שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[יבגניפ]

אבל הם טוענים קצת יותר זה.

 

אם בעסקה ממוצעת המחיר הסופי הוא X מתחת למה שמבקשים המוכרים, ובשלב מסוים זה הופך ל- X+10000 - זה בפרוש יכול להעיד על שינוי מסוים.

 

אתה מנסה להסיק מהמקרה הבודד שלך, אבל אי אפשר לעשות את זה. גם לא מהשוואה שלו למקרה ספציפי אחר. תמיד יכול להיות שמישהו אחד חשב שיכול לבקש 20% מעל המחירון ומישהו אחר 30%. אבל אם מסתכלים על ממוצע ממספר מוכרים גבוה מספיק - מגיעים לממוצע כלשהו. וזה נכון גם לחישובי ה"פשרה".

[redroze]

בדיוק, אתה רק מחזק את מה שאני אומר.

לא ניסיתי להסיק מהמקרה הפרטי שלי אלא להראות שאם תתן ל-5 אנשים שונים לתמחר דירה ייצאו מספרים שונים. לא רק בגלל שתמחור דירות הוא לא תחום העיסוק שלהם, אלא בגלל אסטרטגיית שיווק/משא ומתן על הדירה.

 

ברור שמיצוע יאזן לאופטימום מסוים אבל עדיין הבסיס (הנתון) הוא לא ערך רלוונטי אלא "מצוץ מהאצבע".

 

בשביל איש אומנות ציור של פיקאסו הוא יצירת אומנות ששווה מיליונים ובשביל תושב כפר נידח באפריקה זה שווה ערך לנייר טואלט.

עריכה אחרונה ב-21 לאפריל, 2018 על ידי redroze

[יבגניפ]

אפשר להגיד את זה על כל מדגם סטטיסטי..

 

ואפשר גם להקצין ולומר שאם זו הגישה, אז מה זה רלוונטי בכלל לדבר על עליה או ירידה במחירי הדירות? הרי גם זה ממוצע, ויכול להיות שאתה תצליח למכור דירה ב-X מיליון ואני אצליח בחצי מזה.

[malcishua]

זו ממש לא הייתה הכוונה אבל זה צפוי שבמקום לענות עניינית תוריד את הרמה של הדיון לכתה ד'.

שאלת אם יצאת פראייר או מלך (מילים שלך) - קיבלת תגובה מתאימה.

 

לעצם העניין - השיקולים וההחלטות שלך, מוכר אחד, לא משקפות קהל שלם. מכיוון שאין לנו דרך לקרוא מחשבות של אלפי מוכרים (אולי לך יש? נשמח לשמוע), הדבר היחיד שאפשר להסתמך עליו, הוא הסטטיסטיקה.

[redroze]

אפשר להגיד את זה על כל מדגם סטטיסטי..

 

ואפשר גם להקצין ולומר שאם זו הגישה, אז מה זה רלוונטי בכלל לדבר על עליה או ירידה במחירי הדירות? הרי גם זה ממוצע, ויכול להיות שאתה תצליח למכור דירה ב-X מיליון ואני אצליח בחצי מזה.

 

אני לא יוצא נגד המדגם הסטטיסטי אלא הנתון שסביבו עשו את המדגם.

האם משלמים מיסים לפי מחיר הפרסום ביד2 או לפי מחיר מכירת הדירה?

מחיר מכירת הדירה הוא המשמעותי מכיוון שהוא מבוסס על הסכם בין המוכר והקונה, בעוד מחיר הפרסום הוא סתם הנפצה/גחמה של המוכר. יכול להיות שההנפצה הייתה מדויקת ואז מחיר המכירה שווה למחיר שהוא פרסם/דרש ויכול להיות שלא.

 

זה מאוד רלוונטי לדבר על עלייה/ירידה, רק שצריך לבסס את הקביעה על נתונים בעלי משמעות.

מבחינתי המחקר הזה הוא סתם עוד דרך להכניס רעש לנושא שהוא גם ככה שנוי במחלקות (הדרך שבה קובעים את מדד המחירים והתדירות שבה מבצעים שינויים במדד).

[malcishua]

אני לא יוצא נגד המדגם הסטטיסטי אלא הנתון שסביבו עשו את המדגם.

האם משלמים מיסים לפי מחיר הפרסום ביד2 או לפי מחיר מכירת הדירה?

מחיר מכירת הדירה הוא המשמעותי מכיוון שהוא מבוסס על הסכם בין המוכר והקונה, בעוד מחיר הפרסום הוא סתם הנפצה/גחמה של המוכר. יכול להיות שההנפצה הייתה מדויקת ואז מחיר המכירה שווה למחיר שהוא פרסם/דרש ויכול להיות שלא.

נראה לי שיש כאן קצת בלבול במושגים. מה זה ה״נתון שסביבו עשו את המדגם״?

 

יש לנו שני משתנים שאנחנו אוספים סטטיסטיקות לגביהם: המחירים המבוקשים ביד2 ומחירי המכירה הממשיים. אנחנו אוספים את כל הנתונים ומחשבים ממוצע של שני המשתנים, ומזה מנסים להסיק מסקנות.

 

אתה יכול לטעון שלמחירים המבוקשים אין משמעות, אבל קשה להסכים עם זה. הרי יש למחיר המפורסם מטרה - למשוך קונים. לכן סביר שבסופו של דבר, המחירים המבוקשים יתכנסו לאיזשהי נקודת שיווי משקל בין הרצון למקסם את הרווח לרצון למשוך קונים.

 

עכשיו, יכול להיות (ואפילו סביר מאוד) שפה ושם יהיה מחיר ״מונפץ״, כמו שאתה כותב. אבל אם ניקח מספיק נתונים ונמצע אותם, נבטל את הרעש (עד כמה שאפשר. ככל שיש יותר נתונים, הרעש מתבטל יותר) ונקבל איזשהו ממוצע מייצג. על הממוצעים האלה אפשר לנסות להסיק מסקנות, וזה בדיוק מה שניסו לעשות בכתבה המדוברת.

עריכה אחרונה ב-21 לאפריל, 2018 על ידי malcishua

[oryo]

לדעתי, הסטטיסטיקה המעניינת היא מחירי הסגירה לאורך זמן. ההפרש בין המחיר המפורסם ביד2 למחיר הסגירה הוא פיקנטרי, ולא מעניין במיוחד.

 

הרי אדם א׳ יכול לטעון שהפער הזה נובע מכך שמחירי הדיור ירדו, ואדם ב׳ יכול לטעון שהפער נובע מכך שמחירי הדרישה עלו... השאלה היא האם אתה מנסה לחפש מידע על הפסיכולוגיה מאחורי אופן פרסום המחירים, או מה אשכרה קרה (וקורה) בשטח מבחינת עסקאות שיצאו לפועל.

 

ומהקצה השני של האטלנטי - אני יכול לספר את הדבר הבא: כאן בעמק, מחירי הסגירה לרוב *גבוהים* יותר מהמחירים המפורסמים(!) זה נובע משיטה שונה לביצוע עסקאות מאשר המקובל בישראל (׳מכרז׳ לעומת ׳שוק׳).

[malcishua]

לדעתי, הסטטיסטיקה המעניינת היא מחירי הסגירה לאורך זמן. ההפרש בין המחיר המפורסם ביד2 למחיר הסגירה הוא פיקנטרי, ולא מעניין במיוחד.

 

הרי אדם א׳ יכול לטעון שהפער הזה נובע מכך שמחירי הדיור ירדו, ואדם ב׳ יכול לטעון שהפער נובע מכך שמחירי הדרישה עלו...

אבל את שני הדברים ניתן לבדוק בקלות - אם מחירי הסגירה אכן ירדו, או שמחירי הדרישה אכן עלו (או שניהם).

 

אני לא מסכים שההפרש הוא פיקנטריה בלבד. הוא יכול לעזור לנו להעלות השערות בקשר לביקוש וההיצע, השערות שניתן אולי לבדוק בעזרת נתונים נוספים אחרים.

עריכה אחרונה ב-21 לאפריל, 2018 על ידי malcishua

[redroze]

השתמשת במילה מצויינת, השערה.

השערה שמבוצעת ע"ב גחמה אישית של מוכר דירה ללא השכלה בתחום היא מבחינתי מיותרת.

 

בדיוק כמו כשאתה מחליט למכור את הרכב שלך אתה פונה למחירון של לוי יצחק, שעם כל היתרונות והחסרונות שלו, מעסיק שמאים שהמקצוע שלהם לתמחר תנודות בשוק (ובבקשה בוא לא נכנס ל"איכות" שבה זה מבוצע). לפי המחקר אתה צריך לפנות ל-5 שכנים שלך ולשאול אותם מה לדעתם השווי של הרכב שלך.

 

אני מעדיף שהמדד יחושב ע"י שמאים, כלומר בעלי מקצוע שינתחו כל דירה שנמכרה בהשוואה לדירה אחרת באזור. לא לפי המחיר שהחליט ישראל ישראלי לפרסם במודעה שלו ביד2.

ברור לי שזה לא בדיוק כך, עושים התאמה למחיר המכירה ומיצוע. עדיין, זה סתם דרך לזרוע חול בעיניים שלנו במקום אשכרה להתעסק בנתון הכי חשוב שהוא מחיר המכירה (שגם אותו יש דרכים לשקר אבל ההשלכות על דבר כזה יכולות להכניס אותך לכלא).

[Fitch]

מלכישוע, בדרך כלל אתה עונה לעניין בנושאים כאלה. פה אתה מפתיע אותי לרעה.

 

כמו שטען אלעד, שתי דירות ימכרו במחיר זהה, אחד יצא "מתפשר" ואחד יצא "בול בפוני".

אפשר ללמוד על החכות שהמוכרים מטילים הרבה לפני ההתפשרות שלהם.

[malcishua]

השתמשת במילה מצויינת, השערה.

השערה שמבוצעת ע"ב גחמה אישית של מוכר דירה ללא השכלה בתחום היא מבחינתי מיותרת.

פה בדיוק הטעות שלך. השערה של מוכר אחד - אכן אין לה שום משמעות סטטיסטית. אבל מיצוע של הרבה השערות כאלה - בהחלט יש לו משמעות סטטיסטית, וככל שממצעים יותר השערות, כך הממוצע משמעותי (מובהק) יותר.

 

בדיוק כמו כשאתה מחליט למכור את הרכב שלך אתה פונה למחירון של לוי יצחק, שעם כל היתרונות והחסרונות שלו, מעסיק שמאים שהמקצוע שלהם לתמחר תנודות בשוק (ובבקשה בוא לא נכנס ל"איכות" שבה זה מבוצע). לפי המחקר אתה צריך לפנות ל-5 שכנים שלך ולשאול אותם מה לדעתם השווי של הרכב שלך.

לא יודע לגבי חמישה, אבל אם תפנה להרבה יותר שכנים כאלה - סביר להניח שהממוצע יהיה ניחוש לא רע.

 

סתם כדי לקבל מושג על העניין, ממליץ לך לקרוא קצת למשל על ״חוכמת ההמונים״.

 

אני מעדיף שהמדד יחושב ע"י שמאים, כלומר בעלי מקצוע שינתחו כל דירה שנמכרה בהשוואה לדירה אחרת באזור. לא לפי המחיר שהחליט ישראל ישראלי לפרסם במודעה שלו ביד2.

ברור לי שזה לא בדיוק כך, עושים התאמה למחיר המכירה ומיצוע. עדיין, זה סתם דרך לזרוע חול בעיניים שלנו במקום אשכרה להתעסק בנתון הכי חשוב שהוא מחיר המכירה (שגם אותו יש דרכים לשקר אבל ההשלכות על דבר כזה יכולות להכניס אותך לכלא).

אני מסכים שהנתון הכי חשוב הוא מחיר המכירה, אבל כאמור, לדעתי גם נתונים אחרים הם מעניינים, ושווה להתייחס גם אליהם. כל עוד מדובר בסטטיסטיקות מבוססות.

עריכה אחרונה ב-22 לאפריל, 2018 על ידי malcishua

[malcishua]

מלכישוע, בדרך כלל אתה עונה לעניין בנושאים כאלה. פה אתה מפתיע אותי לרעה.

 

כמו שטען אלעד, שתי דירות ימכרו במחיר זהה, אחד יצא "מתפשר" ואחד יצא "בול בפוני".

אפשר ללמוד על החכות שהמוכרים מטילים הרבה לפני ההתפשרות שלהם.

שים לב, לא טענתי שלהשוואה בין שני מוכרים יש משמעות סטטיסטית.

 

כן טענתי שבחינת הממוצע בין מחיר הביקוש למחיר הסגירה, על פני הרבה עסקאות (ע״מ לייצר סטטיסטיקה מבוססת), יש בה עניין.

[Fitch]

ממליץ להתקין HANDZ לכרום, ולראות את "הממוצע" - שהוא במובהקות להתחיל מגבוה ולזחול מטה.

תסתכל גם פה בפורום מכירה של הרכב - בהתחלה "מעל מחירון, אין מה לדבר" עד ל"גמיש ליד הרכב", וסיום ב"חצי מחיר בשביל לסגור".

[malcishua]

^ לא הבנתי איך זה קשור לנושא. הדיון הוא על ממוצע ההפרש בין מחיר הפתיחה למחיר הסגירה על פני הרבה עיסקאות, שיש לו משמעות סטטיסטית, לא למעקב אחרי מוכר אחד.

[Fitch]

^

אתה יכול לעקוב אחרי כל המוכרים (בפרמטרים מסוימים של עיר, אזור, מחיר וכד').