שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[phpclub 62]

בלי להכנס לדיון לעומק, אני עדיין באותה עמדה שגרמה לי לרכוש את הבית שלי לפני 5 שנים :

 

או שאתה משלם הרבה למי שמוכר לך את הנכס

או שאתה משלם הרבה בדמות ריביות גבוהות על המשכנתא שאתה לוקח

 

אבל למישהו אתה משלם.

 

להערכתי כשתהיה ירידה כלשהיא היא תהיה מינורית (10% ?) יחסית למחירים של היום,

ואותה ירידה לא תהיה בזמן הקרוב, אם כי הנבואה ניתנה לשוטים.

[pooh-bear 762]

או שאתה משלם הרבה למי שמוכר לך את הנכס

או שאתה משלם הרבה בדמות ריביות גבוהות על המשכנתא שאתה לוקח

 

אבל למישהו אתה משלם.

 

זה נכון בגדול, אלא אם יש לך יחסית הרבה הון עצמי (אבל זה מקרה נדיר).

 

מצד שני, אם אתה משלם הרבה בריביות גבוהות מצבך ישתפר אם הריבית תרד, ואם שילמת הרבה לבעל הנכס מצבך יורע משמעותית אם הריבית תעלה. וכשלוקחים משכנתא ל-25 שנה, קשה מאוד לחזות מה יקרה לריבית, ולכן ההבדל בין שתי האופציות הוא לחלוטין לא זניח.

[malcishua 151]

למה? מה שחשוב זה שריבית המשכנתאות תעלה. מה משנה ריבית בנק ישראל?

זה משנה מאוד. עליה בריבית המשכנתאות משפיעה על מי שלוקח משכנתא מעכשיו, היא לא משפיעה על מי שכבר מחזיק משכנתא שנלקחה בתנאים טובים יותר. עליה בריבית בנק ישראל תשפיע על כל מי שמחזיק משכנתא שאיזשהו חלק ממנה צמוד לריבית הפריים (שזה בערך כמעט כל מי שמחזיק משכנתא). עליה משמעותית בריבית תדחף למעלה את ההחזרים החודשיים של כל מי שכבר מחזיק משכנתא, ועלייה מספיק רצינית תדחף מחזיקי משכנתאות כאלה למכור את הדירות שלהם כדי לכסות את ההחזר שהם כבר לא יוכלו לעמוד בו.

 

לכן, עליה בריבית המשכנתאות מביאה לכל היותר לקפיאה של השוק מכיוון שהיא מדכאת עסקאות חדשות. עליה של ריבית בנק ישראל תביא להיפוך מגמה מכיוון שהיא תגרום לעליה בהיצע הדירות למכירה.

[phpclub 62]

זה נכון בגדול, אלא אם יש לך יחסית הרבה הון עצמי (אבל זה מקרה נדיר).

 

מצד שני, אם אתה משלם הרבה בריביות גבוהות מצבך ישתפר אם הריבית תרד, ואם שילמת הרבה לבעל הנכס מצבך יורע משמעותית אם הריבית תעלה. וכשלוקחים משכנתא ל-25 שנה, קשה מאוד לחזות מה יקרה לריבית, ולכן ההבדל בין שתי האופציות הוא לחלוטין לא זניח.

 

אני מדבר על האדם הממוצע כמוני וכמוך אשר לוקחים משכנתא, לא על אלו שיש להם את ההון העצמי או חלק גדול ממנו.

 

קודם כל כשלוקחים משכנתא ל 25 שנה (את כל כולה) לא לוקחים משכנתא, זאת תקופת זמן ארוכה מדי.

 

היום לרוב מקבעים את הריביות ולכן מצבי לא ישתנה או ישתנה מעט מאוד אם הריבית תעלה.

אם היא תרד משמעותית, זה יאפשר לי לבצע מחזור ולקבע את עצמי לריביות הנמוכות יותר.

[ישה 389]

יש שני סוגי משקיעים

 

ישראל ישראלי שראה כי טוב מינף עצמו לדעת ורכש דירע נוספת

אותו משקיע גם לא תמיד לקח משכנתא שפויה ועליה בריבית יכולה להשפיע עליו

זה לא יקרה היום

אם לקח תרעיל מצוי שליש בפריים שליש בקבוע צמודה /לא צמודה ושליש משתנה כל 5 שנים

 

פריים לא עלה סבבה

קבועה לא צמודה מבסוט. קבועה צמודה מבסוט מדדים אפס

משתנה. צריכים לעבור 5 שנים עד שתשתנה לו הריבית

כלומר עליית הריבית של השנה האחרונהלא משפיעה עליו

 

בעצם הוא מראה לשרה זוגתו הנה דפקתי את המערכת איזה גאון פיננסי את מחזיקה בבית

 

משקיע הקלסי הוא כמו באפט רוכש לטווח ארוך הגלים פחות משפיעים על ההחלטות שלו

 

המשכנתא שהוא לוקח היא בדכ שליש פריים שני שליש קל״צ

 

סבבה לו לגמרי

 

מי נדפק

 

מי שאין לו דירה

ההחמרות של בנק ישראל עליות הריבית האחרונות מרחיקות אותו מאפשרות לקבל

משכנתא שפויה

 

ואז הוא יוצא משוק הרכישה ונשאר בשוק ההשכרה=עליה במחירי השכירות

 

המשקיעם בדירות משני הסוגים מבסוטים

 

למותר לציין שאני מושקע בנדלן ומה שקורה בו בטווח של כחלון לא בדיוק מזיז לי

גם לא מזיז לחברים אחרים שנדלן הוא השקעתם המועדפת

[pooh-bear 762]

אותו משקיע גם לא תמיד לקח משכנתא שפויה ועליה בריבית יכולה להשפיע עליו

זה לא יקרה היום

אם לקח תרעיל מצוי שליש בפריים שליש בקבוע צמודה /לא צמודה ושליש משתנה כל 5 שנים

 

פריים לא עלה סבבה

קבועה לא צמודה מבסוט. קבועה צמודה מבסוט מדדים אפס

משתנה. צריכים לעבור 5 שנים עד שתשתנה לו הריבית

כלומר עליית הריבית של השנה האחרונהלא משפיעה עליו

ואם הוא לקח משכנתא לפני 4 שנים?

 

מי נדפק

 

מי שאין לו דירה

ההחמרות של בנק ישראל עליות הריבית האחרונות מרחיקות אותו מאפשרות לקבל

משכנתא שפויה

לא נדפק, הרוויח שלא משכן את חיו תמורת דירת 4 חדרים באור עקיבא (סליחה אושריקו) / חריש

 

ואז הוא יוצא משוק הרכישה ונשאר בשוק ההשכרה=עליה במחירי השכירות

בשוק השכירות לצערינו אין מינוף, אין הלוואות ואין חרטות. משלמים ממה שיש. מי שאין לו עובר רחוק / עם שותפים / חוזר להורים. אנשים בערך יודעים כמה הם יכולים לשלם ולא יתאבדו על המחיר, ולכן, עם כל הכבוד לביקוש, העליות בו מוגבלות.

 

יש עוד (לפחות) שני סוגי משקיעים:

 

הסדרתי - מתחיל לחשוש מהמס של כחלון

 

הצעיר - קנה דירה בעפולה כדי להשכיר ולהגדיל את ההון העצמי בינתיים. מאוד רגיש לשינויים במחיר הנכס, וגם מצטלם טוב לכתבות "איך נדפקנו" עתידיות (אם כבר פופוליזם).

 

האם הצעירים והסדרתיים יתחילו להפיל מחירים? אולי. אולי לא. בוא נראה.

עריכה אחרונה 10 בפברואר, 2017 על ידי pooh-bear

[ישה 389]

להגיד לך משהו

 

הלוואי שירדו המחירים ב 40% איך אני בשבילך.

 

לגבי זה שלקח משכנתא לפני 4 שנים

 

אוי ואבוי לו , העליה תהיה רק על שליש מהמשכנתא שלו. לא ייפול מכך.

 

לא הבנתי מי זה המשקיע הסדרתי?

 

לגבי הצעיר אני לא כל כך מסכים עם הניתוח שלך אבל עזוב זו לא תופעה מסיבית

 

יש לא מעט צעירים שמוכנים לגור עם ההורים בידיעה הנה אנחנו חוסכים והופ רוכשים דירה

 

לא יהיה אופק נראה לעין לרכישה יעבור לשכירות עם החברה / זוגתו.

 

ואם יירדו המחירים ב 40% , זה יהפוך את המחיר לשפוי ולמחיר מציאה? לא ישעבד את מרבית חייו למשכנתא.

 

כתבתי כאן טריליון פעמים

 

ממשלה שמצד אחד רוצה לעודד שוק דירות להשכרה ארוך טווח ( לא כל אחד חייב לרכוש דירה בתחילת דרכו ) ומצד שני מכה את המשקיעים בשוק הדירות להשכרה היא ממשלה שדינה לעבור מן העולם.

[pooh-bear 762]

סדרתי הוא זה שיש לו יותר משתי דירות בבעלותו.

 

ואני מסכים שהממשלה צריכה לעודד את שוק השכירות במקביל להורדת מחירים. מכיון שאני לא מומחה נדל"ן בסופו של דבר אני לא באמת יודע אם אפשר היה לעשות יותר בעניין ההיצע במקום לנסות לפגוע במשקיעים. אני בוודאי מסכים שזה היה עדיף.

 

אני אמנם לא בעל דירה, אבל ממש לא מחכה כדי לרכוש אחת, מסיבות משפחתיות יותר מאשר כלכליות (למרות שאם מחירי בתים פרטיים השרון ירדו ל1.5-2 מליון אולי אני בכל זאת אקנה, אבל זה ממש לא קורה בעתיד הנראה לעין). בקיצור, האינטרס שלי פה די מצומצם.

[ישה 389]

אם הסדרתי הוא משקיע בנדלן אמיתי כלומר לשנים ארוכות הגלים הללו לא משפיעים עליו

 

אם הוא ישראל ישראלי והוא כמו אלה שנכנסים לבורסה כשהיא קרוב לשיא ומוכרים איך שרואים ירידה של 10%, בנדל"ן הם ימתינו לדעתי לראות ירידה של 20%.

 

כי בכל זאת יציאה משוק הנדל"ן כרוכה בהוצאות יציאה וכניסה גבוהות יותר מאשר מתן פקודת קניה / מכירה בבורסה.

[asa160 23]

אני עובד בתעשייה שמייצרת לתחום הבנייה. הפעילות באתרים בשיא. יתכן שזה יוצר עודף היצע או פחות חוסר היצע שגורם להרגשה הזאת.

 

Sent from my SM-G930F using Tapatalk

[נהג מתחיל 9]

מהמקרה הפרטי שלי, שכמובן לא מגלם שום דוגמא, אני יכול להעיד שיש לחץ כלפי מטה מצד מוכרים מסויימים. לא בסדרי גודל אבל מספיק משמעותי כדי שתישקל סגירה.

 

אחד מהם אפילו אמר: "אני רואה מה קורה בשוק ולכן...".

 

שני השקל שלי.

[iceco 3]

אני עובד בתעשייה שמייצרת לתחום הבנייה. הפעילות באתרים בשיא. יתכן שזה יוצר עודף היצע או פחות חוסר היצע שגורם להרגשה הזאת.

 

Sent from my SM-G930F using Tapatalk

על זה בדיוק אני מדבר, פעילות שיא בבניה והעדר ביקוש יוצרים ירידה, לא יודע של כמה ולכמה זמן אבל ברור כשמש שכל המהלכים של כחלון וכן עליית הריבית יצרו בלם טבעי של קניה ולכן ירידת המחירים היא פועל יוצא של זה.

 

מכיוון שהמחירים באמת גבוהים, לא מאמין שיחזרו למה שהיה פעם אך כן חושב על ירידה משמעותית.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

[YoSiMr 10]

הביקושים לעניות דעתי לא ירדו, ומבחינת ביקוש לדירות הוא לא מפסיק לעלות. מה שכן ירד, זה היכולות של רוב הקונים הפוטנציאלים לרכוש במחירים הנוכחיים, בין אם מדובר בזוגות צעירים, משפרי דיור וכו'.

אני לא כלכלן, אבל לאור כך ש"ירידת הביקושים" היא מלאכותית, גם אם המחיר ירד כתוצאה מחוסר יכולת כלכלית לקנות כרגע, מה שצפוי לקרות כש/אם המחירים ירדו היא התנפלות רבתי של כל אלה שישבו על הגדר או סתם ידם לא הייתה משגת, מה שיוביל שוב לעליית מחירים.

עד שלא יטפלו פה ברמה מערכתית במקביל בשוק השכירות הבוער, ובמקביל בהיצעים המאוד נמוכים לא רואה שינוי משמעותי באופק, גם אם יהיו ירידות זמניות.

[iceco 3]

ומה בדיוק מתרחש כרגע לנגד עינינו? העלאת ההיצע ובמקביל הורדת הביקוש כתוצאה מעליית ריביות המשכנתא, שגרמה להחזר חודשי גבוהה יותר ממה שאנשים יכלו להרשות לעצמם לכן אנשים פשוט לא קונים. ולכן המחירים בגדול כן ירדו.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

[avargel 278]

אני לא מבין דבר אחד

 

כשאתם חוזרים שוב ושוב "הורדת ביקושים / זוגות שלא ירשו לעצמם משכנתא בריבית גבוהה יצאו מהשוק והביקושים יחלשו"

 

חשבתם על המשמעות של זה?

 

ואיפה הם יגורו בינתיים?

 

מה זה השטות הזאת "עם ההורים"?!

 

מעטים יכולים לגור עם הוריהם, על טפם ונשיהם.

 

מגורים זה לא כמו מכונית.

 

צריך לגור איפשהו.

 

לכן

הקפאת ביקושים לשוק הקניה = הגברת ביקושים לשוק השכירות = למשקיעים לא שווה למכור = אין ירידות מחירים בשוק המכירה + יש עליות מחירים בשוק השכירות.

 

מי נדפק?

א. השוכרים (אלה שמטקבקים כל היום בטמקא על העשירים שמחזיקים 3 דירות)

ב. אולי גם המשקיעים (כל הרווח מעליית מחירי השכירות יילך לרשויות המס)

 

מי הרוויח?

משרד האוצר.

 

 

השניקל שלי.