שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[natco]

אפשר לייצר ח*א של 6 חדרים ב160 מ"ר, ואפשר לייצר יופי של 6 חדרים ב145 מ"ר.

הכל תלוי בגיאומטריה של המבנה ובכשרון של מי שתכנן את חלוקת הפנים.

[iluxxxa]

מה אומרים? יש ירידות?

 

מוכרי הדירות מאמינים שהשוק בדרך למטה - ומורידים מחירים

הפסיכולוגיה של שוק הנדל"ן משנה כיוון: מחקר של מכון אלרוב, המתבסס על נתוני yad2 ורשת המסים, חושף כי לאחר עשור של התייקרות מוכרי הדירות נאלצים להתפשר ולהוריד יותר מ-100 אלף שקל במחיר בממוצע ■ "הנכונות לוותר מעידה כי המוכרים סבורים שהמחירים ימשיכו

לרדת"

 

 

https://www.themarker.com/realestate/1.6011078

[avargel]

אין לי זמן עכשיו לכתוב הרבה

 

אז בקצרה

 

פייק כותרת ופייק אמל''ק בכותרת משנה

 

 

הסבר:

 

תמיד המחיר הנקוב גבוה ממחיר הסגירה, כי מוכרים יודעים שהקונים יבקשו להוריד.

 

תמיד, גם בשיא וגם בשפל. גם בדירות, במכוניות, בעגלות ילדים ובגויאבות.

 

עד כה ראינו (לפי הכתבה) שמחיר הסגירה הממוצע נע סביב 70,000 ₪ פחות מהמחיר הראשוני המבוקש, וכרגע 100,000₪ פחחת מהמחיר הראשוני הממוצע

 

 

לכן הכותרת שקרית - "מוכרים מתגמשים ב100,000"

 

מ

 

דבר שני, זה המוכרים מראש בקשו 100,000 יותר ממחיר הסגירה, זה אומר לעניות דעתי שהם דוקא ציפו לעליות מחירים ובסוף התפשרו

 

 

בהחלט רואים קיפאון של העליות

 

 

אני לא מצליח לראות כרגע ירידות משמעותיות, ואני מכיר מקרוב מאוד עסקאות רבות.

[malcishua]

עובדתית, המוכרים הורידו בממוצע 100,000 מהמחיר שביקשו בהתחלה. קשה להתווכח עם הנתון הזה (שמבוסס על כל העסקאות שבוצעו בפרק הזמן שנבחן), אלא אם אתה קוסם קורא מחשבות שיודע בדיוק למה המוכרים התכוונו כשפרסמו את הדירה במחיר ההתחלתי. הכותרת לא שקרית, היא מתארת בדיוק את העובדות. אתה זה שנותן להן פרשנות משלך.

[shugiflex]

גם הכותרת וגם כותרת המשנה מכילות ניתוח סובייקטיבי של המצב כי הן מכילות את המשפטים "מוכרי הדירות מאמינים שהשוק בדרך למטה - ומורידים מחירים" וכן "הנכונות לוותר מעידה כי המוכרים סבורים שהמחירים ימשיכו לרדת", ולפיכך בהחלט ניתן לטעון שהן שקריות.

לגבי ירידות - מוקדם להגיד. כבר הייתי בסרט הזה ב-2011: כולם היו בטוחים שהמחירים יורדים עוד שניה. אחרי כמה חודשים של דשדוש במקום הם התחילו לעלות שוב.

[malcishua]

יש הבדל בין ניתוח סובייקטיבי לדיווח שקרי. אבל מבין מה אתה אומר.

 

לגבי ירידות - אני חושב כמוך. אני אגב גם לא מסכים עם המסקנות בכתבה. לדעתי הירידה השולית במחירים עדיין לא מצביעה על נכונות אמיתית של המוכרים להתגמש, אלא יותר על חוסר נכונות של קונים לשלם את המחירים הנדרשים (מה שיוצר קיפאון בשוק). המרווח הגדל בין מחיר הפתיחה למחיר הקנייה נובע לדעתי מקבוצה של מוכרים (מיעוט?) שנאלצים למכור בתקופת הקיפאון מתוך איזשהו לחץ כלכלי.

 

קרובת משפחה שלי, שתכננה למכור דירה באשקלון בתקופה האחרונה, ניסתה, פרסמה, ולא הצליחה לקבל מחיר שנראה לה. אמרה לי ״טוב, נו. נמשיך להשכיר וננסה שוב בעוד חצי שנה״.

[Nemesis]

יש עוד סיבות להתפשר במחיר. מי ששידרג דירה וחייב למכור את הקיימת. גירושין למשל.

באיזור שלנו, מי שרוצה למכור מתפשר.

[redroze]

עובדתית, המוכרים הורידו בממוצע 100,000 מהמחיר שביקשו בהתחלה. קשה להתווכח עם הנתון הזה (שמבוסס על כל העסקאות שבוצעו בפרק הזמן שנבחן), אלא אם אתה קוסם קורא מחשבות שיודע בדיוק למה המוכרים התכוונו כשפרסמו את הדירה במחיר ההתחלתי. הכותרת לא שקרית, היא מתארת בדיוק את העובדות. אתה זה שנותן להן פרשנות משלך.

בוא אני אספר לך את הסיפור האישי שלי ואז תחליט אתה האם "המחיר שבקשו" הוא אינדיקטור למשהו.

רכשתי דירה חדשה במחיר X ולאחר קצת יותר מ-4 שנים, טרם הכניסה לדירה נאלצתי למכור אותה.

פניתי לאתר מדלן ובדקתי את הפער במחירי מכירת דירה ממוצעת בין תאריך הרכישה ליום שבו פרסמתי את הדירה. האתר טען ששווי הדירה שלי היום X+15%. פרסמתי את הדירה במחיר X+35% כי לא הייתי לחוץ למכור.

המודעה פורסמה באמצע השבוע, 3 אנשים קבעו איתי ליום שישי. הראשון הבריז והשני "סגר" איתי ב-X+30%.

לאחר 3 חודשים של משא ומתן בין עורכי הדין העיסקה התפוצצה. הייתי עצבני מאוד כי במהלך ה-3 חודשים האלה שגעה לי את השכל משהי שהתעקשה לשלם לי את המחיר שדרשתי, X+35%, אבל לא יכלתי להתקדם אתה כי הייתי בתהליך עם זוג אחר. עד שהעיסקה התפוצצה היא כבר ירדה מעניין הרכישה.

מה עשה סחבק? פרסם את הדירה במחיר X+45% כדי להרחיק ממני את כל זייני השכל ותוך חודש סגרתי במחיר X+37%, לא לפי שוודאתי שיש לה את רוב הכסף זמין כדי להבטיח עיסקה מהירה וחלקה (בלי לערב בנקים).

 

בוא נעשה תרגיל אמפירי אחר, אם שווי הדירה שלי (לצורך העניין נגיד ששמאי קבע את הערך בהתאם למצב השוק) 2 מיליון ש"ח ואני מפרסם אותה ב-2.4 מיליון ש"ח וסוגר ב-2.3 ש"ח לפי הכתבה.

לדעתך יצאתי פראייר או מלך? גרמתי למפולת בשוק כי מכרתי מתחת ל"מחיר שבקשתי"? התפשרתי/מכרתי בלחץ?

עריכה אחרונה ב-20 לאפריל, 2018 על ידי redroze

[יבגניפ]

גם הכותרת וגם כותרת המשנה מכילות ניתוח סובייקטיבי של המצב, ולפיכך בהחלט ניתן לטעון שהן שקריות.

באיזה עולם מסובייקטיבי אפשר להגיע לשקרי?! מילא אם תציג נתונים סותרים. וגם אז, יש הבדל קל בין "שקר" במובן הצר של "פסוק שקר", לבין "פייק ניוז".

פייק כותרת ופייק אמל''ק בכותרת משנה

בוא נעשה תרגיל אמפירי אחר, אם שווי הדירה שלי (לצורך העניין נגיד ששמאי קבע את הערך בהתאם למצב השוק) 2 מיליון ש"ח ואני מפרסם אותה ב-2.4 מיליון ש"ח וסוגר ב-2.3 ש"ח לפי הכתבה.

לדעתך יצאתי פראייר או מלך? גרמתי למפולת בשוק כי מכרתי מתחת ל"מחיר שבקשתי"? התפשרתי/מכרתי בלחץ?

קראתם את הכתבה?

כי יש שם התייחסות די מפורשת למה ששניכם מעלים. גם בפן הכמותי של המקרים שנבדקו (מול המקרה הפרטני שלך, אלעד) וגם בפערים שנצפו במחירי הסגירה (פערים גבוהים משמעותית ממה שהיה ב-2015).

[ישה]

לבושתי קראתי את מה שכתוב בעיתון על המחקר. ולפעמים יש הבדל גדול בין מה שכתוב בעיתון לבין מה שנכתב במחקר.

 

מה בדק המחקר לפי העיתון בעשרות אלפי מקרים

 

מחיר מבוקש ביד 2, וכאן עולה השאלה המחיר הראשון שפורסם או מחיר שהשתנה על ידי המוכר בחלוף הזמן. נניח כי המחיר הראשון שפורסם.

 

את המחיר הזה הישוו למחיר העיסקה כפי שדווח לרשויות המס- ונאמר כבר כאן שלא תמיד המחיר המדווח משקף את המחיר האמיתי של העיסקה.

 

כאשר הרוכש משלם מס רכישה של 8% ומוכר הדירה אדיש למחיר , למה לא לעזור לרוכש, ולקבל קצת זוזים מתחת לשולחן?

 

ומצאו את הפער בין שני אלה, ועל סמך הפער הגיעו למסקנות.

 

לא נבדק כמובן השוואה למחירי עיסקאות דומות באותו בניין שנעשו בעבר כדי לראות האם יש עליית מחיר אבסולוטית או לא.

 

השאלה הנכונה היא, האם השוק מתנהג כך בגלל המחיר למשתכן , שלא תיכון לעד, או השוק הגיע למצב של שיווי משקל בו ההיצע עונה על הביקוש ואז פעם המחיר עולה קצת ופעם הוא יורד קצת.

[malcishua]

בוא אני אספר לך את הסיפור האישי שלי ואז תחליט אתה האם "המחיר שבקשו" הוא אינדיקטור למשהו.

רכשתי דירה חדשה במחיר X ולאחר קצת יותר מ-4 שנים, טרם הכניסה לדירה נאלצתי למכור אותה.

פניתי לאתר מדלן ובדקתי את הפער במחירי מכירת דירה ממוצעת בין תאריך הרכישה ליום שבו פרסמתי את הדירה. האתר טען ששווי הדירה שלי היום X+15%. פרסמתי את הדירה במחיר X+35% כי לא הייתי לחוץ למכור.

המודעה פורסמה באמצע השבוע, 3 אנשים קבעו איתי ליום שישי. הראשון הבריז והשני "סגר" איתי ב-X+30%.

לאחר 3 חודשים של משא ומתן בין עורכי הדין העיסקה התפוצצה. הייתי עצבני מאוד כי במהלך ה-3 חודשים האלה שגעה לי את השכל משהי שהתעקשה לשלם לי את המחיר שדרשתי, X+35%, אבל לא יכלתי להתקדם אתה כי הייתי בתהליך עם זוג אחר. עד שהעיסקה התפוצצה היא כבר ירדה מעניין הרכישה.

מה עשה סחבק? פרסם את הדירה במחיר X+45% כדי להרחיק ממני את כל זייני השכל ותוך חודש סגרתי במחיר X+37%, לא לפי שוודאתי שיש לה את רוב הכסף זמין כדי להבטיח עיסקה מהירה וחלקה (בלי לערב בנקים).

 

בוא נעשה תרגיל אמפירי אחר, אם שווי הדירה שלי (לצורך העניין נגיד ששמאי קבע את הערך בהתאם למצב השוק) 2 מיליון ש"ח ואני מפרסם אותה ב-2.4 מיליון ש"ח וסוגר ב-2.3 ש"ח לפי הכתבה.

לדעתך יצאתי פראייר או מלך? גרמתי למפולת בשוק כי מכרתי מתחת ל"מחיר שבקשתי"? התפשרתי/מכרתי בלחץ?

אתה גבר-גבר. אתה לא פראייר. עשית בוכטה, הראית לכולם איזה תותח אתה.

 

מרוצה? סגרנו ת׳פינה? יופי, אפשר לחזור לדיון.

עריכה אחרונה ב-21 לאפריל, 2018 על ידי malcishua

[redroze]

לא, פשוט התכנון העירוני כאן לא טוב, לא מנצל את השטח כמו שצריך, מיושן וכו'.

 

מהכתבה הזו, זו, זו וכמובן גם זו, ניתן לקחת בעיקר עיקרון אחד: עירוב שימושים. משהו שלא קיים באף עיר שינה בישראל.

 

שימו לב שבערך כל מי שמרואיין שם (לא טרחתי לעבור שם שם, אבל נראה כמו כמה אנשים שונים) מצביע על מה שברור לכל מי שגר במרכז תל אביב יותר משבוע: ככל שהכל נגיש לך יותר בסביבה המיידית שלך, כך אתה משתמש פחות ברכב פרטי (כלומר יש פחות פקקים, ואתה גם הולך יותר ברגל), אתה פוגש ונמצא באינטראקציה עם יותר אנשים (מה שגם נחשב לדבר טוב במפתיע), יש פחות שכונות שהן מתות או במהלך היום או במהלך הלילה, יש ניצול טוב יותר של השטח והעיר נבנית סביב בני האדם ולא סביב הרכבים.

 

כפי שגם נטען בכתבה הראשונה, זה גם בא לידי ביטוי ברמת המחירים במרכז תל אביב - למרות שהרבה בניינים פה הם ישנים, חסרי חניה ולא מציעים מה שאפשר לקבל בבניין חדש בן שנה בחריש.

 

לא משנה כמה עוד נתווכח על זה, ולא משנה כמה בעייני חלק מאיתנו הפרוורים הישראלים מבטאים את החלום הישראלי, כמו שבתים פרטיים עם הגריל בחצר מבטאים את החלום האמריקאי - עירוב שימושים זה המתכון להצלחה, וזה גם מה שמציעות ערים מוצלחות וטובות למחיה בעולם - החל מפריז ועד לטוקיו. וזה מה שאין ולא יהיה בשכונות ה"בואו נזרוק כאן גינה ציבורית ונבנה ממנה מעגל רחובות שאוטובוס בקושי יכול לעבור בהם" בישראל.

 

כמובן, זה לא בהכרח קשור למחירי הדיור. זה נושא צידי. אבל כל המודיעינים למיניהן בארץ הן פשוט ערים שלא בנויות טוב לתושבים שלהן. ומי שחושב שהעליה התמידית בעומסים בכבישים קשורה לא קשורה בהכרח לשיטת הבניה הזו, יכול לקרוא גם כאן

עליתי עלייך!

לא קוראים לך ייבגני אלא גיא שני:

https://www.themarker.com/markerweek/1.6010219?utm_source=Push_Notification&utm_medium=web_push&utm_campaign=General

 

 

 

אתה גבר-גבר. אתה לא פראייר. עשית בוכטה, הראית לכולם איזה תותח אתה.

 

מרוצה? סגרנו ת׳פינה? יופי, אפשר לחזור לדיון.

 

זו ממש לא הייתה הכוונה אבל זה צפוי שבמקום לענות עניינית תוריד את הרמה של הדיון לכתה ד'.

עריכה אחרונה ב-21 לאפריל, 2018 על ידי redroze

[יבגניפ]

שמע, הוא צודק בהרבה ממה שהוא כותב

[מרק10]

מה עשה סחבק? פרסם את הדירה במחיר X+45% כדי להרחיק ממני את כל זייני השכל ותוך חודש סגרתי במחיר X+37%, לא לפי שוודאתי שיש לה את רוב הכסף זמין כדי להבטיח עיסקה מהירה וחלקה (בלי לערב בנקים).

איך בדקת והיית בטוח שלקונים יש את רוב הכסף זמין כולל מה שלא מדווחים ?

[redroze]

באיזה עולם מסובייקטיבי אפשר להגיע לשקרי?! מילא אם תציג נתונים סותרים. וגם אז, יש הבדל קל בין "שקר" במובן הצר של "פסוק שקר", לבין "פייק ניוז".

 

 

קראתם את הכתבה?

כי יש שם התייחסות די מפורשת למה ששניכם מעלים. גם בפן הכמותי של המקרים שנבדקו (מול המקרה הפרטני שלך, אלעד) וגם בפערים שנצפו במחירי הסגירה (פערים גבוהים משמעותית ממה שהיה ב-2015).

 

נגמר לי זמן העריכה אז כן, אני לא בא לפקפק בתוצאות המחקר. רק טוען שהמדד הנדגם, "מחיר נדרש", הוא לא נתון שמייצג משהו שניתן בכלל להסיק ממנו משהו.

כי כמו שאני החלטתי בפעם הראשונה ב-20% יותר מה"מחירון" וקבלתי פחות או יותר את המחיר שדרשתי, פלוני היה מפרסם דירה כמו שלי ב-35% יותר ומקבל את אותו מחיר שאני קבלתי, קרי 20%, כלומר הוא התפשר במחיר 15%.

בפועל שנינו סגרנו באותו מחיר עבור אותה דירה, אבל לפי המחקר של "מחיר נדרש" הוא התפשר ואני לא.

 

פערים במחיר סגירה זה כבר סאגה אחרת וזה הנתון שבאמת צריך לחקור.

 

איך בדקת והיית בטוח שלקונים יש את רוב הכסף זמין כולל מה שלא מדווחים ?

 

דורש בחוזה לוח תשלומים קצר וכואב (כזה שלא מאפשר פרוצדורה של משא ומתן עם הבנק).