Jump to content

BarryG

  • הודעות

    145
  • כאן מאז:

  • פעילות אחרונה

ספרו לנו עליכם

  • מיקום
    רחובות

צפיות אחרונות בפרופיל

צפיות הפרופיל האחרונות חסומות ואינן מוצגות בפני משתמשים אחרים.

הנקודות של BarryG

נהג שודים

נהג שודים (6/14)

224

מוניטין

  1. ההבדל בין מוצר ללקוח הוא סמנטיקה? הרגת אותי... ההגדרות פשוטות, מוצר זה מה שהלקוח קונה. אם באת לסוכנות רכבים לקנות רכב, אתה הלקוח, הרכב הוא המוצר. אם באת לשופרסל לקנות חלב אתה הלקוח, החלב הוא המוצר. אם באת לבנק לקחת הלוואה (לקנות כסף), אתה הלקוח, הכסף הוא המוצר. למתחכמים- אם אתה רוצה לפרסם בגוגל לאוכלוסיה X אז אתה הלקוח, יכולת גישה לפרסום לאוכלוסיה X היא המוצר. ואין דבר כזה "מוצר מניב", יש "נכס מניב". צריך להרחיב לגבי הבדל בין נכס למוצר? גם לגבי מנהל תחום ההלוואות אתה הלקוח.
  2. ברור שהכסף הוא המוצר, אתה מוכר אותו לבנק, הבנק בתורו מוכר אותו למישהו אחר...
  3. זה לא באמת מכירה לעצמן (כאמור, 35% אחזקה), ותזכור שאם ציבור המשקיעים יחשוב שהריט של אזורים קונה נכסים ביוקר הוא לא ישקיע בו והמניה תרד, יחד עם שווי האופציות של המנהלים. גם מדובר על היקפים זניחים ממש ביחס לכלל העיסקאות (יש סה"כ 2 ריטים ציבוריים של נדלן למגורים). בתור משקיע בשוק ההון ברור שאני מסכים איתך שיש עיוות מס.
  4. זה נכון שיש הטבות להשכרת דירות, אבל מי שמרוויח מזה הן בעיקר חברות יזמיות ולא ריטים, הרי הריטים בכל מקרה שואפים להשכיר דירות, אין להם היגיון למכור אותן (אזכיר שהבונוסים של המנהלים תלויים בביצועים שבתורם מבוססים על היקף הנכסים המוחזקים). היזמיות ש"נתקעות" עם דירות באזורים עם עודף היצע זמני יכולות להשכיר 5 שנים ואז למכור כשהשוק לא מוצף. ההטבות האלה אגב לא קשורות למשבר הקורונה, הן חוקקו לפני.
  5. בטח, "מגוריט" הוא ריט ותיק יחסית: https://www.megureit.co.il/
  6. לגמרי פופוליזם זול וחוסר הבנה הן בשוק הנדלן והן בשוק ההון. להלן הטעויות/סילופים/אי הבנות: הקדמה: אזורים אכן הקימה והנפיקה חברה בשם ריט אזורים ליווינג, אחרי שדיברו על המהלך הזה יותר משנתיים. אזורים העבירה לחברת הריט דירות שהיא בנתה והנפיקה אותה, כך שהיום היא מחזיקה ב- 35% מהחברה- השאר הם אחזקות הציבור, כך שאם מישהו נהנה/סובל מתוצאות החברה הבת זה בעיקר אנחנו. אין שום בעיה/מוזרות עם חברה שמקימה חברה בת לעסוק בפעילות אחרת ומנפיקה אותה. 1: ואו, המצב קשה... אם פותחים את הלינק בביזפורטל, ולוחצים על סימן הפלוס שמופיע ליד מי מבעלי המשרה, אכן כתוב "בן משפחה של בעל עניין אחר בתאגיד". רק מה, לא כתוב ליד זה "כן"... אז בעצם, המשפט הזה לא נכון לגבי אף אחד מנושאי המשרה בחברה. 2. מטרתה של חברה המוגדרת כ- "ריט" הינה להחזיק בנכסי נדלן ולהשכיר אותם, ולאפשר לציבור להיחשף להחזקה של נכסי נדלן בקלות. החברות הללו מוגבלות בעוד דברים כמו למשל החובה לחלק דיבידנד בהיקף מסויים והגבלת מינוף. אז ברור שחברת הריט לא יכולה לבנות דירות ויכולה רק לרכוש אותן- מהחברה הקשורה אזורים, או מחברות אחרות. מבחינת בעלי המניות של הריט כנראה עדיף מחברות אחרות כדי להימנע מעיסקאות בעלי עניין. הדירות הללו בהכרח יושכרו לפחות 5 שנים, המועד הקובע להטבת המס הוא סיום הבניה ולא מכירה על הנייר. 3. זה כבר עניין של כדאיות והעדפות השקעה. אין בעיה שהציבור ישקיע בחברות ריט של נדלן למגורים במקום בדירות ישירות. 4. להשוות מחיר דירה ממוצעת בירושלים למחיר הרכישה של הדירות מהפרויקט של קרסו זאת בדיחה עצובה, ברור שבעיר כזאת הממוצע לא משקף כלום. לצורך הדוגמה, מחיר הדירה הממוצע לפי מדלן לתל אביב הוא 3.6 מיליון ש"ח, האם זה אומר משהו לגבי דירות חדשות בבבלי? אה, והם חיים בסרט שיזמים נותנים עשרות אחוזי הנחה לדירות בפרי סייל. 5. הטענה לקרטל בעולם יזמות הנדלן הוא בדיחה, יש עשרות יזמים והשוק רחוק מאוד מלהיות ריכוזי. 6. לא מכיר דבר כזה.
  7. סכום מאוד דומה, עד כמה שאני זוכר...
  8. וכמה אתה חושב שמערכת החינוך עולה למשלם המסים פר תלמיד?
  9. או שמישהו שזה המקצוע שלו מנסה להסביר לך ואתה לא מבין... פרקש וצחי צודקים בכל מילה שכתבו (גם בחלקים שפרקש כתב שהם חירטוט ולא מדויק, הכל מדויק ממש). בוא ננסה להסביר שוב, עזוב רגע את הבורסה בצד. יש לך שתי אפשרויות- או שאתה קונה דירה ב- 2 מיליון ולוקח הלוואה של 1 מיליון, או עושה את אותו הדבר אבל באמצעות חברה שאתה מחזיק בה בבעלות מלאה. ברור שהמתמטיקה בשתי האפשרויות זהה מבחינת ההשפעה על האקוויטי שלך (1 מיליון ש"ח)? יפה. עכשיו, במקום להחזיק בבעלות מלאה בחברה הזאת, אתה מחזיק ב- 10% מאקוויטי של חברה שעושה את אותו הדבר עם 10 דירות. המתמטיקה נשארת זהה מבחינת התשואה שלך, נכון? אז תכפיל בעוד כמה אלפים והגעת להשקעה במניות.
  10. כמובן, אבל בשתי העיסקאות יש מינוף, פשוט במניות קצת יותר קשה לראות אותו, הרי במניות אתה "קונה מניה" ובדירות אתה "קונה דירה", למרות שבפועל בדירות אתה קונה אקוויטי בדירה ובמניות אתה קונה אקוויטי בחברה. זה שבאחד ממכשירי ההשקעה אתה מתמנף ובמכשיר השני המינוף לא ברמה שלך לא אומר שאין מינוף. וואלה, כשאני חושב על זה, דווקא לקניית מניה יש יתרון פה כי המימון הוא ללא חזרה ללווה, בעוד שברכישת דירה עם משכנתא יש ריקורס מלא אליך. נתתי דוגמאות ספציפיות של חברות בתחום כדי להראות שבהחלט יש מינוף כשאתה קונה מניות. פשוט המינוף לא ברמה שלך. לגבי מחירי הדירות בעשור האחרון בישראל, לא הייתי ממהר להסיק ממנו קדימה, הרי ברור לכולם שהעליה נובעת מהירידה בתשואה המבוקשת, על רקע הירידה בריבית במשק. אז מי שלא מצפה לירידה נוספת בריבית בעוצמה דומה שלא יצפה לעליה נוספת במחירי דירות בעוצמה דומה. מבחינת תשואות (אני לוקח 10 שנים אחורה, אוגוסט 2011) ה- S&P עלה בערך פי 3.7, מדד מחירי הדיור עלה פי 1.5 אבל בהנחה של מינוף של 50% (נזכור שהמינוף יורד לאורך הזמן) אז האקוויטי של מי שרכש דירה עשה בערך פי 3. כמובן שלתזמון ממתי מודדים יש פה משמעות גדולה, יכול להיות ששנה-שנתיים קדימה/אחורה והתוצאות יהיו שונות. ואני גם לא חושב שאפשר להסיק מהתשואות האלה (שני שני המכשירים) קדימה בשום צורה, מי שיעשה זאת יתאכזב מאוד. לא יודע למה אתה מניח שיש קשר רופף בין החזקות החברה לשווי המניה, השוק מעריך את שווי האחזקות, מוריד את החוב ומגיע לשווי האקוויטי. מה שמתנתק לפעמים מההיגיון/כלכלה זה ההערכה של שווי החברה, שמשפיע באותה המתימטיקה על שווי האקוויטי. מעריך את החזרה לטון עניני. ולא יודע איך הגענו לדיון של סיכון מניות מול דירה, זה רק מחזק את זה שהשקעה במניה היא השקעה במכשיר שהוא כבר ממונף.
  11. אני לא מפספס, הדוגמה שלך לא טובה כי היא לא משווה תפוחים לתפוחים- אתה מציג את זה כאילו הסיכוי לתשואה של 5% בשוק ההון (ניח, S&P500) שווה ערך לעליית מחיר דירה ב- 5% בשנה. למה זה לא תפוחים לתפוחים? המניות עצמן הן של חברות ממונפות בערך ב- 50%, אז מה שאתה מציג לי בפועל זה: "תראה, מחיר הדירה שלי עלה ב- 5% בזמן שמחירי החברות עלו ב- 2.5%". אני מניח שמוסכם שהשקעה בדירות בישראל מסוכנת פחות מהחברות ב- S&P500, אז הדוגמה שלך אומרת שבשנה ממוצעת מחירי דירה בישראל עולים פי 2 מהתשואות של חברות בסיכון גבוה יותר. רוצה לעשות השוואה קצת טובה יותר (ועדיין רחוקה מאידיאלית)? תבדוק כמה עלו ב- 12 החודשים האחרונים חברות ייזום נדל"ן למגורים, שמחזיקות בקרקעות. הנתונים- דמרי- 122%, אפריקה מגורים- 67%, אזורים- 114%. יודע למה? כי שם יש גם מינוף ברמת חוב פיננסי וגם מינוף מעצם ההחזקה בקרקע במקום דירה (מינוף תפעולי כי עליית מחירי דירות עוברת ברובה למחיר הקרקע). נכון שההשואה לא מושלמת, יש סיכון הקמה וכו', אבל הדוגמה הזאת ממחישה שלהגיד שאין מינוף בהשקעה במניות זה פשוט טענה לא נכונה בצורה מוחלטת. עוד כמה דקויות- מינוף 75% זה רק לדירה ראשונה, ורק כשקנית אותה. עם כל שנה שעוברת המינוף שלך יורד. הוצאות קניה ומכירה גם כן משמעותיות מאוד כמובן. תוספת מאוחרת: הערה כללית, כשמנתחים כל השקעה צריך להסתכל על נכס הבסיס והתשואה שהוא נותן, ואז על המינוף, והתשואה של האקוויטי אחרי מינוף. להשיג תשואות גבוהות על ידי מינוף גבוה מאוד זאת לא חוכמה גדולה כי זה פשוט עניין של התאמה לתיאבון הסיכון. אם מישהו מחזיק בדירה ב- 1 מיליון בלי משכנתא והיא עולה ב- 3% אז הוא עשה 3%, אם מישהו מחזיק באותה דירה עם 500 א' משכנתא אז הוא עשה 6% (נניח שהשכירות קיזזה את הריבית). אז מה, המסקנה שמי שעשה 6% חכם יותר? לא, הוא פשוט בחר להיות בסיכון גבוה יותר.
  12. ואלה, הופתעתי לרעה, חשבתי שיש לך ידע במימון והשקעות, מסתבר שלא... אתה ממשיך להתייחס ל- "מניה=חברה" ולא "מניה=הון עצמי בחברה". בבורסה יש חברה שמחזיקה ב- 4 גלגלים, היא מימנה 3 גלגלים בחוב מהבנק/אג"ח וגלגל אחד בהון עצמי. אתה קונה חלק מההון העצמי הזה. אם השווי של ה- 4 גלגלים עולה ההון העצמי שאתה מחזיק מרוויח על כ- ה- 4. בדיוק אותו הדבר מבחינת ההיגיון. אם ניכנס לדקויות, החברות בבורסה בדרך כלל ממונפות פחות מ- 75% חוב כיוון שהסיכון של הפעילות שלהן גבוה מלהחזיק דירה. מה שכן, כיוון שהסיכון של הפעילויות שלהן גבוה יותר, גם התשואות של הפעילות גבוהות משל דירה. לא ראית מקרה אחד של אקוויטי של דירה יורד ל- 0? תחזור אחורה כ- 13 שנים לארה"ב, אנשים זרקו את הדירות לבנקים. לא משקף את הסטטיסטיקה בישראל? גם אין להשליך מהשקעה במניה ספציפית בסיכון גבוה להשקעה במדד מניות מרכזי (מתי הם נחתכו לאפס או קרוב לכך, תזכיר לי?). נער היית וגם זקנת, אבל לפעמים ניסיון לא מספיק, צריך גם ידע. מתנצל על השפה המעליבה, אבל זה גם הטון שלך. וחשוב להדגיש, אני לא תופס צד בויכוח של מה עדיף לעשות עם החסכונות, לקנות דירה או להשקיע בבורסה, יש יתרונות וחסרונות לגבי כל דבר והם כבר נכתבו פה מספיק פעמים. חשוב מאוד להכיר אותם ושכל אחד ינסה לבחור מה מתאים לו, לפרמטרים האישיותיים שלו ולידע שלו. אבל הטענה "השקעה בדירה עדיפה על פני מניות כי היא ממונפת ומניות לא" אינה נכונה כלל וכלל.
  13. כי זה מינוף על מינוף. הבנק מניח שהחברה כבר ממונפת בשיעור האופטימלי מבחינת סיכון מול עלות, ולא רוצה לתת מינוף נוסף.
  14. תקרא שוב, לא אמרתי בשום מקום שלא כדאי למנף, כתבתי שיש גבול למינוף. שאתה רוצה לקחת כתגובה לטענה שלך שאתה רוצה להיות כמה שיותר ממונף. אבל ברמת סיכון דומה החברות בבורסה מקבלות מימון בתנאים טובים יותר, תראה את הריביות שבהם הריטים של נדלן למגורים מגייסות חוב. זאת אומרת, כשאתה קונה מניות, אתה מקבל נכס עם חוב, כאשר החוב הזה בריבית טובה יותר מאם היה לך עסק דומה. חלילה, אברג'ל כתב שהוא תמיד רוצה להשקיע כמה שיותר, אני מבין את "כמה שיותר" לא כתלוי במגבלה הרגולטורית שיש באותו רגע.
  15. אני חושב שאתה מפספס את העניין שמחיר יכול גם לרדת... או שאתה אוהב סיכון בצורה קיצונית שאין להשליך ממנה לאדם הממוצע.
×
×
  • תוכן חדש...