שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

לפני 31 דקות, farkash7 כתב:

אני חושב שהמחסור בדיור הוא פרט שולי בעליות המטורפות של ה-15 שנים האחרונות.
אני חושב שהריבית הייתה משמעותית הרבה יותר.
אם ניקח את הדוגמא שלך אז גם אם היו 250 מכוניות על 200 קונים, בסביבת ריבית נמוכה מתוך ה-200 קונים היו כאלה שרוצים 4 מכוניות, או שפתאום קונים מצרפת שלא היו חושבים לקנות פה רכב החליטו לקנות כי הם קיבלו כסף בחינם מהבנק בצרפת/היה להם המון כסף להלבין.
מה שהיית בונה היה נקנה.

"אני חושב" זה טוב ויפה, אבל כבר כתבתי כאן כמה פעמים, יש חוקרים מהאקדמיה בארץ, במסגרת מכון אהרון למדיניות, שעשו מחקר בנושא- זמין לקריאה לכל אחד, תגגל "מחירי דיור מכון אהרון". המסקנה שלהם חד משמעית, ההשפעה על מחירי הדיור נובעת משינוי ביחס כמות הדירות למשקי בית ושינוי בריבית. אז אתה יכול לחשוב ששינוי בכמות הדירות למשקי בית הוא שולי אבל הם מראים חד משמעית שהוא לא שולי. אם תקרא את המחקר ותהיה לך ביקורת עליו אשמח לקרוא.  

[yuvalganim]

גם מחקרים סובלים מהטיות בגלל נקודת מוצא שעליהן מתבסס החוקר.

בגדול אני מסכים לטענה.

אבל בעולם של ריבית אפס, לא משנה כמה תבנה עדיין המחירים יעלו כי כולם הולכים לנדלן והביקוש הוא מלאכותי לחלוטין (בגלל שזה הופך לאפיק השקעה המוני)

[Nemesis]

עם זה בכלל לא מסכים. אם תבנה הרבה יותר דירות ממה שצריך, השווי שלהן יצנח לרצפה. אף אחד לא ירצה להחזיק דירה שאי אפשר להשכיר כי אין ביקוש, ובמקביל לשלם את ההוצאות.

[BarryG]

לפני 40 דקות, yuvalganim כתב:

גם מחקרים סובלים מהטיות בגלל נקודת מוצא שעליהן מתבסס החוקר.

לכן כתבתי: "אם תקרא את המחקר ותהיה לך ביקורת עליו אשמח לקרוא"

אבל אתה לא קראת, סתם מעלה השערות

 

גם ההבנה שלך לגבי התמסורת של ריבית ומחירים שגויה, שינוי בריבית יביא למחיר שיוי משקל אחר, זאת השפעה חד פעמית. אם הריבית תרד מ- 5% ל- 2% המחירים יתאימו את עצמם תוך שנה-שנתיים-שלוש, ואחרי זה המחיר ימשיך לעלות בהתאם לצמיחה בשכר הריאלי (בהינתן ואנחנו באותה נקודה מבחינת יחס מלאי דירות למשקי בית). כנ"ל הפוך, זה שהריבית עלתה לא אומר שעכשיו המחירים ירדו ב- X% מדי שנה אלא יתאימו את עצמן תוך תקופת זמן מסויימת לשיווי משקל חדש.

עריכה אחרונה ב-26 ליוני, 2023 על ידי BarryG

[yuvalganim]

ההבנה שלי היא שריבית אפס גרמה לעיוותים בכל השוק ובייחוד בשוק הנדל"ן.

מה שיש היום זה החריג, עכשיו מתקנים.

והכל בהנחה שבונים מספיק (ובונים מספיק).

אתה חייב להבין שחלק ניכר מהביקושים של העשור האחרון הם ספקולטיבים, של אנשים שהיה להם קצת כסף בצד וקנו נדל"ן.

אחוז בעלי יותר מדירה אחת בישראל עומד על 12.5% - זו האנומליה.

אני מסכים איתך שאי אפשר להתעלם מכמות הבניה (ואני לא מתעלם) אני פשוט חושב, בהתאם לנתונים שאני מכיר, שהבנייה היא מעל המינימום הנדרש.

גם הכלכלנית הראשית באוצר מאשרת את זה בפרסומים שלה מהשבועות האחרונים.

אז עכשיו יש תיקון ואנחנו לא יודעים איפה זה יעצור (כי גם הריבית כנראה עוד תשתנה)

[BarryG]

במקום לכתוב "על פי הנתונים שאני מכיר" תביא את הנתונים. במקום לכתוב "ההבנה שלי" תקרא את המחקר שהפניתי אליו (ואז תוכל לכתוב "ההבנה שלי, על בסיס המחקר של מכון אהרון").

אין דבר כזה "בניה מעל המינימום הנדרש". מחיר הדירות נגזר מיחס מסויים של כמות דירות לכמות משקי בית וריבית. מכאן, בהנחה ואנו בשיווי משקל, אם תבנה יותר דירות מתוספת משקי הבית המחיר ירד למחיר שיווי משקל נמוך יותר, אם תבנה פחות יעלה לשיווי משקל גבוה יותר. היחס בין מחיר שווי המשקל החדש לנוכחי נובע מגודל הפער בין מה שבונים לתוספת משקי הבית.

עריכה אחרונה ב-26 ליוני, 2023 על ידי BarryG

[yuvalganim]

סליחה, אבל אתה מדבר בסיסמאות של שיעור ראשון בכלכלה.

"אם יש היצע המחיר יורד" 

"אם אין היצע המחיר עולה"

אבל המציאות היא יותר מורכבת מזה.

ביקוש לדיור נגזר מכמה סוגי ביקושים:

1. דיור למגורים לחסרי דירה (כולל רוכשי דירה ראשונה ואנשים שגרים בשכירות, כל מי שאין לו דירה בבעלות)

2.דיור להשקעה.

 

הביקוש "האמיתי" אם אפשר לקרוא לו ככה, הוא ביקוש לדיור (סעיף 1), סעיף 2 הוא אכן ביקוש אבל ספקולטיבי.

כל עוד בונים יותר מהביקוש בסעיף 1, אזי יש מספיק דירות לכאורה.

עכשיו נכנסים המשקיעים בסעיף 2 שהם תלויים באלטרנטיבות ההשקעה שלהם שהם גם נגזרת הריבית כי היא מייצרת את עלות המימון.

 

אתה שם פה לינק למחקר ומבקש ממני לקרוא, אני באותה מידה יכול לשים לינק של הלמ"ס ולשלוח אותך לחפש.

במקום לנהל דיון על דברים מוחשיים אתה ממשיך לברוח לתיאוריה, שהיא רק תיאוריה ואותה לומדים בשיעור 1 של כלכלה.

 

עכשיו בגלל שאתה מתעקש על נתונים, הנה לך נתון (פורסם החודש, אתה יכול ללכת לחפש באתר הלמ"ס והכלכלן הראשי) :

*בכתום דירות שנמכרו

*בכחול התחלות בניה

*בירוק דירות על המדף שרק מחכות שמישהו יקנה אותן

עכשיו כשהבנו שיש מספיק דירות, נשארה הריבית. כי היא למעשה הדבר היחיד שהשתנה פה בשנה האחרונה (ברור לך שלא התחילו לבנות מלא תוך שנה כן? הכל עבודה של שנים קודמות).

 

אתה צריך להשתחרר רגע מהתאוריה ולרדת לפרקטיקה, מה שקורה עכשיו זה שיש אלטרנטיבות אחרות לכסף (זאת הסיבה שגם שוק הנדל"ן וגם שוק הסטארט אפים במידה רבה מתכווצים), המשקיעים מפנים את הכספים לאפיקים פירותיים יותר ולכן הכל מתכווץ.

 

[BarryG]

קודם כל, הגרף שהבאת, שמתחיל רק ב- 2019, בטח לא מראה האם בונים או לא מספיק דירות. בשביל להראות את זה צריך להביא נתונים על התחלות בניה ותוספת משקי בית. אתה לא צריך להפנות אותי לאתר של הלמ"ס, יש לי אקסל מסודר בעבודה עם כל הנתונים האלה, ומה שהם מראים זה שבערך מתחילת שנת 2000 ועד שנת 2021 התחלות הבניה היו נמוכות מתוספת משקי הבית.  

דבר שני, אני מדבר ממש לא בתאוריה, והמחקר שביקשתי ממך לקרוא הוא הכי מעשי שאפשר, הוא חלק מנייר מדיניות עם המלצות לצעדים לטיפול בבעיית הדיור. זה בסך הכל 25 עמודים, כולל טבלאות וגרפים, ממליץ לך לקרוא, לפחות את החלקים העיקריים:

האם יש בועה במחירי הדירות (המחקר המקורי מ- 2018)

האם העלייה במחירי הדיור צפויה להיעצר (עדכון מאוקטובר 2020)

[yuvalganim]

הצגתי לך גרף. עם כמות דירות נמכרות, כמות דירות שבנו וכמות דירות פנויות. 

דירות פנויות זה כמה דירות יש בכל רגע נתון בשוק.

איך אפשר להגיד לי שאין מספיק דירות אם נכון לנקודת זמן הנוכחית יש קרוב ל-60 אלף דירות שרק מחכות שירכשו אותן.

אתה ממשיך לסגור עיניים ואוזניים ולנפנף בציניות במאמר.

אז המאמר הזה נגמר לפני 6 שנים.

קראתי את המאמרים, הם לוקחים נתונים ונותנים להם את האינטרפטציה שלהם ומתעלמים מגורמים אחרים:

לא מצאתי במאמר התייחסות אחת לגודל הדירות שהוא בהכרח גם משפיע על מחיר הדירה (בשנות השישים בנו פה דירות של 50 מטר)

היום בוודאי בונים דירות גדולות יותר ולכן גם יקרות יותר.

אין זה אומר שהמחיר ריאלית עולה, אתה פשוט קונה "יותר דירה".

 

המחקר השני שפירסמת גם כותב שהשפעת הריבית היא "נמוכה", למעשה הוא הולך בקו של בנק ישראל משנת 2021 כי לריבית "אין השפעה מהותית על מחירי הדירות" וזה הנגיד אמר בטלויזיה (כמדומני בפגוש את העיתונות).

מחקרים אוהבים להתהדר בפתרונות של "הורדת חסמים" ו"ביטול בירוקרטיות", נו שווין.

 

נקודה נוספת, האם אתה באמת מאמין שבמשך 21 שנה בנו פחות מהצורך? איפה כולם גרו? אני לא רואה אוהלים ולא רואה אנשים ברחוב מחכים לדירה פנויה. 

לא סביר בשום צורה ואם תגיד לי שפשוט התבססו על מלאי שהיה קיים לפני 2000, אז אני אשאל אותך איך זה מסתדר עם הטענה שהמחירים עולים כל הזמן? או עם הטענה שמשנת 2000 עד 2008 המחירים ירדו ריאלית ב-30%?

 

אתה תמשיך להיצמד למחקרים אקדמאים וזה בסדר. בסוף החיים הם הרבה יותר מורכבים והאקדמיה מלאה במחקרים אמפיריים שהקשר בינם לבין המציאות לא גדול.

 

 

 

[MiniMiz3r]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

איך אפשר להגיד לי שאין מספיק דירות אם נכון לנקודת זמן הנוכחית יש קרוב ל-60 אלף דירות שרק מחכות שירכשו אותן

 

אז למה בונים עוד דירות? הרי יש 60 אלף שרק מחכות שירכשו אותן.

[redroze]

לפני 11 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

אז למה בונים עוד דירות? הרי יש 60 אלף שרק מחכות שירכשו אותן.

כי אי אפשר ללחוץ על כפתור שעוצר את הכל.

יש פרויקטים שעברו כבר את השלב שבו ניתן לעצור ולכן הם ימשיכו מכח האינרציה.

מנגד פרויקטים על הנייר שניתן לעצור, רוב הקבלנים גוררים רגליים וקונים לעצמם זמן כדי להבין לאן השוק הולך.

[oryo]

לפני 8 שעות, farkash7 כתב:

[1] נו באמת. טקסס ופלורידה הן מדינות ענק. זה כמו שאני אגיד "אין מחסור קרקע בת"א אפשר לבנות בנגב".
לא יודע אם בטמפה עליות המחירים הם רק בגלל עלות הבניה.
לא יודע אם בדאלאס זה המצב, [2]לא יודע אם באוסטין זה המצב.
אולי @oryo יוכל לספר לנו.

למה בקורונה מחירי הבתים בארה"ב טסו? בגלל שמחירי חומרי הגלם עלו או שבגלל שפתאום כולם רצו לבנות בתים (מה שהוביל גם לחלק גדול מהעליה בחומרי הגלם)?
[3]פתאום יכולת לקבל ריבית 2.5% קל"צ ל-30 שנה מהבנק, זו הסיבה העיקרית.

1. צודק, להתייחס לאוסטין ולגייטסוויל כמקשה אחת כי שניהן בטקסס זה מגוחך

2. ממש לא המצב, לצורך ההמחשה לקוח שלי רכש בית להריסה ב1.3 מליון דולר באחד הפרברים, שטח לא ענק אבל בטח לא קטן (2.5 דונם). כמובן שבעיר עצמה זה עוד יותר משוגע.

3. אין ספק שסביבת הריבית הנמוכה ייצרה הרבה incentive לקחת חוב, אני מכיר את זה היטב מבפנים הן כגורם פרטי והן כגורם עסקי. כשהבנתי שאני יכול לקחת הלוואות בריבית של 3% (ואף פחות) קבועה לא משתנה למשך שלושים שנים זה היה לי די ברור מה המהלך הנכון לעשות, עבורי. יש הבדל בין חוב שהוא כלי וחוב שהוא הכרח, ולנצח 3% זה די קל.

 

הדיון כאן מוזר, נדמה כי אתם מתייחסים לזה כאילו זה או/או כאשר במציאות זה לא כך. אפשר להיות גם בסביבת ריבית נמוכה וגם במדינה עם תא שטח פצפון ודמוגרפיה מטורללת עם אחוז ילודה מהגבוהים בעולם המערבי. אם תיקח החוצה את אחד הפרמטרים אתה תאט את הצמיחה במחירים אבל לאו דווקא תבלום. מי שממתין שתתפוצץ ה״בועה״ בישראל - עושה את זה כבר הרבה מאוד שנים, וייתכן מאוד שיש לו עוד הרבה שנים להמתין... אני בכלל לא בטוח שמדובר ב״בועה״ כי הדרישה לנדל״ן עצומה ובד בבד הפיתוח לא מהיר מספיק באזורי הביקוש. 

 

הסיבה שאני אישית לא הייתי משקיע בנדל״ן בישראל אינה קשורה רק במחירים אלא בעצם זה שלבעל הנכס אין כמעט זכויות, הממשלה משוגעת ויכולה למחוק לך את ההשקעה בצורה ספוריאדית + כל ההון צמוד למטבע מפחיד (שקל). למי שגר ומתכנן להמשיך לגור ולפרוש בישראל, לרכוש נכס למגורים נשמע לי אישית כמו אפיק השקעה מתבקש. כמובן שצריך להבין איך לעשות את זה בצורה כמו שיותר מושכלת.

[BarryG]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

הצגתי לך גרף. עם כמות דירות נמכרות, כמות דירות שבנו וכמות דירות פנויות. 

דירות פנויות זה כמה דירות יש בכל רגע נתון בשוק.

איך אפשר להגיד לי שאין מספיק דירות אם נכון לנקודת זמן הנוכחית יש קרוב ל-60 אלף דירות שרק מחכות שירכשו אותן.

אתה ממשיך לסגור עיניים ואוזניים ולנפנף בציניות במאמר.

אז המאמר הזה נגמר לפני 6 שנים.

קראתי את המאמרים, הם לוקחים נתונים ונותנים להם את האינטרפטציה שלהם ומתעלמים מגורמים אחרים:

לא מצאתי במאמר התייחסות אחת לגודל הדירות שהוא בהכרח גם משפיע על מחיר הדירה (בשנות השישים בנו פה דירות של 50 מטר)

היום בוודאי בונים דירות גדולות יותר ולכן גם יקרות יותר.

אין זה אומר שהמחיר ריאלית עולה, אתה פשוט קונה "יותר דירה".

 

המחקר השני שפירסמת גם כותב שהשפעת הריבית היא "נמוכה", למעשה הוא הולך בקו של בנק ישראל משנת 2021 כי לריבית "אין השפעה מהותית על מחירי הדירות" וזה הנגיד אמר בטלויזיה (כמדומני בפגוש את העיתונות).

מחקרים אוהבים להתהדר בפתרונות של "הורדת חסמים" ו"ביטול בירוקרטיות", נו שווין.

 

נקודה נוספת, האם אתה באמת מאמין שבמשך 21 שנה בנו פחות מהצורך? איפה כולם גרו? אני לא רואה אוהלים ולא רואה אנשים ברחוב מחכים לדירה פנויה. 

לא סביר בשום צורה ואם תגיד לי שפשוט התבססו על מלאי שהיה קיים לפני 2000, אז אני אשאל אותך איך זה מסתדר עם הטענה שהמחירים עולים כל הזמן? או עם הטענה שמשנת 2000 עד 2008 המחירים ירדו ריאלית ב-30%?

 

אתה תמשיך להיצמד למחקרים אקדמאים וזה בסדר. בסוף החיים הם הרבה יותר מורכבים והאקדמיה מלאה במחקרים אמפיריים שהקשר בינם לבין המציאות לא גדול.

זה לא כמות הדירות הפנויות אלא כמות הדירות החדשות שנותרו למכירה. מדובר בדירות שהקמתן הושלמה וטרם נמכרו, ודירות שבתהליך בניה שטרם נמכרו. זאת אומרת, דירות שבפרוייקט שהתחיל בניה והקמתו מסתיימת ב- 2026 ולא נמכרו עדיין כלולות בנתון הזה. זה ממש לא עוזר להבין האם חסר היצע. המאמר מציג נתונים, וניתוח שלהם בכלי סטטיסטי מקובל מאוד (רגרסיה), ומוצא קשר חד משמעי בין ההרעה במלאי הדירות לכמות משקי בית (חוסר היצע) וירידת הריבית לעליה במחירים מ- 2007. הם גם נתנו תחזית לעליה של 6% ב- 2021, כאשר בפועל העליה הייתה גבוהה יותר כי הריבית ירדה וזה כמובן לא הוכנס לתחזית. 

 

כן, חד משמעית במשך 21 שנים בנו פחות מהצורך, אתה צריך יותר מהגרף של כמות דירות ביחס למשקי הבית בישראל כהוכחה לכך? כולם גרו בדירות, לא כולם גרו בדירות שמתאימות להם- ההיצע לא קשיח, אפשר לגור עם שותפים, בדירות קטנות יותר וכו'. הרי הנתונים של הלמ"ס מופיעים במחקר, נכון לסוף 2016 בישראל היו 2,470,200 משקי בית ו- 2,353,521 דירות.  

החיים יותר מורכבים ולכן המחקר הזה הוא בסיס טוב להתחיל ממנו כי הוא מציג את שני הפרמטרים העיקריים. אפשר לדבר על התמסורת, כמה זמן לוקח להגיע לשיווי משקל חדש, אין משפיעים שינויים בהרכבי משכנתא עקב הוראות לא מוצלחות של בנק ישראל וכו'. אבל אתה טוען שאין בכלל חוסר בהיצע, זה לא עניין של מורכבות אלא של אי הבנה או אי היכרות עם הנתונים.

[MiniMiz3r]

לפני 13 שעות, redroze כתב:

כי אי אפשר ללחוץ על כפתור שעוצר את הכל.

יש פרויקטים שעברו כבר את השלב שבו ניתן לעצור ולכן הם ימשיכו מכח האינרציה.

מנגד פרויקטים על הנייר שניתן לעצור, רוב הקבלנים גוררים רגליים וקונים לעצמם זמן כדי להבין לאן השוק הולך.

 

סבבה, אז למה ממשיכים להגיש בכלל היתרי בניה? שיחכו שכל ה-60 אלף יימכרו, לא? הרי רק מטומטם משקיע עשרות מיליונים בבניה של דירות בשוק שיש בו עודף היצע. 

 

או, שאין באמת עודף היצע ואותן "60 אלף" דירות לא רלוונטיות בכלל לנושא. 

[farkash7]

חברה גדולה לא יכולה פשוט לעצור את הכל ולא לבנות שנתיים גם אם היא ממש רוצה.
יש לה המון המון עובדים והוצאות, זו אופרציה.
אתה תסגור חברה כזו שגם ב-10 שנים לא תקים מחדש? או שאתה תיקח פרוייקט עם רווחיות גבולית ותיתן למערכת משהו לרוץ עליו.
בנוסף מחירי הקרקע יכולים להשתנות עם הזמן כי המציאות השתנתה (גם למטה).

קבלנים/חברות קטנות פשוט יסגרו אולי, אבל הגדולות חייבות אוכל גם אם זה דיל של כריך+שתיה ב21 שקל במקדונלדס.

עריכה אחרונה ב-27 ליוני, 2023 על ידי farkash7