שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[stx]

השבוע ביררתי לגבי משכנתא.

קיבלתי אישור עקרוני עם קלצ ב5.38% ופריים ב5% (כלומר פריים מינוס אחוז אחד, זה מלפני העלאת הריבית של השבוע).

 

אם אני הייתי בנק הייתי מתמחר ככה הלוואה רק אם הייתי חושב שיש סיכוי סביר שהריבית תרד בעתיד הקרוב. אחרת כבר בהעלאת הריבית הבאה הבנק מפסיד עלי כסף ואני לא חושב שהם פילנתרופים.

 

אישית, אני חושב שאין סיבה להוריד ריבית אלא אם יתחיל מיתון רציני, פה או בעולם, אבל זו כבר סטייה מהנושא.

[om2]

הם לא מפסידים עליך כסף.

הם מרווחים בכל מקרה מהמרווח שהם נותנים לפק"מ וכו'

 

הם גם מעדיפים אותך ב5 % אצלם

מאשר תהיה אצל הבנק השכן

[ArikM]

לפני שעתיים, stx כתב:

השבוע ביררתי לגבי משכנתא.

קיבלתי אישור עקרוני עם קלצ ב5.38% ופריים ב5% (כלומר פריים מינוס אחוז אחד, זה מלפני העלאת הריבית של השבוע).

 

אם אני הייתי בנק הייתי מתמחר ככה הלוואה רק אם הייתי חושב שיש סיכוי סביר שהריבית תרד בעתיד הקרוב. אחרת כבר בהעלאת הריבית הבאה הבנק מפסיד עלי כסף ואני לא חושב שהם פילנתרופים.

 

אישית, אני חושב שאין סיבה להוריד ריבית אלא אם יתחיל מיתון רציני, פה או בעולם, אבל זו כבר סטייה מהנושא.

בלי מספרים מלווים האחוזים לא מספרים כלום.

אם אתה לקוח טוב, כזה שהבנק לא מתמחר כסיכון אז תקבל תנאים טובים. 

 

[דור--]

לפני 13 שעות, stx כתב:

קיבלתי אישור עקרוני עם קלצ ב5.38% ופריים ב5% (כלומר פריים מינוס אחוז אחד, זה מלפני העלאת הריבית של השבוע).

 

אם אני הייתי בנק הייתי מתמחר ככה הלוואה רק אם הייתי חושב שיש סיכוי סביר שהריבית תרד בעתיד הקרוב. 

כמה זמן נחשב ל"עתיד קרוב"?

לפני 3 שנים, רגע לפני הקורונה חבר שלי קיבל משכנתא עם קל"צ של 1.5%.

זה אומר שהבנק העריך שהריביתוהמדד  לא יעלו בקרוב.

3 שנים אחרי, הבנק טעה, ובגדול (נכון שהקורונה והיציאה ממנה זה אירוע לא צפוי)

אז התחזיות של הבנק הם בסה"כ תחזיות. המציאות מפתיעה.

 

ובלי כל קשר, רכיב מאוד משמעותי בתמחור הריבית זה הסיכון האישי שלך.

יכול להיות שלקוח אחר היה מקבל קלצ של 6.5%על אותו נכס ואותה רמת מינוף ומשך חיי הלוואה.

[sperial]

לפני שנה הבן שלי קיבל על חלק מהמשכנתא קל"צ פחות מ-2.5% כעבור כמה חודשים אחיו קיבל משהו כמו 4.5-5% (לא זוכר במדוייק). שניהם עם הלוואות בסדר גודל דומה ואחוז מימון דומה, ההבדל היחיד, חוץ מהתזמון, הוא שלבכור היה מסלול פיתוי טוב (שהוא פרע מאז).

[wa11a]

לפני 14 שעות, stx כתב:

השבוע ביררתי לגבי משכנתא.

קיבלתי אישור עקרוני עם קלצ ב5.38% ופריים ב5% (כלומר פריים מינוס אחוז אחד, זה מלפני העלאת הריבית של השבוע).

 

אם אני הייתי בנק הייתי מתמחר ככה הלוואה רק אם הייתי חושב שיש סיכוי סביר שהריבית תרד בעתיד הקרוב. אחרת כבר בהעלאת הריבית הבאה הבנק מפסיד עלי כסף ואני לא חושב שהם פילנתרופים.

 

אישית, אני חושב שאין סיבה להוריד ריבית אלא אם יתחיל מיתון רציני, פה או בעולם, אבל זו כבר סטייה מהנושא.

זה גם אומר שהם מניחים שהריבית לא תחזור לאפס כי אז הם יקבלו על רכיב הפריים ריבית אפסית שתהיה נמוכה מיעד האינפלציה של בנק ישראל.

[BarryG]

לפני שעתיים, דור-- כתב:

כמה זמן נחשב ל"עתיד קרוב"?

לפני 3 שנים, רגע לפני הקורונה חבר שלי קיבל משכנתא עם קל"צ של 1.5%.

זה אומר שהבנק העריך שהריביתוהמדד  לא יעלו בקרוב.

3 שנים אחרי, הבנק טעה, ובגדול (נכון שהקורונה והיציאה ממנה זה אירוע לא צפוי)

אז התחזיות של הבנק הם בסה"כ תחזיות. המציאות מפתיעה.

 

ובלי כל קשר, רכיב מאוד משמעותי בתמחור הריבית זה הסיכון האישי שלך.

יכול להיות שלקוח אחר היה מקבל קלצ של 6.5%על אותו נכס ואותה רמת מינוף ומשך חיי הלוואה.

אין שום קשר לתחזית של הבנק, הבנק קובע את הריבית לפי ריבית המימון שלו באותו רגע, שהיא התחזית של שוק ההון. ברגע שהבנק נתן לך הלוואה ומצד שני גידר את המימון שלו לתקופה זהה, לא משנה לו מה יהיה אחרי זה, משנה רק המרווח שהוא קיבע.

[yuvalganim]

לפני 15 שעות, stx כתב:

השבוע ביררתי לגבי משכנתא.

קיבלתי אישור עקרוני עם קלצ ב5.38% ופריים ב5% (כלומר פריים מינוס אחוז אחד, זה מלפני העלאת הריבית של השבוע).

 

אם אני הייתי בנק הייתי מתמחר ככה הלוואה רק אם הייתי חושב שיש סיכוי סביר שהריבית תרד בעתיד הקרוב. אחרת כבר בהעלאת הריבית הבאה הבנק מפסיד עלי כסף ואני לא חושב שהם פילנתרופים.

 

אני קיבלתי לפני שנה משכנתא (כשהפריים היה 1.6% בדיוק לפני שהתחילו להרים את הריבית)

קיבלתי פריים מינוס 0.6%. כלומר ריבית 1% אפקטיבית.

האם הבנק הפסיד עליי כסף?

ריבית שלילית לא תהיה פה כנראה לעולם.

ריבית נמוכה יותר ממה שהיה פה עשור לא תהיה פהכנראה לעולם (גם אם נחזור לריבית כמעט אפס).

רוצה לומר - אין קשר בין התמחור הנוכחי לבין הציפיה של הבנק לגבי העתיד.

[דור--]

לפני 9 שעות, BarryG כתב:

אין שום קשר לתחזית של הבנק, הבנק קובע את הריבית לפי ריבית המימון שלו באותו רגע, שהיא התחזית של שוק ההון. ברגע שהבנק נתן לך הלוואה ומצד שני גידר את המימון שלו לתקופה זהה, לא משנה לו מה יהיה אחרי זה, משנה רק המרווח שהוא קיבע.

אם ההלוואה שנתנה מגודרת, איך עליית הפריים הקפיצה את הרווחים לבנקים? 

המרווח נשאר אותו מרווח....

[yuvalganim]

הבנק מקבל ריביות הרבה יותר טובות ממה שהוא נותן...

[ArikC]

בתאריך 23.5.2023 בשעה 21:45, MiniMiz3r כתב:

 

כל ההערכות מדברות על ירידה בדצמבר 23/ינואר 24.

 

אין שום תרחיש הגיוני כזה,אתה מדבר על עוד חצי שנה.
בקצב הנוכחי יהיו עוד העלות ריבית,ירידה בכלל לא בלקסיקון.

[MiniMiz3r]

בשנה שעברה הצפי היה שהאינפלציה היום תעמוד על 3% והריבית תתחיל לרדת כבר באמצע 2023. 

אנחנו נמצאים עכשיו באינפלציה גבוהה מהצפוי אבל: 

 

א) היא עדיין במגמת ירידה

ב) מי שקובע את הטון זה הפד ולא בנק ישראל. הערכות עדכניות מדברות על הורדת ריבית בארה"ב לקראת סוף השנה, גם אם בנק ישראל ירצה הוא לא יוכל להשאר בריבית גבוהה יותר מארה"ב לאורך זמן 

 

אין לבנק ישראל הרבה מרווח תמרון פה. הריבית תרד ברבעון הראשון של 2024 לכל המאוחר. 

[yuvalganim]

רק לפני שבוע בנק ישראל העריך אינפלציה חודשית של 0.4. אממה? יצא 0.8.

בשנה האחרונה הבנו שכל קשר בין "הערכות בנק ישראל" למציאות לא שווה כלום.

לדעתי הם לא מחוברים בכלל למציאות שם בבנק

[MiniMiz3r]

בנק ישראל לא מעריך את האינפלציה החודשית

[yuvalganim]

צודק.

הוא העריך את השנתית.

האנליסטים העריכו את החודשית וגם הם לא בכיוון.

גם הנתון הרשמי של 5% לא מסתדר באינטואיציה של האזרחים.

לדעתי יש פה כשל ארוך במדידה, משהו בנוסחא לא סביר.