BarryG

לא יודע מי אמר/לימד אותך את זה, אבל אין לזה קשר למציאות... אני מצרף את המאזן של בנק הפועלים, אתה יכול לראות בצד הנכסים של הבנק שהסכומים המשמעותיים הם יתרת מזומן ופיקדונות בבנקים, ניירות ערך שהבנק מחזיק והסכום הכי משמעותי הוא אשראי לציבור- כל ההלוואות שהבנק נתן לפרטיים, משכנתאות וחברות. מצד ההתחייבויות של הבנק, הסכום הכי משמעותי הוא פיקדונות הציבור- הפיקדונות שהבנק נתן והעו"ש, עוד מעט נצלול לביאור שלהם. דרכי מימון נוספות הן פיקדונות לבנקים אחרים וסכום קטן מאוד של פיקדונות הממשלה- זה החוב לבנק ישראל. בנוסף יש גם אג"ח, בסכום קטן יחסית של 26 מיליארד בלבד. אם נתמקד בביאור לגבי הפיקדונות אז יש לנו 170 מיליארד ששוכבים בעו"ש ולא צוברים ריבית, 125 מיליארד של פיקדונות שצוברים ריבית אבל נזילים מאוד ו- 206 מיליארד נוספים שסגורים לתקופה מסויימת. אפשר לראות גם את החלוקה לפי סוג נותן הפיקדון- 205 אנשים פרטיים, 91 מוסדיים ו- 205 מעסקים. האשראי לדיור הוא אגב 129 מיליארד, , אין סכום שניתן לצבוע מולו. הבנקים לוקחים הלוואות מהבנק המרכזי רק כשאין ברירה ולתקופות זמן קצרות מאוד.

בהלוואות שמשתנות לפי ריבית פריים (שזה חלק גדול מההלוואות הצרכניות והעיסקיות) הסיפור שונה, כיוון שהריבית משתנה עם הריבית במשק אין צורך לגדר. כשהריבית הייתה 0.1% וקיבלת הלוואה, נניח, בפריים (1.6%), הבנק נתן מנגד פקדונות קצרים בריבית קרובה ל- 0%, היה לו מרווח של כ- 1.5% על ההלוואה שלך. עכשיו כשהריבית 4.75% אתה משלם 6.25% אבל מנגד בעלי הפקדונות מקבלים, נגיד, 3%, אז המרווח טס ל- 3.25%. כשהריבית הייתה אפסית הבנקים היו מוגבלים מלמטה בריבית על הפיקדונות, עכשיו המרווח נפתח. אתה טועה, מי שקובע את הטון הוא הפד אבל רק לכיוון למעלה, ואין שום בעיה להישאר בריבית גבוהה משל ארה"ב במידה ושם האינפלציה נמוכה ופה גבוהה. לא נכון בעליל, הבנקים לווים כסף ממפקידי פיקדונות והריבית תלויה בביקוש לפיקדונות (מספיק לפתוח מאזן של כל בנק בארץ כדי לראות את זה). ככלל, הריבית על פיקדונות תהיה נמוכה מריבית בנק ישראל.

אין שום קשר לתחזית של הבנק, הבנק קובע את הריבית לפי ריבית המימון שלו באותו רגע, שהיא התחזית של שוק ההון. ברגע שהבנק נתן לך הלוואה ומצד שני גידר את המימון שלו לתקופה זהה, לא משנה לו מה יהיה אחרי זה, משנה רק המרווח שהוא קיבע.

ברור, הבנק המלווה ישמח לראות שהוא מוכר משמעותית מתחת לדוח 0

על מה אתה מדבר, להנזיל השקעה במניות/אג"ח הרבה יותר קל מדירה, לוקח כמה דקות במקרה הגרוע (מניח שאין פה לאף אחד עשרות מיליונים מושקעים במניות קטנות).

שניכם פיספסתם את האינפלציה- ה- 8% בשנה של ה- S&P הוא נומינאלי, לא ריאלי. זאת, אומרת, אם מניחים 3% אינפלציה שנתית, אז התשואה היא 5% לשנה ותקבל סכום של 1.7 מיליון ריאלי. גם את שאר החישובים צריך לעשות ריאלית- התשלום על המשכנתא יהיה נמוך יותר, שווי הדירה לא יעלה. או, להפוך הכל לנומינאלי- שכר הדירה ושווי הדירה יעלו עם האינפלציה (זה שמרני).

אתה טועה, חברות האוטובוסים הציבוריים מקבלות גם תשלום פר ק"מ וגם תשלום פר נוסע, כאשר התשלום פר נוסע מדורג- ככל שיש יותר נוסעים התשלום פר נוסע שולי עולה (דומה למדרגות מס הכנסה, רק בתשלום פר נוסע). חברות האוטובוסים למעשה מפסידות המון כסף מאי תיקוף וזאת בעיה קשה בענף שמחפשים לה פיתרון.

יש פער גדול בין קנס מוצדק לקנס שסביר שיבטלו אותו. גם יש פער גדול בין הפעלת שיקול דעת בעת מתן הקנס להחלטה לבטל אותו אחרי שהוא ניתן.

שמע, החוק בבירור לא לצידך וקשה להגיד שהוא לא הגיוני (אם לא מתקפים חברת האוטובוסים לא מקבלת כסף על הנסיעה הזאת, זה שהנסיעה הייתה משולמת ברמת משרד התחבורה לא רלוונטי). אתה טוען שהילדה לא ידעה את החוק, אבל אי ידיעה לא פותרת מעונש... אתה מבקש להתחשב בגלל גיל הילדה, אבל הקנס לא על הילדה, הוא עליך (על אשתך יותר נכון), כי אתה היית אמור להסביר לה את החוק- אם לא ידעת, אז שוב, זה לא פותר אותך מעונש... אז מה הטיעון הרציונאלי שלך פה? אז על 100 שקל בסך הכל, כשבבירור הייתה עברה על החוק, שלם ושכח...

אל תבדוק אונליין, ממליץ להתקשר ל- AIG. אצלי ביטוח מבנה+תכולה על דירה של 150 מ"ר הוא בערך 1,000 שקל... לפני זה היה בביטוח ישיר על 1,200 (באותם כיסויים בדיוק).

התוספת היא בגין הזמן עד לבניה, אחרי זה אצל רוב החברות השימוש בחוב הוא זניח לגמרי בגלל התקבולים מרוכשי הדירות.

זה אחרי התחשבות בהוצאות המימון הנוספות, בלי זה הפער גדול בכ- 4%

"מכרז מחיר מטרה הוא מכרז שיווק קרקע של רשות מקרקעי ישראל (לשעבר המינהל) למטרת בנייה למגורים. בשונה ממכרז רגיל, שבו הקבלן שמציע את המחיר הגבוה ביותר זוכה בקרקע ורשאי למכור את הדירות שיבנה במחירי השוק, כאן קובעת המדינה מראש את המחיר הסופי של 80% מהדירות שיבנה הקבלן. מחיר זה יהיה נמוך ב–20% ממחיר השוק באותו אזור, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי הראשי. לדוגמה, באזור שבו ימצא השמאי הממשלתי כי מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת הוא 1.2 מיליון שקל, המחיר שתגדיר המדינה ליזם במכרז יהיה 960 אלף שקל." לכן, מה שכתבת חסר משמעות. ניתחתי הבוקר במסגרת העבודה מכרזי בניה רוויה רגילים במטרה להשוות בין מכרזים שנסגרו בתחילת 2023/סוף 2022 ביחס לכאלה שנסגרו באמצע 2022 באותם אזורים. מצאתי רק 3 אזורים בהם היו מכרזים רגילים שנסגרו בתקופה האחרונה ולפני כשנה: רחובות, נתיבות וגבעת שמואל. ברחובות ונתיבות הם מגלמים ירידת מחיר של כ- 13-14% למחיר המכירה, בגבעת שמואל 3%... כאשר חלק מזה נובע לדעתי גם מכך שהיזמים מנסים להשיג שיעורי רווחיות גבוהים מבעבר וירידה במרת התחרות במכרזים.

זה מחיר מטרה, איך יתגלגל, המחיר לרוכשי הדירות קבוע מראש בתנאי המכרז...

אין בשורה שאפשר להסיק ממנה משהו, אי אפשר להשוות בין מכרזי מחיר מטרה עם מחירי מכירה שונים ותקופה שונה להיתר, כאשר היום לתקופה להיתר יש משמעות גדולה בגלל השפעת עלויות הריבית.

עם זה אני מסכים כמובן, שנינו מסכימים שבעוד 25 שנה נצטרך להתחיל לבנות כ- 90 א' דירות בשנה כדי לעמוד בביקוש, שזאת הייתה הטענה שממנה התפתח התת דיון הזה. לא חושב שמישהו יכול להתווכח על תוספת צפויה של 55-60 א' יח"ד בשנה בשנים הקרובות (הרי זאת הסטטיסטיקה בשנים האחרונות, השינוי היחיד שיכול להשפיע עליה זאת עליה משמעותית מחו"ל).

לא, זה לא בסדר, ההתכנסות ל- 3.23 היא בגלל שלזוגות נולדים ילדים כך שזה לא רלוונטי מבחינת צפי ביקוש לדירות. המכניקה היא הקמת משק בית על ידי 2 נפשות ואז צמיחה במספר הנפשות למשק בית. השלב הראשון רלוונטי לביקוש לדירות, השני לגודל דירה ממוצע. גם המספר של תוספת 90 א' משקי בית בשנה בעוד 25 שנים הוא הגיוני מאוד, אם היום זה באזור ה- 55-60 אז מדובר בגידול של 1.6-1.9% בשנה, קרוב לצמיחה באוכלוסיה בארץ. אגב, מבחינת מחיר הדירה לשכר ממוצע, תאכל'ס כדי לעשות חישוב נכון צריך להכניס בפנים את העליה בגודל הדירה הממוצע ואת פער העלות שיוצא ההבדל בריבית על המשכנתא. אני לא חושב שזה סוגר את הפער אבל בטוח מצמצם אותו.

סביר להניח שזה AIG, ביטוחי הטיסות לחו"ל של מקס הם דרכם

בהינתן ואתה צריך את הכסף בעוד שנתיים- שלוש הכי הגיוני זה פיקדון/קרן כספית/מקמ/אג"ח ממשלתי עם טווח זמן של שנתיים. אין היגיון לפתוח תיק מנוהל- אם הוא ישקיע באלטרנטיבות האלה סתם תשלם עמלות, אם ישקיע באג"ח קונצרני/מניות אז אתה נחשף לסיכון גבוה ביחס לצרכים שלך (שעיקרו, להבנתי, הוא לא לאבד שום חלק מסכום ההשקעה בטווח של שנתיים-שלוש).

כבר עדיף לפתוח פיקדון דולרי, אלא אם חושבים שיצטרכו את הכסף בטווח הקצר אין סיבה להשאיר סתם דולרים שוכבים בעו"ש

הניתוח בסדר גמור, אבל משתנה מאוד קריטי, שיכול לשנות את המסקנה ושלא נתת לו סימוכין או הסבר, הוא ההנחה שלך לגבי תוספת משקי הבית השנתית. ב- 10 השנים האחרונות התוספת השנתית הממוצעת של משקי בית עמדה על 56.3 א' בשנה (לפי הלמ"ס). אם נתעלם משנת 2020 שהייתה נמוכה בגלל הקורונה (פחות אנשים יצאו מבית ההורים, הרבה צעירים חזרו לבית ההורים) נקבל נתון של 57.5 א' לשנה, ואם נסתכל על 5 השנים האחרונות ונתעלם מ- 2020 נקבל 62.4 א' בשנה. לזה תוסיף את גל העליה שהיה השנה מרוסיה ואוקראינה. בהתאם למספרים האלה, התחלות הבניה בשנים 2015-2020 תאמו את תוספת משקי הבית, כך שהמחסור שנוצר בשנים קודמות ממש לא נסגר, ויחד עם הריבית תידלק את עליות המחירים בשנתיים האחרונות. אגב, לפי מחקר של מכון אהרון, בשנים 2012-2020 התוספת השנתית של משקי הבית הייתה גבוה ב- 12 א' ביחס לגמר הבניה. למעשה, ב- 2021 ו- 2022, לראשונה מזה תקופה ארוכה מאוד, התחלות הבניה היו גבוהות מתוספת משקי הבית הצפויה (למרות שאם מכניסים את העליה השנה התוצאה מתאזנת) וצפויות להביא לירידה קלה ביחס מלאי דירות למשקי בית (שעומד על כ- 93%, לפי מכון אהרון). בהתאם למספרים האלה, מחירי הדירות אכן אמורים לרדת מעט, אבל לא כמו שאתה צופה... עוד משהו, לגבי יחס משכורות לדירה, אני טוען שהחישוב הזה תמיד מתבצע ביחס למחיר דירה ממוצעת שנמכרה בלי נירמול לגודל, כאשר אנחנו יודעים שגם גודל הדירה הממוצע שנמכר בארץ עולה עם השנים וגם בהשוואה לחו"ל הדירות בארץ גדולות משמעותית מהממוצע. אז ההשוואות ההיסטוריות והבינלאומיות משקרות...

דוגמה מעולה להטיה קוגנטיבית מעולם הכלכלה ההתנהגותית בשם "חשבונאות מנטלית". לכסף אין ריח, אין היגיון בלשייך לו תכלית ולשפוט את הסכום ביחס לאותה תכלית- בסוף ההשפעה על כמה כסף נשאר לך בחשבון זהה. הנחה של 100 שקל תשאיר לך 100 שקל יותר בחשבון, לא משנה אם קנית מוצר ב- 200 שקל או ב- 2000 שקל. https://www.investopedia.com/terms/m/mentalaccounting.asp

אתה מרוויח 1K פחות בחודש בשנה הראשונה, אחרי זה שכר הדירה עולה. השכירות בסבירות גבוהה מאוד תמשיך לעלות בקצב הדומה, וכנראה גבוה, מהאינפלציה.

תודה לכם, שלחתי לו את הלינק אז הוא כמובן רואה את התשובות (עם גוגל טרנסלייט)

הפיקדון נומינאלי, השכירות ריאלית- תוסיף לה עליה של כ- 2%-2.5% כל שנה, וזה שמרני...