stum

בפרוייקט הזה לקחתי מפרט מחיר למשתכן אל מול המפרטשוק חופשי כדי לנסות כמת את ההבדלים. מחיר למשתכן משלמים על דירה כזו כ1.6 מליון. שוק חופשי משלמים על דירה כזו כ2 מליון. בנוסף יש הבדלים במיקום הדירה כמו שאמרתי - בירוק דירות שוק חופשי, באדום דירות מחיר למשתכן (משני הצדדים כמובן, דירה משקיפה לדירה). GEMINI טוען להפרש במפרטים של כ70 אלף שקל כשמוסיפים מיקום דירה וחניה תת קרקעית - הערכה של כ230 אלף שקל. דעתכם ?

בניין דירות גבוה, מעל 20 קומות, חברת ניהול. "להשיג הסכמה של השכנים" פחות רלוונטי במקרה כזה. אני חושב שהחשש העיקרי הוא מסוג האוכלוסיה שתגיע וירידת הערך הפוטנציאלית ביום המכירה. לגבי סוג האוכלוסיה אני מבין שזה כנראה הימור וצריך מזל כדי ליפול איפשהו בטווח של בין שכן מבוגר בודד גרוש וממורמר עם כלב שרוצה שקט של בית עלמין - לבין שכן עם משפחה ברוכת ילדים שלא אכפת להם שהם גרים בבית משותף.

אם אתה מוכן לשים כמה שקלים אני ממליץ על ElevenLabs. די מה שאתה צריך. יש להם כמה תכניות "העתקה" הפשוטות מאפשרים לך להעלות קטע מינימאלי ואז לתת לו טקסט והוא יקריא בקול הזה. (וניתן להורדה). המורכבות לתת לו קבצי קול מרובים, של מינימום שעתיים, ולאחר מכן הוא ידקלם לך טקסטים ברמה מאוד מאוד מדוייקת. שים לב שלמרות שיש להם תמיכה בהמון שפות כולל עברית, אני אישית עבדתי עם זה רק באנגלית.

כן רק שבמחירי דירות שמר בחור מחפש זה כנראה יגיע לעמלת מינימום שממנה לא ניתן לרדת. להבנתי סביב ה30 כולל מע"מ.

לא חושב שקונים כוסות נספרסו בכסף. קונים אותם בנקודות שאתה מקבל מקניית הקפסולות שלהם, שמלבד כוסות אין מה לקנות איתם. אם יש מישהו ששותה נספרסו מקורי באופן קבוע, תוכל לבקש ממנו, סביר שיש לו כמה קופסאות סגורות של כוסות שלהם בבית

כן זה 5 שנים מטופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה. המוקדם מביניהם. ממה שאני מכיר בניינים של שוכרים, מעבר לזה שכל יומיים יש לך שכנים חדשים זה גם לא מעט פעמים מביא אנשים שיש להם פחות זיקה למקום מאשר בעלי הדירה. יכול לתת דוגמא שבבניינים שהלכנו לראות כשחיפשנו יד2, בבניין של 100% מחיר למשתכן, היו דברים שלא רואים בבניינים "רגילים". לדגומא מכיוון שלא כל הדירות קיבלו מחסן (יכלו לבחור או חניה או מחסן) אז דיירים הפכו את החניה שלהם למחסן. ואז אתה יורד לתת קרקעי ורואה עגלות קרטונים ובלאגן בחניות של אנשים.

נו, כסף על הרצפה, גש להיות מתווך, תציע שירותך ב5000 פיקס תעשה ערימות של כסף. אני אומר שוב שגם אני הייתי בדעה כזו, עד שהתחברתי למתווך ולחבר'ה במשרד שלו כחלק מהעבודה, והבנתי מה שלא ניתן להבין "מבחוץ". מתווך לא מקבל שקל לפני חוזה חתום מאף צד. הם יכולים, והם בפועל עובדי על מספר דירות, ובמקביל עם מספר קונים שהם מלווים, כל יום, כל שעה, במשך שבועות. עד שסופסוף מוצאים קונה ומוכר, עוברים את כל התהליך איתם, בסוף אחרי המון בלבולים, לא מאשרים לקונה משכנתא. נגמר. או "נופל" בטיוטות על איזה שטות שמישהו מהצדדים החליט להיתפס עליה. שוב, ממה שאני ראיתי - פשוט זה לא. רובם המוחלט לא נוסעים ב BMW חדשה ומחזיקים ווילה בסביון. ושוב, אני מדבר על אלו שזה המקצוע שלהם, לא על אלו שעשו קורס כמה שבועות נכנסו לתחום ליומיים ופרשו.

מה עם סטיגמה לגבי סוג השכנים שיהיו לך. מבחינת זה שעשרות דירות ייצאו להשכרה בפרוייקט באותו חודש +- והאוכלוסיה שתגיע, היא כנראה, בהתאם.

בתהליך רכישה של דירה כזו מקבלן גדול ומוכר. הדירה מעולה ומאוד מתאימה, בדיוק מה שחיפשנו במשך תקופה. המחיר הוא מחיר שוק. ללא הצמדה. צפי אכלוס עוד שנתיים בערך. הדירה אמורה לשמש אותי ל10 שנים הקרובות ולאחר מכן נשתדרג. בגלל תקציב אני לא מעוניין במעצבת ו"שינויים" יותר מדי למעט המטבח. אז שלב ה"שינויי דיירים" מבחינתי הוא לא כל כך רלונטי. כן נוסיף שקעים וכן נעשה מטבח קומפקטי מותאם לנו אבל לא משהו גרנדיוזי. דירות מחיר למשתכן בפרוייקט נמכרות כרגע בכ15-20% פחות מהמחיר שאני משלם על דירת שוק חופשי. המחיר שלהם כולל הצמדה ולכן אינו סופי והאחוזים צפוים להצתמתם עוד יותר. נדע עוד שנתיים. הדירות הם דירות "מראה". והשלד נבנה אותו דבר גם במחיר למשתכן וגם לא. במחיר למשתכן מיקום הדירה בבניין, הוא בצד שפונה לבניינים נוספים ולכן לרוב ייתן נוף לבניין ממול, אל מול שוק חופשי שהנוף מהדירה הוא "פתוח יותר". במחיר למשתכן המחסן הוא בקומת מחסנים בשוק חופשי מחסן בקומה. במחיר למשתכן מבחינת חניות מחיר למשתכן ברובם לא מקורה, שוק חופשי בתת קרקעי. במחיר למשתכן מקבלים את מינימום ובשוק חופשי מפרט "מפנק" סטייל נקודת גז-חשמל-מים במרפסת, רצפות 100 על 100, זיכוי מטבח גדול יחסית, הכנה לחימום מים בגז, מזגן מיני מרכזי וכו'. בשוק חופשי המבחר די מכובד של כלי סניטריה אריחים וכו'. לדעתי במפרט מדובר בעשרות אלפי שקלים בודדים הפרש אבל לא יותר מזה.

היום, לדעתי, דירה סביב 1.4 במחירים האלו זה לחפש מציאה ודורש המון סבלנות ומזל. תתחיל מלראות כמה בפועל עסקאות מהשנה האחרונה (תוסיף 2% תיווך למחיר שאתה רואה פה): https://www.govmap.gov.il/?c=180011.21,653480.04&z=7&q=ראשון+לציון&lay=16 מפה, אחרי שיש לך את המידע, תראה אם זה בכלל ריאלי. אני חשבתי כמוך אגב, יותר קיצוני ממך אפילו, אבל מנסיוני לעבוד ללא מתווך באזורים שנשלטים על ידי מתווכים זה בלתי אפשרי. גם אם תקדיש כמה שעות ביום לחיפוש אתה בעמדת נחיתות מוחלטת. מהרגע שהתחלתי לעבוד עם מתווך אחרי שנתיים של חיפושים עברתי מדירה בחודש-חודשיים ללראות מספר דירות בשבוע. לבסוף לא רכשתי דרכו אבל למדתי המון. יש לא מעט דירות שבכלל לא מגיעות ללוחות ולפייסבוק. הם אצל המתווכים והם משווקים אותם ללקוחות שלהם. מתווכים עובדים עם מתווכים אחרים גם מהמשרד שלהם וגם מחברות אחרות ועצמאיים. מה עוד שלעבוד עם מתווך ולראות דירות ביום-יום גורם לך להבין הרבה דברים ולהרגיש את השוק הרבה יותר טוב מלשבת על יד2 או פייסבוק ולחפש מציאה.

V12 DETECT עם סוללה מקורית נוספת זה אחלה. היתרונות רבים, החסרון בדגם הזה, שיש לו בעיה שבה יום בהיר אחד השואב מפסיק לעבוד לאחר כמה שניות. הפתרון הוא החלפה של כל גוף השואב. באחריות זה אחלה. מחוץ לאחריות פחות.

פרסום מדד המחירים חודש קודם, וזה שפורסם לפני 10 דקות ממחיש לי שאני לא בהזיות. התקשורת באופן מגמתי מפרסמת ירידות מחירים לחץ קבלנים וכו' וכו' - ובפועל בשטח ראיתי ואני ממשיך לראות דברים אחרים לגמריי. המחירים עולים. על כל דירה, גם מחוץ לאזורי ביקוש, יש מספר קונים ודירות שמתומחרות מחיר שוק יוצאות מהלוחות מהר מאוד. הדיסוננס הלא ברור הזה בין מה שיש בעיתונים לבין מה שאני רואה בפועל בשיחות עם קבלנים ומוכרי דירות ביד 2 ממחיש לי שאני לא בהזיות ומתחילת 2026 המחירים שוב עולים. https://www.calcalist.co.il/local_news/article/bj0oypyoze

עזוב השערות, מאז שפתחת את הפוסט הזה, אי שם ב2017 - קנית או לא קנית ?

סביב ה300-400 בפרטי רגיל. סביב ה 700 אצל מומחים ומרכזי השתלה מומלצים. מחיר דומה לצילום מלא של כל השיניים כדי לראות אם יש התחלה של משהו באחת מהשיניים האחרות - בדר"כ במכוני צילום דנטלי ייעודיים - אבל יש מקומות שיש להם את המכשור הבסיסי אצלם. בתוספת מחיר כמובן.

והינה, טיפ קטן, שיחסוך לך - לא משנה איזה מערכת שמת או כמה עלתה לך - את המפתח הפיזי, הרזרבי, תשים אצל קרוב משפחה או שכן קרוב.