מיתון כלכלי ? מישהו מרגיש משהו ?

[garicho]

מסכים שרוב השכונות החדשות הן כאלה, אבל דווקא שכונות ט, י, י״ג באשדוד הן לא בידיוק כך. מדובר לרוב בבניה צפופה יחסית של בנייני 3-4 קומות. השכונות האלה הרבה יותר ״אנושיות״ מאשר אם המושבות בפ״ת לדוגמא. 

[ChemGuy85]

אם המושבות איומה. בנייני רכבת לגובה. 

[garicho]

אין בעיה בבנייני רכבת, כשהם בנויים טוב. כל אירופה מלאה בבנייני רכבת. הבניין שאני גר בו עכשיו הוא בניין רכבת עם 6 כניסות. זה סגנון בנייה שלא קיים בארץ. דירות קטנות של 1-2-3 חדרים עד 5-6 קומות. דווקא העובדה שהבניין מחולק להרבה כניסות ולא כניסה בודדת ל-50-100 דירות היא רעיון חכם.

 

 

[SlowRide]

הוא התכוון למגדלים שהם רכבות לגובה.

באירופה בונים בלוק שלם עם דפנות מלאות לרחוב, חנויות בקומה ראשונה, אולי גם 2 קומות משרדים ומעלה זה דירות. למטה עושים חנייה לכל המתחם ובאמצע חצר פנימית. בארץ בונים מגדל 20 קומות ולידו פארק וכביש.

[m3x7r3m3]

לפני 4 שעות, sperial כתב:

ארה"ב - מערכת בריאות פרטית עם עשרות אחוזים מהאוכלוסיה ללא ביטוח והתנהלות שגורמת לאנשים לקרוס כלכלית, ונחשבת לאחת הגרועות במערב אם לא הגרועה שבהן (כמערכת, לא מוסדות ספציפיים שחלקם מעולים), ומערכת חינוך פרטית שנחשבת לגורם הצפוי למשבר הכלכלי הבא (לא כולל קורונה), בגלל הלוואות הסטודנטים.

 

בגלל המבנה הפדרלי אין באמת דבר כזה בארה"ב שנקרא מערכת בריאות, יש בתי חולים טובים יותר ופחות, יקרים יותר ופחות, מצוידים יותר ופחות וכו'.

 

לפני 2 שעות, Night Driver כתב:

אין ספק שצריך לעשות את זה עם הרבה מחשבה אבל אין סיבה שמשרד השיכון לא יוכל להיות יזם ולהקים שכונות ויישובים חדשים בצורה טובה.

 

נכון, וגם לתת לאנשים הנכונים במשרד השיכון לנהל את זה 👍

 

לפני 2 שעות, BarryG כתב:

לפני שאתה מסיק מסקנות כאלה קודם תבדוק מה התשואה שהחברות האלה רואות באירופה/ארה"ב מול התשואה בארץ. כשהתשואה (לפני הוצאות) על דירה בישראל היא בקושי 3% אין בזה הרבה היגיון כלכלי, אלא אם אתה מאמין שתוכל להעלות את שכר הדירה משמעותית.

 

גם בישראל יש, זה לא מאוד נפוץ, וזה רק התחיל, אבל יש.

זה פתרון למצב שהם לא צפו - בנו ופתאום אין קונים.

[BarryG]

לפני 7 דקות, m3x7r3m3 כתב:

גם בישראל יש, זה לא מאוד נפוץ, וזה רק התחיל, אבל יש.

זה פתרון למצב שהם לא צפו - בנו ופתאום אין קונים.

היזמים שעושים את זה (כמו נצבא בראש העין, שבירו ביבנה וכו') מקבלים הטבות מס משמעותיות ולכן זה משתלם להם במצב של האטה משמעותית בקצב המכירה.

זה לא אומר שזה מודל עסקי סביר לחברה שתרכוש דירות כאלה ותשכיר אותן, ללא הטבת מס.

[m3x7r3m3]

הוא לא התכוון למודל עסקי של חברה שרוכשת דירות ומשכירה אותן אלא חברת בנייה שאת הבניין המוגמר משכירה.

בדיוק כמו נצבא

[BarryG]

לפני 13 דקות, m3x7r3m3 כתב:

הוא לא התכוון למודל עסקי של חברה שרוכשת דירות ומשכירה אותן אלא חברת בנייה שאת הבניין המוגמר משכירה.

בדיוק כמו נצבא

קודם כל, בכלל לא בטוח שלזה הוא התכוון, החברות האירופאריות/אמריקאיות הגדולות לא בונות בעצמן אלא רוכשות את הבנינים.

דבר שני, בארץ, בלי הטבת המס ומכירת הדירות ע"י היזם לאחר 5 שנים המודל הזה נופל.

[m3x7r3m3]

לפני 11 שעות, David32 כתב:

אבל באירופה יש חברות שכול מה שהן עושות זה משכירות בתים ובונים פרוייקטים להשכרה.

 

אני דיי בטוח שבדיוק לזה הוא התכוון

[Night Driver]

לפני 30 דקות, m3x7r3m3 כתב:

וגם לתת לאנשים הנכונים במשרד השיכון לנהל את זה

פה הבעיה.

[ch2856]

לפני 3 שעות, korola כתב:

 

כאילו .. דה ??? 

מה שאתה אומר זה שעכשיו במחיר למשתכן, המדינה מכרה בזול את הקרקרע לקבלנים, הכריחה אותם למכור בזול ל"זוכים".

עכשיו שהם ימכרו הם הולכים למכור בזול , נכון? 

זה לא בדיוק ביצה ותרנגולת....  עליות המחירים התחילו שהקונים התנפלו על המלאים של הקבלנים וקנו כל מה שזז.

למרות שאלו היו דירות שהקבלנים שילמו מחיר זול על הקרקע, חברות הבנייה/הקבלנים גרפו רווחים עצומים ואז בתורם התנפלו על הקרקעות,

והעלו את מחירם, אם היו ממשיכים למכור להם בזול את הקרקעות הם היו רק מרווחים יותר. 

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001236512

 

חפש את הסקירה של גלית בן נעים  - 55 עמודים ,  אבל אני אסכם לך את הנקודה החשובה, 

למרות עליית המחרים של הקרקעות, הרווחים של חברת הבנייה צמחו בקצב גבוה יותר,

אם במילים אחרות הקבלים בכו בכו בכו בתקשורת , אבל צחקו כל הדרך אל הבנק. 

העלייה במחירי הדירות על הייתה בגלל עליית מחירי הקרקע,   המחירים עלו מסיבות אחרות, הקבלים יכלו לקבל יותר אז הם לקחו יותר. 

 

 

אתה טועה אם אתה חושב שלערך הקרקע אין קשר למחירי הדירות.  רכשת קרקע לאחרונה? ישירות מהמנהל? אני כיום במשא ומתן איתם. המחיר שהם דורשים הוא פי 3 מהמחיר בו קרקע נרכשה באזור רק לפני 10 שנים. אז הנה, בלי שום קבלן אותו בית יקר משמעותית. ככל שערך הקרקע גדול יותר כך גם נתח הרווחים של הקבלן יכול להיות גדול יותר. 

[m3x7r3m3]

  

לפני 5 דקות, Night Driver כתב:

פה הבעיה.

 

בגדול עשו 90% הכנה במחיר למשתפן, אז נשאר לקחת בריטיינר חברת הנדסה שתעשה תוכניות?

הרי את הפרטים הקטנים עצמם יש כבר במחיר למשתפן ב"מפרט הטכני"

עריכה אחרונה ב-14 למאי, 2020 על ידי m3x7r3m3

[David32]

לפני 5 דקות, BarryG כתב:

אלא רוכשות את הבנינים.

 

קח דוגמא מביניין שאני גר בו.

קנו ביניין שהיה ביניין משרדים, שיפצו והפכו אותו למגורים. משכירים אותו. יש מספיק חברות שעושות את זה.

לא רחוק מאותו הביניין הרימו שכונה שלמה של בתים, חלק קטן הלך למכירה, חלק גדול להשכרה. 

באמצע הדרך בין איפה שאני גר למרכז העיר, לקחו איזה מבנה תעשייתי מכוער, משפצים את כולו (השאירו שלד ובונים מחדש), דירות יקרות, חלק קטן למכירה, חלק להשכרה (במחיר יפה).

אני לא מדבר על זה שחברה תקנה את זבוטינסקי 16 דירה 5 ותשכיר אותה.

אם זה לא משתלם, אני לא מבין איך יש כזה הרבה פרוייקטים כאלה שהם לא דיור ציבורי. 

 

[BarryG]

לפני 1 דקה, David32 כתב:

 

קח דוגמא מביניין שאני גר בו.

קנו ביניין שהיה ביניין משרדים, שיפצו והפכו אותו למגורים. משכירים אותו. יש מספיק חברות שעושות את זה.

לא רחוק מאותו הביניין הרימו שכונה שלמה של בתים, חלק קטן הלך למכירה, חלק גדול להשכרה. 

באמצע הדרך בין איפה שאני גר למרכז העיר, לקחו איזה מבנה תעשייתי מכוער, משפצים את כולו (השאירו שלד ובונים מחדש), דירות יקרות, חלק קטן למכירה, חלק להשכרה (במחיר יפה).

אני לא מדבר על זה שחברה תקנה את זבוטינסקי 16 דירה 5 ותשכיר אותה.

אם זה לא משתלם, אני לא מבין איך יש כזה הרבה פרוייקטים כאלה שהם לא דיור ציבורי. 

 

גרמניה אני מניח? יש גם חברות ישראליות שעשו את זה באזור דיסלדורף.

בארץ הדרך ללהפוך בניני משרדים נטושים לדירות למגורים רחוקה מאוד, במיוחד לאור ההבדל בארנונה והתנגדות העיריות. אבל נראה, אם המשבר הזה היביא באמת לירידה משמעותית בתפוסות משרדים אולי נגיע לזה.

בכל מקרה, לגבי להקים בניין דירות בארץ על תב"ע מתאימה, ליזם לא משתלם להשכיר לולא הטבת מס שהיא הגיונית רק במידה והוא מוכר את הדירות אחרי 5 שנים.

[David32]

הולנד, אבל גם בגרמניה גרתי בביניין כזה. (אגב הוא סתם היה ביניין למגורים)

 

לא יודע מה מסבכים בארץ ואולי בארץ זה לא משתלם בגלל וואטאבר, אבל כלקוח אם יש לי אופציה לשכור מחברה שזה חלק מהאופרציות שלה, אני רואה רק פלוסים.

 

עריכה אחרונה ב-14 למאי, 2020 על ידי David32