שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[natco]

חכה.

נדבר עוד 14 חודשים.

בינתיים, יש צפי לעליות ריבית ומדדים.

התשלומים של המשכנתא שה"זוכים המאושרים" משלמים בינתיים (במקביל לתשלומי שכ"ד!) יעלו פלאים.

יש מצב שלפחות חלקם ישברו לפני שיזכו להריח את הסופרקריל בדירה החדשה שלהם.

 

*אבל בדרך יהיו בחירות, וכל הגאונים יצביעו בהמוניהם למי ש"פתר להם את משבר הדיור".

מבחינת כחלון - מ.ש.ל

עריכה אחרונה ב-31 ליולי, 2018 על ידי natco

[Fitch]

^ לא השרשור ההוא.

[redroze]

איפה אדון "עירוב שימושים"?

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001249422

הנה, הוציאו את תל אביב מתל אביב. עכשיו תוכל לקנות דירה ברמת גן כי היא "לא עוד עיר שינה".

[יבגניפ]

אני כאן. והלוואי וזה יצליח ויראה כמו מרכז ת"א

[natco]

רמת גן לא היתה עיר שינה. מקסימום עיר לוויין. (כן יש הבדל), וגם זה לא מדוייק (מתחם הבורסה).

לא מבין על מה אתה כועס.

התכנית, מבחינת תמהיל, נשמעת טוב (לא מכיר את המיקומים או הפרטים).

 

שים לב למשהו אחר: היא הופקדה בשנת 2017 ואושרה שנה וקצת לאחר מכן (שזה מאד מהר, יחסית). עכשיו עוד 5 שנים של תכנון מפורט, שנתיים-שלוש של התמרחות על תשתיות ראשוניות, ויאללה, אפשר יהיה לקבל היתרי בניה. רק עוד שנה וחצי-שנתיים אחרי זה, יתחילו למסור מפתחות.

לפחות תוכל לנסוע למסירה ב"קו הסגול" או מה שזה לא יהיה...

[Fitch]

חגיגות היו מוקדמות מדי:

https://www.themarker.com/realestate/1.6363432

[יבגניפ]

חבל, כבר הייתי בדרכי לבנק לחתום על משכנתא

[קאררה]

היום זה בדיוק שנה וחצי ממועד פתיחת השרשור הזה.

או ששוק הנדלן התקרר ממש ממש מהר וחזר שוב להיות רותח, או שהטופיק הזה כבר נלעס יותר מידי והשוק נשאר רותח וישאר רותח גם בזמן הקרוב.

עריכה אחרונה ב-9 לאוגוסט, 2018 על ידי קאררה

[redroze]

אני מהמר על האופציה השניה.

מחיר למשתכן משך את הממוצע כלפי מטה אבל בנתיים ההשפעה שלו זניחה. יכול להיות שהיא עוד תתעצם,֫ אבל במקסימום תהיה ירידה של אחוזים בודדים.

מה שכן, השוק לקראת סוף התקופה של שפל בריביות. באופק כבר רואים את עליית הריבית. אם השוק יצליח להכיל גם את עליית הריבית אז שום דבר לא יוכל לעצור את הרכבת הזו. כל מי שמינף את עצמו באגרסיביות, כל מי שחי היום על הקשקש יחטוף ברגע שהריבית תתחיל לעלות.

 

נטקו, אני ממש לא כועס. אני מביא את המידע כשירות לציבור שמחפש את הפתרון הזה (שהוא ההפך המוחלט ממה שאני מחפש לעצמי).

עריכה אחרונה ב-12 לאוגוסט, 2018 על ידי redroze

[pooh-bear]

מחיר למשתכן משך את הממוצע כלפי מטה אבל בנתיים ההשפעה שלו זניחה. יכול להיות שהיא עוד תתעצם,֫ אבל במקסימום תהיה ירידה של אחוזים בודדים.

מחיר למשתכן לא באמת יכול להוריד את המחירים בשאר השוק; המטרה העיקרית שלו היא לספק דירות במחיר (יחסית) נגיש ל"זוגות צעירים". האם זה מתוך מטרה לקושש מצביעים לכולנו או מתוך דאגה אמיתית לזוגות הצעירים, זה כבר נתון לפרשנות הקורא.

 

מה שכן, השוק לקראת סוף התקופה של שפל בריביות. באופק כבר רואים את עליית הריבית. אם השוק יצליח להכיל גם את עליית הריבית אז שום דבר לא יוכל לעצור את הרכבת הזו. כל מי שמינף את עצמו באגרסיביות, כל מי שחי היום על הקשקש יחטוף ברגע שהריבית תתחיל לעלות.

זה נשמע כאילו ענית לעצמך, לא? אבל הבעיה העיקרית בעליית ריבית לא תהיה אלו שכבר לקחו משכנתאות, כי חלק מהמשכנתא בריבית קבועה וחלק משתנה רק פעם ב, אלא רוכשים חדשים, שעבורם כל המסלולים יתייקרו. זה מה שיוריד את המחירים.

[Fitch]

הבעיה העיקרית בעליית ריבית לא תהיה אלו שכבר לקחו משכנתאות, כי חלק מהמשכנתא בריבית קבועה וחלק משתנה רק פעם ב, אלא רוכשים חדשים, שעבורם כל המסלולים יתייקרו. זה מה שיוריד את המחירים.

המחיר יירד, העלות סביר להניח שלא ממש.

אני באמת חושב שעדיף לקנות במחיר של היום עם הריבית של היום.

[iluxxxa]

הבעיה במחיר של היום זה שלא מצליחים להגיע להון עצמי. מה זה משנה איזה רביות יש היום, אם הדירה לא בהישג יד?

[pooh-bear]

המחיר יירד, העלות סביר להניח שלא ממש.

אני באמת חושב שעדיף לקנות במחיר של היום עם הריבית של היום.

ככל שההון העצמי שלך גדל ביחס לשווי הדירה, הטיעון הזה נעשה פחות ופחות נכון.

 

מעבר לזה, כשאתה לוקח משכנתא נמוכה בריבית גבוהה הסיכון שלך נמוך משמעותית, כי הסיכוי שהריבית (ואיתה ההחזר החודשי) תעלה במהלך חיי המשכנתא נמוך יותר.

[Fitch]

הבעיה במחיר של היום זה שלא מצליחים להגיע להון עצמי. מה זה משנה איזה רביות יש היום, אם הדירה לא בהישג יד?

 

מי שלא יכול לקנות, לא יכול.

מה זה לא מצליחים? זו פונקציה של זמן - לאנשים אין סבלנות.

גם ככה עד שהריבית תעלה יוציאו איזה 150-200 אלף בשכירות.

ככל שההון העצמי שלך גדל ביחס לשווי הדירה, הטיעון הזה נעשה פחות ופחות נכון.

 

מעבר לזה, כשאתה לוקח משכנתא נמוכה בריבית גבוהה הסיכון שלך נמוך משמעותית, כי הסיכוי שהריבית (ואיתה ההחזר החודשי) תעלה במהלך חיי המשכנתא נמוך יותר.

אתה צודק כמובן, כל אחד וכמות ההון שלו. וכל הלוואה צריך לבחון פרטנית.

לגבי הסיכון, לא בטוח. אני לא רואה סיכון מיוחד בקל"צ של 2-3% עם שליש פריים של פחות מ1% (כרגע).

 

עריכה:

עשיתי חישוב מפית -

עבור משכנתא של 600K היום, עם החזר של 4500 תשלם בדיוק אותו דבר כמו על משכנתא של 450K עם החזר של 4500 במקרה של עליה של 1% בריבית.

אז אתה מחכה שהריבית תעלה ב1%, מחירי הדיור יירדו ב150K ובסוף משלם אותו דבר וזה עולה לך אותו דבר. רק שבנתיים שילמת קצת שכירות, שנה, שנתיים, שלוש...

עריכה אחרונה ב-13 לאוגוסט, 2018 על ידי Fitch

[Ahbarony]

תכל'ס מה? לקנות, למכור או לחכות?