שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

לפני 10 שעות, maxcher כתב:

וואו. שימו לב לטקסט, מיזוג מלא, חניה + מחסן
וזה רק בכתב על הנייר, בטח בפגישה מקבלים עוד הטבות

אתה מבין שזה חסר משמעות בלי להתייחס למחיר, נכון? כי אם הם מוכרים 4 חדרים בקצת פחות מ- 3 מיליון עם רכב, מיזוג וכל התוספות, אבל המחירים באזור ה- 2.6, אז אין פה שום הנחה וזה הכל עניין של שיווק. אם תבדוק במדלן בכמה נמכרו דירות חדשות באזור אגב, תקבל טווח שבין 2.6 ל- 3.

[maxcher]

אני מבין 

שהקבלנים בפאניקה ויתנו לך כל מה שאפשר העיקר לא לרשום מחיר נמוך בעסקה

[BarryG]

לפני 8 דקות, maxcher כתב:

אני מבין 

שהקבלנים בפאניקה ויתנו לך כל מה שאפשר העיקר לא לרשום מחיר נמוך בעסקה

כהלך רוח זה נכון, אבל מבחינת מדידה כמותית של ירידה במחיר אי אפשר לקחת את ההטבות האלה ולהגיד שהשווי שלהן הוא הירידה במחיר בלי להסתכל על מחיר המכירה לפני ההטבות ביחס למחיר עסקאות שהיו באזור.

[yuvalganim]

שניכם צודקים.

ועדיין עצם זה שקבלנים בכלל מציגים מבצעים (ועוד לכאורה נרחבים) הוא שינוי של 180 מעלות בתפיסה.

עד לפני שנה, אם היית מבקש אפילו שדרוג של ידיות בחינם היו זורקים אותך מהמשרד מכירות.

אז התפיסה כבר מזמן השתנתה והכיוון הוא ברור.

אגב יש ירידה של 80% (!) במחירי הקרקעות כפי שהקבלנים משלמים עליהם (בהתאם לכלכלנית בנק ישראל - מצורף תרשים שלה מתחת)

מי שלא מבין עדיין לאן נושבת הרוח....

 

[BarryG]

אני לא חושב שיש הודעה מרעישה, או מחדשת למישהו, שהלך הרוח בשוק השתנה לגמרי בחצי שנה האחרונה...

התרשים מתאר את השינוי בסכומי רכישת קרקעות, לא את המחיר פר קרקע. אין קרקע שנמכרה ב- X ואחרי זה דומה לה נמכרה ב- 0.2*X.

[yuvalganim]

אין קרקע שנמכרת פעמיים.

"מומחים" יסבירו למה קרקע אחת שהיא רק 100 מטר מקרקע אחרת יכולה להיות שווה יותר או פחות כי יורד גשם.

צריך להסתכל על המכלול ששנינו מסכימים עליו:

* ירידה חדה בהכנסות ממכירת הקרקעות

* ירידה חדה בסכומים המשולמים במכרזים שנסגרו על ידי הקבלנים

*ירידה חדה במכירת דירות באופן כללי

 

והרשימה עוד ארוכה.

גם פה בפורום יש פה שחושבים שאין כלום ושום דבר והכל ייגמר עוד רגע והשוק יחזור לעלות

[יובל .מ.]

במדינה נורמלית זה היה הגיוני, במדינה שלנו פשוט נראה רווח יותר גדול קבלנים.

[Ziv]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

אין קרקע שנמכרת פעמיים.

"מומחים" יסבירו למה קרקע אחת שהיא רק 100 מטר מקרקע אחרת יכולה להיות שווה יותר או פחות כי יורד גשם.

צריך להסתכל על המכלול ששנינו מסכימים עליו:

* ירידה חדה בהכנסות ממכירת הקרקעות

* ירידה חדה בסכומים המשולמים במכרזים שנסגרו על ידי הקבלנים

*ירידה חדה במכירת דירות באופן כללי

 

והרשימה עוד ארוכה.

גם פה בפורום יש פה שחושבים שאין כלום ושום דבר והכל ייגמר עוד רגע והשוק יחזור לעלות

 

אתה לא מבין מה שהוא אמר לך.

הקבלנים לא רכשו קרקעות במחיר הנמוך ב-80% פחות, אלא רכשו 80% פחות קרקעות.

 

אם ניקח את האנלוגיה המוכרת לדלק:

לא קנית ב-20 ש"ח דלק בשווי 100 ש"ח, אלא פשוט קנית דלק בכמות ש-20 ש"ח מאפשרים לך.

[wa11a]

אבל זו לא טענה נכונה. מכרזים היו נסגרים הרבה מעל מחיר המינימום. היום הם או נסגרים במחיר קרוב למחיר המינימום או לא מגיעים למחיר המינימום וחלקם משווקים מחדש במחיר נמוך יותר.

[BarryG]

לפני 12 דקות, wa11a כתב:

אבל זו לא טענה נכונה. מכרזים היו נסגרים הרבה מעל מחיר המינימום. היום הם או נסגרים במחיר קרוב למחיר המינימום או לא מגיעים למחיר המינימום וחלקם משווקים מחדש במחיר נמוך יותר.

נכון, אבל השורה שלהלן:

לפני 5 שעות, yuvalganim כתב:

אגב יש ירידה של 80% (!) במחירי הקרקעות כפי שהקבלנים משלמים עליהם (בהתאם לכלכלנית בנק ישראל - מצורף תרשים שלה מתחת)

לחלוטין לא נכונה, ובטח ובטח לא נובעת מהתרשים.

הירידות הכי גדולות שאני מכיר הן של קרקעות של דיור להשכרה, שירדו באזור ה- 50%.

[yuvalganim]

אני מסכים שאין ירידה של 80% *במחיר הקרקע* אלא בהיקפים.

זו טעות ניסוח שלי בתגובה המצוטטת.

אבל שמענו על מכרזים שנסגרים ללא הצעות, מכרזים שנסגרים במחיר נמוך משווי השומה ועוד.

השורה התחתונה היא שאין ואקום, יש היום שוק במצב קשה מאוד ובטרנספורמציה רצינית

[Arik TG]

מה למדתי על שוק הנדל"ן בארץ.

 

תקציר  מנהלים:

 

על פי מה שראיתי שוק הנדל"ן בארץ סובל מ"מחזור החזיר" במחזורים ארוכים מאוד:

עודפי בניה מובילים לירידת מחיר, שמובילה לקיטון בבניה, שמובילה למחסור ולעליית מחירים, שמובילים באיחור גדול לעלייה בבניה עד כדי עודפים, וחוזר חלילה.

אנחנו נמצאים בתחילתו של מחזור חדש שיוביל לירידות מחירים לפחות בשנתיים הקרובות.

 

המספרים:

הביקוש לדירות משתנה בטווח הקצר כתוצאה מגורמים רבים- המצב הכלכלי והבטחוני, למשל- אבל בטווח הארוך הביקושים מתכנסים לצרכים הדמוגרפיים. האומדן למספר של הצרכים הדמוגרפיים הוא לא פשוט. אני מעריך אותו כעת בכ 50,000 דירות בשנה לכל היותר, לעומת כ 42,000 בשנת 2010 ונניח 45,000 בשנת 2015.

היצע הדירות משתנה מאוד באיטיות בגלל ההליכים הארוכים של תכנון ואישור, וזמן הבניה עצמו.

מספרי גמר בניה הגיעו לשיא של 68,447 דירות בשנת 1997. לא במקרה זו גם היתה שנת שיא במחירים ממנה החלה ירידה שנמשכה כעשור, ויחד עם המחירים ירד גם ההיצע, עד ל 29,932 דירות בשנת 2007, הרבה מתחת לצרכים הדמוגרפיים. בשנת 2007 גם החל מחזור העליה במחירים שנמשך עד 2021.

מ 2007 עד 2012 היה גמר בניה שנתי ממוצע של 33,000 דירות בשנה בלבד, כלומר שנוצר מחסור שנתי של בערך 9000 דירות בשנה, ובסך הכל נעגל ל 50 אלף דירות.

מ 2013 עד 2016 הגיעו בממוצע 44,700 דירות לגמר בניה בשנה, שזה בדיוק עונה על הצרכים הדמוגרפיים אבל לא סוגר את המחסור שנוצר קודם, ולכן המחירים המשיכו לעלות.

מ 2017 עד 2019 הגיעו לגמר בניה כמעט 52,000 דירות בשנה, שזה כבר מתחיל לסגור את המחסור, נגיד ב 3300 דירות בשנה, כדי שביחד יהיה 10000 עגול. לא סגר את המחסור אבל שיפור. לכן המחירים אפילו הצליחו לרדת  לרגע לפני הקורונה.

ב 2020 ו 2021 היתה ירידה בגמר בניה בגלל עיכובים בבניה שגרמה הקורונה. מספרי התחלות הבניה היו גדולים אבל מספרי גמר הבניה היו רק 48,000 בשנה בממוצע, וזה הגדיל בחזרה קצת את המחסור ועזר להקפיץ שוב את המחירים. ב 2022 הגיעו לגמר בניה 52,000 דירות.

 

אבל יש היצע גדול בדרך.

בדרך כלל כדי לנחש מה יהיה מספר של גמר בניה בשנה מסויימת צריך לעשות ממוצע של התחלות בניה לפני שנתיים ושלוש, כי זמן הבניה הוא כמעט שנתיים וחצי. לדוגמה מספר גמר בניה ב 2017 דומה מאוד לממוצע התחלות בניה ב 2014 ו 2015.

אבל מ 2020 עד 2022 בגלל עיכובי הקורונה הצטבר פיגור בבניה, וגדל מאוד מלאי הדירות בתהליך. 

מ 2017 עד 2020 היו התחלות בניה של 56000 דירות בשנה, כלומר שיש כ 20 אלף דירות נוספות שבנייתן היתה אמורה להסתיים בין 2020 ל 2022 לפי התחלות הבניה, אבל הבניה שלהן התעכבה ובסוף 2022 הן עדיין היו בתהליך.

המספרים האלה מקבלים חיזוק ממלאי הדירות בתהליך. בסוף 2019 מספר הדירות בבניה פעילה היה 127,300, אבל בסוף 2022 מספר זה זינק ל 166,100.

ע"פ התחלות הבניה בין 2020 ל 2022 אמורות להגיע בשנתיים הקרובות 2023-24 61,500 דירות לגמר בניה בשנה. רגע, אבל גם רוב רובן של 20 אלף הדירות שבנייתן התעכבה יגיעו גם הן לגמר, ולכן בשנתיים הקרובות יהיה גמר בניה של 70,000 דירות בשנה. כלומר שבשנתיים הקרובות ייסגר כמעט כל המחסור שהיה תופעה קבועה בשוק הנדל"ן ב 15 השנים האחרונות!

 

חיזוק נוסף להקלת הלחץ (המתמשכת) הצפויה מגיע מצד הדירות הלא מכורות שבנייתן החלה. רוב הדירות הנבנות נמכרות לפני גמר הבנייה, ומספר הדירות הלא מכורות מתוך אלו שבנייתן החלה נותן אינדיקציה על הלחץ בשוק.

בסוף יולי 2019 מלאי הדירות הלא מכורות היה בשפל של 26 אלף , הלחץ היה בשיא, ובסוף יולי 2022 (לפני העלאות הריבית וחילופי השלטון) הוא כבר עלה מעל 47 אלף, כלומר שהלחץ כבר התחיל להשתחרר.

(אגב: בסוף פברואר 2023 מספר זה כבר זינק ל 54.5 אלף, ומיעוט העסקאות בחודשים האחרונים ביחס להתחלות הבניה צפוי להמשיך ולהזניק אותו מעלה. אבל זה כבר רעש שנובע מהתנודתיות הגדולה בצד הביקוש ואני עוסק כאן במגמות יותר ארוכות טווח).

 

סיכום ותחזית:

 

בשנתיים הקרובות יגיעו לגמר בניה דירות בהיקפים העולים בהרבה על הצרכים הדמוגרפיים באופן שיצמצם את המחסור למימדים שלא נראו כאן 15 שנה. המחירים בהתאם צפויים לרדת בשנתיים הקרובות לכיוון קו הרגרסיה ארוך הטווח, וככל שהתחלות הבניה השנה יעלו על 50 אלף מגמת עודף ההיצע צפויה להמשך גם לאורך 2025.

 

עריכה: כל המספרים, כולל האומדנים שהבאתי מגובים היטב בנתונים. בחרתי לתת רק את השורות התחתונות של המחקר שביצעתי על נתוני מקור כי זה מספיק ארוך גם ככה עבור המדיום.

אם יש שאלות או השגות אני אשמח לענות ולהרחיב.

עריכה אחרונה ב-24 ליוני, 2023 על ידי Arik TG
סיכום

[MZN]

תודה על הסיכום.

בסיכום דיברת באופן כללי על המדינה, יש לך מושג לגבי פילוח על פי אזורים?

אני מאזור הצפון ולא מרגיש ירידה בינתיים במחירים, לא מקבלנים גדולים ולא מקבלני תמא.

אני תוהה אם הגיע איזה גל של ׳מהגרים׳ מהמרכז שמקפיץ פה את המחירים כי 2 מיליון שח הפך לנורמה, לדירת תמא ברחוב ישן מאוד וצפוף ביותר. רחוב שדירות נמכרו בו לפני כמה שנים ב1.2..

על קבלנים בשכונות יקרות אני בכלל לא מדבר, קיבלתי הצעה של 2.6 לדירת 5 חדרים בקריית ביאליק 🫠  הבית קרקע? 3.5 בלבד. מיליון דולר כדי לגור בקריות.. 

אני באמת חושב ש׳גורמים חיצוניים׳ הם היחידים שיכולים לקנות ברמת מחירים הזו, מעניין אם עודפי הבניה יהיו גם כאן.

[borsood]

לפני כשעה, Arik TG כתב:

בשנתיים הקרובות יגיעו לגמר בניה דירות בהיקפים העולים בהרבה על הצרכים הדמוגרפיים באופן שיצמצם את המחסור למימדים שלא נראו כאן 15 שנה.

ההתרשמות שלי שונה: לא בונים אפילו במספרים שקרובים לצרכים הדמוגרפים. אם תרצה לפרט, טוב. אם לא, גם טוב...

 

[avargel]

ניתוח יפה

 

רק לא הבנתי מאיפה לקחת את מספר האצבע של 50,000 בשנה בצד הביקוש

 

אולי 40 ואנחהו ביתר כבר עשור?

אולי 60 ואנחהו עדיין במחסור?

אולי 70 ואין סיכוי לגשר על זה?

 

טרם חזיתי באף מקום בניתוח רציני של המספר הזה, ואשמח להפניות.