מיתון כלכלי ? מישהו מרגיש משהו ?

[David32]

השיכוניים הסובייטיים זה דווקא נושא מעניין, אבל הוא פחות קשור להלאמה ויותר למצב האוכלוסיה והצורך בבניה מהירה, שחלקה קרתה בחורף קר שבחיים לא היה במדינת ישראל.

בקיצור, לא אותו הדבר.

והשיכונים הסובייטיים, או עכשיו גם רוסים, הקן נמלים הזה, זה דבר נוראי.

[hans]

לפני 7 שעות, Gosser1860 כתב:

 

ולא קרה שום אסון. אז אין.

נכון, השלמתי עם זה מזמן, או ליתר דיוק, דברים שאינם בהישג ידי לא גורמים לי לשום תחושה, חיובית או שלילית. סה טו.

 

[yuvalganim]

לפני 40 דקות, korola כתב:

ומה עם ה-10% מס על דירת מגורים ? גם את זה לבטל?

נניח היום עם ה 5000 ש"ח אנחנו בשווי משקל ,  לדעתך אם נבטל את ההטבה מחירי הדירות ירדו?

אז 10% ירידה במחירי הדירות ושוב חזרנו לשווי משקל.  אז לביטול הטבת המס יש אפקט רק של 10% , אבל זה לא אפקט מצטבר,

כלומר אם צעד אחר שלך יוריד ב 5% , אז ביטול המס יוריד רק ב 5% נוספים. 

 

ברגע שבשוק ההון המס הוא מהשקל הראשון ובנדלן יש פטור של 5000 שקלים, זה מעביר משקיעים לנדלן ומעלה מחירים בהגדרה.

 

יש הרבה משקיעים מכורח , הם רוצים לשדרג , אין להם כסף לשידרוג, אז הם משכירים את הדירה שלהם ושוכרים דירה אחרת גדולה יותר.

 

אין משקיע מכורח, קנית דירה חדשה? תמכור את הישנה. אתה רוצה להיות משקיע? שלם מס 20% (סתם זרקתי מספר)

 

זה דומה למנגנונים של מחיר למשתכן, מע"מ 0 לדירה ראשונה,  זה סתם לתת מתנה בהגרלה לחלק מהאנשים.

זה לא כמו עגבניות, שאתה יכול להוריד את המחיר ע"י סופסידיה ,  בדירות יש שוק ענק של יד 2,  השפעה בשוק היד הראשונה דרך הקבלים 

ממש לא משפיעה על השוק הגדול יותר.

מחיר למשתכן היא תכנית מעוותת שגורמת לכולם להיות משקיעים, יש בה המון בעיות אני לא אפתח אותה כאן

 

[farkash7]

יובל את רו"ח. מה תהשואה על דירה בארץ? לא משהו בכלל, באמת. כמעט כל בית בארה"ב שתדקור גם עם ידע 0 יתן לך תשואה עדיפה.

המשקיעים בונים על שני דברים שוק יציב ועליית ערך הנכסים.

 

נדלן הוא שוק יציב באופן יחסי בכל העולם, כן מדי פעם יש קריסות, אבל בשוטף יציב.

לגבי עליית ערך הנכסים פה כבר יש בעייתיות.

 

אז גם כשבאים לגעת במשקיעים כדאי לעשות את זה בחוכמה. שוב מחירי השכירות פה לא גבוהים ביחס למחירי הנכסים, אולי זה אומר משהו על מחירי הנכסים או על הציפיה של המשקיעים או על רמות הריבית לא יודע אבל זו עובדה. ב2014 למשל הייתה רפורמה במס השבח. אני חושב שזה הרגיע את המחירים.

 

יש פעולות אחרות הרבה יותר אפקטיביות ועם פוטנציאל להרבה פחות נזק מלגעת במס על ההכנסה משכירות. הזכרתי אחת קודם. רוצה עוד? מס דרקוני על דירות ריקות, מס רכישה גבוה מאוד על אנשים שהם לא אזרחים ורוכשים פה נדל"ן, מס גבוה מאוד על דירות שמושכרות בAIRBNB, כמו עסק לכל דבר כולל תשלומי ארנונה של עסק, מתן הטבות לבעלי דירות שמשכירים לטווח רחוק, כמו הכרה בהוצאות, מס שבח מופחת...

 

אני הראשון שיגיד שזה עיוות מס, בעיקר כי קניתי איזה בית ענתיקה בחו"ל ואני יודע כמה מס אני משלם על השכרה של אותו בית מצ'וקמק בחו"ל למס הכנסה. כשמהצד השני משקיעים בארץ משלמים בקושי 10%... אבל שוב שאלו יהיו הצרות שלנו, והלוואי וזו הייתה הבעיה של שוק הנדלן.

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2020 על ידי farkash7

[pl7410]

יובל את רו"ח. מה תהשואה על דירה בארץ? לא משהו בכלל, באמת. כמעט כל בית בארה"ב שתדקור גם עם ידע 0 יתן לך תשואה עדיפה.

היום ראיתי פרסום דירה למכירה ברמת גן בפייסבוק שמתגאה בתשואה של 3 אחוז

[emoji849]

Sent from my Pixel 3 using Tapatalk

[farkash7]

לא מכיר את רמת גן, אבל לאזור המרכז זה יפה מאוד.
אם מגמת עליית ערך הנכסים באזור המרכז תימשך אז תוסיף על זה עוד כמה אחוזים בשנה עליית ערך הנכס. 
למי שמחפש להשקיע בנדל"ן זו עסקה לא רעה, שוכרים עם כסף תמיד יהיו וזה הכי חשוב.

בארהב אתה תעשה 8 ברוטו. אחרי מיסים והוצאות על רו"ח תישאר עם 6 בקושי יותר קרוב ל-5, ולא יודע כמה ערך הבית יעלה או יקרוס מחר באיזה מגה משבר... זה מה שתמצא בארה"ב בימינו אם אתה לא מתעסק בנדל"ן יום יום וקונה חורבות/בתים באוקשן.
בארה"ב אבל יש בעיות שכנראה לא תיתקל בהן ברמת גן.

 

אז זה למה אנשים קונים בארץ, וזה למה אנשים קונים בארה"ב ואז לא מבינים מה קרה ופתאום התשואה פח.

ארה"ב זולה יותר זה כן. אתה יכול לקנות כמה נכסים במחיר של בית בארץ ואז אתה כבר במשחק אחר, הוצאות של רו"ח, עו"ד שיפוץ ודייר שצריך לפנות כבר מתחלקות על כמה נכסים, ואז פתאום זה נראה יותר טוב, ואתה חזק, זה אחד הברים הטובים בארהב, מה קוראים פורטפליו, אבל לדירה אחת? בעעע.

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2020 על ידי farkash7

[רק מיאטה]

כמו שרשמתי בתחילת השירשור, אני עדיין לא מבין מה טוב בכך שמשה קנה דירה והיא שווה יותר.

קבלן,מדינה, משקיע - מבין בהחלט.

 

אתם יודעים מתי באמת המחירים יעצרו ?

ברגע שלישראלים לא יהיה להשכיב הון עצמי של 300,000 ₪ לדירת נרקומנים באשדוד. ( כדברי גיא ).

כל עוד לאזרחים יש את הסכום מינימום אז המחירים לא יעצרו.

 

אם היה מורידים את רף הכניסה לקבלת משכנתא להון עצמי של 5%

מצד אחד בהרבה יותר אנשים היו יכולים לקנות דירה. ( נגיד גם היו נותנים משכנתא ל 50 שנה. )

 

אבל ברגע שרף הכניסה כל כך נמוך, המחירים תוך חצי שנה , יעלו בעשרות אחוזים.

 

אין לי פתרונות איך להוריד את המחירים ( ואמרנו כבר שזה לא טוב ).

 

אולי הפיתרון זה באמת.שכירות לטווח ארוך, שלאחר מספר שנים, באפשרות השוכר להשתמש בכספי השכירות ששילם כהון עצמי. אולי משהו כזה.

 

בכל מקרה לחברה פה עם הילדים הקטנים כמוני. אנחנו חייבים כל חודש להפריש להם סכום של כמה מאות ₪ לחיסכון. כדוגמת קופת גמל להשקעה.

לדוגמא כל חודש 500₪ למשך 30 שנה, עם תשואה ממוצעת של 4% ייתן יופי של התחלה לילד.

( ולא להפריש לפק"מ דפוק שלא נותן כלום ).

 

 

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2020 על ידי רק מיאטה

[m3x7r3m3]

לפני 3 שעות, sperial כתב:

אה. איפה כוחות השוק?

 

איך אפשר לדבר על כוחות השוק כשהמדינה מחזיקה בכמעט 100% מהקרקעות ומוכרת אותן למרבה במחיר?

זה לא כוחות השוק זה כשל שוק.

 

לפני 3 שעות, korola כתב:

 

 

 

אתם רציניים ?  איך בדיוק שומרים על מחירי הנדל"ן גבוהים? 

מדובר בשוק ענק של מלא "קונים מרצון" ו-"מוכרים מרצון" 

 

כמעט ואין דרכים אפקטיביות של הממשלה להוריד את מחירי הנדל"ן.  

 

המדינה היא מונופול בתחום הקרקעות ומחיר הקרקע מהווה בערך חצי ממחיר הדירה הסופי בפעם האחרונה שבדקתי.

משמע הדרכים האפקטיביות אולי היחידות להוריד את מחירי הנדל"ן הן בידי הממשלה.

 

לפני 2 שעות, garicho כתב:

1. כן. 2. לא. 3. לא.

 

ועשירון עליון חכם יקנה בייבי ג׳וגר ב-2000 ולא בוגבו ב-7000.

 

לא קניתי בוגבו אלא "רק" Cam שעלתה 2700 כולל אמבטיה וסלקל (מה שהביא לקניית כיסא בטיחות בגיל כמעט שנה).

אגב אני דיי בטוח שבוגבו לא עולה 7 אלף אבל לא עניין אותי מספיק אז כדי לבדוק.

ואם העשירון העליון ייקח בגדים מהבנדוד ממי העשירונים הנמוכים יותר ייקחו בגדים? מנקודות איסוף?

שוב צריך להסתכל על העשירון העליון כמוביל שוק, אם הוא יגור בירוחם, עשירון 6 יגור בחורה, 3 בפזורה הבדואית, אין איך להתחמק מהמתמטיקה הזו.

 

לפני 2 שעות, farkash7 כתב:

קורולה זה לא מפתיע אותי. זה מאוד עצוב כי זה מהלך שאני מאמין שיהיה לו אפקט לא קטן על שוק הנדל"ן.

הנתונים של שוק הנדל"ן מראים על נפילה חדה בעסקאות. אם מישהו חושב שזה יעבור רק התחלנו, זו רק הריצפה... חכו כמה חודשים ונגיע למרתף כשאנשים לא יחזרו לעבודה ויגמרו דמי האבטלה...

 

 

זה יכול להיות Soft Reset אם באמת יקרה.

 

לפני 47 דקות, farkash7 כתב:

למי שמחפש להשקיע בנדל"ן זו עסקה לא רעה, שוכרים עם כסף תמיד יהיו וזה הכי חשוב.

 

לא בטוח שזה המצב, מכיר סטודנט אחד, ששכר יחידת פח אשפה בתל אביב, שילם עד אמצע אפריל (כל חודשיים תשלום והארכת חוזה), לא היה בדירה מתחילת מרץ בערך, חזר להורים שלו לתקופת הקורונה, עברו שבועיים ובעלת הדירה התקשרה ושאלה אם הוא רוצה לחזור במחיר מופחת באיזה 300 שקל לחודש.

פאקינג תל אביב כן?

[David32]

לפני 5 דקות, m3x7r3m3 כתב:

ממי העשירונים הנמוכים יותר ייקחו בגדים? מנקודות איסוף?

הנמוכים עושים את זה גם עכשיו, השאלה היא עד איזה עשירון זה יגיע.

 

[avargel]

שאלה לכל מתעבי המשקיעים טפו

 

 

הוצאתם את כל המשקיעים מהשוק

 

מי ישכיר דירות?

[m3x7r3m3]

ניסחת את זה יותר טוב ממני, שאפו דוד @David32

לפני 6 דקות, avargel כתב:

שאלה לכל מתעבי המשקיעים טפו

 

 

הוצאתם את כל המשקיעים מהשוק

 

מי ישכיר דירות?

 

מי השכיר דירות לפני 20 שנה? ולפני 30?

אם תבדוק עד לפני 10 שנים ואולי פחות, שכבות הגיל של בני 30 ומעלה שהחזיקו דירה היה על אחוזים אסטרונומיים.

דיברו על אחוז מהגבוהים בעולם המערבי.

מקיצון עברנו לקיצון השני

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2020 על ידי m3x7r3m3

[Transporter]

לפני 26 דקות, רק מיאטה כתב:

בכל מקרה לחברה פה עם הילדים הקטנים כמוני. אנחנו חייבים כל חודש להפריש להם סכום של כמה מאות ₪ לחיסכון. כדוגמת קופת גמל להשקעה.

לדוגמא כל חודש 500₪ למשך 30 שנה, עם תשואה ממוצעת של 4% ייתן יופי של התחלה לילד.

( ולא להפריש לפק"מ דפוק שלא נותן כלום ).

 

 

 

בהסתכלות לטווח רחוק הייתי משקיע את זה בקרן מנייתית אגרסיבית

בסופו של דבר כשאתה משקיע ל 20 שנה לא באמת אכפת לך אם כל 3-4 שנים תהיה נפילה סטייל  קורונה בשוק

[avargel]

לפני 11 דקות, m3x7r3m3 כתב:

ניסחת את זה יותר טוב ממני, שאפו דוד @David32

 

מי השכיר דירות לפני 20 שנה? ולפני 30?

אם תבדוק עד לפני 10 שנים ואולי פחות, שכבות הגיל של בני 30 ומעלה שהחזיקו דירה היה על אחוזים אסטרונומיים.

דיברו על אחוז מהגבוהים בעולם המערבי.

מקיצון עברנו לקיצון השני

 

אתה יכול למצוא לי מספרים מה השינוי באחוזים של המשקיעים בין היום ללפני 10 / 20 / 30 שנה?

 

 

[m3x7r3m3]

כרגע מהטלפון, אז בעייתי, מהזיכרון שלי אחוז מחזיקי הדירות בבעלותם ירד בכמה אחוזים טובים, זוכר דיי טוב שהוא היה מהגבוהים אם לא הכי גבוה בעולם המערבי.

משקיעים זה ידוע, (למיטב זכרוני בסטטיסטיקה הזו מי שמשכיר ושוכר לא נחשב כמשקיע), והאחוזים אם אני זוכר נכון שילשו את עצמם.

 

מחר אחפש מהמחשב נתונים יותר קונקרטיים, זה בינתיים מהזיכרון.

 

אה, וכל זה לא לפי חלוקה לשכבות גיל, שם מתחבאת הבוננזה האמיתית.

[David32]

לפני 18 דקות, avargel כתב:

 

מי ישכיר דירות?

לא כזה רוצה להיכנס לדיון הזה כי אני לא בקטע של להוציא את המשקיעים.

אבל באירופה יש חברות שכול מה שהן עושות זה משכירות בתים ובונים פרוייקטים להשכרה.

אני מסיק מזאת שיש היתכנות עיסקית בסוג עסקים כזה.

 

(עוד בנימה אישית אגיד שלדעתי זה ממש נוח כשיש חברה שיש לה כמה ביניינים ואתה שוכר דירה ממנה)