שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Arik TG]

לפני 20 שעות, yuvalganim כתב:

 

אני מבין את ההנחות שלך.

אבל עצם זה שמשקיעים עדיין במשחק זה משפיע על המחיר, אי אפשר להתעלם מזה.

הם משפיעים מלאכותית על הביקוש לרכישה ולכן המחירים לוחצים כלפי מעלה.

אני מבין את ההפרדה שלך בין כמות הבניה הנדרשת לבין ההיצע, אבל באספקט של המחיר אי אפשר להתעלם מהמשקיעים.

הביקוש של המשקיעים נראה לי יותר גמיש מהביקוש של רוכשי דירה ראשונה, והם גם יכולים למכור דירות בנטו.

לפיכך הפלח שלהם בשוק אכן תומך בתזה שלך שהריבית היא הגורם המרכזי לשינוי המחירים.

אבל לדעתי ההשפעה המרכזית שלהם היא על מחירי השכירות. בסביבת ריבית נמוכה הם יסתפקו בתשואה נמוכה וכשהאלטרנטיבה קורצת יותר הם ידרשו תשואה גבוהה יותר.

לעומת זאת כאשר תשואת השכירות עולה יהיה פלח של שוכרים שישקלו לעשות את המעבר לרכישה. כמובן שלא כל שוכר יכול או בכלל מעוניין, זה רק פלח, אבל הנה השפעה מקזזת.

[yuvalganim]

לפני 3 שעות, Arik TG כתב:

הביקוש של המשקיעים נראה לי יותר גמיש מהביקוש של רוכשי דירה ראשונה, והם גם יכולים למכור דירות בנטו.

לפיכך הפלח שלהם בשוק אכן תומך בתזה שלך שהריבית היא הגורם המרכזי לשינוי המחירים.

אבל לדעתי ההשפעה המרכזית שלהם היא על מחירי השכירות. בסביבת ריבית נמוכה הם יסתפקו בתשואה נמוכה וכשהאלטרנטיבה קורצת יותר הם ידרשו תשואה גבוהה יותר.

לעומת זאת כאשר תשואת השכירות עולה יהיה פלח של שוכרים שישקלו לעשות את המעבר לרכישה. כמובן שלא כל שוכר יכול או בכלל מעוניין, זה רק פלח, אבל הנה השפעה מקזזת.

 

מגרפים שראיתי בעבר, היה נראה כי מחירי השכירות צמודים לשכר הממוצע במשק בטווח הארוך.

כי שכירות, להבדיל מרכישה - אנשים משלמים מה שהם יכולים.

מה אתה חושב על זה?

[Arik TG]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

 

מגרפים שראיתי בעבר, היה נראה כי מחירי השכירות צמודים לשכר הממוצע במשק בטווח הארוך.

כי שכירות, להבדיל מרכישה - אנשים משלמים מה שהם יכולים.

מה אתה חושב על זה?

אני חושב שזה נכון, אבל לא מהסיבה שציינת.

בטווח הארוך מאוד מחירי הדירות מושפעים חזק מהשכר הממוצע, אז סביר מאוד שגם השכירות.

 

בטווח הקצר אני חושב שראינו בשנה האחרונה יפה מאוד את השפעת הריבית כאשר מחירי השכירות זינקו יותר ממחירי הדירות ואאל''ט המשיכו לעלות גם כאשר מחירי הדירות נבלמו ואף ירדו.

לפי הנהי כאן בפתיל גם שכירות אנשים משלמים לאחרונה יותר ממה שסביר פיננסית.

[yuvalganim]

בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו ב-20%.

מחירי השכירות לא עלו ב-20% ובכל מקרה אין מדידה אמיתית של מחירי השכירות בישראל.

אף אחד לא יודע להגיד את השינוי במחירי השכירות בישראל כי זה לא נמדד (אין רשם שכירויות) ולא ניתן לקבל תמונה מלאה של כלל חוזי השכירות (אם יש כאלה) בכל מקום.

כל הנתונים המתפרסמים על שכירות הן בגדר סקר בלבד

[wa11a]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

כל הנתונים המתפרסמים על שכירות הן בגדר סקר בלבד

אז מה? זה נותן דיוק עד אפסילון מסויים כתלות בגודל הקבוצת ביקורת. כמו כל סקר. זה לא 100% אבל זה מספיק טוב.

[maxcher]

אבל יש שם סטיות כי השוק הזה פרוץ.
שחור, קומבינות מיסוי, ועוד ועוד

[maxcher]

אם בעל דירה סוגר איתך חוזה 5450 , לא מגיע לרף המס
ומבקש ממך 7k בנפרד בשביל ״הוצאות שיפוץ״ - במקרה שהוא בכלל מחליט לדווח על זה
אז כמה בעצם אתה משלם? כמה נסגר החוזה? 5450? 6000? אם הוא מבקש במזומן?

[MiniMiz3r]

אם הטענה היא שנתוני הלמ"ס מוטים כלפי מטה בשוק השכירות, אתה כנראה צודק. 

[yor2]

חוזה שהריבית תישאר גבוהה. למשך שלוש עד ארבע שנים.

"לצערי אני חושבת שהריבית תישאר גבוהה ממה שציפינו למשך 4-3 שנים" (ynet.co.il)

[SlowRide]

זה אומר שהמחירים צריכים לרדת.

[yor2]

הנגיד השאיר את הריבית על כנה.

https://www.israelhayom.co.il/business/article/14372338

בנק ישראל השאיר את הריבית ללא שינוי - אך הזהיר מפני העלאה עתידית עם קידום החקיקה

לאחר 10 עליות רצופות: נגיד בנק ישראל השאיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.75% - הרמה הגבוהה מאז דצמבר 2006 • "בהחלט ייתכן שנצטרך להעלות את הריבית בהמשך ככל שלא נראה את סביבת האינפלציה מתמתנת" • "יש לוודא ששינויי החקיקה יבוצעו בהסכמה רחבה".

[arik100]

אה אז אם הרפורמה תמשיך זה יגרור העלאת ריבית? 

נו צריך עוד סיבות באמת? יאללה בכל הכוח

 

[yuvalganim]

הקשר בין הרפורמה לריבית קלוש עד לא קיים.

מה שהאמריקאים יעשו אנחנו אחריהם.

 

 

[Ziv]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

הקשר בין הרפורמה לריבית קלוש עד לא קיים.

מה שהאמריקאים יעשו אנחנו אחריהם.

 

 

 

זה פשוט לא נכון.

בנק ישראל מגיב מהר מאוד לשינויים במטבע הדולר, וככל שמתקדמים בחקיקה השער ממשיך לעלות. השער הזה משפיע על האינפלציה בדמות עליית מחירים של מוצרים מיובאים. 

 

אני מאמין שאם הדולר ימשיך לטפס הוא יאלץ להעלות את הריבית בפגישה הבאה.

[yor2]

וזה ראיון אם הנגיד. מתוך חדשות 13.

https://13tv.co.il/item/news/economics/w9o83-903609271/?pid=539

הנגיד לפני ההצבעה בכנסת: "חקיקה - רק בהסכמה רחבה"

אחרי שבנק ישראל הודיע כי הריבית תישאר ברמה של 4.75% - אחרי 10 העלאות ברצף - הזהיר הנגיד, פרופ' אמיר ירון, מפגיעה במשק - שעות לפני ההצבעה על עילת הסבירות. עוד אמר: "מעריכים שנצטרך להשאיר את הריבית ברמה גבוהה לאורך זמן".