שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[farkash7]

לפני 16 דקות, stx כתב:

הדירה מפורסמת ב 1,819,000 שקלים.

 

מי האנשים האלה שקונים דירות בחריש ב1.8 😂
גם בחצי מזה הייתי חושב פעמיים אם לקנות.
איזה בדיחה עצובה.

עריכה אחרונה ב-10 לאפריל, 2023 על ידי farkash7

[stx]

וזה עוד הזנב של המחירים…

[SlowRide]

מחירים שאנשים מפרסמים זה לא נותן כלום. מה שצריך לבדוק זה מחירים של עסקאות שנסגרו.
 

[Lior_Django]

קצת הזוי שדירה שעלתה ב 2018 מיליון, תעלה היום 1.8 (או יותר)

5 שנים עלייה של 80% זה פשוט לא ריאלי.

 

זה פשוט נוגד כל היגיון.

עריכה אחרונה ב-10 לאפריל, 2023 על ידי Lior_Django

[- XM -]

^

זה כנראה מחיר של מחיר למשתכן,

ובכל מקרה גם בשוק החופשי דירה כזו אז לא עלתה יותר מ 1.2 מליון.

 

עכשיו בוא ננתח את המקרה -

הזוג קנה מיני פנטאוז 5 חדרים בשנת 2018, במליון ש”ח.

שווי הדירה כעת 1.8 מליון. (לדעתי יותר - צריך לקחת ממוצע ביד 2 או קצת נמוך ממנו, הדירות עם המחיר הקיצוני הנמוך ביותר, (והגבוה ביותר), לא משקפות את השוק, זה בדרך כלל דירות עם בעיות שונות, כמו כיוון אוויר אחד, דירות כלואות, אזור בעייתי וכו’. אבל בוא נזרום הדירה שווה 1.8 מליון.)

בהנחה שזו אכן דירת מחיר למשתכן, אין תיווך. שכר עו”ד 5000 ש”ח.

אין מס רכישה בכל מקרה כי זו דירה ראשונה.

אין מס שבח בכל מקרה כי זו מכירת דירה יחידה, בפטור.

יהיה לו תיווך ועו”ד במכירה, סדר גודל 40 אלף ש”ח.

בחישוב גס של יחס העלייה בהחזר החודשי שהוא ספג בעקבות העלאות הריבית, הבחור לקח משכנתא של 900 אלף ש”ח. (מחזק את ההנחה שהדירה נקנתה במחיר למשתכן.)

מה יש לנו?

גם אם הדירה תימכר ב 1.75 (והיא תעוף במחיר הזה) בניכוי הוצאות הבחור עשה תשואה של 700% על ההון העצמי בחמש שנים. 

140% בשנה!!!

(את עלויות המשכנתא אני לא מחשב כי בכל מקרה הוא היה שוכר דירה, יתכן שהעלות החודשית הייתה פחות 1000 ש”ח, אז צריך להוריד מהרווח 60 אל”ש.)

זו כנראה ההחלטה הכלכלית הטובה ביותר שהוא קיבל בחיים שלו גם אם זה כרוך בקשיים.

יתכן שהוא לא יכול למכור את הדירה בשנתיים הקרובות בגלל ההגבלות של מחיר למשתכן, אבל עדיין, שיהרוג את עצמו שנתיים, אח”כ ימכור את הדירה, יקח 10% מהרווחים ויפצה את עצמו בחופשה סטייל טרנספורטר, עם וואגיו במיקונוס...

 

עריכה אחרונה ב-10 לאפריל, 2023 על ידי - XM -

[SlowRide]

דירה בחריש תעוף ב1.75? זה באמת המחירים שהולכים שם?! לאן הגענו...
אני מכיר זוג שקנה במחיר הזה דירת 4 חדרים בחולון לפני פחות משנה.

[- XM -]

1.75 ל 4 חדרים בחולון לפני שנה זה מחיר מאוד זול.

אני מכיר שני עסקאות בחריש מלפני כמעט שנה, 4 חדרים נקנו ב 1.4- 1.45, במקרה הזה, זו דירת 5 חדרים מיני פנטהאוז שזה כנראה אומר מרפסות גדולות יותר מהסטנדרט, קומה גבוהה וכו’.

וכן, אני מסכים איתך, המצב עצוב.

ואני כותב את זה כאחד שהרוויח יפה מאוד מעליות מחירי הנדל”ן בארץ.

עריכה אחרונה ב-10 לאפריל, 2023 על ידי - XM -

[Transporter]

לפני שעה, Lior_Django כתב:

קצת הזוי שדירה שעלתה ב 2018 מיליון, תעלה היום 1.8 (או יותר)

5 שנים עלייה של 80% זה פשוט לא ריאלי.

 

זה פשוט נוגד כל היגיון.

 

אני לא יודע כמה עולה היום

אבל בסביבות 2017 דירת  5 חדרים בחריש אכן עלתה מליון שח

לפני כשעה, SlowRide כתב:

דירה בחריש תעוף ב1.75? זה באמת המחירים שהולכים שם?! לאן הגענו...
אני מכיר זוג שקנה במחיר הזה דירת 4 חדרים בחולון לפני פחות משנה.

 

נשמע קצת מוזר בהתחשב בזה שזה כמעט המחיר שמכרו 4 חדרים באשקלון

ההפרש בין חולון לאשקלון הוא בטוח לא 50,000-100,000

 

עריכה אחרונה ב-10 לאפריל, 2023 על ידי Transporter

[Lior_Django]

לפני שעה, - XM - כתב:

^

זה כנראה מחיר של מחיר למשתכן,

ובכל מקרה גם בשוק החופשי דירה כזו אז לא עלתה יותר מ 1.2 מליון.

 

עכשיו בוא ננתח את המקרה -

הזוג קנה מיני פנטאוז 5 חדרים בשנת 2018, במליון ש”ח.

שווי הדירה כעת 1.8 מליון. (לדעתי יותר - צריך לקחת ממוצע ביד 2 או קצת נמוך ממנו, הדירות עם המחיר הקיצוני הנמוך ביותר, (והגבוה ביותר), לא משקפות את השוק, זה בדרך כלל דירות עם בעיות שונות, כמו כיוון אוויר אחד, דירות כלואות, אזור בעייתי וכו’. אבל בוא נזרום הדירה שווה 1.8 מליון.)

בהנחה שזו אכן דירת מחיר למשתכן, אין תיווך. שכר עו”ד 5000 ש”ח.

אין מס רכישה בכל מקרה כי זו דירה ראשונה.

אין מס שבח בכל מקרה כי זו מכירת דירה יחידה, בפטור.

יהיה לו תיווך ועו”ד במכירה, סדר גודל 40 אלף ש”ח.

בחישוב גס של יחס העלייה בהחזר החודשי שהוא ספג בעקבות העלאות הריבית, הבחור לקח משכנתא של 900 אלף ש”ח. (מחזק את ההנחה שהדירה נקנתה במחיר למשתכן.)

מה יש לנו?

גם אם הדירה תימכר ב 1.75 (והיא תעוף במחיר הזה) בניכוי הוצאות הבחור עשה תשואה של 700% על ההון העצמי בחמש שנים. 

140% בשנה!!!

(את עלויות המשכנתא אני לא מחשב כי בכל מקרה הוא היה שוכר דירה, יתכן שהעלות החודשית הייתה פחות 1000 ש”ח, אז צריך להוריד מהרווח 60 אל”ש.)

זו כנראה ההחלטה הכלכלית הטובה ביותר שהוא קיבל בחיים שלו גם אם זה כרוך בקשיים.

יתכן שהוא לא יכול למכור את הדירה בשנתיים הקרובות בגלל ההגבלות של מחיר למשתכן, אבל עדיין, שיהרוג את עצמו שנתיים, אח”כ ימכור את הדירה, יקח 10% מהרווחים ויפצה את עצמו בחופשה סטייל טרנספורטר, עם וואגיו במיקונוס...

 

 

רק שאם הוא מוכר הוא עדיין נותר חסר דיור.

וכל הדירות הרי עלו +- באותו השיעור.

 

זה לא סיטואציה שאתה יכול לומר ללא ספק שהוא יצא מרווח.

יש הרבה הנחות פה שלא בהכרח מתקיימות.

 

אם יצליח בכלל למכור.

אם בדירה השנייה לא ימסו אותו יותר.

ואם לא יצטרך ממילא לקחת משכנתא יותר גדולה על השנייה, כי שוב כל הדירות עלו.

 

 

[יובל .מ.]

לפני 6 שעות, Lior_Django כתב:

 

רק שאם הוא מוכר הוא עדיין נותר חסר דיור.

וכל הדירות הרי עלו +- באותו השיעור.

 

זה לא סיטואציה שאתה יכול לומר ללא ספק שהוא יצא מרווח.

יש הרבה הנחות פה שלא בהכרח מתקיימות.

 

אם יצליח בכלל למכור.

אם בדירה השנייה לא ימסו אותו יותר.

ואם לא יצטרך ממילא לקחת משכנתא יותר גדולה על השנייה, כי שוב כל הדירות עלו.

 

 

שיגור בשכירות.

לפני 12 שעות, yuvalganim כתב:

ילדים זה לא שיקול כלכלי (אחרת לא היו עושים).

אבל המשכנתא שלהם גדולה עליהם. יכלו אחרת

ילדים זה לא שיקול כלכלי, אבל התזמון+כמות זה האמ אמא של השיקול כלכלי.

יובל המבולבל וישראל קטורזה שמרוויחים כמה מיליונים בשנה יכולים להביא 7 ילדים בכיף, זוג סטודנטים בני 23 לא יכולים אפילו אחד.

וזה מה שאנשים לא מבינים, אם אתה מביא ילדים האחריות הכלכלית היא עלייך, לא על ממשלת ישראל ולא על בנק ישראל, וזה לא משנה אם ההייטק פורח או מהפכה משפטית או כל אירוע אחר. 

ואם החזר משכנתא של 3800 היה כבד עליהם, כנראה המצב הכלכלי שלהם לא היה מושלם.

השאלה היחידה היא כמה זוגות כאלה יש ומה יהיה כשכולם יקרסו (ועם כל הכבוד, לאף אחד אין את הנתונים האמיתיים האלה).

[SlowRide]

לפני 10 שעות, Transporter כתב:

נשמע קצת מוזר בהתחשב בזה שזה כמעט המחיר שמכרו 4 חדרים באשקלון

ההפרש בין חולון לאשקלון הוא בטוח לא 50,000-100,000

תלוי בהרבה דברים, מיקום, מעלית, חניה, מרפסת, בית חדש/ישן... זה לא רק העיר. מניח שדירה חדשה עם מעלית חניה מחסן ומרפסת תעלה יותר מ2 בחולון.

קנו דירה ישנה בלי מעלית וחניה, אבל במיקום סבבה בחולון קרוב להרבה דברים ותחבורה ציבורית. 

[ישה]

לביטון יש ביצים מבטון

 

יש לו 100 אלף ש"ח ועוד שלושה ילדים וגר בדירה טחובה ומתפוררת בקומה ג' ללא מעלית.

 

קנה דירת חלומות בסביוני חריש מיני פנטהאוז במיליון ש"ח עם משכנתא של 900 אלף

 

רק מה כסף ליועץ משכנתאות לא היה לו לכן ההחזר החודשי עלה לו מ 3800 ל 5400 .

 

לתלות את היועץ על עץ גבוההה.

 

בריביות של אז כנראה הרוב היה בפריים. כבר לא זוכר אם היה מותר.

 

לא מסוגל לשלם את המשכנתא לכן מחליט למכור 

 

מקבל 1,750 יתרת המשכנתא 750 נשאר ביד 1,000,000 

 

חי כמו קינג 5 שנים במקום 100 אלף  יש לו כעת 1 מיליון.

 

עיסקת חיים

 

לא מלמדת כלום או מלמדת הרבה תלוי בעיני המתבונן או המתאונן או המאונן.

[Gosser1860]

לפני 33 דקות, ישה כתב:

בריביות של אז כנראה הרוב היה בפריים. כבר לא זוכר אם היה מותר.

2/3 פריים נכנס לתוקף ב-17.01.21

לפני 33 דקות, ישה כתב:

לא מלמדת כלום או מלמדת הרבה תלוי בעיני המתבונן או המתאונן או המאונן.

אם לא היתה לי כבר חתימה 

[יובל .מ.]

לפני שעתיים, ישה כתב:

 

 

חי כמו קינג 5 שנים במקום 100 אלף  יש לו כעת 1 מיליון.

 

עיסקת חיים

 

בול.

אנשים קיבלו מתנות מטורפות מהמדינה ובוכים כי במקום לעשות לעצמם גידור סיכונים שמעו בקול של איזה יועץ דרג ז' שנתן להם משכנתא מסוכנת.

[Gavrik]

לפני שעתיים, ישה כתב:

לביטון יש ביצים מבטון

 

יש לו 100 אלף ש"ח ועוד שלושה ילדים וגר בדירה טחובה ומתפוררת בקומה ג' ללא מעלית.

 

קנה דירת חלומות בסביוני חריש מיני פנטהאוז במיליון ש"ח עם משכנתא של 900 אלף

 

רק מה כסף ליועץ משכנתאות לא היה לו לכן ההחזר החודשי עלה לו מ 3800 ל 5400 .

 

לתלות את היועץ על עץ גבוההה.

 

בריביות של אז כנראה הרוב היה בפריים. כבר לא זוכר אם היה מותר.

 

לא מסוגל לשלם את המשכנתא לכן מחליט למכור 

 

מקבל 1,750 יתרת המשכנתא 750 נשאר ביד 1,000,000 

 

חי כמו קינג 5 שנים במקום 100 אלף  יש לו כעת 1 מיליון.

 

עיסקת חיים

 

לא מלמדת כלום או מלמדת הרבה תלוי בעיני המתבונן או המתאונן או המאונן.

 

שם את המיליון שקל בפיקדון של 5% ל4-5 שנים וגר בינתיים בשכירות.

 

מחכה שתעבור התקופה הכלכלית הקשה ולהתייצבות מחירי הדירות וירידת הריביט חזרה לאזור ההגיוני.

 

חוזר לשוק עם 1.3 מיליון ורונה 2-3 דירות להשקעה.