מיתון כלכלי ? מישהו מרגיש משהו ?

[m3x7r3m3]

בארץ צריכים להפוך את זה לעסק פוטנציאלי לגיטימי ומשתלם לשכירות לטווח ארוך.

[Night Driver]

לפני 12 דקות, David32 כתב:

לא יודע מה מסבכים בארץ ואולי בארץ זה לא משתלם בגלל וואטאבר, אבל כלקוח אם יש לי אופציה לשכור מחברה שזה חלק מהאופרציות שלה, אני רואה רק פלוסים.

התשואה על ההון בארץ נמוכה מידי כדי שיהיה כלכלי.

אף חברה לא תיכנס להשקעה של בניית מבנה וניהול שלו בשביל תשואה ברוטו של כ 3%. להסב מבני תעשייה או משרדים זה סיפור לא פשוט כי צריך לעשות שינוי יעוד קרקע, להכין תכניות, להפקיד אותם ועד שתוכל להתחיל לבנות עוברים 7-8 שנים כשאת הכסף על המבנה שמת כבר מזמן.

[David32]

רק רוצה לעשות פה סדר:

מתלוננים שאי אפשר לקנות דירה. ולשכור דירה מאדם זה נורא תלוי בבעל הבית שלך.

אני אומר שאירופה שוכרים מחברות וזה יותר נוח וכמובן יותר מסודר, ועושים שימוש בביניינים קיימים וכו'.

אז אתם מנסים לשכנע שזה לא אפשרי בארץ ובארץ אפשר להיות אך ורק במצב הבעייתי שיש עכשיו.

 

סבבה.

[Gosser1860]

Just now, David32 כתב:

אני אומר שאירופה שוכרים מחברות וזה יותר נוח וכמובן יותר מסודר, ועושים שימוש בביניינים קיימים וכו'.

 

המדינה עוזרת באיזשהו אופן ליזמים (החברות) שבונות/מנהלות עסקים מסוג זה?

[m3x7r3m3]

לפני 7 דקות, Night Driver כתב:

התשואה על ההון בארץ נמוכה מידי כדי שיהיה כלכלי.

אף חברה לא תיכנס להשקעה של בניית מבנה וניהול שלו בשביל תשואה ברוטו של כ 3%. להסב מבני תעשייה או משרדים זה סיפור לא פשוט כי צריך לעשות שינוי יעוד קרקע, להכין תכניות, להפקיד אותם ועד שתוכל להתחיל לבנות עוברים 7-8 שנים כשאת הכסף על המבנה שמת כבר מזמן.

 

זה יותר כלכלי מבניינים עומדים ריקים.

שם הקבלן סיים את הבנייה, שם 100% מהכסף כבר.

[yuvalganim]

לפני 19 דקות, Night Driver כתב:

התשואה על ההון בארץ נמוכה מידי כדי שיהיה כלכלי.

אף חברה לא תיכנס להשקעה של בניית מבנה וניהול שלו בשביל תשואה ברוטו של כ 3%. להסב מבני תעשייה או משרדים זה סיפור לא פשוט כי צריך לעשות שינוי יעוד קרקע, להכין תכניות, להפקיד אותם ועד שתוכל להתחיל לבנות עוברים 7-8 שנים כשאת הכסף על המבנה שמת כבר מזמן.

 

התשואה לאדם פרטי שקונה דירה במחיר שוק ומשכיר אותה עומדת על 3%.

אם חברה קבלנית בונה בניינים ומוציאה אותם להשכרה היא עושה הרבה יותר מ-3% כי הבתים הם במחיר עלות ומשם אתה גוזר תשואה.

יש באשדוד פרויקט של אזורים שנקרא living של שני בנינים כאלו, לדעתי הוא עובד מצויין ומאוד קשה למצוא שם דירה.

אם היו פתרונות כאלו בארץ זה היה מעולה, אבל אין כמעט

[BarryG]

לפני 2 דקות, yuvalganim כתב:

 

התשואה לאדם פרטי שקונה דירה במחיר שוק ומשכיר אותה עומדת על 3%.

אם חברה קבלנית בונה בניינים ומוציאה אותם להשכרה היא עושה הרבה יותר מ-3% כי הבתים הם במחיר עלות ומשם אתה גוזר תשואה.

יש באשדוד פרויקט של אזורים שנקרא living של שני בנינים כאלו, לדעתי הוא עובד מצויין ומאוד קשה למצוא שם דירה.

אם היו פתרונות כאלו בארץ זה היה מעולה, אבל אין כמעט

הקבלן (ללא הטבות המס הספציפיות שיש כרגע) עדיין רואה 3% כי האלטרנטיבה שלו היא למכור את הדירה, לכן החישוב הכלכלי הוא כאילו הוא מכר אותה לעצמו- את הרווח מהייזום הוא עושה בכל מקרה.

הסיבה שצצו בארץ פרויקטים כאלה היא בגלל שקבלנים מתקדים למכור, ובגלל חוק עידוד השעקות הון שמקנה להם הטבות מס במידה והם משכיירם את הדירות ל- 5 שנים ומוכרים אותן לאחר מכן.

[yuvalganim]

אתה אומר את אותו דבר.

מצד אחד האלטרנטיבה היא למכור מצד שני הוא לא מצליח למכור.

אז למעשה האלטרנטיבה למכירה אינה קיימת.

ברגע שאין היתכנות מכירה אזי בוודאי כדאי ומשתלם לבנות להשכרה, זה סוג של ליסינג וחברות הליסינג לא מפסידות כסף על ליסינג, להיפך, עדיף להן לעשות לך ליסינג מאשר למכור לך רכב.

[BarryG]

בהינתן והוא כבר בנה אתה צודק, אבל זה לא מודל הגיוני עבור הקבלן. אם הוא שוקל לקנות קרקע ומעריך שהוא לא יצליח למכור הוא יוותר על העסקה, הוא לא יחליט לקנות את הקרקע במטרה ליזום להשכרה.

[yuvalganim]

אני מסכים שזה פרויקט שצריך לקום מראש כהשכרה כבר מהתכנון.

אני רוצה לקוות שיותר ויותר חברות יקימו פרויקטים כאלה.

אגב גם אצלם אם יש לך בעיה כלשהי בבית אתה מתקשר ומישהו בא לסדר מטעמם - ממש גרמניה.

והמחיר? יחסית לשוק השכירות שם מעט יותר יקרה, אבל נותנת שקט נפשי ועובדה שהפרויקט מלא.

זה ממש כמו ההבדל בין לעשות ליסינג או לקנות רכב משלך

[Benor]

שאלה ליושבי הפורום.

מהו הסכום המינימאלי הנדרש כדי לרכוש דירה חדשה/יד שניה  (3 חדרים ומעלה)

בשכונה טובה בין גדרה לחדרה?

 

עריכה אחרונה ב-14 למאי, 2020 על ידי Benor

[רק מיאטה]

לפני 7 דקות, Benor כתב:

שאלה ליושבי הפורום.

מהו הסכום המינימאלי הנדרש כדי לרכוש דירה חדשה/יד שניה  (3 חדרים ומעלה)

בשכונה טובה בין גדרה לחדרה?

 

בפ"ת במרכז העיר ניתן למצוא דירות ישנות , סביב 1,000,000. \ 1,100,000

מינימום הון לפחות 300,000₪

אם רוצים גם כסף לעורך דין, מתווך ויישור קו.

[Benor]

אני מתאר לעצמי שלא מדובר בשכונות טובות. 

לא התכוונתי להון העצמי המינימאלי לקבלת משכנתא,  אלא לגובה העסקה. (לא כולל עו"ד והוצאות נוספות). 

[Night Driver]

לפני 21 דקות, yuvalganim כתב:

אתה אומר את אותו דבר.

מצד אחד האלטרנטיבה היא למכור מצד שני הוא לא מצליח למכור.

אז למעשה האלטרנטיבה למכירה אינה קיימת.

ברגע שאין היתכנות מכירה אזי בוודאי כדאי ומשתלם לבנות להשכרה, זה סוג של ליסינג וחברות הליסינג לא מפסידות כסף על ליסינג, להיפך, עדיף להן לעשות לך ליסינג מאשר למכור לך רכב.

בוא נצא מנקודת ההנחה שלך שלא הצליח למכור. עכשיו אם הוא יכול להוריד קצת ולמכור הוא יעשה את זה (ככה קניתי את הבית שלי. הפרוייקט היה מאוכלס ונשארו שתי דירות אחרונות אז הקבלן חתך 15% במחיר כדי לצאת מהפרוייקט. כנראה שהיה עדיף לו מאשר להישאר בפרייקט ולשלם מימון ולהתעסק עם זה) ואם לא אז הוא ישכיר וימשיך לנסות למכור. כל זמן שהוא מחזיק אותה התשואה שלו היא פחות מ 3% כי הוא לא אדם פרטי. לו יש לשלם מע"מ והוצאות טיפול.

[רק מיאטה]

לפני 7 דקות, Benor כתב:

אני מתאר לעצמי שלא מדובר בשכונות טובות. 

לא התכוונתי להון העצמי המינימאלי לקבלת משכנתא,  אלא לגובה העסקה. (לא כולל עו"ד והוצאות נוספות). 

 

מדובר בשכונה ותיקה , המאופיינת בהרבה יוצאי ברית המועצות, מצד שני יש גם התחרדות לא מעטה.

מה שטוב שיש בשכונה הרבה תחבורה ציבורית , הרבה סופרים וחנויות מסחר.

 

החיסרון הגדול , שאני לא מאמין שבטווחי מחיר האלה יהיה מעלית בבניין.