שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Lior_Django]

וגם,
מחירי הדירות עלו ב 2% שנתי, זה פחות מהריבית. (ופחות מה SP500 מתחילת השנה)
אם זה יישאר ככה אז ההון של אלמוני עולה בפקדון\מניות, יותר מהר מאשר מחירי הדירות ויותר קל לו לחסוך להון ראשוני.

עריכה אחרונה ב-14 ליוני, 2024 על ידי Lior_Django

[yor2]

נתקלתי בכתבה הזאת אתמול.

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/829630#google_vignette

קונים דירות על שם הילדים? תיזהרו ממלכודת - "דירה במתנה זה לא שגר ושכח"

עו"ד מאיה כרמי על העדכונים בתחום מיסוי נדל"ן השינוי הדרקוני שרשות המיסים מציעה במס שבח: "ביטול הפטור הלינארי המוטב" וגם על דירות במתנה שנועדו לחסוך במס - "רשות המסים בודקת ועוקבת אחרי העסקאות האלו".

[yuvalganim]

מזכיר לי את השכר הממוצע שבתקופת הקורונה כאשר 50% מהמדינה הייתה בחל"ת השכר הממוצע הכפיל את עצמו

[- XM -]

יתכן שאתה צודק.

אבל, האם יש לך סימוכין או אינדיקציות כל שהם לקביעה שיש בחצי השנה האחרונה יותר עסקאות בדירות יוקרה ממשקלם בשוק?

[wa11a]

לפני 3 שעות, - XM - כתב:

יתכן שאתה צודק.

אבל, האם יש לך סימוכין או אינדיקציות כל שהם לקביעה שיש בחצי השנה האחרונה יותר עסקאות בדירות יוקרה ממשקלם בשוק?

יש אינדיקציה לכך שיש הרבה יותר מכירות של דירות מקבלן. זה בהכרח מעלה את הממוצע. 

[- XM -]

מה??

תסביר בבקשה.

[Lior_Django]

דירות חדשות אינן צריכות שיפוץ ולרוב יהיו בסטנדרטים יותר גבוהים כגון אבזור יותר חדש, מפרט יותר גדול, ממד..

 

לדירות ישנות, אין את זה לכולן.

לא יודע לעשות הערכה בכמה זה משנה..

 

אם הלמס היה גוף רציני, הוא היה נותן חיתוך לפי פרמטרים כגון מה ההון הראשוני ששולם, כמה חדרים, באיזה אזור אקונומי הדירות ועוד ...

[wa11a]

לפני 40 דקות, - XM - כתב:

מה??

תסביר בבקשה.

יש עליה חדה בשיעור הדירות החדשות מקהלן שנמכרות וירידה בשיעור דירות היד2. בד"כ דירות חדשות מקבלן יקרות יותר וזה כנראה משפיע על הממוצע. 

[om2]

כי לקבלן אפשר לשלם 10% עכשיו

השאר? מקווים לנס 

[- XM -]

לפני כשעה, wa11a כתב:

יש עליה חדה בשיעור הדירות החדשות מקהלן שנמכרות וירידה בשיעור דירות היד2. בד"כ דירות חדשות מקבלן יקרות יותר וזה כנראה משפיע על הממוצע. 

את כל זה אני יודע.

למה דירות חדשות מקבלן יקרות יותר?

[תחבצ]

מרפסת/ממ״ד/חניה/מחסן/תשתיות מותאמות ל2024

[פינדר]

לפני 13 שעות, - XM - כתב:

למה דירות חדשות מקבלן יקרות יותר?

אם יש לך שתי דירות זהות באותו מחיר. באחת גרו אנשים כמה שנים ואחת חדשה מקבלן.

איזו מהן תעדיף לקנות?

[- XM -]

וואי, לא מאמין שאתם נופלים בזה. או שאני מפספס פה משהו..

אתם מנסים לקבוע הנחות סטטיסטיות, על ממוצע של שוק בגלל פרט כזה או אחר? זה פשוט לא אפשרי בלי לראות את כל התמונה.

אני שאלתי למה החלטתם שממוצע מחיר ארצי של מכירת דירות מקבלן גבוה יותר מממוצע מחיר ארצי של מכירת דירות יד 2.

אני מסכים שדירת 4 חדרים חדשה עולה יותר מדירת 4 חדרים ישנה, אבל זה פשוט לא אומר כלום על הממוצע של מחירי הדירות.

דוגמא - כיום לא בונים כמעט וילות ובתים פרטיים במרכז אלא רוב העסקאות הם מיד 2, העסקאות הללו מטבע הדברים יקרות כמו כמה דירות חדשות מקבלן, והם כמובן משפיעות על ה”ממוצע” של יד 2. מה זה אומר?

אם כיום קבלנים בונים דירות שגודלם הממוצע קטן יותר מגודלם הממוצע של דירות יד 2, באיזה שוק ממוצע המחיר לדירה יהיה גבוה יותר?

 

עכשיו אני אומר שוב, אין לי מושג האם ממוצע של דירה חדשה גבוה יותר מיד 2. ויכול להיות שיובל צודק, ומכירת יד 2 מדשדשות לעומת מכירות קבלנים, ולכן זה מעלה את הממוצע הכללי של הנדל”ן בארץ, אבל זה צריך הוכחה.

האמת שהלמ”ס אמור לדעת ממוצע של כלצשוק בנפרד, השאלה אם הוא משתף את הנתונים.

[פינדר]

ברור שאי אפשרו להשוות דירת 2 חדרים חדשה לוילה יד 2, לכן מדד הדיור בדרך כלל מתייחס לדירת 4 חדרים כבסיס להשוואה.

[- XM -]

מדד הדיור של הלמ”ס משקלל הכל.

יש חריגים מסויימים, אבל זה לא המקרה.

 

aa1_1_h.pdf