שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

לפני 15 דקות, MiniMiz3r כתב:

סבבה, אז למה ממשיכים להגיש בכלל היתרי בניה? שיחכו שכל ה-60 אלף יימכרו, לא? הרי רק מטומטם משקיע עשרות מיליונים בבניה של דירות בשוק שיש בו עודף היצע. 

או, שאין באמת עודף היצע ואותן "60 אלף" דירות לא רלוונטיות בכלל לנושא. 

ה- 55,416 אלף האלה (לא 60) זה ממש לא דירות שבנייתן הסתיימה. מתוך אתר הלמ"ס:

"נתוני מספר הדירות שנותרו למכירה מחושבים כך: מלאי הדירות למטרת מכירה (כפי שמתקבל בהיתרי הבנייה ומאומת בסקר מעקבי בנייה) פחות מספר הדירות שנמכרו (כפי שמשתקף בקובץ הדיווח לרשות המסים)."

זאת אומרת, חלק מהדירות האלה הן דירות שבכלל לא התחילו לבנות עדיין אלא רק קיבלו היתר בניה. אם נשווה ביחס ל- 2021, שנה שבה המחירים עלו בשיעור משמעותי, נקבל פער של כ- 10 א' דירות, 45 אלף בממוצע ב- 2021 מול 55 אלף עכשיו. פער של 10 א' בטח מלמד על תחילת מגמה אבל לא צועק "עודף היצע מטורף, תעצרו בניה!!!". ואני לא חושב שמישהו טוען שכיום יש פחות היצע ביחס ל- 2021, אז הנתון הזה לא מוסיף שום מידע חדש לדיון...

אגב, מבחינת החלטת קבלנים לעצור, זה די איום סרק... כל מי שקנה קרקע בשנים האחרונות וכמובן לקח חוב בהיקף משמעותי משלם עכשיו ריבית די גבוהה על נכס שלא מניב לו כלום, האינטרס הוא חד משמעית להתחיל לבנות כמה שיותר מהר כדי שהפרויקט ייכנס לליווי ויתחילו הכנסות. בפינוי בינוי הקבלנים קצת יותר גמישים וגם צריך להשקיע הון בתחילת הפרויקט שלא בטוח יש (אפשר לקחת הלוואות מזנין ב- 10%-12% ריבית, זה שוק שקיים היום), אבל פרויקט שנמצא בישורת הסופית מבחינת אישורים אי אפשר לעכב ביותר מכמה חודשים, אתה תהיה בבעיה עם הדיירים הקיימים. פרויקטים לפני תב"ע אין בעיה לעכב, אבל הם בכל מקרה לא כאלה שאמורים להתחיל בניה בשנתיים הקרובות. מה שכן מעכב התחלות בניה אובייקטיבית הוא המכירות, כדי שפרויקט יתחיל ליווי בנקאי צריך להגיע לכ- 20%-30% מכירות מוקדמות- כל עוד לא הגעת זה לא משנה עד כמה אתה רוצה להתחיל בניה, אין לך מימון לזה. אז ככל שקצב המכירות הנמוך יישמר כך גם תהיה האטה בהתחלות בניה של פרויקטים.

[פינדר]

לפני 18 דקות, BarryG כתב:

כדי שפרויקט יתחיל ליווי בנקאי צריך להגיע לכ- 20%-30% מכירות מוקדמות- כל עוד לא הגעת זה לא משנה עד כמה אתה רוצה להתחיל בניה, אין לך מימון לזה.

בחור שעובד איתי חתם חוזה בשבוע שעבר, על רכישת דירה (להשקעה) בשלב הפריסייל.

לדבריו הקבלנים לחוצים לחתום, כדי להשיג מימון ראשוני. הוא קיבל הנחה של כ200-300 אלף ש״ח יחסית למחירי 22, תשלום 85% באיכלוס (עוד כ3 שנים) ללא הצמדה למדד תשומות הבניה ועוד צ׳ופרים כמו 2 חניות צמודות (לא עוקבות).

[יובל .מ.]

גם תרנגול עיוור מוצא לפעמים גרגר:

למה מחירי הדירות לא יורדים? כי לאף אחד אין אינטרס | כלכליסט (calcalist.co.il)

כלכליסט עם כתבה נכונה סוף סוף.

תמיד מוצאים סיבה למה המחירים נשארים גבוהים, ולמה זה אינטרס של רוכשי הדירות שקבלנים לא יקרסו, ולמה זה הגיוני שלוקח 15 שנה לבנות שכונה, ולמה ולמה ולמה.

"שאולי לוטן, בעל השליטה בקבוצת לוינשטיין, חיזק את דבריה וציין כי "ישנה ירידה חזקה מאוד במכירות. יש לנו מלאי, ואנחנו לא מורידים את המחירים"."

אם הוא אומר את זה בכזאת גאווה מקווה שכשייקלע לקשיים החברה שלו תיסגר והחוב יועבר אליו באופן אישי.

 

[farkash7]

אני מקווה שאף אחד לא ידרוש ממני חילוץ.
איך אומרת אופירה "מה ששלו שלו". בנה, השקיע כסף, רוצה לשבת על דירות? זכותו. אני אפילו אאחל לו בהצלחה.
אבל אם מחר בבוקר הבנק ידפוק לו בדלת שלא ילך לכנסת ויבקש שיצילו אותו.

עריכה אחרונה ב-27 ליוני, 2023 על ידי farkash7

[yuvalganim]

בסוף גם הם יורידו מחירים אם זה לא יימכר.

אין ואקום

[יובל .מ.]

לפני 7 דקות, farkash7 כתב:

אני מקווה שאף אחד לא ידרוש ממני חילוץ.
איך אומרת אופירה "מה ששלו שלו". בנה, השקיע כסף, רוצה לשבת על דירות? זכותו. אני אפילו אאחל לו בהצלחה.
אבל אם מחר בבוקר הבנק ידפוק לו בדלת שלא ילך לכנסת ויבקש שיצילו אותו.

אמת.

אם ניקח את זה לכיוון של ויזל למשל - בקורונה קיבל ארגזים מהמדינה אחרי שבכה בכל אולפן, סבבה, זכותו. חילקת כסף לבעלי מניות כאילו אין מחר? כנראה שהכל בסדר ובוא תחזיר לציבור את מה שקיבלת ממנו. 

אל תעשה X ואז תבכה אחר כך.

 

לפני 1 דקה, yuvalganim כתב:

בסוף גם הם יורידו מחירים אם זה לא יימכר.

אין ואקום

הכל שאלה של כמה שומנים יש לקבלן וכמה זמן יימשך המצב הזה. אם יפסיקו בקרוב עם עליות הריבית ואפילו יורידו, הקבלנים ירוויחו כמו אחרי הקורונה.

[farkash7]

לפני 24 דקות, יובל .מ. כתב:

אם ניקח את זה לכיוון של ויזל למשל

מדובר באירוע הרבה יותר גרוע מכמה מיליונים שנתנו לויזל.
אם קבלנים/יזמים פה שיושבים על דירות מוכנות/בבניה יתחילו לקרוס אתה תרגיש את זה טוב טוב בכיס גם אם אתה גר אצל סבתא.
ככה זה, מי שלא נכנס למים ירטב ומי שכבר במים נרטב ממילא הוא פשוט ישאר עם בית.

[DareDevil]

 

 

שורה תחתונה חבל שאין לי חצי מיליון להשקעה עכשיו. מתאים לי בול..

[Arik TG]

בתאריך 26.6.2023 בשעה 17:24, yuvalganim כתב:

האם אתה באמת מאמין שבמשך 21 שנה בנו פחות מהצורך? איפה כולם גרו?

במשך הרבה שנים בנו פחות מהצרכים.  בעשר שנים מ 2003 עד 2012 הגיעו לגמר בניה 330 אלף דירות, בזמן שהצרכים הדמוגרפיים היו יותר לכוון 400 אלף. אולי ב 2003 עוד היה עודף כלשהו מהבניה המואצת בשנות התשעים, אבל ב 2007 כבר בטח לא היה.  אני מאמין שגם ב 2006 לא, אבל ירו עלינו רקטות מלבנון ואת אף אחד לא עניין לצאת מהדירה של ההורים.

עשיתי בהודעה קודמת את החשבון שמ 2007 עד 2012 נוצר מחסור של כ 50 אלף דירות.

בעשר השנים הבאות 2013 עד 2022 הגיעו לגמר בניה 482 אלף דירות, שזה רק מתחיל לסגור את הפער, כי זה רק אפסילון מעל הצרכים הדמוגרפיים שהיו לפחות 460 אלף.

אז החוסר מול הצרכים הדמוגרפיים עדיין לא נסגר, אבל בעקבות המלאי הגדול כרגע של דירות בתהליך בניה, הוא צפוי להצטמצם בשנתיים הקרובות.

אגב-  2022 היתה שנת עליה חריגה, כ 45,000 איש יותר מהממוצע של השנים הקודמות, אז נגיד ש 15,000 משקי בית התווספו באופן חריג וחד פעמי,  ופתחו מחדש את הפער שהתחיל להסגר בסוף העשור הקודם. 

 

איפה כולם גרו-

1. בניה לא חוקית- לולים במושבים שהוסבו לדירות להשכרה, פיצול דירות לא חוקי וכו'. יש הערכות שבאיזור המרכז פוצלו עשרות אלפי דירות בעשור הקודם. 

2. דחו יציאה מבית ההורים- למשל סטודנטים שלא עברו לדירת שותפים, ואפילו זוגות צעירים שהמשיכו לגור עם ההורים.

3. גרו מספר משקי בית בדירה אחת. למשל- 3 סטודנטים בדירה אחת, 4 עובדים זרים בדירה אחת, 2 הייטקיסטים צעירים בדירה אחת. 

 

בקיצור- המחסור לא גרם לכך שאנשים ישנו ברחוב, אלא לכך שהם הורידו את סטנדרט המגורים שהם שאפו לו. 

 

ירידת המחירים הנוכחית היא כולה מצד הביקושים, שנפלו בגלל הריבית העולה והאווירה הפוליטית.

כרגע יש מלאי עצום של דירות בתהליך (169,700 נכון לסוף מרץ), בזכות התחלות בניה גדולות בשנתיים שעברו ובגלל עיכובים בבניה בזמן הקורונה. עדיין לא ראינו את קצב גמר הבניה גובר משמעותית (גמר בניה של 52,750 דירות ב 12 החודשים מאפריל 22 עד סוף מרץ 23) ומלאי הדירות בתהליך המשיך לגדול גם ברבע הראשון של השנה. 

 

אילו היה מצב של עודף הייתי מצפה שעליה כל כך חדה בריבית המשכנתא תפיל את המחירים הרבה יותר (מתחת למחירי 2021) ולא כך קרה.

 

אבל אני מצפה שבשנתיים הקרובות קצב גמר הבניה יגבר ויסגור חלק נכבד מהמחסור, כך שהמחירים יהיו חפשיים לרדת בשנתיים שלוש הקרובות לכוון הרגרסיה ארוכת הטווח, וזה יקרה גם אם הריבית תרד!

[BarryG]

יפה. אני רוצה רק לחדד נקודה לגבי המחסור בדירות- רמת המחירים מתאימה את עצמה להיקף הדירות ביחס לאוכלוסיה, כך שרמת המחירים הנוכחית מייצגת ככל הנראה את המצב הנוכחי. כדי שהמחירים ירדו לא צריך שהמחסור ייסגר, אלא שהיחס בין מלאי הדירות לאוכלוסיה יעלה. אם חסרות 80 א' יח"ד, יבנו הרבה ונגיע למצב שחסרות 30 א' יח"ד, זה יביא לירידת מחירים. כנ"ל הפוך, אם יבנו פחות מתוספת משקי הבית המחיר ימשיך לעלות לשיווי משקל חדש.

לכן, מה שחשוב זה לא המספר המדויק של כמה דירות חסרות בכל רגע נתון (כי רמת המחירים הנוכחית כבר נובעת מזה), אלא האם התחלות/גמר הבניה גבוה מתוספת משקי הבית או לא.

[yuvalganim]

אתה צודק. אבל שוב זאת רק תמונה חלקית.

ואני אזכיר שוב את הריבית - כי היא game changer.

הריבית כבר היום מקטינה ביקושים בשני אופנים:

1) פחות אנשים קונים דירות 

2) אנשים מוכרים דירות כדי לפנות לאפיקים פרודוקטיבים יותר.

אי אפשר להתייחס רק לנושא הבניה כחזות הכל, היא חשובה, אבל לא לבדה.

לפני שעה, Arik TG כתב:

 

 

הסבר יפה ומעניין.

כמה נקודות שלי:

1. בישראל כמות ניכרת של דירות נמכרות על הנייר, לכן הייתי מסתכל דווקא על התחלות בניה ולא גמר בניה.

2. יש בארץ הרבה חסמי מס על משקיעים שעל כן מעדיפים לא למכור את הדירות (מס רווח הון בראשם)

[Arik TG]

לפני כשעה, BarryG כתב:

יפה. אני רוצה רק לחדד נקודה לגבי המחסור בדירות- רמת המחירים מתאימה את עצמה להיקף הדירות ביחס לאוכלוסיה, כך שרמת המחירים הנוכחית מייצגת ככל הנראה את המצב הנוכחי. כדי שהמחירים ירדו לא צריך שהמחסור ייסגר, אלא שהיחס בין מלאי הדירות לאוכלוסיה יעלה. אם חסרות 80 א' יח"ד, יבנו הרבה ונגיע למצב שחסרות 30 א' יח"ד, זה יביא לירידת מחירים. כנ"ל הפוך, אם יבנו פחות מתוספת משקי הבית המחיר ימשיך לעלות לשיווי משקל חדש.

לכן, מה שחשוב זה לא המספר המדויק של כמה דירות חסרות בכל רגע נתון (כי רמת המחירים הנוכחית כבר נובעת מזה), אלא האם התחלות/גמר הבניה גבוה מתוספת משקי הבית או לא.

יאפ. חידוד טוב. לכן אמרתי שלכשיסגר המחסור המחירים כבר ישאפו לרגרסיה הרב שנתית. 

 

רק לדייק שזה כבר לא "אם" יבנו יותר, כי כבר בונים יותר ורק לא השלימו את הבניה. כל מה שצריך הוא שאותן כמעט 170 אלף יח"ד שנמצאות בבניה (נכון לסוף מרץ) יושלמו בקצב הרגיל, ונקבל בשנתיים וחצי הקרובות קצב גמר בניה של 68 אלף יח"ד בשנה.

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

אתה צודק. אבל שוב זאת רק תמונה חלקית.

נכון. בכל שוק יש צד הביקוש וצד ההיצע ואני מסתכל על צד ההיצע.

לצד הביקוש יש את הטווח הארוך מאוד, שזה הצורך הדמוגרפי, ויש את הטווח הקצר- ריבית, שינויים במיסוי, מצב רוח כלכלי (תחושת שפע), מצב רוח מדיני בטחוני וכו'.

הריבית אכן הקטינה ביקושים, גם מצב הרוח הכלכלי הקטין ביקושים. אבל אני לא יודע מה תהיה הריבית ומה יהיה מצב הרוח הכלכלי בעוד שנה.

אני משתדל לקחת את המשתנים שאני חושב שאני יודע, ואלו המשתנים של הטווח הארוך. גם שם יש שגיאות כי הנה- עלו בשנה שעברה יותר עולים ושוב גדל המחסור.

אבל כל עוד לא יבוא איזה צונאמי שימנע עוד פעם גמר בניה כמו הקורונה, זה הכי sure thing שיש לי.

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

בישראל כמות ניכרת של דירות נמכרות על הנייר, לכן הייתי מסתכל דווקא על התחלות בניה ולא גמר בניה.

 

אה, זה נכון כשמסתכלים רק על הביקוש. כלומר- מי שקנה כבר דירה, אפילו אם הוא עדיין לא גר בה, הוא כבר יצא מהצד של הביקוש.

אבל כשאני מסתכל על המלאי, אז עד שלא ישלימו את הדירה החדשה שלו והוא יעבור לגור בה, הרי שהדירה הנוכחית שלו תפוסה והדירה החדשה שלו עוד לא בנויה, כך שהמלאי עוד לא גדל. אחרי שהוא יעמיד את הדירה הנוכחית שלו למכירה (או יצא מהדירה השכורה) רק אז המלאי יגדל.

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

יש בארץ הרבה חסמי מס על משקיעים שעל כן מעדיפים לא למכור את הדירות (מס רווח הון בראשם)

 

אותו דבר- כל עוד המשקיעים משכירים את הדירות בבעלותם הן תפוסות. זה לא משנה לי מי בעל הדירה ומי גר בה כל עוד היא תפוסה.

רק אם המשקיע מעדיף דירה ריקה (איזה מין משקיע זה?) יש כאן עניין. אבל כמו שהראיתי קודם, המלאי של "דירות הרפאים" גדל בקצב קטן יותר לאורך זמן מאשר מלאי הדירות הכללי. 

[tzahico]

שימו לב מה קפץ לי בפייסבוק היום בשעת בוקר מוקדמת כאן בארה"ב...  איך אומרים - לא נגענו.  מומלץ לפתוח על מסך מלא 😂

עריכה אחרונה ב-28 ליוני, 2023 על ידי tzahico

[arik100]

לא הבנתי איפה הירידה פה אם מכרו אותו ברווח של 400 אלף אחרי שנה וחצי...

 

[Ziv]

לפני 28 דקות, arik100 כתב:

לא הבנתי איפה הירידה פה אם מכרו אותו ברווח של 400 אלף אחרי שנה וחצי...

 

הפסד של 400 אלף...