שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[vxlan]

לפני 28 דקות, maxcher כתב:

השוות שכירות וצפי הכנסות בתקופה הקרובה? נניח לשנתיים-3 הקרובות 
 

באיזור בו אנו רוצים לחיות אין בכלל דירות להשכרה המתאימות לנו (משפחה עם שתי פעוטות ואחת נוספת בדרך)

 מצד שני יש הרבה פרוייקטי תמא, כך שיחסית יש הרבה אופציות לקנייה.

אז או שנתכלב וניכנס משפחה עם שלושה ילדים לדירת 3 חד' בשכירות, או שנקנה מהקבלנים במחיר שהוא כנראה מופקע( למרות שמה הסיכוי שיורידו במחיר? הכל זה תמא 38 כך שהם לא משלמים על רכיב הקרקע, למעשה אני לא בטוח איזה מימון הם צריכים בכלל).

 

 

[rev-Match]

היום לא הייתי קונה כלום, אנחנו בקצה ההר כאשר הירידה רק מתחילה(ככה אני חושב לפני שכולם קופצים עלי).

 

הייתי מחכה לפחות חצי שנה.

 

אני עצמי שקלתי לשדרג את הדירה רק משום שבבניין בו אני גר התפרסמה דירת 5 חדרים לא רעה בכלל.

הריביות גבוהות, המתווכת עדיין חיה בסרט, מחיר הפרסום גבוה ב200K ממחיר דירה חדשה (אכלוס עוד שנתיים) בשכונה (בדיקה ברשות המיסים).

 

טרנספורטר טוען שאין ירידות מחיר אני טוען שיש.

קבלן שמפרסם החל מ2,380 ומוכר ב 2,140 זה ירידות ולא הנחות.

לפני שנה מי שלא היה חותם באותו יום היה משלם 100K יותר בשבוע שלאחר מכן.

 

 

[vxlan]

בגדול אני מסכים איתך, לכן לא הלכנו על זה עד עכשיו.

מצד שני אני תוהה האם ירידת המחירים הצפוייה נכונה גם לקבלני תמא, שם התשלום הוא רק עבור בנייה ללא רכיב הקרקע.

[motizkn]

2 מיליון שקל משכנתא זה התאבדות ל 90% מהאוכלוסיה, תשחק קצת במחשבונים ותראה כמה כסף אתה הולך לשלם אקסטרה על הריביות.

לדעתי אם אין לך לשים 13-17 אלף כול חודש, אין טעם להיכנס לזה.

[SlowRide]

זה לעבוד בשתי עבודות ולגור באוטו🤣

 

עריכה אחרונה ב-4 לאפריל, 2023 על ידי SlowRide

[yuvalganim]

לפני 33 דקות, vxlan כתב:

בגדול אני מסכים איתך, לכן לא הלכנו על זה עד עכשיו.

מצד שני אני תוהה האם ירידת המחירים הצפוייה נכונה גם לקבלני תמא, שם התשלום הוא רק עבור בנייה ללא רכיב הקרקע.

 

הם לא חיים בואקום.

דווקא אצלם השומן שניתן לקצץ גדול יותר כי אין קרקע

[Nemesis]

דווקא בעניין הזה אני לא לגמרי בטוח.

דווקא העלויות של פרוייקט תמ"א 38 די קשיחות ולא יורדות.

עלויות הבניה בפועל רק במגמה של עלייה. המימון של פרוייקט כזה גם עולה משמעותית יותר.

אין שום אספקט בביצוע של פרויקט תמ"א 38 לא הוזל לדעתי. יכול להוזיל אך ורק בתמורות לדיירים, ואז תקום התנגדות מצד הדיירים.

בבנייה חדשה יש את אספקט הקרקע שאפשר להוזיל היום.

[yuvalganim]

אבל זה לא שתמא 38 זול יותר מבניין "רגיל" זה בדיוק אותם מחירים ואין להם שם קרקע.
בכל מקרה יהיו חייבים להתיישר עם השוק.

האם זה יישאר כדאי ליזם? לא יודע.

מקסימום אפשר לפצות בעוד דירות בכל תמ"א

[farkash7]

לפני שעתיים, Nemesis כתב:

דווקא בעניין הזה אני לא לגמרי בטוח.

דווקא העלויות של פרוייקט תמ"א 38 די קשיחות ולא יורדות.

עלויות הבניה בפועל רק במגמה של עלייה. המימון של פרוייקט כזה גם עולה משמעותית יותר.

אין שום אספקט בביצוע של פרויקט תמ"א 38 לא הוזל לדעתי. יכול להוזיל אך ורק בתמורות לדיירים, ואז תקום התנגדות מצד הדיירים.

בבנייה חדשה יש את אספקט הקרקע שאפשר להוזיל היום.

אני לא בטוח כמה זה נכון. נשמע לי דווקא שבתמ"א עלויות המימון נמוכות יותר כי לא צריך לקנות קרקע...
העלות העודפת בתמ"א היא עלות הבניה ובאזורי ביקוש עלות הקרקע לרוב גדולה יותר מעלות הבניה בפער משמעותי...

עריכה אחרונה ב-4 לאפריל, 2023 על ידי farkash7

[Nemesis]

ועדיין לרוב הדיירים לא מטומטמים. 

בפרויקטים רווחיים היזמים מתחרים בתמורה שיציעו לדיירים. היזם מחשב את כל העלויות שלו והמכירה וגוזר את הרווח שהוא רוצה להשאיר לעצמו. אז פרוייקט יזמי ממוצע שמתחיל ב 18% רווח, ונתקל במחירי דירות שיורדים מצד אחד, ומצד שני עלויות מימון שעולות ביחס להערכה הראשונית - הופך מהר מאוד להפסדי. 

[redroze]

ההתפתחות בכמה עמודים האחרונים של השרשור הזה מדכאים אותי מאוד.

זה זורק אותי (פלאשבקים) 10-15 שנים, לתקופה שבה רכשנו את הדירה הראשונה שלנו.

אני כותב את הפוסט הזה למען הזוגות הצעירים, בתקווה לעודד. אין לי כאן מטרה להאדיר את עצמי למרות שאני בטוח שזה יכאב לכמה נשמות טובות שאוהבות להתמרמר על מר גורלם. צריך להבין שהבסיס בחיים האלה להצלחה הוא פשוט לעשות. הכי קל למצוא תירוצים ולהריץ סרטים בראש למה זה ייכשל. ואתם יודעים מה? אולי באמת זה ייכשל. אבל ההבדל בין מי שניסה, זה שהוא אולי הצליח ואולי לא. אבל מנגד, מי שלא ניסה, בטוח לא הצליח.

הכרתי את אשתי ב-2008 וכמה חודשים לאחר מכן עברנו לגור ביחד. התחלנו את חיינו המשותפים בלי חסכונות. מכיוון שהיא הגיעה עם כסף בחשבון ואני עם מינוס קטן. כנראה שחיידק הנדל"ן בער בי תמיד, כי לכל אחד מאתנו הייתה קופת גמל של כ-50 אלף ₪ (היה מקובל לפתוח לכל ילד בלידה בשנות ה-80). אז שיתפנו את ההורים ברצון שלנו לרכוש דירה בקבוצת רכישה. באותה תקופה היה אפשר לקנות דירה ולקחת משכנתא גם של 90%, אז 100 אלף ₪ הספיק לדירת 4 חדרים גוש דן. ההורים כמובן פצחו במסע שכנועים: "השוק בבועה", "המחירים תכף ירדו", "מי יכול לקנות במחירים האלה" וכו'. אנחנו כמו ילדים טובים הקשבנו.

בשנה הראשונה (2009) שנינו עבדנו. אשתי עבדה במקצוע ולמדה תוך כדי לתואר שני. אני עבדתי בעבודה מועדפת ותוך כדי עשיתי מכינה. הכנסנו ביחד כ-12500 ₪ בחודש בממוצע. גרנו ביחידת דיור מכיוון שזה היה כלכלי יותר, כי תשלומי המים, ארנונה וכבלים (ובחלק מהדירות גם החשמל) היו על חשבון בעל הדירה. כדי להכניס לפרופורציות בשנת 2009 השכר הממוצע היה 7836 ₪. כלומר אנחנו הרווחנו פחות מהשכר הממוצע.

שנה לאחר מכן (2010) אשתי עברה עבודה וקבלנו דיור מסובסד ע"ח מקום העבודה. אני התחלתי תואר בהנדסה ולכן לא יכולתי לעבוד. כתוצאה מכך ההכנסות שלנו ירדו לכ-9350 ₪ בחודש בממוצע. מכיוון שהדיור המסובסד חסך לנו כ-2000 ₪ בחודש, הפגיעה לא הייתה משמעותית. בשנת 2010 השכר הממוצע במשק עמד על 7884 ₪. כלומר חיינו שנינו על משכורת אחת שהיא קצת יותר גבוהה מהשכר הממוצע במשק.

בשנה שלאחר מכן (2011) לא היו שינויים דרמתיים, אני התחלתי עבודה סטודנטיאלית לא במקצוע לקראת סוף השנה בהיקף של כ-20% משרה. אבל זה כמעט לא השפיע על ההכנסות שלנו שעמדו על כ-9500 ₪ בחודש בממוצע. בשנת 2011 השכר הממוצע במשק עמד על 8190 ₪.

ב-2012 החלפתי עבודה סטודנטיאלית והתחלתי לעבוד במקצוע בהיקף של 30% משרה. גם זה לא תרם משמעותית וההכנסה הממוצעת שלנו עמדה על כ-9750 ₪ בחודש בממוצע. בשנת 2012 השכר הממוצע במשק עמד על 8503 ₪.

באותה שנה גם התחתנו ואשתי מיד דחפה שנקנה דירה. ב-4 שנים שחיינו ביחד חסכנו ביחד כ-300 אלף ₪. איך הגענו לזה? פשוט שמנו לנו כמטרה לחסוך כל שנה 100 אלף ₪ כי החלטנו שרכישת דירה היא בפסגת סדר העדיפויות שלנו. כמובן שלא עמדנו ביעד, אבל עשינו את הטוב ביותר כדי להגיע כמה שיותר קרוב אליו. חיינו כל הזמן ב-2 רמות מחייה נמוך יותר מהסביבה שלנו. כשלכולם היו 2 רכבים אנחנו החזקנו אחד. כמעט ולא טסנו לחו"ל.

עכשיו יגיעו משביתי השמחה ויגידו שזה לא הוגן כי היה לנו מזל עם הדיור המסובסד. אז כמה זה חסך לנו? 25 אלף ₪ בשנה. זה לוקח אותנו שנה אחורה מבחינת חיסכון (כ-100 אלף ₪ חיסכון בשנה) על טווח של 4 שנים אם לא היה לנו את הסבסוד הזה.

תוסיפו לסכום שחסכנו את קופות הגמל וזה הספיק לנו כדי לשלם מקדמה לדירה בשווי של 1.423 מיליון ₪, מחיר של דירה ממוצעת בגוש דן.

עכשיו בוא נסתכל על הסיטואציה, אנחנו דקה אחרי מחאת האוהלים של 2011. כולם מסביב אומרים ש"השוק בבועה", "המחירים תכף ירדו", "מי יכול לקנות במחירים האלה" וכו'.

נשמע לכם מוכר? אז בואו נוסיף שמן למדורה, משכנתא ממוצעת באותה תקופה עמדה על כ-500 אלף ₪. אנחנו ידענו שנצטרך במקרה הכי גרוע מיליון ₪. כל מי שסיפרנו לו מה עשינו אמר לנו שאנחנו מתאבדים. למה אני אומר במקרה הכי גרוע? כי נשאר לנו כסף מהחתונה. שיערנו שההורים יעזרו כמיטב יכולתם. היה לנו רכב בשווי של 6 ספרות שיכלנו למכור, תאריך מסירת הדירה היה שנתיים וחצי קדימה אז הסתמכנו על יכולת החיסכון שלנו מהשנים האחרונות.

אבל עדיין הסיטואציה הייתה באותה נקודת זמן הכנסות של פחות מ-10,000 ₪ בחודש ויתרה של מיליון ₪ לרכישת הדירה. ובעיקר המון אמונה ודבקות במטרה.

שנה מאוחר יותר מדד תשומות הבניה התחיל להשתולל אז הקדמנו את לקיחת המשכנתא. קבלנו כסף מההורים, המשכנו עם החיסכון, מכרנו את הרכב ולקחנו משכנתא של 600 אלף ₪ (יותר מהממוצע לאותם שנים), עם שנתיים גרייס כי אני עדיין הייתי סטודנט והיה עדיין חסר לנו 200 אלף ₪ לתשלום אחרון ותשלומי המשכנתא היו מקשים על החיסכון. למזלנו הקבלן איחר במסירת הדירה בשנה וחצי אז היה לנו מספיק זמן כדי לחסוך את הסכום הזה.

מה שאני מנסה להגיד הוא שגם לנו בעבר דירה הייתה נראית כמשהו לא מושג. כמו לטפס על הר אוורסט. בדיוק כמו שאנשים לא קמים בבוקר ומחליטים שמחר הם שמים תרמיל על הגב ומגיעים לפסגת האוורסט, אלא מתכננים, מתאמנים, מטפסים בהדרגתיות. כך גם עם רכישת דירה. צריך המון תכנון, אורך רוח, הליכה בצעדים מדודים, לדעת את המגבלות והיכולות שלך וכמובן גם לדעת לאלתר ולהכין תכנית חלופית כשדברים משתבשים.

גם לנו המחירים "ברחו" ב-400 אלף ₪ ב-4 שנים (או 40%, 10% כל שנה, למי שאוהב את זה באחוזים). אבל במקום לשבת ולקטר על מר גורלנו, בחרנו בגישה של להילחם, לא להתבכיין.

[yuvalganim]

סיפור נחמד אבל לא רלבנטי לשוק היום.

כי אז דירה הייתה 100 משכורות ממוצעות והיום היא 200 משכורות ממוצעות.

[redroze]

אז במקום 4 שנים שלקח לי, ייקח לך 8 שנים.

או במקום לקנות בגוש דן, תקנה בפריפריה. תשכיר ותשכור.

יש פתרון להכל, רק צריך לרצות.

 

לאחר עריכה:

אם אתה עושה הקבלה אז תעשה עד הסוף.

אתה רואה היום זוג עם הכנסות של בקושי 20 אלף ש"ח רוכשים דירה בידיעה שהם עלולים במקרה הכי גרוע לקחת משכנתא של 2 מיליון ש"ח.

זו הסיטואציה שעמדה מולנו באותה תקופה.

עריכה אחרונה ב-6 לאפריל, 2023 על ידי redroze

[SlowRide]

צריך להסתכל על זה מנק' מבט של משפחה צעירה היום. אפשר לחיות 4 שנים בצמצום, לחסוך ולחכות עם להביא ילדים. 8 שנים זה כבר סיפור אחר. 

אני לא אומר שזה בלתי אפשרי, כי עובדה דירות נמכרות. אבל לדעתי רוב הצעירים שקונים היום דירות זה בזכות כסף של ההורים בעיקר.

[Gosser1860]

לפני 27 דקות, redroze כתב:

אז במקום 4 שנים שלקח לי, ייקח לך 8 שנים.

או במקום לקנות בגוש דן, תקנה בפריפריה. תשכיר ותשכור.

יש פתרון להכל, רק צריך לרצות.

אבל זה פער עצום. 8 שנים לחיות בצמצום כדי לקבל את הזכות מהבנק להלוואה של 2 מיליון כדי לקנות דירה?

כל הרעיון הוא להשוות לדירה ממוצעת בגוש דן. ברגע שהחלפת את זה בפריפריה או ב"תשכיר ותשכור" אתה משנה את כל ההשוואה.

כן יש פתרון להכל, אני מעדיף שלא לדרדר את הדיון ובסוף נגיע ל"לחם ומרגרינה".

 

לפני 31 דקות, redroze כתב:

אם אתה עושה הקבלה אז תעשה עד הסוף.

אתה רואה היום זוג עם הכנסות של בקושי 20 אלף ש"ח רוכשים דירה בידיעה שהם עלולים במקרה הכי גרוע לקחת משכנתא של 2 מיליון ש"ח.

זו הסיטואציה שעמדה מולנו באותה תקופה.

אבל הריביות של היום הם לא הריביות של 2011, וזה משמעותי מאוד בסכומים גדולים, בפרט כשאנחנו מדברים על משכנתא כמעט כפולה. 

--

 

יש בעיות בשוק הדיור ולדעתי אנחנו עומדים לגלות עד כמה ה"בועה" היא באמת כזו.