שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

ואחד היתרונות ברכישת דירה, זה שאתה ממנף כסף של הבנק (רוכש נכס שעולה יותר, ואם התשואה יחסית* לעלות הנכס אזי שתקבל תשואה על סכום כסף גדול ממה שיש לך --> השקעת מליון אך התשואה היא על שני מליון).

אנחנו מדברים על זה כבר כשני עמודים. אם אתה קונה נכס שמניב 5% תשואה וריבית החוב היא 3% אז אחלה. בארץ ברמת המחירים כיום, קשה להגיד שתשואת הנכס גבוהה, ובטח גבוהה משמעותית, ממחיר החוב.

חוץ מזה שבלוח שפיצר המינוף הולך ויורד כל הזמן והתזרים לבעל הנכס ממש גרוע. בהמשך לדוגמה הקודמת שלי, עם הנחה מקלה יותר- במקום ריבית 3.5% שהנחתי קודם על נכס בתשואה של 3%, בוא נניח אפילו ריבית של 3%. אם המשכנתא ל- 25 שנים, על חצי ממחיר הנכס, החזר החוב החודשי עומד על 96% מהשכירות. במצב כזה ברור שבפועל, בעל הנכס לא נהנה משום תזרים 25 שנים! וסביר שאפילו מוציא כסף מהכיס בשביל תיקונים, חודש בלי שוכרים פה ושם וכו'. זאת השקעה ממש גרועה כיוון שבעל האקוויטי לא מקבל שום תשואת cash on cash וכל התשואה שלו נובעת משינוי במחיר הנכס. משקיעים "מקצועיים" לא היו נכנסים לעיסקה כזאת.

[Fitch]

מבחינתי תשואה = תשואת השכירות (מקביל לדיבידנד).

מי שמדבר על "עליית ערך" בתור תשואה, מדבר על משהו אחר.

 

יש מניות שנשארות באותו שער+- שנים, אבל מחלקות כל שנה כ20% בדיבידנדים. אז זה לא נחשב?

 

אנחנו מדברים על זה כבר כשני עמודים. אם אתה קונה נכס שמניב 5% תשואה וריבית החוב היא 3% אז אחלה.

נראה לי שגם אני וגם oryo מדברים על מצב כזה.

לא תשואה של 2.5% וריבית משכנתא של 5%.

 

הן לא צריכות, יש מסלולים בהן התמהיל נקבע מראש, ויש מסלולים בהן גם הרווח לא ימוסה בתנאים מסוימים כגון גמל להשקעה וקרנות השתלמות.

בניה חכמה בהבט המס יכולה לקצץ את המס, אז שסבתא תפגש עם יועץ השקעות בלתי תלוי.

 

בהפרזה, כסף צריך לייצר תשואה, איך היא מגיעה לא צריך לעניין את הסבתא. הסיכון דווקא כן.

גמל להשקעה = 70K בשנה. התשואה לא ממוסה רק אם מושכים כקצבה.

קרן השתלמות = מוגבל להפקדה של 18800 ש"ח בשנה.

לא באמת סכומים של נדל"ן.

 

אני מסכים, לגבי ייצור התשואה, אבל אנשים לא יודעים להעריך את הסיכון שהם מוכנים לקחת - חמותי (65+) למשל שמה מאות אלפי שקלים בקרנות כספיות והרוויחה שקל תשעים בכמה שנים. למה? כי היא רצתה להבטיח את הקרן וזה מה שהיועץ המליץ לה.

עריכה אחרונה ב-16 לאוגוסט, 2018 על ידי Fitch

[BarryG]

נראה לי שגם אני וגם oryo מדברים על מצב כזה.

לא תשואה של 2.5% וריבית משכנתא של 5%.

אבל זה רחוק מאוד מלהיות המצב היום בארץ

[Fitch]

אני קניתי דירה בתשואה של 4% והריבית ההתחלתית במשכנתא הייתה 1.9% (מאז ירדה).

 

אולי בגלל שאתה גר במרכז, אתה מכיר מספרים של המרכז.

[BarryG]

סבבה, אבל אתה מבין שזאת לא עיסקה מייצגת? ואם היא בפריפריה הרחוקה אז יש כאן מימד נוסף של סיכון, בטח היום עם כל המחיר למשתכן.

[pooh-bear]

חוץ מזה שבלוח שפיצר המינוף הולך ויורד כל הזמן והתזרים לבעל הנכס ממש גרוע. בהמשך לדוגמה הקודמת שלי, עם הנחה מקלה יותר- במקום ריבית 3.5% שהנחתי קודם על נכס בתשואה של 3%, בוא נניח אפילו ריבית של 3%. אם המשכנתא ל- 25 שנים, על חצי ממחיר הנכס, החזר החוב החודשי עומד על 96% מהשכירות. במצב כזה ברור שבפועל, בעל הנכס לא נהנה משום תזרים 25 שנים! וסביר שאפילו מוציא כסף מהכיס בשביל תיקונים, חודש בלי שוכרים פה ושם וכו'. זאת השקעה ממש גרועה כיוון שבעל האקוויטי לא מקבל שום תשואת cash on cash וכל התשואה שלו נובעת משינוי במחיר הנכס. משקיעים "מקצועיים" לא היו נכנסים לעיסקה כזאת.

אני שואל ברצינות, באמת לא הבנתי: אם קנית דירה, השכרת אותה ובשכירות כיסית בדיוק את המשכנתא למשך 25 שנה, ולצורך הפשטות נניח שאין אירועים לא צפויים (תיקונים, חודשים בלי שוכרים, עלייה ו/או ירידה בשכירות), אחרי 25 שנה, גם אם מחיר הדירה לא עלה, הרווחת את כל סכום המשכנתא. במקרה שלך מדובר בתשואה של 100%. איפה אני טועה?

 

אז נכון שהתזרים גרוע, ויש פה הרבה כאב ראש, וסיכון, והנזילות לא משהו, ויש עלויות קניה ומכירה גבוהות, אבל אי אפשר להגיד שהתשואה נובעת רק מעליית מחיר הנכס.

 

גם אם תמכור במהלך התקופה, חלק מהקרן של המשכנתא כבר הוחזר לבנק, אז גם במקרה כזה יש לך תשואה על ההון העצמי שלך.

[Fitch]

^

קיבלת את תשואת השכירות על ההון.

פשוט טוענים שבשביל השקעה לא נזילה, יקרה, מוגבלת ומרוכזת - זו תשואה נמוכה מדי.

[pooh-bear]

אני לגמרי מסכים שזו לא ההשקעה הכי טובה בעולם, אבל העובדה שאפשר לראות אותה פיזית מאוד חשובה להרבה משקיעים.

 

בנוסף, אם אחרי 25 שנה תהיה עליית מחירים מסויימת (וזו הנחה די סבירה) אז לא בטוח שהתשואה שלך תהיה כל כך נמוכה.

[Fitch]

יותר מזה, תחשוב שזו לא דירה ראשונה אלא שניה ואתה יכול לקנות את הדירה הזו עם 0 שקלים שהבאת מהבית.

[יבגניפ]

אני שואל ברצינות, באמת לא הבנתי: אם קנית דירה, השכרת אותה ובשכירות כיסית בדיוק את המשכנתא למשך 25 שנה, ולצורך הפשטות נניח שאין אירועים לא צפויים (תיקונים, חודשים בלי שוכרים, עלייה ו/או ירידה בשכירות), אחרי 25 שנה, גם אם מחיר הדירה לא עלה, הרווחת את כל סכום המשכנתא. במקרה שלך מדובר בתשואה של 100%. איפה אני טועה?

 

אז נכון שהתזרים גרוע, ויש פה הרבה כאב ראש, וסיכון, והנזילות לא משהו, ויש עלויות קניה ומכירה גבוהות, אבל אי אפשר להגיד שהתשואה נובעת רק מעליית מחיר הנכס.

 

גם אם תמכור במהלך התקופה, חלק מהקרן של המשכנתא כבר הוחזר לבנק, אז גם במקרה כזה יש לך תשואה על ההון העצמי שלך.

אולי אני מפספס משהו, אני לא כלכלן ועברו הרבה שנים מאז שלמדתי חשבונאות א :

 

במצב שאתה מתאר, אם מחיר הדירה לא עלה, ריאלית היא כנראה שווה פחות, לא?

אבל גם בלי זה, אם אתה יכול לשים איקס אלפי שקלים בבנק בכל חודש, בתסריט אידיאלי שבו יש רק עליות ואין אירועים לא צפויים, זה לא אותו הדבר? במקרה אחד יש לך איקס מיליונים בבנק. במקרה אחר יש לך נכס ששווה וואי.

[Fitch]

^

אתה מפספס שבמקרה שפו-הדב הזכיר, פלוני אלמוני שם לך איקס אלפי שקלים בבנק בכל חודש ולא אתה (הדירה מושכרת -> את השכירות אתה מפקיד ישירות לבנק למשכנתאות שלך).

[BarryG]

אכן קיבלת את התשואה של הנכס, אבל רמת הסיכון שונה לגמרי, הרי במצב הזה אתה חשוף לחלוטין לשינוי במחיר הנכס. כשאתה לוקח כסף "הבייתה" אתה מוריד את החשיפה משמעותית. ברמת הסיכון יש חשיבות גדולה לתשואת cash on cash ולא רק לתשואה "בספרים".

[yairba]

יותר מזה, תחשוב שזו לא דירה ראשונה אלא שניה ואתה יכול לקנות את הדירה הזו עם 0 שקלים שהבאת מהבית.

 

באופן כללי, לקיחת משכנתא ממנפת אותך, מינוף מעלה את רמת הסיכון ולכן אתה חייב לתמחר מחדש את התשואה שאתה רוצה לקבל.

זה קצת השוואה של תפוזים לבננות כי באחד אתה ממנוף ובשני לא. הסיכון, הנייחות והאי פיזור לדעתי צריכים לייצג תשואה עודפת על שוק ההון בשביל כדאיות השקעה.

כל משקיע לגופו, אבל הגיון בריא יביא למסקנה דומה רק עם תשואת שיווי משקל אחרת לכל אחד.

 

ואם בכל זאת אתה מאמין גדול בשוק ה נדל"ן, השקעה בחברות נדל"ן מניב מייצגת פיזור סיכון טוב יותר מנכס בודד.

[yairba]

אני שואל ברצינות, באמת לא הבנתי: אם קנית דירה, השכרת אותה ובשכירות כיסית בדיוק את המשכנתא למשך 25 שנה, ולצורך הפשטות נניח שאין אירועים לא צפויים (תיקונים, חודשים בלי שוכרים, עלייה ו/או ירידה בשכירות), אחרי 25 שנה, גם אם מחיר הדירה לא עלה, הרווחת את כל סכום המשכנתא. במקרה שלך מדובר בתשואה של 100%. איפה אני טועה?

 

אז נכון שהתזרים גרוע, ויש פה הרבה כאב ראש, וסיכון, והנזילות לא משהו, ויש עלויות קניה ומכירה גבוהות, אבל אי אפשר להגיד שהתשואה נובעת רק מעליית מחיר הנכס.

 

גם אם תמכור במהלך התקופה, חלק מהקרן של המשכנתא כבר הוחזר לבנק, אז גם במקרה כזה יש לך תשואה על ההון העצמי שלך.

 

ואיך זה שונה מתיק השקעות שנושא תשואה כל שנה?

במקום לקנות את הדירה, קנית תיק השקעות.

כל שנה התשואה זמינה למימוש.

נכון, בשביל תזרים קבוע אתה נדרש לתשואה שתכלול את תשלום המס.

יתרון נוסף היא האפשרות לצבירת ריבית דריבית על התשואה העודפת שלא משכת כל שנה.

[Fitch]

^

תשואה אינסופית נשמע לי מספיק טוב.

(אין לי דירה שניה, למען הסר ספק).