BarryG

תבדוק במדלן אם העיסקאות האלה מופיעות, הם גם מסתמכים על רשות המסים. ובוא נגיד, המחירים של דצמבר 2022 זה לא המחירים עכשיו, סוף 2022 זה די השיא.

יפה. אני רוצה רק לחדד נקודה לגבי המחסור בדירות- רמת המחירים מתאימה את עצמה להיקף הדירות ביחס לאוכלוסיה, כך שרמת המחירים הנוכחית מייצגת ככל הנראה את המצב הנוכחי. כדי שהמחירים ירדו לא צריך שהמחסור ייסגר, אלא שהיחס בין מלאי הדירות לאוכלוסיה יעלה. אם חסרות 80 א' יח"ד, יבנו הרבה ונגיע למצב שחסרות 30 א' יח"ד, זה יביא לירידת מחירים. כנ"ל הפוך, אם יבנו פחות מתוספת משקי הבית המחיר ימשיך לעלות לשיווי משקל חדש. לכן, מה שחשוב זה לא המספר המדויק של כמה דירות חסרות בכל רגע נתון (כי רמת המחירים הנוכחית כבר נובעת מזה), אלא האם התחלות/גמר הבניה גבוה מתוספת משקי הבית או לא.

ה- 55,416 אלף האלה (לא 60) זה ממש לא דירות שבנייתן הסתיימה. מתוך אתר הלמ"ס: "נתוני מספר הדירות שנותרו למכירה מחושבים כך: מלאי הדירות למטרת מכירה (כפי שמתקבל בהיתרי הבנייה ומאומת בסקר מעקבי בנייה) פחות מספר הדירות שנמכרו (כפי שמשתקף בקובץ הדיווח לרשות המסים)." זאת אומרת, חלק מהדירות האלה הן דירות שבכלל לא התחילו לבנות עדיין אלא רק קיבלו היתר בניה. אם נשווה ביחס ל- 2021, שנה שבה המחירים עלו בשיעור משמעותי, נקבל פער של כ- 10 א' דירות, 45 אלף בממוצע ב- 2021 מול 55 אלף עכשיו. פער של 10 א' בטח מלמד על תחילת מגמה אבל לא צועק "עודף היצע מטורף, תעצרו בניה!!!". ואני לא חושב שמישהו טוען שכיום יש פחות היצע ביחס ל- 2021, אז הנתון הזה לא מוסיף שום מידע חדש לדיון... אגב, מבחינת החלטת קבלנים לעצור, זה די איום סרק... כל מי שקנה קרקע בשנים האחרונות וכמובן לקח חוב בהיקף משמעותי משלם עכשיו ריבית די גבוהה על נכס שלא מניב לו כלום, האינטרס הוא חד משמעית להתחיל לבנות כמה שיותר מהר כדי שהפרויקט ייכנס לליווי ויתחילו הכנסות. בפינוי בינוי הקבלנים קצת יותר גמישים וגם צריך להשקיע הון בתחילת הפרויקט שלא בטוח יש (אפשר לקחת הלוואות מזנין ב- 10%-12% ריבית, זה שוק שקיים היום), אבל פרויקט שנמצא בישורת הסופית מבחינת אישורים אי אפשר לעכב ביותר מכמה חודשים, אתה תהיה בבעיה עם הדיירים הקיימים. פרויקטים לפני תב"ע אין בעיה לעכב, אבל הם בכל מקרה לא כאלה שאמורים להתחיל בניה בשנתיים הקרובות. מה שכן מעכב התחלות בניה אובייקטיבית הוא המכירות, כדי שפרויקט יתחיל ליווי בנקאי צריך להגיע לכ- 20%-30% מכירות מוקדמות- כל עוד לא הגעת זה לא משנה עד כמה אתה רוצה להתחיל בניה, אין לך מימון לזה. אז ככל שקצב המכירות הנמוך יישמר כך גם תהיה האטה בהתחלות בניה של פרויקטים.

זה לא כמות הדירות הפנויות אלא כמות הדירות החדשות שנותרו למכירה. מדובר בדירות שהקמתן הושלמה וטרם נמכרו, ודירות שבתהליך בניה שטרם נמכרו. זאת אומרת, דירות שבפרוייקט שהתחיל בניה והקמתו מסתיימת ב- 2026 ולא נמכרו עדיין כלולות בנתון הזה. זה ממש לא עוזר להבין האם חסר היצע. המאמר מציג נתונים, וניתוח שלהם בכלי סטטיסטי מקובל מאוד (רגרסיה), ומוצא קשר חד משמעי בין ההרעה במלאי הדירות לכמות משקי בית (חוסר היצע) וירידת הריבית לעליה במחירים מ- 2007. הם גם נתנו תחזית לעליה של 6% ב- 2021, כאשר בפועל העליה הייתה גבוהה יותר כי הריבית ירדה וזה כמובן לא הוכנס לתחזית. כן, חד משמעית במשך 21 שנים בנו פחות מהצורך, אתה צריך יותר מהגרף של כמות דירות ביחס למשקי הבית בישראל כהוכחה לכך? כולם גרו בדירות, לא כולם גרו בדירות שמתאימות להם- ההיצע לא קשיח, אפשר לגור עם שותפים, בדירות קטנות יותר וכו'. הרי הנתונים של הלמ"ס מופיעים במחקר, נכון לסוף 2016 בישראל היו 2,470,200 משקי בית ו- 2,353,521 דירות. החיים יותר מורכבים ולכן המחקר הזה הוא בסיס טוב להתחיל ממנו כי הוא מציג את שני הפרמטרים העיקריים. אפשר לדבר על התמסורת, כמה זמן לוקח להגיע לשיווי משקל חדש, אין משפיעים שינויים בהרכבי משכנתא עקב הוראות לא מוצלחות של בנק ישראל וכו'. אבל אתה טוען שאין בכלל חוסר בהיצע, זה לא עניין של מורכבות אלא של אי הבנה או אי היכרות עם הנתונים.

קודם כל, הגרף שהבאת, שמתחיל רק ב- 2019, בטח לא מראה האם בונים או לא מספיק דירות. בשביל להראות את זה צריך להביא נתונים על התחלות בניה ותוספת משקי בית. אתה לא צריך להפנות אותי לאתר של הלמ"ס, יש לי אקסל מסודר בעבודה עם כל הנתונים האלה, ומה שהם מראים זה שבערך מתחילת שנת 2000 ועד שנת 2021 התחלות הבניה היו נמוכות מתוספת משקי הבית. דבר שני, אני מדבר ממש לא בתאוריה, והמחקר שביקשתי ממך לקרוא הוא הכי מעשי שאפשר, הוא חלק מנייר מדיניות עם המלצות לצעדים לטיפול בבעיית הדיור. זה בסך הכל 25 עמודים, כולל טבלאות וגרפים, ממליץ לך לקרוא, לפחות את החלקים העיקריים: האם יש בועה במחירי הדירות (המחקר המקורי מ- 2018) האם העלייה במחירי הדיור צפויה להיעצר (עדכון מאוקטובר 2020)

במקום לכתוב "על פי הנתונים שאני מכיר" תביא את הנתונים. במקום לכתוב "ההבנה שלי" תקרא את המחקר שהפניתי אליו (ואז תוכל לכתוב "ההבנה שלי, על בסיס המחקר של מכון אהרון"). אין דבר כזה "בניה מעל המינימום הנדרש". מחיר הדירות נגזר מיחס מסויים של כמות דירות לכמות משקי בית וריבית. מכאן, בהנחה ואנו בשיווי משקל, אם תבנה יותר דירות מתוספת משקי הבית המחיר ירד למחיר שיווי משקל נמוך יותר, אם תבנה פחות יעלה לשיווי משקל גבוה יותר. היחס בין מחיר שווי המשקל החדש לנוכחי נובע מגודל הפער בין מה שבונים לתוספת משקי הבית.

לכן כתבתי: "אם תקרא את המחקר ותהיה לך ביקורת עליו אשמח לקרוא" אבל אתה לא קראת, סתם מעלה השערות גם ההבנה שלך לגבי התמסורת של ריבית ומחירים שגויה, שינוי בריבית יביא למחיר שיוי משקל אחר, זאת השפעה חד פעמית. אם הריבית תרד מ- 5% ל- 2% המחירים יתאימו את עצמם תוך שנה-שנתיים-שלוש, ואחרי זה המחיר ימשיך לעלות בהתאם לצמיחה בשכר הריאלי (בהינתן ואנחנו באותה נקודה מבחינת יחס מלאי דירות למשקי בית). כנ"ל הפוך, זה שהריבית עלתה לא אומר שעכשיו המחירים ירדו ב- X% מדי שנה אלא יתאימו את עצמן תוך תקופת זמן מסויימת לשיווי משקל חדש.

"אני חושב" זה טוב ויפה, אבל כבר כתבתי כאן כמה פעמים, יש חוקרים מהאקדמיה בארץ, במסגרת מכון אהרון למדיניות, שעשו מחקר בנושא- זמין לקריאה לכל אחד, תגגל "מחירי דיור מכון אהרון". המסקנה שלהם חד משמעית, ההשפעה על מחירי הדיור נובעת משינוי ביחס כמות הדירות למשקי בית ושינוי בריבית. אז אתה יכול לחשוב ששינוי בכמות הדירות למשקי בית הוא שולי אבל הם מראים חד משמעית שהוא לא שולי. אם תקרא את המחקר ותהיה לך ביקורת עליו אשמח לקרוא.

אני חושב שההגדרה שלך למחסור בדירות, כשמנתחים את השוק ואת שינוי המחירים, לא נכונה... המחיר נקבע כשיווי משקל בין קונים ומוכרים. אם יש הרבה מהמוצר אז המחיר שלו יהיה נמוך ממצב שבו הכמות תהיה קטנה יותר, מניח שעל זה אין ויכוח- המחיר יעלה לרמה כזאת שרק מי שממש ירצה יוכל לשלם, כל השאר ישארו בלי המוצר. זאת אומרת, אם יש לי 200 רכבים על 500 אנשים שרוצים לקנות אוטו, המחיר של הרכב יעלה לרמה שבה רק 200 אנשים יוכלו/יסכימו לקנות אותו. במצב כזה, אי אפשר להגיד שאין מחסור כי כל אחד מה- 300 יכול להסכים לשלם יותר, הרי אז המחיר יעלה קצת, אחד מה- 200 שיכלו לקנות בהתחלה יצתרך לרדת מהעסקה ועדיין נישאר עם 200 רכבים שנמכרו. בתחום הדיור זה דומה- יש מי שרוצה לגור במרכז ולא יכול לממן את זה, יש מי שרוצה לגור לבד אבל נאלץ לגור עם שותפים כי המחיר גבוה, יש משפחה שרוצה לגור בדירה 5 חדרים אבל מסתפקים ב- 4, וכו' וכו'. זה שאין אנשים שגרים ברחובות זה לא בגלל שאין מחסור אלא בגלל שדירות זה מוצר גמיש מבחינת השימוש בו. אובייקטיבית אפשר לראות גם שיחס מלאי הדירות למשקי הבית בחמש עשרה השנים האחרונות בערך נמוך מ- 1, גם שמתחילת שנות ה- 2000 עד בערך השנתיים האחרונות בנו דירות בהיקף הנמוך מתוספת משקי הבית השנתית וגם שמחיר הדירות, גם במקומות שבהם לכאורה אין בעיה של מחסור בקרקע, גבוה משמעותית מעלות הבניה והרווח לקבלן. רוצה לראות מה זה אין מחסור? לך לפלורידה או לטקסס- במקומות שבהם אין מחסור בקרקע (לא מרכז מיאמי כמובן) מחירי הדירות קרובים מאוד לעלות הבניה בלבד, השווי של הקרקע אפסי. זאת דוגמה מעולה לעצלנות (או יותר חמור, קידום פוזיציה) של עיתונאים. כל הכותרות על ירידה של 25% בהתחלות הבניה ברבעון הראשון של השנה היא ביחס ל- 19 א' יח"ד שהתחילו לבנות ברבעון הראשון של 2022. אממה, הרבעון הראשון של 2022 היה שיא כל הזמנים, ואם מסתכלים על התחלות הבניה לפני 2021 אז ה- 15 א' ברבעון זה קצב מעולה. כמו שכתבת, ה- 15 א' האלה זה קצב שנתי של כ- 60 א', שזה יותר מתוספת משקי הבית השנתית הממוצעת, כך שאם הקצב יישמר לא צפויה הרעה ביחס כמות הדירות למשקי הבית.

אה, ראית בטיקטוק, מזל...

שמת לב שהצדקת עליית מחירים?

זה נראה לך כמו "הבניה פה בסדר"? אם X ו- Y משפיעים על Z, ויש עכשיו שינוי משמעותי ב- X שמביא לשינוי ב- Z, זה לא אומר ש- Y לא משפיע. ולגבי מה שקורה עכשיו, במקביל לעליה בריבית גם התחלות הבניה בשנתיים האחרונות היו גבוהות ביחס לצמיחה במשקי הבית, אז שני הפקטורים אמורים להביא לירידת מחירים.

לא נכון, יש מחקר של מכון אהרון בנושא, שני הפרמטרים שמשפיעים על השינוי במחירי הדירות הם יחס מלאי הדירות לכמות משקי בית, והריבית. אם בונים יותר דירות מתוספת משקי הבית המחירים אמורים לרדת, ואם הריבית עולה המחירים אמורים לרדת, ולהפך.

ההמלצה החד משמעית של כל ארגון בריאות שקשור לסקי היא לשים קסדה, ויש לא מעט אתרים שמחייבים קסדה עד גיל מסויים. קסדה מגינה לא רק מפגיעות שטחיות אלא גם מזעזוע מוח- סופגת חלק מהאנרגיה של המכה. וזה מניסיון אגב, איבוד זיכרון לטווח קצר כשהייתי עם קסדה, לא רוצה לחשוב מה היה בלי.

מצטרף להמלצה. הבונוס: איכשהו, המחיר שלהן בארץ קצת יותר נמוך מבאמזון...

נכון, אבל השורה שלהלן: לחלוטין לא נכונה, ובטח ובטח לא נובעת מהתרשים. הירידות הכי גדולות שאני מכיר הן של קרקעות של דיור להשכרה, שירדו באזור ה- 50%.

אני לא חושב שיש הודעה מרעישה, או מחדשת למישהו, שהלך הרוח בשוק השתנה לגמרי בחצי שנה האחרונה... התרשים מתאר את השינוי בסכומי רכישת קרקעות, לא את המחיר פר קרקע. אין קרקע שנמכרה ב- X ואחרי זה דומה לה נמכרה ב- 0.2*X.

כהלך רוח זה נכון, אבל מבחינת מדידה כמותית של ירידה במחיר אי אפשר לקחת את ההטבות האלה ולהגיד שהשווי שלהן הוא הירידה במחיר בלי להסתכל על מחיר המכירה לפני ההטבות ביחס למחיר עסקאות שהיו באזור.

אתה מבין שזה חסר משמעות בלי להתייחס למחיר, נכון? כי אם הם מוכרים 4 חדרים בקצת פחות מ- 3 מיליון עם רכב, מיזוג וכל התוספות, אבל המחירים באזור ה- 2.6, אז אין פה שום הנחה וזה הכל עניין של שיווק. אם תבדוק במדלן בכמה נמכרו דירות חדשות באזור אגב, תקבל טווח שבין 2.6 ל- 3.

כמו שאתה מבין, יש לי קצת היכרות עם התחום מבפנים. מקסימום רווח במקרה הזה הוא מקסימום זמינות, ואת זה כולם הבינו אחרי כל התקלות שהיו בתחנת הכח של דלק באשקלון (שהוקמה לפני תקופת הקמת התחנות הפרטיות הגדולות שפועלות היום).

כל תחנה שהוקמה קיבלה אישור למבנה שלה, יש בארץ כמה סוגים של תחנות פרטיות, הרוב משתמשים בטורבינה אחת או שתיים גדולות (כ- 400MW) של היצרנים מיצובישי (רותם), סימנס (באר טוביה) או GE (דליה). כולם יצרנים מובילים בתחום. יש גם תחנות עם אסטרטגיה שונה, הרבה טורבינות קטנות כמו דוראד, ותחנות קוגנרציה שמספקות גם קיטור. לכל בעלי התחנות הפרטיים האינטרס חד משמעית לבחור את הציוד הכי טוב שיתקלקל כמה שפחות וייתן את התפוקה המקסימאלית.

אין לזה קשר למציאות, תפוקה של כל טורבינת גז יורדת כשחם מאוד.

התועלת מה- F16 הוא השימוש כפלטפורמה לשיגור טילי אוויר- קרקע מערביים מתקדמים, היום עושים קומבינות כדי לחבר טילים מערביים למטוסי המיג של אוקראינה וזה לא עובד בצורה מיטבית.

אין פיקדון עם אורך חיים של משכנתא ממוצעת, אתה חייב לגדר. מה שגורם לביקוש למטבעות (currency, לא יודע איך לתרגם) זה פער בריבית הריאלית, לא הנומינאלית. אם בארה"ב צופים אינפלציה של 1% והריבית על 1%, בעוד שבארץ צופים אינפלציה של 3% והריבית 3%, אף אחד לא ירוץ לקנות אג"ח שקלי כי הוא מקבל 3% פה מול 1% שם.

1. צודק במקרה של פיקדונות צמודים לפריים, אבל להערכתי רוב האנשים לוקחים פיקדון בריבית נקובה כלשהי. 2. אין לי מקור, אבל זה תפקיד מערך ניהול הנכסים וההתחייבויות של הבנק. אם הבנק לא היה מגדר את ההלוואות בריבית קבועה הוא היה מציג עכשיו הפסדים עצומים, וכשהריבית יורדת רווחים עצומים...