stum

בפרוייקט הזה לקחתי מפרט מחיר למשתכן אל מול המפרטשוק חופשי כדי לנסות כמת את ההבדלים. מחיר למשתכן משלמים על דירה כזו כ1.6 מליון. שוק חופשי משלמים על דירה כזו כ2 מליון. בנוסף יש הבדלים במיקום הדירה כמו שאמרתי - בירוק דירות שוק חופשי, באדום דירות מחיר למשתכן (משני הצדדים כמובן, דירה משקיפה לדירה). GEMINI טוען להפרש במפרטים של כ70 אלף שקל כשמוסיפים מיקום דירה וחניה תת קרקעית - הערכה של כ230 אלף שקל. דעתכם ?

בניין דירות גבוה, מעל 20 קומות, חברת ניהול. "להשיג הסכמה של השכנים" פחות רלוונטי במקרה כזה. אני חושב שהחשש העיקרי הוא מסוג האוכלוסיה שתגיע וירידת הערך הפוטנציאלית ביום המכירה. לגבי סוג האוכלוסיה אני מבין שזה כנראה הימור וצריך מזל כדי ליפול איפשהו בטווח של בין שכן מבוגר בודד גרוש וממורמר עם כלב שרוצה שקט של בית עלמין - לבין שכן עם משפחה ברוכת ילדים שלא אכפת להם שהם גרים בבית משותף.

אם אתה מוכן לשים כמה שקלים אני ממליץ על ElevenLabs. די מה שאתה צריך. יש להם כמה תכניות "העתקה" הפשוטות מאפשרים לך להעלות קטע מינימאלי ואז לתת לו טקסט והוא יקריא בקול הזה. (וניתן להורדה). המורכבות לתת לו קבצי קול מרובים, של מינימום שעתיים, ולאחר מכן הוא ידקלם לך טקסטים ברמה מאוד מאוד מדוייקת. שים לב שלמרות שיש להם תמיכה בהמון שפות כולל עברית, אני אישית עבדתי עם זה רק באנגלית.

כן רק שבמחירי דירות שמר בחור מחפש זה כנראה יגיע לעמלת מינימום שממנה לא ניתן לרדת. להבנתי סביב ה30 כולל מע"מ.

לא חושב שקונים כוסות נספרסו בכסף. קונים אותם בנקודות שאתה מקבל מקניית הקפסולות שלהם, שמלבד כוסות אין מה לקנות איתם. אם יש מישהו ששותה נספרסו מקורי באופן קבוע, תוכל לבקש ממנו, סביר שיש לו כמה קופסאות סגורות של כוסות שלהם בבית

כן זה 5 שנים מטופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה. המוקדם מביניהם. ממה שאני מכיר בניינים של שוכרים, מעבר לזה שכל יומיים יש לך שכנים חדשים זה גם לא מעט פעמים מביא אנשים שיש להם פחות זיקה למקום מאשר בעלי הדירה. יכול לתת דוגמא שבבניינים שהלכנו לראות כשחיפשנו יד2, בבניין של 100% מחיר למשתכן, היו דברים שלא רואים בבניינים "רגילים". לדגומא מכיוון שלא כל הדירות קיבלו מחסן (יכלו לבחור או חניה או מחסן) אז דיירים הפכו את החניה שלהם למחסן. ואז אתה יורד לתת קרקעי ורואה עגלות קרטונים ובלאגן בחניות של אנשים.

נו, כסף על הרצפה, גש להיות מתווך, תציע שירותך ב5000 פיקס תעשה ערימות של כסף. אני אומר שוב שגם אני הייתי בדעה כזו, עד שהתחברתי למתווך ולחבר'ה במשרד שלו כחלק מהעבודה, והבנתי מה שלא ניתן להבין "מבחוץ". מתווך לא מקבל שקל לפני חוזה חתום מאף צד. הם יכולים, והם בפועל עובדי על מספר דירות, ובמקביל עם מספר קונים שהם מלווים, כל יום, כל שעה, במשך שבועות. עד שסופסוף מוצאים קונה ומוכר, עוברים את כל התהליך איתם, בסוף אחרי המון בלבולים, לא מאשרים לקונה משכנתא. נגמר. או "נופל" בטיוטות על איזה שטות שמישהו מהצדדים החליט להיתפס עליה. שוב, ממה שאני ראיתי - פשוט זה לא. רובם המוחלט לא נוסעים ב BMW חדשה ומחזיקים ווילה בסביון. ושוב, אני מדבר על אלו שזה המקצוע שלהם, לא על אלו שעשו קורס כמה שבועות נכנסו לתחום ליומיים ופרשו.

מה עם סטיגמה לגבי סוג השכנים שיהיו לך. מבחינת זה שעשרות דירות ייצאו להשכרה בפרוייקט באותו חודש +- והאוכלוסיה שתגיע, היא כנראה, בהתאם.

בתהליך רכישה של דירה כזו מקבלן גדול ומוכר. הדירה מעולה ומאוד מתאימה, בדיוק מה שחיפשנו במשך תקופה. המחיר הוא מחיר שוק. ללא הצמדה. צפי אכלוס עוד שנתיים בערך. הדירה אמורה לשמש אותי ל10 שנים הקרובות ולאחר מכן נשתדרג. בגלל תקציב אני לא מעוניין במעצבת ו"שינויים" יותר מדי למעט המטבח. אז שלב ה"שינויי דיירים" מבחינתי הוא לא כל כך רלונטי. כן נוסיף שקעים וכן נעשה מטבח קומפקטי מותאם לנו אבל לא משהו גרנדיוזי. דירות מחיר למשתכן בפרוייקט נמכרות כרגע בכ15-20% פחות מהמחיר שאני משלם על דירת שוק חופשי. המחיר שלהם כולל הצמדה ולכן אינו סופי והאחוזים צפוים להצתמתם עוד יותר. נדע עוד שנתיים. הדירות הם דירות "מראה". והשלד נבנה אותו דבר גם במחיר למשתכן וגם לא. במחיר למשתכן מיקום הדירה בבניין, הוא בצד שפונה לבניינים נוספים ולכן לרוב ייתן נוף לבניין ממול, אל מול שוק חופשי שהנוף מהדירה הוא "פתוח יותר". במחיר למשתכן המחסן הוא בקומת מחסנים בשוק חופשי מחסן בקומה. במחיר למשתכן מבחינת חניות מחיר למשתכן ברובם לא מקורה, שוק חופשי בתת קרקעי. במחיר למשתכן מקבלים את מינימום ובשוק חופשי מפרט "מפנק" סטייל נקודת גז-חשמל-מים במרפסת, רצפות 100 על 100, זיכוי מטבח גדול יחסית, הכנה לחימום מים בגז, מזגן מיני מרכזי וכו'. בשוק חופשי המבחר די מכובד של כלי סניטריה אריחים וכו'. לדעתי במפרט מדובר בעשרות אלפי שקלים בודדים הפרש אבל לא יותר מזה.

היום, לדעתי, דירה סביב 1.4 במחירים האלו זה לחפש מציאה ודורש המון סבלנות ומזל. תתחיל מלראות כמה בפועל עסקאות מהשנה האחרונה (תוסיף 2% תיווך למחיר שאתה רואה פה): https://www.govmap.gov.il/?c=180011.21,653480.04&z=7&q=ראשון+לציון&lay=16 מפה, אחרי שיש לך את המידע, תראה אם זה בכלל ריאלי. אני חשבתי כמוך אגב, יותר קיצוני ממך אפילו, אבל מנסיוני לעבוד ללא מתווך באזורים שנשלטים על ידי מתווכים זה בלתי אפשרי. גם אם תקדיש כמה שעות ביום לחיפוש אתה בעמדת נחיתות מוחלטת. מהרגע שהתחלתי לעבוד עם מתווך אחרי שנתיים של חיפושים עברתי מדירה בחודש-חודשיים ללראות מספר דירות בשבוע. לבסוף לא רכשתי דרכו אבל למדתי המון. יש לא מעט דירות שבכלל לא מגיעות ללוחות ולפייסבוק. הם אצל המתווכים והם משווקים אותם ללקוחות שלהם. מתווכים עובדים עם מתווכים אחרים גם מהמשרד שלהם וגם מחברות אחרות ועצמאיים. מה עוד שלעבוד עם מתווך ולראות דירות ביום-יום גורם לך להבין הרבה דברים ולהרגיש את השוק הרבה יותר טוב מלשבת על יד2 או פייסבוק ולחפש מציאה.

V12 DETECT עם סוללה מקורית נוספת זה אחלה. היתרונות רבים, החסרון בדגם הזה, שיש לו בעיה שבה יום בהיר אחד השואב מפסיק לעבוד לאחר כמה שניות. הפתרון הוא החלפה של כל גוף השואב. באחריות זה אחלה. מחוץ לאחריות פחות.

פרסום מדד המחירים חודש קודם, וזה שפורסם לפני 10 דקות ממחיש לי שאני לא בהזיות. התקשורת באופן מגמתי מפרסמת ירידות מחירים לחץ קבלנים וכו' וכו' - ובפועל בשטח ראיתי ואני ממשיך לראות דברים אחרים לגמריי. המחירים עולים. על כל דירה, גם מחוץ לאזורי ביקוש, יש מספר קונים ודירות שמתומחרות מחיר שוק יוצאות מהלוחות מהר מאוד. הדיסוננס הלא ברור הזה בין מה שיש בעיתונים לבין מה שאני רואה בפועל בשיחות עם קבלנים ומוכרי דירות ביד 2 ממחיש לי שאני לא בהזיות ומתחילת 2026 המחירים שוב עולים. https://www.calcalist.co.il/local_news/article/bj0oypyoze

עזוב השערות, מאז שפתחת את הפוסט הזה, אי שם ב2017 - קנית או לא קנית ?

סביב ה300-400 בפרטי רגיל. סביב ה 700 אצל מומחים ומרכזי השתלה מומלצים. מחיר דומה לצילום מלא של כל השיניים כדי לראות אם יש התחלה של משהו באחת מהשיניים האחרות - בדר"כ במכוני צילום דנטלי ייעודיים - אבל יש מקומות שיש להם את המכשור הבסיסי אצלם. בתוספת מחיר כמובן.

והינה, טיפ קטן, שיחסוך לך - לא משנה איזה מערכת שמת או כמה עלתה לך - את המפתח הפיזי, הרזרבי, תשים אצל קרוב משפחה או שכן קרוב.

מציירים פה תמונה של לחץ למכור. זה לא המצב. לא אצל הקבלנים ולא ביד 2. קצת פחות קל למכור, אבל רחוק מלחץ רחוק מעסקאות של "פעם בעשור". רחוק מאוד מזה.

אני לא רואה בעיה כשרוכש לא אחראי נתקל באי יכולת להשלים את הצד שלו בחוזה. כמו שאם מחירי הדיור היו ממשיכים לעלות, לא הייתה בעיה לאף צד לסגור את העסקה והרוכש היה בצד המרוויח. זה חלק מההימור שמי שקונה דירה חדשה על הנייר לוקח על עצמו. או שישלם קנס או שיתכבד ויוריד את המחיר - גם בשוק של היום - כנראה שיצליח להעביר את הדירה הלאה.

אני שומע יותר ממקור אחד שבאמת "בשטח" שבשבועות האחרונים יש חזרה הדרגתית של קונים לשוק. לדעתי המדד והנתונים עוד לא תפסו את זה אבל בדיווח הקרוב או בזה שאחריו זה ישתקף.

שנת בחירות. תתעלם.

תוצאות הגרלת מחיר למשתכן פורסמו היום. אני צופה הפשרת ביקוש בשבועות הקרובים.

בבתי הספר כשתגיעו לכיתה א' תראו שהמורה דואגת להסביר את זה להורים בתחילת השנה. או כולם או רק בנים או רק בנות להחרים ? איך הגענו מאפס למאה ? למה לא להסביר להורים ? חד משמעית אם הייתי יודע שזה המצב הייתי מבקש מאישתי שתתקשר את זה לאמא של הילד שחוגג ותסביר לה את המצב. במיוחד בגילאים האלו הילד שלך מסתכל עלייך ולומד ממך איפה הגבול מה נכון ומה לא נכון.

הינה עוד סיפור מהימים האחרונים: בעסקאות נדלן של 20-80 יזמים מדווחים ומשלמים לרשות המיסים מע"מ על 80% מהסכום. לגבי החלק הנותר של ה20 הם טוענים שזה עסקת מימון בכלל ולא עסקת נדלן. הם לא דורשים ריבית מהרוכש, אין פה רווח ישיר, ולכן ולא נדרש לשלם עבור זה מיסים. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20021540 להבנתי - נקצין, אני מוכר לך דירה ב1,000,000 ש"ח. נותן לך הלוואה ללא ריבית של 1,000,000 ש"ח. ולכן לא הרווחתי מהעיסקה, כלומר אני לא חייב לשלם מיסים. לא ברור לי איך זה מגיע בכלל לבית משפט

מבינים ומקבלים שיש דברים שגם אם עושים הכל כמו שצריך, פשוט לא ניתן לשלוט עליהם. הדבר היחיד שאתה אמור לעשות זה למסגר את הסיכון שלא ישפיע עליך אם זה קורה. זה אומר ביטוח, זה אומר קרן חירום ולא לחנות כמו ז'. כל השאר, סטטיסטיקה.

טרייד-אין תמיד היה עולה כסף ותמיד היה יקר יותר מאשר היית מגיע ללא צורך במכירת הרכב שלך. סיכוי גבוהה שהמספרים שהוצגו לך בפעמים הקודמות, היו איך נגיד, אופטימיים, ולכן לא הרמת גבה. למה הפעם שמת לב ? יכולות להיות המון סיבות, אולי אתה מגיע עם רכב פחות סחיר או שהרכב הספציפי שאתה מעוניין בו הוא סחיר מדי. יכול להיות שנפלת על סוחר לא מנוסה, שהציג לך את המחיר המקסימלי שהוא יכול בזמן שאתה "השחלת" אותו עם הטרייד בדקה ה90. או שאתה מוסיף לו עז אחרי שכבר אישר לך מול המנהלים שלו "הנחת מזומן אני בא עכשיו" ואין לו פנים לבוא להגיד לבוס, שמע, זה-זה רק עם טרייד. מי יודע? בכל אופן, לשאלתך - זה הסטנדרט. ותמיד היה ככה. הכל עניין של מספרים ואיך מציגים לך את זה, וכמה אתה מבין בזה. כדי שיהיה פשוט - לקנות רכב עדיף, כשניתן, עם מזומן. כסף מול רכב. ככה העסקה ברורה לך, אתה בא לקנות משהו אתה יודע כמה הוא עולה וכמה אתה משלם ובזה זה נגמר. כשאתה צריך טרייד, או מימון, או חלילה שניהם, הסוחר יכול לשחק בנפרד גם על הרכב שהוא מוכר, וגם על כל אחד מאלו ולעשות שם את הרווח או הפיצוי שלו. יוסיף לך 1000 שקל על הטרייד לרכב שלך בזמן שהוא מוסיף לך הצמדה על הריבית במימון. ייתן לך מחירון על הנבלה שלך, אבל ידרוש גם מחירון שלא היה מקבל בחיים לצרפתיה עם בעיות בגיר. וכו'.

מיסוי זה נחמד, אבל הוא צריך להיות אפקטיבי עבור בעלי הנכס. אם מדובר באלפים או אפילו עשרות אלפים שהיו יכולים להתקבל משכירות, ברור שזה לא מה שירתיע שהרי הם מוותרים על זה כבר היום. אם לעומת זאת יטילו מיסוי שמהווה אחוז ישיר משווי הנכס כנראה שהתופעה תיעלם. אבל זה יהיה תקדים לדעתי וימנעו מזה. אגב כמו שעד היום הקנסות על עבירות תנועה הם מספרים קבועים שלא באמת מרתיעים את רוב ציבור הנהגים. דמיין שחנייה על אדום לבן חניית נכים או על מדרכה הייתה מהווה קנס בסך % מההכנסה השנתית של התא המשפחתי (עם רף מינימאלי כמובן). כנראה שהיה מרתיע יותר מאשר 100-300 שקל.