שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[D1winner]

לפני 46 דקות, redroze כתב:

ההתפתחות בכמה עמודים האחרונים של השרשור הזה מדכאים אותי מאוד.

זה זורק אותי (פלאשבקים) 10-15 שנים, לתקופה שבה רכשנו את הדירה הראשונה שלנו.

אני כותב את הפוסט הזה למען הזוגות הצעירים, בתקווה לעודד. אין לי כאן מטרה להאדיר את עצמי למרות שאני בטוח שזה יכאב לכמה נשמות טובות שאוהבות להתמרמר על מר גורלם. צריך להבין שהבסיס בחיים האלה להצלחה הוא פשוט לעשות. הכי קל למצוא תירוצים ולהריץ סרטים בראש למה זה ייכשל. ואתם יודעים מה? אולי באמת זה ייכשל. אבל ההבדל בין מי שניסה, זה שהוא אולי הצליח ואולי לא. אבל מנגד, מי שלא ניסה, בטוח לא הצליח.

הכרתי את אשתי ב-2008 וכמה חודשים לאחר מכן עברנו לגור ביחד. התחלנו את חיינו המשותפים בלי חסכונות. מכיוון שהיא הגיעה עם כסף בחשבון ואני עם מינוס קטן. כנראה שחיידק הנדל"ן בער בי תמיד, כי לכל אחד מאתנו הייתה קופת גמל של כ-50 אלף ₪ (היה מקובל לפתוח לכל ילד בלידה בשנות ה-80). אז שיתפנו את ההורים ברצון שלנו לרכוש דירה בקבוצת רכישה. באותה תקופה היה אפשר לקנות דירה ולקחת משכנתא גם של 90%, אז 100 אלף ₪ הספיק לדירת 4 חדרים גוש דן. ההורים כמובן פצחו במסע שכנועים: "השוק בבועה", "המחירים תכף ירדו", "מי יכול לקנות במחירים האלה" וכו'. אנחנו כמו ילדים טובים הקשבנו.

בשנה הראשונה (2009) שנינו עבדנו. אשתי עבדה במקצוע ולמדה תוך כדי לתואר שני. אני עבדתי בעבודה מועדפת ותוך כדי עשיתי מכינה. הכנסנו ביחד כ-12500 ₪ בחודש בממוצע. גרנו ביחידת דיור מכיוון שזה היה כלכלי יותר, כי תשלומי המים, ארנונה וכבלים (ובחלק מהדירות גם החשמל) היו על חשבון בעל הדירה. כדי להכניס לפרופורציות בשנת 2009 השכר הממוצע היה 7836 ₪. כלומר אנחנו הרווחנו פחות מהשכר הממוצע.

שנה לאחר מכן (2010) אשתי עברה עבודה וקבלנו דיור מסובסד ע"ח מקום העבודה. אני התחלתי תואר בהנדסה ולכן לא יכולתי לעבוד. כתוצאה מכך ההכנסות שלנו ירדו לכ-9350 ₪ בחודש בממוצע. מכיוון שהדיור המסובסד חסך לנו כ-2000 ₪ בחודש, הפגיעה לא הייתה משמעותית. בשנת 2010 השכר הממוצע במשק עמד על 7884 ₪. כלומר חיינו שנינו על משכורת אחת שהיא קצת יותר גבוהה מהשכר הממוצע במשק.

בשנה שלאחר מכן (2011) לא היו שינויים דרמתיים, אני התחלתי עבודה סטודנטיאלית לא במקצוע לקראת סוף השנה בהיקף של כ-20% משרה. אבל זה כמעט לא השפיע על ההכנסות שלנו שעמדו על כ-9500 ₪ בחודש בממוצע. בשנת 2011 השכר הממוצע במשק עמד על 8190 ₪.

ב-2012 החלפתי עבודה סטודנטיאלית והתחלתי לעבוד במקצוע בהיקף של 30% משרה. גם זה לא תרם משמעותית וההכנסה הממוצעת שלנו עמדה על כ-9750 ₪ בחודש בממוצע. בשנת 2012 השכר הממוצע במשק עמד על 8503 ₪.

באותה שנה גם התחתנו ואשתי מיד דחפה שנקנה דירה. ב-4 שנים שחיינו ביחד חסכנו ביחד כ-300 אלף ₪. איך הגענו לזה? פשוט שמנו לנו כמטרה לחסוך כל שנה 100 אלף ₪ כי החלטנו שרכישת דירה היא בפסגת סדר העדיפויות שלנו. כמובן שלא עמדנו ביעד, אבל עשינו את הטוב ביותר כדי להגיע כמה שיותר קרוב אליו. חיינו כל הזמן ב-2 רמות מחייה נמוך יותר מהסביבה שלנו. כשלכולם היו 2 רכבים אנחנו החזקנו אחד. כמעט ולא טסנו לחו"ל.

עכשיו יגיעו משביתי השמחה ויגידו שזה לא הוגן כי היה לנו מזל עם הדיור המסובסד. אז כמה זה חסך לנו? 25 אלף ₪ בשנה. זה לוקח אותנו שנה אחורה מבחינת חיסכון (כ-100 אלף ₪ חיסכון בשנה) על טווח של 4 שנים אם לא היה לנו את הסבסוד הזה.

תוסיפו לסכום שחסכנו את קופות הגמל וזה הספיק לנו כדי לשלם מקדמה לדירה בשווי של 1.423 מיליון ₪, מחיר של דירה ממוצעת בגוש דן.

עכשיו בוא נסתכל על הסיטואציה, אנחנו דקה אחרי מחאת האוהלים של 2011. כולם מסביב אומרים ש"השוק בבועה", "המחירים תכף ירדו", "מי יכול לקנות במחירים האלה" וכו'.

נשמע לכם מוכר? אז בואו נוסיף שמן למדורה, משכנתא ממוצעת באותה תקופה עמדה על כ-500 אלף ₪. אנחנו ידענו שנצטרך במקרה הכי גרוע מיליון ₪. כל מי שסיפרנו לו מה עשינו אמר לנו שאנחנו מתאבדים. למה אני אומר במקרה הכי גרוע? כי נשאר לנו כסף מהחתונה. שיערנו שההורים יעזרו כמיטב יכולתם. היה לנו רכב בשווי של 6 ספרות שיכלנו למכור, תאריך מסירת הדירה היה שנתיים וחצי קדימה אז הסתמכנו על יכולת החיסכון שלנו מהשנים האחרונות.

אבל עדיין הסיטואציה הייתה באותה נקודת זמן הכנסות של פחות מ-10,000 ₪ בחודש ויתרה של מיליון ₪ לרכישת הדירה. ובעיקר המון אמונה ודבקות במטרה.

שנה מאוחר יותר מדד תשומות הבניה התחיל להשתולל אז הקדמנו את לקיחת המשכנתא. קבלנו כסף מההורים, המשכנו עם החיסכון, מכרנו את הרכב ולקחנו משכנתא של 600 אלף ₪ (יותר מהממוצע לאותם שנים), עם שנתיים גרייס כי אני עדיין הייתי סטודנט והיה עדיין חסר לנו 200 אלף ₪ לתשלום אחרון ותשלומי המשכנתא היו מקשים על החיסכון. למזלנו הקבלן איחר במסירת הדירה בשנה וחצי אז היה לנו מספיק זמן כדי לחסוך את הסכום הזה.

מה שאני מנסה להגיד הוא שגם לנו בעבר דירה הייתה נראית כמשהו לא מושג. כמו לטפס על הר אוורסט. בדיוק כמו שאנשים לא קמים בבוקר ומחליטים שמחר הם שמים תרמיל על הגב ומגיעים לפסגת האוורסט, אלא מתכננים, מתאמנים, מטפסים בהדרגתיות. כך גם עם רכישת דירה. צריך המון תכנון, אורך רוח, הליכה בצעדים מדודים, לדעת את המגבלות והיכולות שלך וכמובן גם לדעת לאלתר ולהכין תכנית חלופית כשדברים משתבשים.

גם לנו המחירים "ברחו" ב-400 אלף ₪ ב-4 שנים (או 40%, 10% כל שנה, למי שאוהב את זה באחוזים). אבל במקום לשבת ולקטר על מר גורלנו, בחרנו בגישה של להילחם, לא להתבכיין.

התירוצים בסיפור שלך הם כמו אצל הורים שלי לפני 40 שנה וכמו שהם היום. 

 

הכל בסוף יחסי ונראה שונה מזמני מבט שונים.

מה שכן ברמת המחירים היום והריביות יש בעיה חמורה בשוק, שגם גורמת לקפאון וגם לעצירות בהתחלות בנייה, דבר שבטוח לא יתורם להורדת המחירים בעתיד. 

 

מה שבטוח יוריד את המחירים זה משבר כלכלי רציני וקריסה של הכלכלה כאן, כל עוד לא יהיה כאן דבר כזה אני לא רואה קריסה של המחירים, אולי ירידות מתונות ואז שוב עליות כתוצאה מהקיפאון שתיארתי קודם.

 

מצד שני, כשאני נכנסתי לשוק לפני 8 שנים בכלל לא התלבטתי, היום כשהכל כל כך יקר זה נראה טירוף, אבל כנראה שהייתי נכנס שוב

 

 

 

 

 

[redroze]

לפני 36 דקות, Gosser1860 כתב:

אבל הריביות של היום הם לא הריביות של 2011, וזה משמעותי מאוד בסכומים גדולים, בפרט כשאנחנו מדברים על משכנתא כמעט כפולה

הריבית ב-2011 הייתה באזור 3.5% וב-2012 קצת מעל 2%. לא רחוק ממה שהיה פה לפני כמה חודשים.

ועדיין זה לא מנע מהשוק לעלות ב-10% בממוצע כל שנה.

 

לפני 36 דקות, Gosser1860 כתב:

יש בעיות בשוק הדיור ולדעתי אנחנו עומדים לגלות עד כמה ה"בועה" היא באמת כזו

אני לא מרגיש מספיק בטוח בעצמי לתת תחזיות בתחום שהוא לא תחום המומחיות שלי.

קח בחשבון שאני כותב לך את זה אחרי שלקחתי מספר החלטות בתחום הדיור שהביאו אותי למקום כל כך טוב, שבחיים לא הייתי מגיע אליו בדרך אחרת.

לפני 23 דקות, D1winner כתב:

התירוצים בסיפור שלך הם כמו אצל הורים שלי לפני 40 שנה וכמו שהם היום. 

 

זו בדיוק מטרת ההודעה. להתנתק מרעשי רקע ולהגיד לעצמך שתמיד הזמן הנכון ביותר הוא עכשיו.

 

לפני 23 דקות, D1winner כתב:

מצד שני, כשאני נכנסתי לשוק לפני 8 שנים בכלל לא התלבטתי, היום כשהכל כל כך יקר זה נראה טירוף, אבל כנראה שהייתי נכנס שוב

זו בדיוק הכוונה.

עריכה אחרונה ב-6 לאפריל, 2023 על ידי redroze

[Transporter]

לפני שעה, redroze כתב:

או במקום לקנות בגוש דן, תקנה בפריפריה. תשכיר ותשכור.

יש פתרון להכל, רק צריך לרצות.

 

 

בתור אחד שגר בתל אביב ומחזיק בדירה בפריפריה, מאוד יפה לתת את העצות האלה אבל לא רלוונטיות

יקנה דירה ב 1.5 בפריפריה, יקבל עליה 3000 3300 שקל

 

איך זה מקדם אותו לרכוש דירה בראשון לציון ?

אל תשווה את 2009 להיום

אני הייתי שם בדיוק כמוך ואנשים קנו דירות כאילו זה ממתקים

אנשים = גם זוג שכירים שמרוויחים ממוצע, לא רק הייטקיסטים

עריכה אחרונה ב-6 לאפריל, 2023 על ידי Transporter

[Gosser1860]

לפני 27 דקות, redroze כתב:

הריבית ב-2011 הייתה באזור 3.5% וב-2012 קצת מעל 2%. לא רחוק ממה שהיה פה לפני כמה חודשים.

ועדיין זה לא מנע מהשוק לעלות ב-10% בממוצע כל שנה.

אבל בדפים האחרונים מדברים על הריבית הנוכחית, לא מה שהיה לפני כמה חודשים. 

אני לא יודע להגיד אם נמשיך לראות עליות כאלו, על פניו כרגע יש סוג של קפאון במחירים וירידה (?) במחירי הקרקע במכרזים.

 

לפני 27 דקות, redroze כתב:

אני לא מרגיש מספיק בטוח בעצמי לתת תחזיות בתחום שהוא לא תחום המומחיות שלי.

קח בחשבון שאני כותב לך את זה אחרי שלקחתי מספר החלטות בתחום הדיור שהביאו אותי למקום כל כך טוב, שבחיים לא הייתי מגיע אליו בדרך אחרת.

אני לא איזה כלכלן דגול, אבל נראה שיש איזשהו דיסוננס בשוק. אולי זו רק תחושה אישית שלי, לא יודע.

שיתפת בעבר על ההחלטות שלך בתחום הדיור וזה באמת מעורר השראה (גם הסיפור הנוכחי). אבל עבור רבים, בתקופה הנוכחית, זה קצת פחות רלוונטי (או הרבה יותר קשה באופן יחסי).

 

לפני 27 דקות, redroze כתב:

זו בדיוק מטרת ההודעה. להתנתק מרעשי רקע ולהגיד לעצמך שתמיד הזמן הנכון ביותר הוא עכשיו.

זה לא שאני לא מתחבר לחלוטין עם הסנטימנט. צריך לדעת לברור את הנתונים הרלוונטיים מרעשי הרקע ולבצע את השקלול האישי.

[Transporter]

לפני שעה, SlowRide כתב:

אני לא אומר שזה בלתי אפשרי, כי עובדה דירות נמכרות. אבל לדעתי רוב הצעירים שקונים היום דירות זה בזכות כסף של ההורים בעיקר.

 

ברור שדירות נמכרות

השאלה למי?

לזוג סטודנטים ? לזוג צעיר שעובד בעבודה סבירה יציבה? או להייטקיסטים ואנשים עסקים ?

אני לא מכיר צעירים שעובדים בעבודה ממוצעת למחייתם והשיגו לבד הון עצמי לדירה בגוש דן

 

*** לקבל ירושה 800 אלף מהסבתא שנפטרה זה לא נחשב לחסוך הון עצמי

לפני 41 דקות, redroze כתב:

זו בדיוק מטרת ההודעה. להתנתק מרעשי רקע ולהגיד לעצמך שתמיד הזמן הנכון ביותר הוא עכשיו.

 

המשפטים האלה יפים לפרסומת בפייסבוק של אנשים שרוצים להסביר לך איך להגיע לעושר כלכלי

בפועל

המחייה כאן היום הרבה יותר יקרה מ 2012

הכל משמעותית יותר יקר כולל הריביות, וכמובן מחירי הדירות

 

אני לא חושב שמשפטים כמו "הדבר היחיד שעומד בינך  לבין רכישת דירה זה הרצון שלך"

זה עובד על ילדים בני 21 שהשתחררו מהצבא ומחפשים מישהו מהפייסבוק שיסביר להם איך להתעשר בין רגע

[redroze]

לפני 6 שעות, Transporter כתב:

 

בתור אחד שגר בתל אביב ומחזיק בדירה בפריפריה, מאוד יפה לתת את העצות האלה אבל לא רלוונטיות

יקנה דירה ב 1.5 בפריפריה, יקבל עליה 3000 3300 שקל

 

איך זה מקדם אותו לרכוש דירה בראשון לציון ?

אל תשווה את 2009 להיום

אני הייתי שם בדיוק כמוך ואנשים קנו דירות כאילו זה ממתקים

אנשים = גם זוג שכירים שמרוויחים ממוצע, לא רק הייטקיסטים

זה מקדם אותו ב:

1. במידה ומחירי הדיור עולים אז ערך הדירה עולה. נכון, לא באותו קצב כמו הדירה בראשון, אבל בשילוב 2 הסעיפים הבאים זה בהחלט מקדם בשורה התחתונה.

2. השכירות מכסה חלקית או מלא את תשלומי המשכנתא. וכל תשלום מצמצם את קרן המשכנתא.

3. ממשיכים לחסוך.

 

מאז 2012 דירת המגורים שלי עלתה בממוצע כל חודש בין 7000 ל-10000 ש"ח. האם אני שמח מזה? ממש לא. כי אני מבין שזה מייקר לי את הדירה הבאה ויקשה על הילדים שלי לקנות דירות. 

אבל בהסתכלות לאחור זה היה מכפיל כח, כי במקביל המשכחתי לחסוך. בדיוק כמו הבחור עם הדירה בפריפריה.

אם הוא חסך 5 אלף ש"ח בחודש, עכשיו בגלל המשכנתא החסכון יירד 3 אלף כי יכול להיות שהוא יצטרך להוסיף על השכירות שהוא מקבל. אבל הדירה תמשיך לחסוך לו עוד 5 אלף. כך הוא עלה מחסכון חודשי של 5 אלף ש"ח בחודש לפני הרכישה, ל-8 אלף ש"ח בחודש לאחר הרכישה.

 

לפני 6 שעות, Gosser1860 כתב:

אבל בדפים האחרונים מדברים על הריבית הנוכחית, לא מה שהיה לפני כמה חודשים. 

אני לא יודע להגיד אם נמשיך לראות עליות כאלו, על פניו כרגע יש סוג של קפאון במחירים וירידה (?) במחירי הקרקע

בוא נסכים שלא להסכים. אנשים קנו דירות גם בריבית כזו. אולי זה שינוי מגמה, ואולי זו עצירה כמו שהייתה בהכרזה של תכניות הפיס הממשלתיות. תכניות שהסתיימו בהמשך עליות, פרט לברי המזל שזכו במספרים הנכונים, פחות למי שנשאר עם הפירורים.

אני לא יודע מה יהיה מחר, לכן אם מתאים לי אני קונה עכשיו ושוכח מזה. אין לך מושג כמה טעויות עשיתי, שעלו לי מאות אלפי שקלים, לאורך השנים. בדיעבד קל להגיד, איך לא ראיתי? איך לא ידעתי? היום זה ממש ברור. אבל כשאתה בסיטואציה יש לך מידע מוגבל רק על ההווה והעבר.

 

לפני 6 שעות, Transporter כתב:

המשפטים האלה יפים לפרסומת בפייסבוק של אנשים שרוצים להסביר לך איך להגיע לעושר כלכלי

בפועל

המחייה כאן היום הרבה יותר יקרה מ 2012

הכל משמעותית יותר יקר כולל הריביות, וכמובן מחירי הדירות

 

אני לא חושב שמשפטים כמו "הדבר היחיד שעומד בינך  לבין רכישת דירה זה הרצון שלך"

זה עובד על ילדים בני 21 שהשתחררו מהצבא ומחפשים מישהו מהפייסבוק שיסביר להם איך להתעשר בין רגע

אני חושב שזה עדיף מאשר לבכות על מר גורלי.

אתה יודע, יוקר המחיה לא פוסח על חלק מהאנשים, גם אני חווה אותו בדיוק כמו הדור הצעיר. אני לא איזה הייטקיסט שמרוויח בעשירון העליון. פשוט בנאדם פשוט שעשה רצף של החלטות נכונות.

מה שאני מנסה להסביר זה שקניית דירה זה לא מתג של אור שמדליקים. צריך לעשות רצף של החלטות ופעולות שקשה מאוד לבצע. אני מבין שזה קשה יותר היום, אבל מי שיצליח הוא מי שיעשה, לא מי שיבכה.

[liorwohl]

אתה קנית כשהעליות רק היו בחיתוליהן ואתה משליך מזה על מה אפשר לעשות עכשיו שהעליה בסוף בסוף על בטוח, אחרי שעלה למכפיל הזוי לגמרי של המחיר וברור שזה הולך לרדת עם הריבית הנוכחית ומחירי הקרקעות החדשות ושאר סימנים ברורים.

דבר ראשון - אם בשביל לקנות דירה למגורים צריך להתכלב 8 שנים, האם זה שווה את זה? תמיד אפשר לגור בשכירות ולחיות את החיים בסבבה ככה. עד כמה זה נורא? שווה להתכלב בקיצוניות בשביל שזה יהיה פרטי ולא שכירות? אם אנשים יעשו שיקולי עלות-תועלת לדירות שלהם אז בטוח מחירי הדירות ירדו, מה זה ירדו - יצנחו. אם דירה היתה עולה 3 ומשהו מיליון שקל בזמן שאתה הרווחת 12 אלף שקל, היית ממשיך לרדוף אחרי החלום? 

דבר שני - למה שמישהו יתעסק בלקנות בפריפריה ולהשכיר?? למי שהיה כדור בדולח או מזל ב2008 זה השתלם אולי יחסית, אבל לשים את הכסף על מדד מניות עולמי או אמריקאי יתן יותר רווח בלי ההתעסקות, אז מה הקטע מה הרדיפה המוגזמת אחרי קירות בכל מחיר? למה שמישהו יקנה דירה עלובה בעיר שהוא לא רוצה לגור בה בשוק מנופח בשיא העליות כשהריבית וכל הסימנים מראים שהערך של הדירה לא יעלה עכשיו כמו שעלה מתי שאתה הוצאת את כדור הבדולח ב2008. אני לא הולך לחשב אחוזים ולמצוא קישורים לאף אחד אבל אפילו ראיתי שהדגימו באיזה פוסט איפשהו שגם לעומת העליות במחירי הדיור, היה יותר שווה להשקיע במדד מניות כללי כלשהו ב2008.

אני אישית עם כל הכסף על מדד, כבר מזמן הייתי יכול לשים הון עצמי לקנות גם מעבר לדירה פשוטה, אבל למה? אני גר בבית קרקע ולא דירת מגירה בבניין, שרק ביחידות דיור ודברים מוזרים כאלה בשכירות אפשר להשיג עם המחירים בארץ, המניות מעלות לי את הכסף יפה, טס כמה שבא לי... מה הדחף הבלתי נשלט לקנות דירה?

[פינדר]

לפני 10 שעות, redroze כתב:

לפני 11 שעות, Gosser1860 כתב:

 

הריבית ב-2011 הייתה באזור 3.5% וב-2012 קצת מעל 2%. לא רחוק ממה שהיה פה לפני כמה חודשים.

ועדיין זה לא מנע מהשוק לעלות ב-10% בממוצע כל שנה.

כתבת בעצמך את ההבדל. ריבית במגמת ירידה.

180 מעלות לעומת היום שהיא במגמת עלייה.

 

אני לא מזלזל במה שעשיתם, אבל בסוף חלק גדול מההצלחה שלך נובע מזה שלקחתם הימור ואז היה עשור של ריבית אפס ונדלן פורח.

 

לטווח הארוך נדלן כמעט תמיד הוא השקעה טובה. מי שיקנה היום דירה כנראה יהיה מרוצה מההחלטה, אם ישרוד עשרים שנה. הבעיה היא שבטווח הקצר, ריבית גבוהה וסכנה למיתון עולמי, עלולים להפיל את מי שיקנה היום דירה.

[YoJ]

זה נובע מתוך השאיפה להשתחרר מהאי וודאות שבאה עם מגורים בשכירות בארץ.

אני לא מעוניין מאומה לרכוש פה דירה, אבל אני יכול להבין את הדחף הזה שבא מהצורך להסיר את האי וודאות הזו, בטח כאשר מתחילים להתרחב לכיווני משפחה, שזה כמובן למה? כי אוכלוסיית השוכרים לא מעניינים את המדינה הזו.

מה שאני לא הבנתי זה את זה:

לפני 11 שעות, redroze כתב:

צריך להבין שהבסיס בחיים האלה להצלחה הוא פשוט לעשות. הכי קל למצוא תירוצים ולהריץ סרטים בראש למה זה ייכשל. ואתם יודעים מה? אולי באמת זה ייכשל. אבל ההבדל בין מי שניסה, זה שהוא אולי הצליח ואולי לא. אבל מנגד, מי שלא ניסה, בטוח לא הצליח.

אה?
מה זה "לנסות"? בסופו של דבר זה עניין של מספרים. אנשים עם ראש כלכלי על הכתפיים (שלצערי אין במדינה הרבה כאלה אחרת אולי לא היינו מגיעים לאן שהגענו) יבדקו את המספרים לטווח הארוך ויבינו שזו חתכת התאבדות במחירים והריביות של היום. אבל הרוב לא מסתכלים על 25 שנה כי זה רחוק, מסתכלים על החזר חודשי, אפס הבנה.
אתה יודע איפה המשפט הזה תופס? רק פה בישראל. כי הכל יהיה בסדר, נסתדר. נגרד מפה, נביא משם, הורים, הלוואות לכיסוי, מינוסים הכל בסוף יהיה בסדר. וגם אם לא? אז למי אכפת, המדינה תדאג על חשבון אחרים. במדינה הזו עדיף להיות טמבל וחלק מהעדר מאשר ללכת לפי היגיון כלכלי כלשהו...

[Transporter]

לפני 5 שעות, redroze כתב:

זה מקדם אותו ב:

1. במידה ומחירי הדיור עולים אז ערך הדירה עולה. נכון, לא באותו קצב כמו הדירה בראשון, אבל בשילוב 2 הסעיפים הבאים זה בהחלט מקדם בשורה התחתונה.

2. השכירות מכסה חלקית או מלא את תשלומי המשכנתא. וכל תשלום מצמצם את קרן המשכנתא.

3. ממשיכים לחסוך.

 

זה פשוט לא נכון

הדירות בפריפריה לא תמיד עולות, בטח לא כמו שאתה רואה בגוש דן, המחירים לא תמיד עולים שם

חוץ מזה

ה 3000 שהוא מקבל מכסים לו חלק קטן מהמשכנתא

הוא עדיין צריך לגור בעצמו איפשהו, גם זה עולה כסף

אז הוא משלם משכנתא חלקית ומשלם שכ"ד איפשהו

 

עכשיו בוא תסביר לי איך הוא חוסך לדירת 4 חדרים שעולה 2.5 מליון בערך

כשאמרנו שהם מביאים ביחד 20 אלף

לפני 5 שעות, redroze כתב:

מאז 2012 דירת המגורים שלי עלתה בממוצע כל חודש בין 7000 ל-10000 ש"ח

 

לא מעניין

אנחנו לא ב 2012 יותר

מספיק עם הסיפורים האלה אנחנו לא בתקופות שעם כל 100 אלף פנויים היינו מחפשים דירה להשקעה.

לפני 5 שעות, redroze כתב:

אני לא יודע מה יהיה מחר, לכן אם מתאים לי אני קונה עכשיו ושוכח מזה.

 

אם היו לי מליון שקל פנויים גם אני הייתי קונה עכשיו ושוכח מזה

אבל זה לא המצב ואתה סתם זורק פה משפטים של אנשים מהפייסבוק שרוצים לספר לנו איך להתעשר בכמה ימים אז דיי

אף אחד שמביא היום 20-25 לא יכול לקנות דירה של 2.5 מליון

מספיק עם הבדיחה הזאת

ואל תספר לי על 2012 כי הייתי שם בדיוק כמוך, 

ההבדל בנינו שאני לא מכניס 20 או 30 

וזה ההבדל הגדול

לפני 5 שעות, redroze כתב:

אני חושב שזה עדיף מאשר לבכות על מר גורלי.

אתה יודע, יוקר המחיה לא פוסח על חלק מהאנשים, גם אני חווה אותו בדיוק כמו הדור הצעיר. אני לא איזה הייטקיסט שמרוויח בעשירון העליון. פשוט בנאדם פשוט שעשה רצף של החלטות נכונות.

 

הכל שאלה של מתי נכנסו למשחק

יש לי חבר שאכן לקח משכנתא 2 או 2.5 מליון

הדירה שבנה עלתה בזמנו סביב 5

היום אולי הכפילה את עצמה

1. כשהוא בא לעסקה כבר הייתה לו דירה ישנה בגוש דן, שקנה אותה לפני 15 שנה במחירים הרבה יותר ריאלים מהמחירים של היום

2. הוא  מכניס להערכתי 70-100 בחודש

 

היום לקנות דירה בפריפריה זה אתגר בפני עצמו

אחר כך לך תתגלגל איתה כמה שנים ותתייצב כדי שתוכל בכלל לחשוב על לקנות דירה בגוש דן

עם המחירים של היום גם אחרי כל הסיפור הזה לא באמת תקנה בגוש דן

והנתון הכי חשוב שאתה כל הזמן מפספס

חבר שלי שלקח משכנתא מעל 2 מליון מרוויח פי 3 או פי 4 ממך.

 

 

[farkash7]

לפני 8 שעות, redroze כתב:

בוא נסכים שלא להסכים. אנשים קנו דירות גם בריבית כזו

באיזה מחיר??? מתפלא עליך. איך אתה רושם כזה דבר?
קנו בכזו ריבית אבל באיזה מחיר?
אתה רוצה להגיד לי שב2010 הם קנו דירת 4 חדרים בחדרה ב-2 מיליון עם כזו ריבית? הם לא כי היא עלתה 700K בלחץ.

נו באמת.

עריכה אחרונה ב-7 לאפריל, 2023 על ידי farkash7

[redroze]

לפני 8 שעות, liorwohl כתב:

אתה קנית כשהעליות רק היו בחיתוליהן ואתה משליך מזה על מה אפשר לעשות עכשיו שהעליה בסוף בסוף על בטוח, אחרי שעלה למכפיל הזוי לגמרי של המחיר וברור שזה הולך לרדת עם הריבית הנוכחית ומחירי הקרקעות החדשות ושאר סימנים ברורים.

דבר ראשון - אם בשביל לקנות דירה למגורים צריך להתכלב 8 שנים, האם זה שווה את זה? תמיד אפשר לגור בשכירות ולחיות את החיים בסבבה ככה. עד כמה זה נורא? שווה להתכלב בקיצוניות בשביל שזה יהיה פרטי ולא שכירות? אם אנשים יעשו שיקולי עלות-תועלת לדירות שלהם אז בטוח מחירי הדירות ירדו, מה זה ירדו - יצנחו. אם דירה היתה עולה 3 ומשהו מיליון שקל בזמן שאתה הרווחת 12 אלף שקל, היית ממשיך לרדוף אחרי החלום? 

דבר שני - למה שמישהו יתעסק בלקנות בפריפריה ולהשכיר?? למי שהיה כדור בדולח או מזל ב2008 זה השתלם אולי יחסית, אבל לשים את הכסף על מדד מניות עולמי או אמריקאי יתן יותר רווח בלי ההתעסקות, אז מה הקטע מה הרדיפה המוגזמת אחרי קירות בכל מחיר? למה שמישהו יקנה דירה עלובה בעיר שהוא לא רוצה לגור בה בשוק מנופח בשיא העליות כשהריבית וכל הסימנים מראים שהערך של הדירה לא יעלה עכשיו כמו שעלה מתי שאתה הוצאת את כדור הבדולח ב2008. אני לא הולך לחשב אחוזים ולמצוא קישורים לאף אחד אבל אפילו ראיתי שהדגימו באיזה פוסט איפשהו שגם לעומת העליות במחירי הדיור, היה יותר שווה להשקיע במדד מניות כללי כלשהו ב2008.

אני אישית עם כל הכסף על מדד, כבר מזמן הייתי יכול לשים הון עצמי לקנות גם מעבר לדירה פשוטה, אבל למה? אני גר בבית קרקע ולא דירת מגירה בבניין, שרק ביחידות דיור ודברים מוזרים כאלה בשכירות אפשר להשיג עם המחירים בארץ, המניות מעלות לי את הכסף יפה, טס כמה שבא לי... מה הדחף הבלתי נשלט לקנות דירה?

נגעת פה בנקודה חשובה שאני ואשתי חלוקים עליה.

בבית הקודם שרכשנו עשינו חישוב לכמה זמן היה מספיק לנו ההון העצמי אם היינו בוחרים לשכור בית זהה במקום לקנות אותו.

יצא שיכלנו לשרוד 30 שנה אם היינו משקיעים באג"ח ו-40 שנה אם היינו משקיעים במניות.

אני אישית חושב שנדלן הוא בעיקר להשקעה. ההחלטה לקנות בית כדי לגור בו היא בעיקר כדי להשקיט את הרגש והיא אחת ההחלטות הכי לא כלכליות שמשק בית עושה.

אבל מה לעשות שאני חלק מתא משפחתי שיש לו צרכים שונים מהאמונות שלי, אז מצאתי את השביל באמצע כדי לתמרן בין 2 הדרישות/אמונות.

 

לפני 7 שעות, פינדר כתב:

כתבת בעצמך את ההבדל. ריבית במגמת ירידה.

180 מעלות לעומת היום שהיא במגמת עלייה.

 

אני לא מזלזל במה שעשיתם, אבל בסוף חלק גדול מההצלחה שלך נובע מזה שלקחתם הימור ואז היה עשור של ריבית אפס ונדלן פורח.

 

לטווח הארוך נדלן כמעט תמיד הוא השקעה טובה. מי שיקנה היום דירה כנראה יהיה מרוצה מההחלטה, אם ישרוד עשרים שנה. הבעיה היא שבטווח הקצר, ריבית גבוהה וסכנה למיתון עולמי, עלולים להפיל את מי שיקנה היום דירה.

שנה לפני זה שהריבית הייתה במגמת עלייה, אז לפי התיאוריה שלך המחירים היו במגמת ירידה?

לא, לכן אין בהכרח קשר ישיר בין מגמת הריבית למגמת עליית מחירי הדיור.

 

מאוד מסכים עם הפסקה האחרונה שלך וגם מיישם בשטח.

לפני 5 שעות, Transporter כתב:

זה פשוט לא נכון

הדירות בפריפריה לא תמיד עולות, בטח לא כמו שאתה רואה בגוש דן, המחירים לא תמיד עולים שם

חוץ מזה

ה 3000 שהוא מקבל מכסים לו חלק קטן מהמשכנתא

הוא עדיין צריך לגור בעצמו איפשהו, גם זה עולה כסף

אז הוא משלם משכנתא חלקית ומשלם שכ"ד איפשהו

 

עכשיו בוא תסביר לי איך הוא חוסך לדירת 4 חדרים שעולה 2.5 מליון בערך

כשאמרנו שהם מביאים ביחד 20 אלף

זכותך לא להסכים איתי.

הוא היה צריך לגור איפשהו גם לפני שהוא רכש דירה או עכשיו כשהוא יושב על הגדר, אז זה לא רלוונטי.

אני משווה בין משה שיש לו הון עצמי X וממשיך לשבת על הגדר, לבין צילה שגם יש לה הון עצמי X אבל מחליטה לרכוש אתו דירה בפריפריה.

אני טוען שעוד 5 שנים מהיום צילה תהיה במקום טוב יותר לרכוש דירה בגוש דן בהשוואה למשה. וזה לא משנה אם מחירי הדיור ישארו ללא שינוי בתקופה הזו, יעלו או ירדו.

 

אני לא אמרתי שעם הכנסות של 20 צריך לקנות דירה של 2.5 מיליון. אני רק שיקפתי את הסיטואציה שאני הייתי בה ב-2012 למונחים שלי היום במטרה לראות כמה התאבדנו על זה (בהנחה שהיום המחירים פי 2 ממה שהיה ב-2012).

לפני 5 שעות, Transporter כתב:

 

לא מעניין

אנחנו לא ב 2012 יותר

מספיק עם הסיפורים האלה אנחנו לא בתקופות שעם כל 100 אלף פנויים היינו מחפשים דירה להשקעה

גם כאן אתה מסלף ומגזים. 100 אלף היו לי ב-2009. ב-2012 בשביל לקנות דירה הייתי צריך הון עצמי של 400 אלף ש"ח.

 

לפני 5 שעות, Transporter כתב:

אם היו לי מליון שקל פנויים גם אני הייתי קונה עכשיו ושוכח מזה

אבל זה לא המצב ואתה סתם זורק פה משפטים של אנשים מהפייסבוק שרוצים לספר לנו איך להתעשר בכמה ימים אז דיי

אף אחד שמביא היום 20-25 לא יכול לקנות דירה של 2.5 מליון

מספיק עם הבדיחה הזאת

זה אפשרי עם תכנון נכון. צריך הון עצמי של בערך מיליון ש"ח. מן הסתם הון עצמי כזה קשה לצבור לרכישה של דירה ראשונה. אם תנסה לצבור הון כזה מעבודה זה ייקח לך כעשור. לכן עדיף להגיע לשם ברכישת דירה השניה (הכוונה אחרי שמכרת את הראשונה) או אפילו השלישית.

זו הכוונה שלי בטיפוס על ההר. צריך לכלכל את הצעדים בחוכמה כדי להגיע לשם במינימום זמן.

 

לפני 5 שעות, Transporter כתב:

ואל תספר לי על 2012 כי הייתי שם בדיוק כמוך, 

ההבדל בנינו שאני לא מכניס 20 או 30 

וזה ההבדל הגדול

אשמח אם תוכל להרחיב, למה לא קנית ב-2012 אם גם היית שם? מה אני ראיתי שאתה לא ראית?

 

לפני 5 שעות, Transporter כתב:

הכל שאלה של מתי נכנסו למשחק

זה נכון ולא נכון. אני וכל החברים קנינו פחות או יותר באותה שנה כי כולנו פחות או יותר באותו גיל.

היום יותר מעשור אחרי, יש כאלה שיש להם נדל"ן בשווי 2.5 מיליון ש"ח וכאלה שיש להם נדל"ן בשווי 10 מיליון ש"ח. זה לא נגרם בגלל הכסף שהם מרוויחים, אלא ההחלטות שהם לקחו. איפה לקנות, כמה לקנות וכמה להתמנף.

 

לפני 5 שעות, Transporter כתב:

היום לקנות דירה בפריפריה זה אתגר בפני עצמו

אחר כך לך תתגלגל איתה כמה שנים ותתייצב כדי שתוכל בכלל לחשוב על לקנות דירה בגוש דן

עם המחירים של היום גם אחרי כל הסיפור הזה לא באמת תקנה בגוש דן

והנתון הכי חשוב שאתה כל הזמן מפספס

חבר שלי שלקח משכנתא מעל 2 מליון מרוויח פי 3 או פי 4 ממך

יש לי במשפחה הקרובה גם דירות בפריפריה. זה ממש לא תיק כמו שאתה עושה מזה. זה בהחלט מאמץ ששווה לעשות כדי להגשים את החלום.

יותר מזה, אני אישית פחות מאמין בקניה בפרפריה. אבל אני יודע לשים בצד את האמונות בשביל להגיע למטרה.

 

לגבי החבר, אני לא מפספס, זה פשוט לא עושה עליי רושם. אני הצלחתי להגיע לשם גם בלי להרוויח עשרות אלפי שקלים. כי המשכתי עם הקו הרדיקלי גם ברכישות הבאות.

גם בימים טרופים אלו, אני בשוק. נכון, הרווחיות נמוכה משמעותית בגלל עליית הוצאות המימון. אבל הניסיון שלי מלמד שעדיף לתת לכדור השלג להמשיך להתגלגל מאשר לעצור אותו.

לפני שעה, farkash7 כתב:

באיזה מחיר??? מתפלא עליך. איך אתה רושם כזה דבר?
קנו בכזו ריבית אבל באיזה מחיר?
אתה רוצה להגיד לי שב2010 הם קנו דירת 4 חדרים בחדרה ב-2 מיליון עם כזו ריבית? הם לא כי היא עלתה 700K בלחץ.

נו באמת

4 חדרים בחדרה לא, אבל 4 חדרים בת"א כן.

אני לא מתווכח שלא הייתה עליה, או שהיום יותר קשה.

אני פשוט חושב שהריבית מוציאה מהשוק בעיקר משקיעים וזוגות עם יכולות נמוכות יותר (הכנסה נמוכה והון עצמי נמוך).

אני מבין שזה מאוד מבאס, ההשלמה עם המציאות שלפני שנה יכלת לקנות והשנה זה לא מתאפשר. אבל זו המציאות ואי אפשר לדעת אם שנה הבאה שוב תוכל לקנות או שהפער יגדל.

עריכה אחרונה ב-7 לאפריל, 2023 על ידי redroze

[sperial]

לפני 20 דקות, redroze כתב:

מאוד מסכים עם הפסקה האחרונה שלך וגם מיישם בשטח.

זכותך לא להסכים איתי.

הוא היה צריך לגור איפשהו גם לפני שהוא רכש דירה או עכשיו כשהוא יושב על הגדר, אז זה לא רלוונטי.

אני משווה בין משה שיש לו הון עצמי X וממשיך לשבת על הגדר, לבין צילה שגם יש לה הון עצמי X אבל מחליטה לרכוש אתו דירה בפריפריה.

אני טוען שעוד 5 שנים מהיום צילה תהיה במקום טוב יותר לרכוש דירה בגוש דן בהשוואה למשה. וזה לא משנה אם מחירי הדיור ישארו ללא שינוי בתקופה הזו, יעלו או ירדו.

כאן אני חולק עליך. זה נכון אם המחירים יירדו. אם יעלו הדלתא בין מחיר הדירה בפריפריה לזו שבמרכז תגדל.

לפני 20 דקות, redroze כתב:

 

 

זה נכון ולא נכון. אני וכל החברים קנינו פחות או יותר באותה שנה כי כולנו פחות או יותר באותו גיל.

היום יותר מעשור אחרי, יש כאלה שיש להם נדל"ן בשווי 2.5 מיליון ש"ח וכאלה שיש להם נדל"ן בשווי 10 מיליון ש"ח.

לא מעניין מה שווי הנכס. מעניין מה שווי הנכס מינוס שווי ההתחייבויות שלהם, מהוונות לתקופת המשכנתא.

 

אני לא רוצה להכנס כאן לפרטים, אבל די ברור לי שאילו, בקניית הדירה הראשונה שלי, הייתי מתאמץ ולוקח משכנתא יותר גדולה, שהיתה חוסכת לי החלפת דירה כאשר המשפחה גדלה, הייתי חוסך לא מעט כסף. אבל באותו זמן המשכנתא, שכיסתה רק כשליש ממחיר הדירה, היתה מאיימת וחששתי להגדיל את ההתחייבויות. אנ יצריך להדגיש שמדובר בשוק של 1990, שלא ניתן להשוותו לשוק של היום, לא מבחינת מחירי הדירות ולא מבחינת תנאי המשכנתא.

עריכה אחרונה ב-7 לאפריל, 2023 על ידי sperial

[איציק נ.]

נראה לי שכולם מסכימים שהתשואה היום על השקעה בנדל"ן היא מאוד נמוכה (אני מדבר על מי שקונה *עכשיו*), במיוחד אם אין לך כסף ואתה ב"מינוף" של הבנק (שם אתה כבר ב"קאנטים" מבחינת תשואה שנתית לכסף שהשקעת)

היום, הרבה אנשים מעדיפים תיק השקעות סולידי מאשר להתעסק עם נדל"ן וריביות.

 

דוגמא: קרוב משפחה שלי חיפש לקנות דירה מסויימת, שהתשואה עליה (לטענתו ולטענת המתווך) היא באיזור 7-8 אחוז. אם תוריד בלת"מים (כי בכל זאת מדובר בנכס ישן אבל משופץ, אבל לך תדע איזה שיפוץ עשו - כי שיפוץ למטרת מכירה תמיד יהיה זול וחאפרי בד"כ) אתה נשאר במקרה הטוב עם כ-6% שנתי.

מהבנק הוא מקבל ריבית על הכסף שהוא יכול לקנות איתו את הנכס - 4.5%.

אמרתי לו שלדעתי, בשביל 1.5% בשנה לא הייתי מתעסק עם זה, אבל זה *אני*.
נכון לעכשיו השוק כבר הגיע ל PEAK ובגלל העליה בריביות כבר יש מגמה ברורה של היחלשות המחירים גם באיזורי ביקוש.

מי שמזריק נדל"ן לוריד וזה החלום שלו, אז תפדל.

הרווחיות שהיתה בין 2007 ל 2022 היא חלום מתוק.

מי שמכניס עכשיו רגל ראשונה לשוק הנדל"ן, הוא בבעיה. מי שהכניס רגל ב 2007 - עכשיו קוצר את התבואה. לכן אני מתחבר למה ש @Transporter כתב ומסכים איתו: הכל תלוי מתי נכנסת לשוק.

איציק

[redroze]

לפני 1 דקה, sperial כתב:

כאן אני חולק עליך. זה נכון אם המחירים יירדו. אם יעלו הדלתא בין מחיר הדירה בפריפריה לזו שבמרכז תגדל

אתה צודק. אבל עדיין קצב החסכון כפול כי מתווסף שוכר שמקטין לך את החוב.

 

לפני 16 דקות, sperial כתב:

לא מעניין מה שווי הנכס. מעניין מה שווי הנכס מינוס שווי ההתחייבויות שלהם, מהוונות לתקופת המשכנתא

בגדול אתה צודק אבל את חלקם זה לא מעניין כי יש הכנסות מכמה דירות שמכסות את המשכנתא.

 

לפני 19 דקות, sperial כתב:

 

אני לא רוצה להכנס כאן לפרטים, אבל די ברור לי שאילו, בקניית הדירה הראשונה שלי, הייתי מתאמץ ולוקח משכנתא יותר גדולה, שהיתה חוסכת לי החלפת דירה כאשר המשפחה גדלה, הייתי חוסך לא מעט כסף. אבל באותו זמן המשכנתא, שכיסתה רק כשליש ממחיר הדירה, היתה מאיימת וחששתי להגדיל את ההתחייבויות

אני גם עשיתי את הטעות הזו בנכס הראשון אבל משם והלאה תיקנתי.

זו עוד סיבה למה כדאי להשתפשף בשוק הנדל"ן, יש דברים שלומדים רק אחרי שמשפשפים את הסוליות של הנעליים.