שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

לפני 18 דקות, Arik TG כתב:

ראה המחקר של יכין וגמרסני מבנק ישראל.

 

בנק ישראל לעולם לא יודה שהריבית היא האס האמיתי בשוק הנדלן.

(זה בהנחה ובונים בצורה סבירה - מה שאכן קורה)

[יובל .מ.]

לפני 18 דקות, BarryG כתב:

לא נכון, יש מחקר של מכון אהרון בנושא, שני הפרמטרים שמשפיעים על השינוי במחירי הדירות הם יחס מלאי הדירות לכמות משקי בית, והריבית. אם בונים יותר דירות מתוספת משקי הבית המחירים אמורים לרדת, ואם הריבית עולה המחירים אמורים לרדת, ולהפך.

בסך הכל הבנייה פה בסדר, וכמו שרשמו מי שרוצה לגור בבית ולא ברחוב גר (להוציא דיירי רחוב שנפלו לסם וכאלה כן? הבנת את הרעיון).

הריבית אפס שהייתה פה יותר מעשור גרמה לזה שכל אחד נהיה משקיע נדלן, אפילו זוגות צעירים בלי שקל על התחת דרך מחיר למשתכן. כל בן אדם עם 300-400 אלף שקל מיותרים בחשבון גילה שהוא יכול לקחת הלוואה במחיר אפסי והופ קנה עוד דירה. משם הדרך לדירה שלישית-רביעית מתקצרת.

יותר מזה - ב-8-9 שנים האחרונות ניסו קומבינות של מע"מ אפס ואחר כך מחיר למשתכן, לא עזר בכלל למחירים.

בשיא האינפלציה, כשהכל עולה, דווקא מחירי הדירות בדרך למטה. אין הוכחה יותר טובה מזה שהגורם העיקרי שמשפיע זה הריבית.

עריכה:

הריבית משפיעה כמובן על כל מה שנקנה בהלוואה.
בגלל זה מגרשי היבואנים מתמלאים חזרה ברכבים, וארקיע מבטלת טיסות בגלל חוסר ביקוש. 
ישראל ישראלי לומד מחדש שהלוואה עולה כסף.

לפני 15 דקות, yuvalganim כתב:

 

בנק ישראל לעולם לא יודה שהריבית היא האס האמיתי בשוק הנדלן.

(זה בהנחה ובונים בצורה סבירה - מה שאכן קורה)

לאף אחד אין אינטרס להוריד מחירי דירות - לא בנק ישראל, לא הבנקים, לא הקבלנים.

מבחינת כולם שהמחירים רק יטפסו.

עריכה אחרונה ב-25 ליוני, 2023 על ידי יובל .מ.

[BarryG]

לפני 15 דקות, יובל .מ. כתב:

בסך הכל הבנייה פה בסדר, וכמו שרשמו מי שרוצה לגור בבית ולא ברחוב גר (להוציא דיירי רחוב שנפלו לסם וכאלה כן? הבנת את הרעיון).

הריבית אפס שהייתה פה יותר מעשור גרמה לזה שכל אחד נהיה משקיע נדלן, אפילו זוגות צעירים בלי שקל על התחת דרך מחיר למשתכן. כל בן אדם עם 300-400 אלף שקל מיותרים בחשבון גילה שהוא יכול לקחת הלוואה במחיר אפסי והופ קנה עוד דירה. משם הדרך לדירה שלישית-רביעית מתקצרת.

יותר מזה - ב-8-9 שנים האחרונות ניסו קומבינות של מע"מ אפס ואחר כך מחיר למשתכן, לא עזר בכלל למחירים.

בשיא האינפלציה, כשהכל עולה, דווקא מחירי הדירות בדרך למטה. אין הוכחה יותר טובה מזה שהגורם העיקרי שמשפיע זה הריבית.

 

זה נראה לך כמו "הבניה פה בסדר"? 

אם X ו- Y משפיעים על Z, ויש עכשיו שינוי משמעותי ב- X שמביא לשינוי ב- Z, זה לא אומר ש- Y לא משפיע. ולגבי מה שקורה עכשיו, במקביל לעליה בריבית גם התחלות הבניה בשנתיים האחרונות היו גבוהות ביחס לצמיחה במשקי הבית, אז שני הפקטורים אמורים להביא לירידת מחירים.

עריכה אחרונה ב-25 ליוני, 2023 על ידי BarryG

[farkash7]

לפני 49 דקות, avargel כתב:

גיסתי מחפשת לשכור 3 חדרים בשכונה שבה אני מתגורר

כבר כ4 חודשים, לא מוצאת

סבבה היא רוצה לגור בשכונה ספציפית בדירת 3 חדרים בתקציב X.
שתזוז לשכונה ליד תמצא דירה.
שתחפש 4 חדרים תמצא דירה.
שתגדיל תקציב תמצא דירה.
יש דירה.

גם אני רוצה לקנות בית דווקא במכמורת. עכשיו נניח שיש לי כסף (רמז אין לי) לך תחכה עד שאיזה זקנה תמות והשתחרר בית דווקא במכמורת.

[BarryG]

לפני 7 דקות, farkash7 כתב:

שתגדיל תקציב תמצא דירה.

שמת לב שהצדקת עליית מחירים?

[avargel]

לפני כשעה, farkash7 כתב:

סבבה היא רוצה לגור בשכונה ספציפית בדירת 3 חדרים בתקציב X.
שתזוז לשכונה ליד תמצא דירה.
שתחפש 4 חדרים תמצא דירה.
שתגדיל תקציב תמצא דירה.
יש דירה.

גם אני רוצה לקנות בית דווקא במכמורת. עכשיו נניח שיש לי כסף (רמז אין לי) לך תחכה עד שאיזה זקנה תמות והשתחרר בית דווקא במכמורת.

 

בדיוק ממחיש את מה שאמרתי

נניח שבונים מספיק (נניח)

השאלה איפה

 

היא צריכה דוקא את השכונה הזאת

למה?

ההורים הסיעודיים שלה גרים שם, והם זקוקים לה במרחק הליכה

התחבורה פה לוקה בחסר

המחירים בשכונה ליד גבוהים יותר

וכו'

 

לכן אני אומר

זה שאין אנשים ברחובות וכולם מאוכלסים פחות או יותר, לא אומר שיש מספיק דירות *תקניות* לכולם.

 

מעניין כמה יחידות דיור כאלה יש, להערכתי המספרים פסיכיים

 

ולכן גם אם יבנו פה 70 בשנה לא בטוח שזה יספיק להוציא את כולם מהחורים שלהם

עריכה אחרונה ב-25 ליוני, 2023 על ידי avargel

[farkash7]

לפני כשעה, BarryG כתב:

שמת לב שהצדקת עליית מחירים?

הצדקתי עליית מחירים אולי אבל מצאתי לה דירה.
זה לא שאין דירה, יש דירה. היא פשוט לא מתאימה לה כי תקציב או מספר חדרים או היא רחוקה 5 ק"מ מהשכונה שהיא רצתה.
דירה יש, היא לא מתאימה לה ב-100% אלה ב80%, אבל יש.
היא לא צריכה לגור 100 ק"מ משם, מספיק 5.
שוב אני לא מצוי בפרטים אבל כנראה שזה המצב.
לא אמרתי כל מי שרוצה דירה עם X חדרים בשכונה Y בתקציב Z עם W כיווני אוויר ומרפסת ימצא את מבוקשו, אבל האם יש דירה אחרת שתענה על רוב הפרמטרים? יש. 

 

לפני 24 דקות, avargel כתב:

זה שאין אנשים ברחובות וכולם מאוכלסים פחות או יותר, לא אומר שיש מספיק דירות *תקניות* לכולם.

שוב לא יודע מה זה דירות תקניות חצי מהמדינה הזו בנויה על קומבינות. יחידות דירות בווילות/מרתפים זה כבר סטנדרט ויש כאלו מעולות ויש כאלו פח. גרתי באחת לא רעה בכלל ונהנתי מאוד. מצד שני ראיתי כאלו שאלוהים ישמור.
שוב לא שמעתי על בנאדם שהלך לחפש דירה בת"א ומצא את עצמו בלית ברירה גר בבאר שבע.
מי שרוצה למצוא דירה בת"א לצורך העניין מגיע מראש עם תקציב יחסית גבוה ועם רשימת משאלות. יכול להיות שהוא יבין שמשאלות לחוד ומציאות לחוד וישנמך לר"ג, אבל הוא לא יעבור לגור בלית ברירה בבאר שבע, אלה אם הוא מראש לא היה מחובר למציאות, ואני לא מנהל דיון על אנשים תלושים.
כנ"ל עם הסיפור שסיפרת, היא לא מצאה דירה אלה יחידה קומבינה. בסדר, כנראה שבתקציב ועם סל הדרישות שלה זה מה יש, אבל יש אתה מסכים?
היה גם יכול להיות בדיוק מה שהיא רוצה+חדר אבל זה היה עולה יותר כסף מסכים?
היה גם יכול להיות בדיוק מה שהיא רוצה בתקציב שהיא רוצה אבל זה היה דורש 4 חודשים של חיפושים וריצות ולא היה לה זמן אתה מסכים?

מה שאני בא להגיד שאין מצב שאתה רוצה דירה במקום מסויים והפתרון היחיד זה לעבור לפריפרייה לנסוע שעתיים. תמיד תהיה אופציה היא פשוט תעלה יותר ממה שרצית, או היא תהיה יותר ישנה ממה שרצית, או שהיא תהיה בשכונה ליד מה שרצית אבל תהיה אופציה.
בקיצור יש דירות.

עריכה אחרונה ב-25 ליוני, 2023 על ידי farkash7

[SlowRide]

אם אין מספיק דירות אז איפה כל ההומלסים?

[farkash7]

אין הומלסים. יש מלא אנשים שלא מצאו דירה איפה שהם רוצים במרכז ועברו לדימונה.

עריכה אחרונה ב-25 ליוני, 2023 על ידי farkash7

[yuvalganim]

אף אחד לא עבר לדימונה - מוזמן להציץ בנתוני ההגירה לשם ובכמות התושבים בעשור האחרון.

כן הרבה משקיעים קנו דירות להשקעה בדימונה כי חשבו שנדלן זו עסקה מנצחת

[tzahico]

אני חושב שהוא התכוון לדימונה כמשל...

[borsood]

לפני 21 שעות, avargel כתב:

רק לא הבנתי מאיפה לקחת את מספר האצבע של 50,000 בשנה בצד הביקוש

 

לפני 10 שעות, wa11a כתב:

זכור לי שראיתי את הסיכום הזה איפהשהוא או משהו ממש דומה.

בכל מקרה אני חושב שהחישוב של הצרכים הדמוגרפיים בד״כ שוכח משהו, תמיד מסתכלים על כמה משקי בית חדשים נוצרים (בד״כ ע״פ מתחתנים). אבל שוכחים שיש גם נפטרים בצד השני משמע ההיצע לא צריך לגדול כמו המצטרפים למשקי הבית אלא רק ע״פ הדלתא.

 

החישוב של בנק ישראל(?) שאתה הולך בעקבותיו הוא לא נכון.

לחישובים והערכות יותר מדוייקות חפש את מאמריו של פרופ׳ דל לה פרגולה המומחה מס 1 בתחום.

(וכן, צריך להסתכל על המספרים של סוף שנות התשעים).

 

[Arik TG]

לפני 3 שעות, yuvalganim כתב:

 

בנק ישראל לעולם לא יודה שהריבית היא האס האמיתי בשוק הנדלן.

(זה בהנחה ובונים בצורה סבירה - מה שאכן קורה)

יכול להיות. אבל יש הרבה משתנים שהריבית היא רק אחד מהם. היו גם תקופות שמחירי הנדל"ן עלו בזמן ריבית עולה, וירדו בזמן ריבית יורדת.

 

בטווח הארוך (5 שנים ויותר) הביקוש הוא קשיח מאוד, ולכן מה שקובע את המחיר הוא יותר ההיצע. ההיצע הוא מחזורי לאורך עשורים ומה שמקבלים הוא מחזור החזיר.

 

הפעם יצא שמשתנים של טווח קצר שמשפיעים על הביקוש- ריבית וחוסר יציבות פוליטית- הגיעו רגע לפני שיא המחזור של ההיצע. 

מדברים על ירידה בהתחלות בניה, אבל גם ברבע הראשון התחילו בניה של כמעט 15 אלף דירות (62.5 אלף בשנים עשר החודשים האחרונים), כלומר שגמר בניה של 60 אלף דירות מובטח גם ב 2025.

[BarryG]

לפני 13 שעות, farkash7 כתב:

מה שאני בא להגיד שאין מצב שאתה רוצה דירה במקום מסויים והפתרון היחיד זה לעבור לפריפרייה לנסוע שעתיים. תמיד תהיה אופציה היא פשוט תעלה יותר ממה שרצית, או היא תהיה יותר ישנה ממה שרצית, או שהיא תהיה בשכונה ליד מה שרצית אבל תהיה אופציה.
בקיצור יש דירות.

אני חושב שההגדרה שלך למחסור בדירות, כשמנתחים את השוק ואת שינוי המחירים, לא נכונה... המחיר נקבע כשיווי משקל בין קונים ומוכרים. אם יש הרבה מהמוצר אז המחיר שלו יהיה נמוך ממצב שבו הכמות תהיה קטנה יותר, מניח שעל זה אין ויכוח- המחיר יעלה לרמה כזאת שרק מי שממש ירצה יוכל לשלם, כל השאר ישארו בלי המוצר. זאת אומרת, אם יש לי 200 רכבים על 500 אנשים שרוצים לקנות אוטו, המחיר של הרכב יעלה לרמה שבה רק 200 אנשים יוכלו/יסכימו לקנות אותו. במצב כזה, אי אפשר להגיד שאין מחסור כי כל אחד מה- 300 יכול להסכים לשלם יותר, הרי אז המחיר יעלה קצת, אחד מה- 200 שיכלו לקנות בהתחלה יצתרך לרדת מהעסקה ועדיין נישאר עם 200 רכבים שנמכרו. בתחום הדיור זה דומה- יש מי שרוצה לגור במרכז ולא יכול לממן את זה, יש מי שרוצה לגור לבד אבל נאלץ לגור עם שותפים כי המחיר גבוה, יש משפחה שרוצה לגור בדירה 5 חדרים אבל מסתפקים ב- 4, וכו' וכו'. זה שאין אנשים שגרים ברחובות זה לא בגלל שאין מחסור אלא בגלל שדירות זה מוצר גמיש מבחינת השימוש בו. 

אובייקטיבית אפשר לראות גם שיחס מלאי הדירות למשקי הבית בחמש עשרה השנים האחרונות בערך נמוך מ- 1, גם שמתחילת שנות ה- 2000 עד בערך השנתיים האחרונות בנו דירות בהיקף הנמוך מתוספת משקי הבית השנתית וגם שמחיר הדירות, גם במקומות שבהם לכאורה אין בעיה של מחסור בקרקע, גבוה משמעותית מעלות הבניה והרווח לקבלן. רוצה לראות מה זה אין מחסור? לך לפלורידה או לטקסס- במקומות שבהם אין מחסור בקרקע (לא מרכז מיאמי כמובן) מחירי הדירות קרובים מאוד לעלות הבניה בלבד, השווי של הקרקע אפסי.

 

לפני 12 שעות, Arik TG כתב:

מדברים על ירידה בהתחלות בניה, אבל גם ברבע הראשון התחילו בניה של כמעט 15 אלף דירות (62.5 אלף בשנים עשר החודשים האחרונים), כלומר שגמר בניה של 60 אלף דירות מובטח גם ב 2025.

זאת דוגמה מעולה לעצלנות (או יותר חמור, קידום פוזיציה) של עיתונאים. כל הכותרות על ירידה של 25% בהתחלות הבניה ברבעון הראשון של השנה היא ביחס ל- 19 א' יח"ד שהתחילו לבנות ברבעון הראשון של 2022. אממה, הרבעון הראשון של 2022 היה שיא כל הזמנים, ואם מסתכלים על התחלות הבניה לפני 2021 אז ה- 15 א' ברבעון זה קצב מעולה. כמו שכתבת, ה- 15 א' האלה זה קצב שנתי של כ- 60 א', שזה יותר מתוספת משקי הבית השנתית הממוצעת, כך שאם הקצב יישמר לא צפויה הרעה ביחס כמות הדירות למשקי הבית.

[farkash7]

אני חושב שהמחסור בדיור הוא פרט שולי בעליות המטורפות של ה-15 שנים האחרונות.
אני חושב שהריבית הייתה משמעותית הרבה יותר.
אם ניקח את הדוגמא שלך אז גם אם היו 250 מכוניות על 200 קונים, בסביבת ריבית נמוכה מתוך ה-200 קונים היו כאלה שרוצים 4 מכוניות, או שפתאום קונים מצרפת שלא היו חושבים לקנות פה רכב החליטו לקנות כי הם קיבלו כסף בחינם מהבנק בצרפת/היה להם המון כסף להלבין.
מה שהיית בונה היה נקנה.

 

לפני 39 דקות, BarryG כתב:

רוצה לראות מה זה אין מחסור? לך לפלורידה או לטקסס- במקומות שבהם אין מחסור בקרקע (לא מרכז מיאמי כמובן) מחירי הדירות קרובים מאוד לעלות הבניה בלבד, השווי של הקרקע אפסי.

נו באמת. טקסס ופלורידה הן מדינות ענק. זה כמו שאני אגיד "אין מחסור קרקע בת"א אפשר לבנות בנגב".
לא יודע אם בטמפה עליות המחירים הם רק בגלל עלות הבניה.
לא יודע אם בדאלאס זה המצב, לא יודע אם באוסטין זה המצב.
אולי @oryo יוכל לספר לנו.

למה בקורונה מחירי הבתים בארה"ב טסו? בגלל שמחירי חומרי הגלם עלו או שבגלל שפתאום כולם רצו לבנות בתים (מה שהוביל גם לחלק גדול מהעליה בחומרי הגלם)?
פתאום יכולת לקבל ריבית 2.5% קל"צ ל-30 שנה מהבנק, זו הסיבה העיקרית.
 

עריכה אחרונה ב-26 ליוני, 2023 על ידי farkash7