהו שאין לי באמת יכולת לעשות לבד, וקיבלתי את זה ב- 2 דקות. אגב, אחרי שנגמרו לי השימושים ל- o3 ניסיתי משהו דומה לפרויקט אחר שאני בודק עם מודל אחר, תוצאה ברמה נמוכה בהרבה. דוגמה נוספת של o3, תכין לי מסלול טיול לדולומיטים באוקטובר עם ילדים, ככה וככה ימים, בעיקר מסלולי טבע, עד 5 ק"מ הליכה למסלול, 2-3 אטרקציות ליום בהתאם לאורך שלהן והמלצות למסעדות, גלידריות וכו'- קיבלתי מסלול סופר הגיוני עם הרבה אלטרנטיבות, תוך כדי שהוא עובד רואים את צורת החשיבה, כמה מקורות הוא בודק (כולל באיטלקית כמובן), נותן גם עלויות עדכניות ומה לכתוב בגוגל מפס כדי להגיע. לא חירטט כלום ממה שבדקתי, מדהים.

בחינת מינוף אין הבדל בסיכון כי היחס בין החוב לנכס הבסיס זהה, אבל הסיכון מעט נמוך יותר בגלל פיזור (אם קורה משהו באחת הדירות שלא נובע ממשהו שקרה בכל שוק הדירות, ההון בדירה השניה לא יפגע).

יפה, אתה מציין פה את שני הגורמים המשמעותיים. הראשון והחשוב ביותר הוא דווקא רמת הסיכון- אנחנו משווים פה שתי השקעות ברמות סיכון שונות לגמרי. למעשה, בהתעלם מעניין מחיר הכסף שציינת, שתי ההשקעות מוצלחות באותה מידה, ביחס לרמת הסיכון שלהן- הן הרי השקיעו באותו נכס הבסיס, פשוט התמנפו בשיעור שונה- תאורטית, כל אחד היה אמור לקבל את התשואה התואמת לסיכון שהוא לקח. הדבר השני הוא, כמו שכתבת, מחיר הכסף, שנכנס לתמונה רק בגלל שיש אי שיווי משקל בשוק הכסף ביחס לשוק הדירות. יכול להיות ששוק הדירות יהיה זול ביחס למחיר הכסף, ויכול להיות שיהיה יקר, כי מחיר הכסף זז הרבה יותר מהר ממחיר הדירות. כאן אתה צודק, במידה ומחיר הכסף זול מאוד, השגת תשואה עודפת ביחס לסיכון שלך על ידי מינוף גבוה, ולהפך. והנה הטעות- תשואה נמדדת ביחס לסיכון, ולא כמספר אבסולוטי. מי שהימר על מספר ברולטה וזכה עשה עסקה טובה יותר ממי ששם על האדום וזכה?

יפה, אתה מעלה פה את הבעיה של חישוב תשואה להשקעה שבה קל לשנות את המינוף. נקודה למחשבה- האם מי שהיה עושה את אותה העסקה, ומשקיע פי 2 מההון העצמי שאתה שמת, עשה עסקה גרועה לעומתך כי התשואה שלו בערך חצי משלך?

שוק הדירות בישראל עלה בממוצע ב- 6.1% בשנה מינואר 2010 עד דצמבר 2024 (יש נתונים בלמ"ס, לא צריך להמציא לפי ההרגשה שלך). דבר שני, יש מחקרים טובים על מחירי הדיור בישראל, תסתכל באתר של מכון אהרון. הם מוצאים שכמו בשאר העולם, גם כאן מחירי הדיור תלויים בשינוי בריבית וביחס בין כמות משקי הבית לכמות הדירות במשק. העליות ב- 15 השנים האחרונות נבעו מהירידה בריבית ומכך שבנו פחות מתוספת משקי הבית, זאת לא ממש בועה. אבל, כרגע הריבית עלתה, מה שצינן את השוק בשנתיים האחרונות, וגם התחלות הבניה היו עקרונית גבוהות מתוספת משקי הבית, מה שאמור להפריע למחירים לעלות בשנים הקרובות, ויש סבירות גבוהה לירידה ריאלית. אגב, כל הדיבורים של הקבלנים על ההאטה בהתחלות בניה ב- 2024? חרטא, תסתכלו על התחלות הבניה למגורים בלמ"ס. וזה יחד עם שיא בכמות דירות חדשות לא מכורות.

תבדוק בבקשה מתי ה- S&P500 היה ברמתו הנוכחית, ואז תחליט האם "מפסידים את התחתונים" זאת הגדרה הגיונית לחזרה לרמת המחירים של אוגוסט 2024...

תוכי עאלק... דוגמה מהשעה האחרונה- צריך לבנות לעבודה מודל פשוט שחוזה שיעורי פשיטת רגל, יש טבלה של נתוני שיעורי פשיטות רגל בכל שנה ב- 40 השנים האחרונות. במקום להתחיל להרכיב רשימה של גורמים שיכולים להשפיע, לחפש את הנתונים ההיסטוריים ולהריץ רגרסיות, שואל את ChatGPT 4.5 עם חיפוש מה הגורמים העיקריים שמשפיעים על פשיטות רגל, מקבל רשימה שנראית הגיונית, שואל אם הוא יכול להוציא טבלת נתונים שנתיים לגבי 40 השנים האחרונות של 3 גורמים שנראים הכי חשובים ושיש לגביהם תחזיות, מקבל רשימה עם ציון מקורות. לכל מקרה בודק כמה מהמספרים בעזרת גוגל, הכל נכון. מריץ רגרסיה, יוצא מובהק עם שניים מהגורמים, פנטסטי. עבודה שהייתה לוקחת בקלות כשעתיים לקחה פחות מעשר דקות.

איך הבנת את זה?

הדיור המוגן הביא תוצאה הזויה למעלה, איזה פחות טובה... תסתכל שוב, מחיר קרקע ליח"ד זהה לזה של דירות למכירה בשוק החופשי. והדירות בדיור מוגן יותר קטנות גם... תראה גם את הפער בין מחיר הזכיה של עזריאלי להצעה השני והשלישית.