שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[pooh-bear 178]

הביקושים לעניות דעתי לא ירדו, ומבחינת ביקוש לדירות הוא לא מפסיק לעלות.

זו מן תזה כזו כאילו יש פה איזה גל עליה מטורף, או ילודה טבעית של הודו. אם נוציא את המגזרים מרובי הילדים מהתמונה (שלא ממש מתחרים על דירה עם אף אחד מהכותבים פה להבנתי ובעצם מהווים שווקים נפרדים), שאצל חלקם לפחות יש מצוקת דיור אמיתית וכואבת, נראה שאין סיבה אמיתית לעלייה מטורפת בביקוש מבחינה כמותית (כלומר, כמות הדירות הדרושות). מה שיש זה כסף זול, שמאפשר למחירים לעלות, ומשקיעים, שהם ממש לא אנשים רעים אבל מגדילים גם את הביקוש, כמותית.

אני אפילו אסתכן ואגיד משהו מאוד לא מתקבל על הדעת היום - יש כנראה עודף היצע בפריפריה, לפחות הרחוקה. לדעתי אין שום הצדקה כלכלית למה שקורה בעפולה, קריית גת או דימונה.

 

מה שכן ירד, זה היכולות של רוב הקונים הפוטנציאלים לרכוש במחירים הנוכחיים, בין אם מדובר בזוגות צעירים, משפרי דיור וכו'.

אני לא כלכלן, אבל לאור כך ש"ירידת הביקושים" היא מלאכותית, גם אם המחיר ירד כתוצאה מחוסר יכולת כלכלית לקנות כרגע, מה שצפוי לקרות כש/אם המחירים ירדו היא התנפלות רבתי של כל אלה שישבו על הגדר או סתם ידם לא הייתה משגת, מה שיוביל שוב לעליית מחירים.

אתה מסתכל על שוק הדיור כאילו הוא עובד לפי גרף פשוט של היצע וביקוש כמו איזה מוצר צריכה בסיסי. יש פה הרבה יותר פסיכולוגיה מזה. אם המחירים ירדו מחר ב-10٪, ואנשים יתחילו לדבר על ירידות כעל דבר שקורה, אתה חושב שמייד כולם ירוצו לקנות או יחכו לעוד קצת ירידות? חוץ מזה, זה יוריד את הביקוש של המשקיעים הפשוטים כמעט לאפס, לדעתי.

ובנוסף, לא דיברת על הריבית, שאם תעלה תגרום לירידה אמיתית, ממש לא מלאכותית, בכמות הכסף שיש לאנשים.

 

עד שלא יטפלו פה ברמה מערכתית במקביל בשוק השכירות הבוער, ובמקביל בהיצעים המאוד נמוכים לא רואה שינוי משמעותי באופק, גם אם יהיו ירידות זמניות.

אני ממש לא חושב שההיצע ממש נמוך, פרט לערי המרכז שאין בהן כמעט בכלל עתודות קרקע (תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בת ים ובני ברק). מחוץ להן, כמעט בכל מקום קמו בעשור האחרון שכונות עצומות (פתח תקווה, קרית אונו, כפר סבא, רעננה - בונים עכשיו, כפר יונה, נתניה, חדרה, יבנה, אשדוד, אשקלון, מודיעין, חריש, ראש העין, קרית ביאליק ובטח שכחתי עוד כמה).

[iceco 1]

כסף זול יוצר משקיעים כסף יקר יוצר משקעים

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

[A.E.M 1]

 

קח לו חשב שיהרוג את הביקושים, הוא טעה ושפך דלק על תבערת הביקוש ולא הצליח לשחרר היצע.

 

תשמע סיפור, אני מכיר מקרוב מאוד מישהו שהוא הבעלים של 3 דירות.

השווי של שתי הדירות היותר זולות מבין השלוש, הוא איפשהו בין 1.15 מיליון ל- 1.4 מיליון ש"ח. דהיינו, הוא משלם מס דירה שלישי מופחת לפי הנוסחה שנקבעה. יוצא סכום נמוך מאוד של כ 1,500 ש"ח לשנה.

אותו אדם שוקל שתי אופציות:

1. למכור אחת מהשלוש ולקנות אחרת

2. לקנות דירה רביעית

 

באופציה הראשונה, הוא ישאר עם פחות כסף בנטו כל שנה מהשכירות מכיוון שהדירה החדשה תקפיץ אותו מעל הרף של 1.4 מיליון ש"ח. אז לא בא בחשבון.

באופציה השנייה המצב גרוע הרבה יותר. מתקבלת תוצאה לפיה על דירה שעולה מליון, הוא יקבל תשואה שנתית של 7,500 ש"ח נטו מכיוון שמס דירה שלישית (בשילוב מס הכנסה על שכירות, שכרגע הוא פטור ממנו) יאכל את כל השכירות.

 

לסיכום, אין סיכוי שאותו אדם נכנס כרגע לשוק הנדל"ן. הוא דוגמה לביקוש שהחוק שפך לו דלי קרח על הראש.

אני לא אומר אגב שאני בעד החוק או שזו הדרך לטפל בבעיה, אבל הוא כן עושה משהו...

עריכה אחרונה ב-10 בפברואר, 2017 על ידי A.E.M

[ישה 58]

אתה מתכוון למטוסים שהיו טסים ומפזרים ענני כסף כדי שירדו משקעים.

 

שום אמצעי מלאכותי לא מסדר שוק לזמן ארוך

 

לזמן ארוך צריך להיות איזון בין הביקוש להיצע , כאשר ההיצע צריך להיות במקומות הנכןנים במחיר הנכון ובכמות מספקת לענות על הביקושים.

 

כל היתר זה מתן אקמול לחולה סרטן.

[טווינגואי 1]

בנתיים יש פחות התחלות בניה, ככה לא מורידים מחירים

 

http://www.themarker.com/realestate/1.3068004

 

כחלון אמר במרץ שנה שעברה שהמחירים לא ירדו ביותר מ5-10% כדי לא לזעזע את הבנקים, לצערי אני מאמין לו, כולנו רואים מי יותר חשוב לקברניטים, לא הציבור אלא גופי ענק שיכולים לשכור לוביסטים וכו'

[ישה 58]

תשמע סיפור, אני מכיר מקרוב מאוד מישהו שהוא הבעלים של 3 דירות.

השווי של שתי הדירות היותר זולות מבין השלוש, הוא איפשהו בין 1.15 מיליון ל- 1.4 מיליון ש"ח. דהיינו, הוא משלם מס דירה שלישי מופחת לפי הנוסחה שנקבעה. יוצא סכום נמוך מאוד של כ 1,500 ש"ח לשנה.

אותו אדם שוקל שתי אופציות:

1. למכור אחת מהשלוש ולקנות אחרת

2. לקנות דירה רביעית

 

באופציה הראשונה, הוא ישאר עם פחות כסף בנטו כל שנה מהשכירות מכיוון שהדירה החדשה תקפיץ אותו מעל הרף של 1.4 מיליון ש"ח. אז לא בא בחשבון.

באופציה השנייה המצב גרוע הרבה יותר. מתקבלת תוצאה לפיה על דירה שעולה מליון, הוא יקבל תשואה שנתית של 7,500 ש"ח נטו מכיוון שמס דירה שלישית (בשילוב מס הכנסה על שכירות, שכרגע הוא פטור ממנו) יאכל את כל השכירות.

 

לסיכום, אין סיכוי שאותו אדם נכנס כרגע לשוק הנדל"ן. הוא דוגמה לביקוש שהחוק שפך לו דלי קרח על הראש.

אני לא אומר אגב שאני בעד החוק או שזו הדרך לטפל בבעיה, אבל הוא כן עושה משהו...

 

אויש

 

המשקיע הזה לפי התיאור שלך מחזיק דירות בפריפריה ומקבל שכר דירה נמוך מאוד.

 

3 דירות ובסה"כ פחות מ 5000 ש"ח לחודש.

[avargel 34]

תשמע סיפור, אני מכיר מקרוב מאוד מישהו שהוא הבעלים של 3 דירות.

השווי של שתי הדירות היותר זולות מבין השלוש, הוא איפשהו בין 1.15 מיליון ל- 1.4 מיליון ש"ח. דהיינו, הוא משלם מס דירה שלישי מופחת לפי הנוסחה שנקבעה. יוצא סכום נמוך מאוד של כ 1,500 ש"ח לשנה.

אותו אדם שוקל שתי אופציות:

1. למכור אחת מהשלוש ולקנות אחרת

2. לקנות דירה רביעית

 

באופציה הראשונה, הוא ישאר עם פחות כסף בנטו כל שנה מהשכירות מכיוון שהדירה החדשה תקפיץ אותו מעל הרף של 1.4 מיליון ש"ח. אז לא בא בחשבון.

באופציה השנייה המצב גרוע הרבה יותר. מתקבלת תוצאה לפיה על דירה שעולה מליון, הוא יקבל תשואה שנתית של 7,500 ש"ח נטו מכיוון שמס דירה שלישית (בשילוב מס הכנסה על שכירות, שכרגע הוא פטור ממנו) יאכל את כל השכירות.

 

לסיכום, אין סיכוי שאותו אדם נכנס כרגע לשוק הנדל"ן. הוא דוגמה לביקוש שהחוק שפך לו דלי קרח על הראש.

אני לא אומר אגב שאני בעד החוק או שזו הדרך לטפל בבעיה, אבל הוא כן עושה משהו...

 

צודק בכל מילה.

בוא נמשיך את זה עוד קצת.

למה עצרת באמצע הסיפור?

 

החבר הזה שאתה מכיר מקרוב, מה יעשה עם הכסף שלו במקום לקנות דירה נוספת?

(אמרת שיש אופציה לקנות רביעית, אז אני יוצא מנקודת הנחה שיש לו עוד כסף שהוא רוצה להשקיע)

 

בורסה?

לא מתאים לכל אחד.

להפקיד בבנק? ייקח זמן עד שיכסה אפילו את עמלת הפעולה...

 

 

הלאה.

המשקיע צימצם את נוכחות בשוק בזכות המס של כחלון.

זו''צ יצליחו לרכוש את הדירה שהתפנתה?

לא היה לזוג הזה כסף לקנות ב2008, אז היום יהיה להם?

לא.

 

בקיצור, אפילו לא בית חולים מתחת לגשר.

 

 

גילוי נאות: אני בקושי בעלים של דירה אחת ממושכנת. אין לי שום אינטרס להגן על משקיעים.

 

כן יש לי אינטרס להגן על השוכרים, שהם החוליה החלשה, שיצאו הפסדים מכל העסק.

 

 

 

אמרת שאתה מכיר מקרוב מישהו בעל 3 דירות.

אני מכיר כמה כאלה, וכולם ללא יוצא מן הכלל העלו את מחירי השכירות (לא בכל גובה המס, אבל בהחלט בכמה מאות שקלים).

[ישה 58]

נמשיך בסיפור

 

השוכר לא רוצה לשלם יותר

 

יילך לדירה של משקיע שיש לו רק 2 דירות הוא יבקש כמובן יותר שכ"ד כי השכן שלו שיש לו 3 דירות מבקש יותר

 

יקבל, יראה המשקיע כי טוב יחליט לרכוש דירה נוספת . אויש יתחיל לשלם מס קחלון.

 

שיווי המשקל החדש יהיה בשכ"ד יותר גבוה בסופו של יום.

[pooh-bear 178]

בנתיים יש פחות התחלות בניה, ככה לא מורידים מחירים

 

http://www.themarker.com/realestate/1.3068004

 

כחלון אמר במרץ שנה שעברה שהמחירים לא ירדו ביותר מ5-10% כדי לא לזעזע את הבנקים, לצערי אני מאמין לו, כולנו רואים מי יותר חשוב לקברניטים, לא הציבור אלא גופי ענק שיכולים לשכור לוביסטים וכו'

תחשוב מה יקרה אם המחירים ירדו ב-30٪. הבנקים יפגעו? בעלי הדירות יפגעו (משקיעים ולא משקיעים). גם הם סוג של ציבור.

 

מעבר לזה, אם בנק יתמוטט, או שמי שמשקיע בו יפגע (וגם הם ציבור), או שכולנו נאלץ לחלץ אותו, ואז כל הציבור יפגע.

 

הייתי מציע להפסיק שניה עם פופוליזם, להבין שאפילו כחלון הוא לא קוסם, ושגם הוא בסוף פליטיקאי שצריך להגיע לאיזו תוצאה תוך ארבע שנים או פחות כדי להבחר מחדש. לצערינו, בהתחדשות עירונית מסיבית שהיתה פותרת הרבה בעיות ומייצרת פחות חדשות הוא בחר שלא לטפל.

[pooh-bear 178]

נמשיך בסיפור

 

השוכר לא רוצה לשלם יותר

 

יילך לדירה של משקיע שיש לו רק 2 דירות הוא יבקש כמובן יותר שכ"ד כי השכן שלו שיש לו 3 דירות מבקש יותר

 

יקבל, יראה המשקיע כי טוב יחליט לרכוש דירה נוספת . אויש יתחיל לשלם מס קחלון.

 

שיווי המשקל החדש יהיה בשכ"ד יותר גבוה בסופו של יום.

כולכם מסתכלים על שכ"ד כאילו בכל מקום צד ההיצע הוא היחידי שקובע את המחיר. זה פשוט לא נכון.

 

למה שכ"ד לא עלה בהתאם למחירי הדיור בעשור האחרון? כי שכ"ד משולם מהמשכורת, לא ממשכנתא. הריבית לא מעניינת את מי שמשלם שכ"ד. הוא משלם מהמשכורת שלו, ולא יכול לשלם הרבה יותר. התשואות היום נמוכות כי השוכרים לא יכולים לשלם יותר, לא כי ההיצע גבוה מדי או כי בעלי הדירות לא רוצים לגבות יותר. לא תהיה עלייה מהותית בשכ"ד, עם או בלי מיסוי. מעבר לזה, משקיעים בעלי 3 דירות יכולים למכור למשקיעים חדשים, לאו דוקא למשקיעים בעלי 2 דירות. הם אפילו יכולים למכור למישהו שיגור בדירה. ואז אין שום בעיית מיסוי ולא צריך להעלות שכ"ד.

 

וכאמור, אני גר בשכירות, ומוכן להתמודד עם העליות הנוראיות שצפויות לנו.

[ישה 58]

אם ירדו המחירים ב 30% לא יקרה כלום, לא לבנקים לא לבעלי הדירות הנוכחיים, בתנאי שהם ממשיכים בעבודתם ומסוגלים לשלם את המשכנתא שלהם.

 

מי שייהנה ( אם יוכל להינות ) אלה אותם שאין להם דירות ויוכלו אולי להיכנס לשוק ולרכוש.

 

חלקם ייצאו משוק השכירות וישפיעו על ירידת מחיר גם בשוק הזה

 

ואז נהיה במצב "הטוב" של לפני 3-4 שנים

[ישה 58]

התשואות ירדו כי מחיר הדירה עלה.

 

אבסולטית משלמים היום שכ"ד גבוה יותר מאשר לפני חמש שנים.

[A.E.M 1]

אויש

 

המשקיע הזה לפי התיאור שלך מחזיק דירות בפריפריה ומקבל שכר דירה נמוך מאוד.

 

3 דירות ובסה"כ פחות מ 5000 ש"ח לחודש.

 

אתה צודק. מדובר בפריפריה יחסית. שכר הדירה בגובה 5,000 ש"ח הוא בגין 2 דירות, לא 3. בדירה השלישית הוא גר.

[pooh-bear 178]

התשואות ירדו כי מחיר הדירה עלה.

 

אבסולטית משלמים היום שכ"ד גבוה יותר מאשר לפני חמש שנים.

אבל למה שכ"ד לא עלה בהתאם לעליית מחירי הדיור?

1. או כי יש עודף היצע

2. או כי שכ"ד מוגבל גם ע"י ביקוש קשיח יותר מזה של רוכשי הדירות

 

אני מאמין שבעיקר 2.

 

אם ירדו המחירים ב 30% לא יקרה כלום, לא לבנקים לא לבעלי הדירות הנוכחיים, בתנאי שהם ממשיכים בעבודתם ומסוגלים לשלם את המשכנתא שלהם.

ומי מבטיח שהתנאי הזה יתקיים? קשה מאוד לחזות מה יקרה במצב של ירידה חדה במחירי הדיור.

או במילים אחרות: אתה היית קונה היום, בכספך, coco של מזרחי-טפחות? אני לא.

[avargel 34]

כולכם מסתכלים על שכ"ד כאילו בכל מקום צד ההיצע הוא היחידי שקובע את המחיר. זה פשוט לא נכון.

 

למה שכ"ד לא עלה בהתאם למחירי הדיור בעשור האחרון? כי שכ"ד משולם מהמשכורת, לא ממשכנתא. הריבית לא מעניינת את מי שמשלם שכ"ד. הוא משלם מהמשכורת שלו, ולא יכול לשלם הרבה יותר. התשואות היום נמוכות כי השוכרים לא יכולים לשלם יותר, לא כי ההיצע גבוה מדי או כי בעלי הדירות לא רוצים לגבות יותר. לא תהיה עלייה מהותית בשכ"ד, עם או בלי מיסוי. מעבר לזה, משקיעים בעלי 3 דירות יכולים למכור למשקיעים חדשים, לאו דוקא למשקיעים בעלי 2 דירות. הם אפילו יכולים למכור למישהו שיגור בדירה. ואז אין שום בעיית מיסוי ולא צריך להעלות שכ"ד.

 

וכאמור, אני גר בשכירות, ומוכן להתמודד עם העליות הנוראיות שצפויות לנו.

 

א. שכר הדירה כן עלה, לא מעט

ב. שכר הדירה עלה פחות מעליית מחירי הרכישה, דוקא בגלל שכ''כ הרבה משקיעים נכנסו לשוק

ג. מה שמביא אותנו למצב ששכ''ד יעלה אם מחירי רכישה ירדו

ד. בסוף יפגעו השוכרים