שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[discoTD5]

ראשית התנצלותי בפני ישה. לא הייתי ער לכתבות האלה.

עדיין אני מציע להיזהר בפני הכללות. שנית, אם בנק ישראל זיהה 'רשימות שחורות', מדוע הוא לא פועל להסדרה בתחום כמו בתחום ייעוץ בהשקעות או אפילו בתחום תיווך בנדל"ן? רמז - אין לו אינטרס. הוא מעדיף לשבת על הגדר.

כמי שראה איך עובדים חלק מהיועצים העצמאיים - חלקם שווים את משקלים בזהב ופועלים לטובת הלקוח, חלקם פועלים לטובת עצמם, לגבות עמלה ושהלקוח ייקרוס עם המשכנתא שלו.

[oryo]

עדיין אני מציע להיזהר בפני הכללות. שנית, אם בנק ישראל זיהה 'רשימות שחורות', (1)מדוע הוא לא פועל להסדרה בתחום כמו בתחום ייעוץ בהשקעות או אפילו בתחום תיווך בנדל"ן? רמז - אין לו אינטרס. הוא מעדיף לשבת על הגדר.

(2)כמי שראה איך עובדים חלק מהיועצים העצמאיים - חלקם שווים את משקלים בזהב ופועלים לטובת הלקוח, חלקם פועלים לטובת עצמם, לגבות עמלה ושהלקוח ייקרוס עם המשכנתא שלו.

1. צריך לזכור שיש שני צדדים למטבע, ורגולציה לאו דווקא מבטיחה שיפור. הוספת חסמים בתחום יכולה לגרור העלאות מחירים, בלי להבטיח איזשהו שיפור מעשי. זה לא אומר שאני נגד (אני לא), אני רק טוען שצריך לעשות זאת באחריות וללא פופוליזם - שני דברים בהם הציבור הישראלי והממשלה בפרט מאוד לא טובים בו...

 

2. צודק, צודק בריבוע. הרבה אנשים בטוחים שאני נגד יועצים, אבל אני תמיד מדגיש: יועץ משכנתא טוב יהיה שווה הרבה יותר מהתשלום שהוא גבה, יועץ משכנתא רע יכול לייצר יותר נזק מתועלת (+ עלות לא מבוטלת). לכן זה קריטי הן לחקור לעומק את היועץ טרם שכירת שירותיו (וכמובן שאין מסד נתונים מוצלח, כי לאף אחד אין אינטרס שיהיה כזה) - והן להבין את השפה בה הוא מדבר.

[ישה]

מודה ועוזב ירוחם.

 

פועלים להסדרת הנושא הרגולטורי של יועצי משכנתאות. אולי אראה זאת עוד בחיי.

[תומרובין]

תומרובין, ממש לא אישי, אבל להרגשתי אתה פשוט לא מבין מה זה "ביקוש" ו"הצע".

 

ביקוש זה לא כמה אנשים כרגע מחפשים דירה. ביקוש (או עקומת הביקוש, אם נהיה מדויקים לרגע) זה גרף שמתאר כמה אנשים מוכנים לקנות מוצר מסוים כתלות במחיר שלו (כלומר, מחיר על ציר ה-X, כמות רוכשים על ציר ה-Y). באופן כללי מדובר על גרף יורד כמובן (ככל שהמחיר עולה, כמות הקונים יורדת).

 

בשוק הנדל"ן מדובר על מוצרים שונים, ולכן יש לך הרבה מאוד (מאוד) עקומות ביקוש בכל רגע נתון, נניח לדירת שיכון בת 3 חדרים ו-70 מ"ר בירוחם מצד אחד, ולפנטהאוז של 200 מ"ר בפארק צמרת, מצד שני.

 

כמובן שמס' האנשים שמחפשים דירה לגור בה כרגע לא משתנה כתלות בריבית, במס' התחלות הבניה או בשטויות שאנחנו כותבים כאן. אבל מס' האנשים שמוכנים לקנות דירה מסוימת (או בעלת מאפיינים מסוימים) משתנה כתלות, למשל, בגובה ריבית המשכנתאות. כלומר, אם היום הריבית היא X ומחר הריבית היא 2X, פחות אנשים יהיו מוכנים מחר לשלם את אותו הסכום על אותה דירה משהיו מוכנים לשלם היום, מכיוון שהם יצטרכו לשלם יותר כל חודש כדי להחזיר אותו סכום של משכנתא. רוצה לומר, עקומת הביקוש כן משתנה כתלות בגורמים מסוימים (ריבית המשכנתאות, למשל), גם אם כמות האנשים שצריכים למצוא מקום מגורים לא השתנתה בכלל.

 

מה יעשו אלו שלא יוכלו לקנות? שאלה טובה. בכלכלה קוראים לזה מוצרים תחליפיים - ישכרו דירה, יחזרו לגור עם ההורים, יעברו לברלין או יקימו אוהל במאהל ארלוזרוב. אבל מכיוון שהם יוצאים מהמשחק, עקומת הביקוש משתנה.

 

לגבי עליות מחירים - זה כמובן לא תרחיש לא סביר. אבל זה אומר שאנשים יהיו מוכנים לשלם יותר על אותה דירה. בעולם האמיתי, הם יצטרכו להביא מאיפשהוא את ה"יותר" הזה. זה יכול לקרות אם השכר שלהם יעלה, אם תהיה אינפלציה, אם הריבית תרד (ואז הם יוכלו לקבל יותר משכנתא לאותו החזר חודשי) או אם הם פשוט ימציאו עוד הון עצמי (יקחו משכנתא גדולה יותר על הדירה של ההורים, לדוגמא). אבל מאיפשהוא הכסף הזה יצטרך להגיע, ככה שלתהליך הזה יש (לדעתי) סוף די ברור. מחירי הדיור לא יוכלו להמשיך לעלות לעולם ועד במנותק מהשכר הממוצע (בניכוי אינפלציה, כמובן).

 

מכיוון שחלק די גדול ממחיר הדירה נקבע לפי מחיר הקרקע, ומחיר הקרקע הוא שרירותי לגמרי (כלומר, נקבע אך ורק לפי כמה אנשים מוכנים לשלם, לא לפי איזו "עלות ייצור" כזו או אחרת), אין שום מניעה שהמחירים ירדו (באופן תאורטי), לפחות לא מבחינת עלויות הייצור. זה לא מקרר שיש לו עליות פיתוח, ייצור, הובלה, שיווק ותמיכה, כך שמחירו לא יכול לרדת מעבר לעלויות האלו (וקצת רווח לכל הגורמים בשרשרת). מחיר הקרקע נקבע כאמור אך ורק לפי כמה אנשים מוכנים לשלם, וככל שהריבית נמוכה יותר כך יש להם יותר כסף לשלם על הקרקע, וכך מחיר הקרקע עולה.

 

בקיצור - זו לא (רק) בעיה של היצע.

 

(דיסקליימר: אני לא מנסה להגיד מה נכון או צודק לעשות, מה יקרה בעתיד הקרוב או הרחוק, ומי אשם ולמה. רק מסיר קצת חלודה משיעורי מיקרו. תודה).

 

לא לקחתי את זה בצורה אישית

לפני כמה הודעות פה אפילו רשמתי ששווי שוק זה מה שבעצם אנשים מוכנים לשלם.

אז אני כן מבין את הנקודות שלך.

 

אז מה שבעצם עשית זה פירטת את המיקרו של המאקרו. בין אם מבחינת תפישה, או בין אם אפילו תקרא לזה מבחינת זמן...

אוקיי, נהדר. אבל זה לא משנה את העובדה של מה שאני מתכוון אליו.

 

בשורה התחתונה, כאשר ברגע נתון (נניח פרק זמן של חודש/חודשיים - מיקרו), פחות אנשים רוכשים דירות, זה לא משנה את העובדה

שבמשך פרק זמן גדול יותר (נניח שנה - מאקרו), הצורך שלהם בדירה לא ישתנה.

 

עדיין נשארת אותה כמות של אנשים שצריכים/יצטרכו דירה.

 

אז זה נהדר שאם כרגע הריבית או המחירים או גובה המשכנתא שאושרה להם, פחות תואמים את המציאות שלהם, והם בוחרים/נאלצים שלא לרכוש דירה.

אבל זה לא ישנה את העובדה שדירה הם צריכים. נקודה.

אז בהנחה והם לא יגורו כל חייהם בשכירות, או אצל ההורים, או באוהל - הם לעד ישארו במעגל ה "ביקוש", עד אשר יקנו דירה.

 

אז שוב, ברמת המיקרו, אתה כנראה צודק. הרי תמיד שווי שוק של דירה, הוא הסכום שבו אנשים מוכנים לקנות אותה.

אבל ברמת המאקרו, אני חושב שזה לא משנה. זה אולי ישנה לפרק זמן קצר של כמה וכמה חודשים, אבל זה לא יחזיק לעד.

אני חושב שברגע שיעבור הגל הנוכחי, המחירים שוב "יתאזנו" לכפי שהיו, ואולי אף ימשיכו לעלות קצת.

 

למרות זאת, אני כן חושב כמוך שהרי יהיה לזה סטופ מתישהו. הרי המחירים לא יוכלו להמשיך לעלות לנצח...

[pooh-bear]

ההבחנה בין מיקרו למאקרו היא לפי מה שמקובל באקדמיה (לפחות בקורסים המאוד בסיסיים שאני למדתי, אני ממש לא מתיימר להיות כלכלן) - מיקרו מדבר על ניתוח מתמטי של שוק מסוים, מאקרו מדבר על חשבונאות לאומית (ברמה של מדינה).

 

לעניין - בוא ננסה להסתכל על שוק מסויים, נניח דירת 4 חדרים סבירה חדשה בשכונה סבירה בעיר סבירה בשרון, נניח כפר סבא (סתם לצורך הדוגמא). בוא נניח שיש כרגע X אנשים שמחפשים דירה כזו, ו-Y דירות שמוצעות למכירה. בוא נניח שאתה אחד מהרוכשים הפוטנציאליים.

 

אם פתאום ח"ח קרה לך משהו שמונע ממך את היכולת לקחת משכנתא, למשל פיטורים, אתה כנראה יוצא מהמשחק אבל זה לא משנה משמעותית את הביקוש. ולכן אתה (ורק אתה) תאלץ למצוא פיתרון אלטרנטיבי.

 

אם, מצד שני, פתאום קורה משהו לכל הרוכשים שמונע מהם את היכולת לקחת משכנתא (מספיקה), למשל עלייה משמעותית של ריבית המשכנתאות, אז פתאום ההיצע בשוק עולה על הביקוש. במקרה כזה, גם אם לאחר זמן, סביר שנראה ירידת מחירים (כי גם המוכרים חייבים להחזיר הלוואות אם מדובר על קבלן / לשלם על הדירה החדשה שרכשו אם מדובר על משפרי דיור). יכול מאוד להיות שבמצב כזה חלק מהרוכשים הפוטנציאליים יצטרכו למצוא פיתרון אלטרנטיבי לזמן מסוים, אבל בסופו של דבר די ברור (לפחות לי) שנראה ירידת מחירים. בלי שום קשר לכמה אנשים באמת חיפשו דירה כזו, אלא רק ליכולת שלהם לשלם עליה.

 

אם תרצה לנסח את זה בצורה קצת יותר מתמטית, אתה יכול להגיד שעלייה בריבית המשכנתאות תביא לתזוזה של עקומת הביקוש שמאלה, ולכן היא תפגוש את עקומת ההיצע בנקודת שיווי משקל אחרת (נמוכה יותר)

 

(אני מניח כאן שהרוב המוחלט של הרוכשים ממצה את ההון העצמי שלו ואת יכולת ההחזר שלו, כלומר לוקח את המשכנתא המקסימלית שהוא יכול. כמובן שאם זה לא המצב אז הניתוח האמור לעיל לא נכון).

 

אם תרצה, אפשר גם לנסות לתקוף את הבעיה מכיוון תורת המשחקים, יותר בצד של העליות. תיזכר לרגע בשנת 2008, כשהריבית ירדה בפתאומיות. במצב כזה, רוכש שהיה יכול לקחת משכנתא של נניח חצי מיליון שקל, יכול פתאום לקחת משכנתא של 750,000 שקל, באותו החזר חודשי לאותה תקופה (סתם לצורך הדוגמא, לא מתחייב על המספרים). מה שקורה הוא שפתאום בשוק מסתובבים רוכשים שיש להם עוד רבע מיליון שקל שלא היה להם קודם. אילו הם היו מבינים את המצב ומתאגדים, הם היו יכולים להמשיך ולשלם את אותו מחיר על אותן דירות. מכיוון שהם לא חולקים אינפורמציה וכל אחד רוכש בנפרד, הקבלנים רואים פתאום שלרוכשים יש יותר כסף והם מחפשים דירות גדולות יותר, וכתוצאה מכך מתחילה עליית מחירים. זה די דומה לדילמת האסיר - אם האסירים היו יכולים לשתף אינפורמציה אף אחד מהם לא היה מפליל את חברו, אבל מכיוון שהם לא יכולים כל אחד מהם ממצה את הרווח האישי שלו ובסופו של דבר כולם מפסידים.

 

או בקיצור - אם כולם לא יכולים לקנות, המחירים יורדים. זה מה שחשוב לזכור. בלי קשר לכמה אנשים רוצים לקנות.

[תומרובין]

אני לא חולק על ההסברים שלך. הם מאוד ברורים, ומאוד מובנת הנקודה שלהם ומדוע אתה מסביר, חושב וגם מאמין כך.

אבל, לדעתי אתה מסתכל על הדברים בצורה מתמטית מידי. או לצורך העניין, שחור או לבן.

ולדעתי פה מתפספסים לך כמה דברים.

 

אם החיים אכן היו שחור או לבן, אני מניח שלא היינו בכלל מנהלים את השיח הזה. היית כנראה צודק בכל משפט שכתבת.

אבל הם לא. יש הרבה מאוד תחומים אפורים.

 

עזוב רגע את כל ההסתכלות המתמטית. תסתכל על החיים. על האפור. לא רק על השחור והלבן.

 

אם מה שאתה אומר אכן תואם את המציאות, אז להבדיל אלף אלפי הבדלות- הקוטג', לדוגמה, היה אמור לעלות היום נניח 3 או 4 שקלים... והוא לא.

וזה דווקא מקרה שכן הייתה התאגדות של צרכנים, וכן "חלקו" מידע.. ומה קרה? כלום.

נעשה רעש למשך כמה חודשים בודדים, מחירי הקוטג ירדו קצת, התחילו מבצעים של 1+1 על הקוטג' כדי לתת תחושה של מחיר זול יותר, וזהו.

פה זה נגמר. אנשים חזרו לקנות קוטג' כרגיל וחזרו לחיות את חייהם כאילו דבר לא קרה מעולם.

והיום מחירי הקוטג עדיין באיזור ה- 6 שקלים אם אני זוכר נכון. שזה גם בערך מה שהיה בעבר.

ואם לא גל הטבעונות שדי תפס בשנים האחרונות, אני מאמין שגם היקף מכירות הקוטג' ושות' לא היה יורד בכלל.

 

שוב אני אומר, זה שאדם כרגע לא קונה דירה כי היא/הכסף יקר לו מידי היום, זה לא מוציא אותו לחלוטין משוק מחפשי הדירה.

אוקיי, במיקרו הוא בחוץ כרגע, אבל במאקרו הוא צריך דירה. זו המציאות, גם היא לא תואמת את ההסתכלות המתמטית.

מיקרו.. מאקרו.. תקרא לזה איך שאתה רוצה.

 

אם תסתכל על המיקרו/מאקרו רק מבחינת הגדרה אקדמית, אז כנראה שתסתכל כך גם על סטטיסטיקה.

וסטטיסטיקה היא הדבר הכי שיקרי שיכול להיות. שוב חבר, החיים זה לא אקדמיה.

אז אם באקדמיה לומדים על סטטיסטיקה, אני אגיד שסטטיסטיקה לא מלמדת אותנו כלום על החיים, וכלום על המציאות. היא פשוט שקר נחוש מאוד.

 

למשפט האחרון שלך- כנראה שנכון. אם כולם לא יכולים לקנות, המחירים יורדים. אוקיי, אז המחירים ירדו קצת.. ועוד קצת.. ומה אז?

יחזרו לקנות כי הרי עכשיו המחירים נוחים להם, ואז שוב תהיה כמות לא מבוטלת של דירות שנרכשות והמחירים כנראה יתחילו לעלות חזרה למעלה...

 

אני מסכים איתך לגבי הטווח הקצר יחסית, אבל לגבי הטווח הארוך, אני לא מאמין שירידת מחירים תחזיק ותישאר יציבה. זו דעתי.

[oryo]

...אם תסתכל על המיקרו/מאקרו רק מבחינת הגדרה אקדמית, אז כנראה שתסתכל כך גם על סטטיסטיקה.

וסטטיסטיקה היא הדבר הכי שיקרי שיכול להיות. שוב חבר, החיים זה לא אקדמיה.

אז אם באקדמיה לומדים על סטטיסטיקה, אני אגיד שסטטיסטיקה לא מלמדת אותנו כלום על החיים, וכלום על המציאות. היא פשוט שקר נחוש מאוד.

...

 

(או בתקציר מנהלים: "אני כבר גיבשתי דעה, אתה אל תבלבל לי את השכל עם נתונים")

[pooh-bear]

אני לא חולק על ההסברים שלך. הם מאוד ברורים, ומאוד מובנת הנקודה שלהם ומדוע אתה מסביר, חושב וגם מאמין כך.

אבל, לדעתי אתה מסתכל על הדברים בצורה מתמטית מידי. או לצורך העניין, שחור או לבן.

ולדעתי פה מתפספסים לך כמה דברים.

 

אם החיים אכן היו שחור או לבן, אני מניח שלא היינו בכלל מנהלים את השיח הזה. היית כנראה צודק בכל משפט שכתבת.

אבל הם לא. יש הרבה מאוד תחומים אפורים.

 

עזוב רגע את כל ההסתכלות המתמטית. תסתכל על החיים. על האפור. לא רק על השחור והלבן.

לא באמת הבנתי למה הסתכלות אקדמית (או מה שאנמר קודם) זה שחור או לבן. באמת שלא.

 

אם מה שאתה אומר אכן תואם את המציאות, אז להבדיל אלף אלפי הבדלות- הקוטג', לדוגמה, היה אמור לעלות היום נניח 3 או 4 שקלים... והוא לא.

וזה דווקא מקרה שכן הייתה התאגדות של צרכנים, וכן "חלקו" מידע.. ומה קרה? כלום.

נעשה רעש למשך כמה חודשים בודדים, מחירי הקוטג ירדו קצת, התחילו מבצעים של 1+1 על הקוטג' כדי לתת תחושה של מחיר זול יותר, וזהו.

פה זה נגמר. אנשים חזרו לקנות קוטג' כרגיל וחזרו לחיות את חייהם כאילו דבר לא קרה מעולם.

והיום מחירי הקוטג עדיין באיזור ה- 6 שקלים אם אני זוכר נכון. שזה גם בערך מה שהיה בעבר.

ואם לא גל הטבעונות שדי תפס בשנים האחרונות, אני מאמין שגם היקף מכירות הקוטג' ושות' לא היה יורד בכלל.

בוא נסתכל לרגע על ההבדל המשמעותי בין קוטג' לדיור - המימון. תסכים איתי שבשביל לקנות קוטג' אף אחד לא לוקח משכנתא. ולכן, השינוי בריביות לא ממש משפיע לא על מחירי הקוטג' ולא על כמה אנשים ירכשו או לא ירכשו קוטג'. בדירות, המצב שונה לחלוטין. לא רק שהרוב המוחלט של הרוכשים לוקח משכנתא, אלא שחלק הארי ממחיר הדירה הוא המשכנתא, ולכן גובה הריבית יכול להשפיע על מחירי הדיור בצורה משמעותית.

הדוגמא הכי טובה לעניין הזה היא מחירי השכירות. לכאורה, הם היו אמורים לעלות פחות או יותר בהתאמה למחירי הדיור בבעלות הדיירים. למעשה, שני הנתונים האלו התנתקו ממזמן. למה? כי שכירות אתה משלם מההכנסה החודשית שלך, בלי קשר לריבית, ולכן היא יכולה לעלות עד גבול מסוים. כשאתה קונה דירה, לעומת זאת, חלק גדול ממנה נקנה במימון, ולכן מחיר הדירה פחות תלוי בהכנסה החודשית שלך ויותר בכמה מימון אתה יכול לקבל מהבנק.

 

שוב אני אומר, זה שאדם כרגע לא קונה דירה כי היא/הכסף יקר לו מידי היום, זה לא מוציא אותו לחלוטין משוק מחפשי הדירה.

אוקיי, במיקרו הוא בחוץ כרגע, אבל במאקרו הוא צריך דירה. זו המציאות, גם היא לא תואמת את ההסתכלות המתמטית.

מיקרו.. מאקרו.. תקרא לזה איך שאתה רוצה.

ושוב, אם רק רוכש אחד לא יכול לקנות מסיבותיו האישיות, המצב אכן לא ישתנה. אם כל הרוכשים לא יכולים לקנות, והשינוי שגרם לזה הוא קבוע, המצב, לפחות לדעתי, ישתנה. ולמה זה לא תואם את ההסתכלות המתמטית? מי שלא יכול, לא קונה, לכן הביקוש לדיור במחירים מסויימים יורד. הביקוש בנמחירים נמוכים יותר נשאר, ולכן בסוף המחיר יורד.

 

אם תסתכל על המיקרו/מאקרו רק מבחינת הגדרה אקדמית, אז כנראה שתסתכל כך גם על סטטיסטיקה.

וסטטיסטיקה היא הדבר הכי שיקרי שיכול להיות. שוב חבר, החיים זה לא אקדמיה.

אז אם באקדמיה לומדים על סטטיסטיקה, אני אגיד שסטטיסטיקה לא מלמדת אותנו כלום על החיים, וכלום על המציאות. היא פשוט שקר נחוש מאוד.

זה כבר באמת חבל. סטטיסטיקה היא ענף של מתמטיקה. השימוש שעושים בסטטיסטיקה והניסיון לייחס לערכים מסויימים משמעות בעולם האמיתי הוא לפעמים לא נכון, לפעמים לא נכון במודע ולפעמים לא נכון בכוונה. זה לא הופך את הענף כולו ל"שקר נחוש מאוד", וממש חבל שאתה חושב ככה. יש המון (ממש המון) שימושים משמעותיים מאוד לסטטיסטיקה.

 

למשפט האחרון שלך- כנראה שנכון. אם כולם לא יכולים לקנות, המחירים יורדים. אוקיי, אז המחירים ירדו קצת.. ועוד קצת.. ומה אז?

יחזרו לקנות כי הרי עכשיו המחירים נוחים להם, ואז שוב תהיה כמות לא מבוטלת של דירות שנרכשות והמחירים כנראה יתחילו לעלות חזרה למעלה...

 

אני מסכים איתך לגבי הטווח הקצר יחסית, אבל לגבי הטווח הארוך, אני לא מאמין שירידת מחירים תחזיק ותישאר יציבה. זו דעתי.

ושוב, השאלה היא האם השינוי הוא זמני או קבוע. אם מדובר בשינוי זמני, אתה צודק. אם מדובר בשינוי קבוע, אז אנשים פשוט לא יכולים לרכוש דירה במחירי 2017, ובזה זה נגמר.

 

עכשיו, בוא תסביר לי בבקשה למה אתה חושב שמחירי הדיור ימשיכו לעלות באופן קבוע במנותק מהשכר במשק, או לפחות עד מתי אתה חושב שזה ימשך. כמובן שיהיה מעניין גם לנסות להבין על איזה נתונים ההערכה הזו מבוססת. רק להגיד "יש ביקוש עצום שאף פעם לא יגמר" זה נחמד, אבל לא הייתי מבסס רק על זה את החלטות ההשקעה שלי.

 

לנוחותך, אני אנסה לתקצר את מה שאני טוען:

1. מחירי הידיור מושפעים באופן חזק מגובה ריבית המשכנתאות. ככל שהריבית נמוכה יותר, אנשים לוקחים משכנתאות בסכום גבוה יותר, ומחירי הדיור עולים. ההיפך גם (יהיה) נכון.
   
2. מחירים אחרים (שכירות, קוטג') לא מושפעים מהריבית באופן ישיר.
   
3. עליית מחירי הדיור מ-2008 הושפעה בעיקרה, בהתחלה לפחות, מירידת הריבית.
   
4. המשך עליית המחירים הושפע גם מציפיות הרוכשים. הנה, אתה (כרוכש פוטנציאלי?) לא מקבל שום אפשרות שהמחירים ירדו (אולי קצת, רק באופן זמני). ואתה לא מוכן להקשיב להסברים או לספק נתונים. מבחינתך זו פשוט אמת מוחלטת. כל השאר זה שטויות אקדמאיות ושקרים סטטיסטיים.
   
5. תאוריית הביקוש וההיצע (אולמרט לא בנה במרכז, אין שטחים פתוחים וכו') היא מעניינת, אבל מסבירה לדעתי חלק מאוד קטן מהעליות. לראיה, היא ממש לא מסבירה את עליית מחירי הדיור בפריפריה, ששם יש אין סוף שטחים פתוחים, ואולמרט כן בנה שם. היא גם לא מסבירה את הניתוק בין מחירי השכירות למחירי הדירות. בנוסף, לרוב מדובר על נתונים מאוד גולמיים (משקי בית מול התחלות בנייה). כמה דירות מתפנות בשנה (נפטרים)? אף אחד לא מספר. מה החלוקה של התחלות הבניה ומשקי הבית למגזרים? האם החלק היחסי בכל המגזרים שווה (רמז: לחרדים יש יותר משקי בית ופחות התחלות בניה, ויש שם מצוקת דיור אמיתית).
   

[יבגניפ]

לא מבין בכלכלה, אבל לדעתי התגובה הזו של דיסקו מסבירה את הדברים בצורה יוצאת דופן.

במודלים סטטיסטים קל לזייף ולרמות, קל לבחור את המשתנים כדי שיתאימו לקורלציה שאתה רוצה להראות ועוד ועוד.

בשורה התחתונה, הכל זה די ניחושים.

 

פו הדב, ההסבר שלך על הסיבה לעליה והכתיבה שלך מאוד משכנעים אותי, בתור חובבן מוחלט בתחום, אבל כמה אנשים לדעתך יש בחוץ, כמו תומרובין, שחושבים שמה שהיה הוא מה שיהיה, ויקנו דירה בכל מחיר שיש? כמובן, גם לזה יש סוף - או צעד כלשהו של הבנקים או המדינה, שיהפוך את המשכנתאות ללא נגישות, או משהו קיצוני שיפגע ביכולת של הקונים לשלם את המשכנתאות לאחר שכבר קנו, וידחוף אותם למכור.

 

אגב, בשנות ה-2000 אולי לא היו גלי עליה גדולים כמו בתחילת שנות ה90, אבל מישהו יודע כמה דירות נקנו, בטח באזור המרכז, על ידי אזרחים זרים או עולים חדשים? זה לא מעיד על הרבה, כן, אבל גם מחיפושי הדירה האחרונים שלי וגם מנסיונם של כמה חברים, שקנו דירות בדרום העיר, ישנם בניינים שלמים כאן בתל אביב שהם בבעלות צרפתים - בין אם עולים, לבין אם מי שעדיין נשאר שם. הם מושפעים משינויים בריבית או בכלל מדיניות של משקנאות של הבנקים? לא יודע.

[pooh-bear]

יבגניפ, אני לא טוען שאני יודע מה יקרה. הטענה הבסיסית שלי היא שיש קורלציה חזקה בין מחירי הדיור לריבית המשכנתאות. אני גם מסכים עם דיסקו שיש הרבה גורמי סיכון גלובליים שעשויים להשאיר את הריביות בעולם נמוכות בשנים הקרובות (צ. קוריאה, בעיות כלכליות באירופה, משבר אשראי כזה או אחר בסין, טראמפ וכו'). אפילו עלייה באנטישמיות שתביא לעלייה מסיבית מאירופה אפשרית.

 

אני לא מסכים עם דיסקו שאי אפשר להגיד כלום ושום דבר בכלל אף פעם. לדעתי (האישית והממש לא מקצועית, לא מציע לאף אחד להסתמך עליה) יש היום סיכון מסוים ברכישה של נדל"ן להשקעה לטווח קצר. זה לא אומר בוודאות שהוא יתממש וכולם יפסידו את המכנסיים, זה אומר שיש סבירות מסויימת שזה יקרה. לו היה לי היום סכום שמכעט מספיק להון עצמי לדירה שאני רוצה, לא הייתי משתמש בו לקנות דירה שאני לא רוצה במחשבה שמחירה יכול רק לעלות. אבל זה אני.

 

גם אנשים שמשוכנעים שיש מחסור עצום בהיצע ושמחירי הדירות יכולים רק לעלות, לא יכולים לקנות בכל מחיר. אם ריבית המשכנתאות תעלה, הם לא יהיו מסוגלים לרכוש במחירים של היום. מה יקרה אח"כ אני משאיר לקורא האינטיליגנטי לנחש.

 

להבנתי, גם תושבים זרים לוקחים משכנתאות בארץ, וגם הם מושפעים במובן מסויים ממדיניות המשכנתאות (ובכללה הריבית) של הבנקים המקומיים. כמובן שהם פחות כפופים למגבלות השכר בארץ, אבל להבנתי חלקם די נמוך מכלל הרוכשים, והם מתרכזים באזורים מסויימים, ככה שההשפעה שלהם מצומצמת.

[malcishua]

קודם כל, הקיפאון הנוכחי בשוק הנדל״ן מעיד על כך שחלק גדול בציבור כן חושב שלא בהכרח ״מה שהיה הוא שיהיה״ ושיש אפשרות ממשית לירידה במחירים. אם זה באמת הבנה ״אמיתית״ או אם זה בגלל כל מיני הצהרות של כחלון וכו׳.

 

שנית, אני מאמין שאנחנו פשוט נמצאים - או קרובים מאוד - לנקודת שיווי משקל בין מחירי הדירות המבוקשים למחירים שרוכשים מוכנים (או יכולים..) לשלם. זה לא קשור לקיפאון, אלא יותר ניכר מההאטה בעליית המחירים ואפילו הירידות המינוריות שנרשמו בזמן האחרון. יכול להיות שעוד תתחדש העליה בזמן הקרוב אבל לדעתי נק׳ שיוווי המשקל קרובה מאוד.

 

ושלישית, כל עוד התנאים המוניטריים נשארים קבועים, לדעתי לא נראה שינוי משמעותי בשוק הנדל״ן. רק כשהריבית של בנק ישראל תעלה, או לחילופין המיסוי על רווחי הון ירד, או משהו בסגנון הזה יקרה, אנחנו נראה ירידה ״אמיתית״ במחירי הנדל״ן.

עליית הריבית לדעתי תגרום לירידה רצינית מאוד במחירים, מכיוון שהיא לא רק תגרום למשקיעים להעביר את כספם לאפיק אחר אלא ממש תלחץ בעלי דירות שלא יוכלו להמשיך לשלם על הדירה שקנו למכור את הדירות שלהם, אפילו בהפסד, או לחילופין לבנקים לעקל דירות של חייבים. במצב כזה יווצר סוג של סקוויז בשוק שיכול להוריד את המחירים בצורה משמעותית ויחסית מהר. אבל זה יקרה רק אם הריבית אכן תעלה, ובקצב מהיר. וזה תלוי בעצם רק בפד האמריקאי.

עריכה אחרונה ב-31 למאי, 2017 על ידי malcishua

[discoTD5]

אני לא מסכים עם דיסקו שאי אפשר להגיד כלום ושום דבר בכלל אף פעם. לדעתי (האישית והממש לא מקצועית, לא מציע לאף אחד להסתמך עליה) יש היום סיכון מסוים ברכישה של נדל"ן להשקעה לטווח קצר.

 

אפשר להגיד הכל ואפשר לא לומר דבר.

אבל יש הבדל גדול בין רכישת דירה ראשונה למגורים של זוג צעיר שמתחיל את החיים לבין רכישת דירה להשקעה.

דירה להשקעה - זו השקעה לכל דבר וצריך להסתכל עליה כעל השקעה.

 

ללא ספק המרכיב החזק ביותר שתידלק את עליית המחירים ב 9 השנים האחרונות זו הריבית הנמוכה, זאת לצד עודף הביקוש על פני ההיצע. אם תרצה אתה יכול לומר שבנק ישראל "הקריב" את רוכשי הדירות ושוק הנדל"ן בשביל להציל את המשק. שלא יהיו אי הבנות, אלמלא הורדת הריבית הדראסטית המשק היה קורס, ואז מחירי הנדל"ן אולי היו נמוכים אבל לאיש לא היה כסף לקנות קוטג'. את הגבינה לא את הבית.

 

ברגע שתהיה עליית ריבית משמעותית - המחירים יתמתנו ואולי ירדו. מתי זה יקרה - קשה לומר.

 

יתרה מכך, המשק הישראלי, כולנו, עברנו את המשברים הכלכליים האחרונים בצורה מצוינת. הסיבות לא רלוונטיות כרגע, אבל אין כאן אבטלה כמו בספרד או איטליה, אין כאן אנשים שאיבדו הכל (לא אחד או שניים או עשרה - אלא מאות אלפים), המשק בתעסוקה גבוהה כבר הרבה שנים, ואיכשהו הצונאמי הכלכלי הזה שעבר כמעט כל העולם, רק טיפות ממנו ירדו אצלנו.

 

 

אפילו הכותרת האחרונה מ YNET שארה"ב רוצה לפרוש מהסכם פאריז שנלחם בהתחממות הגלובלית תשפיע על שוק הנדל"ן הישראלי. איך - אני רק משער שזה יגביר את החולשה של השווקים הפיננסיים באירופה - כלומר הגברת חוסר ודאות - כלומר לא הזמן להעלאת ריבית באירופה - כלומר עוד שיקול בפני בנק ישראל כשהוא חושב מה לעשות עם הריבית בארץ. הדברים הם מארג מאוד גדול וסבוך של קשרים ישירים ועקיפים.

[תומרובין]

pooh-bear, שמע, אתה כותב דברים שהם אולי מאוד נכונים. תבין, אני לא חולק על הדעה המבוססת שלך. אני פשוט לא מסכים איתה.

אני אפילו אגיד שוב, בסיטואציה מסוימת אני אפילו הייתי מסכים איתך וחושב כמוך.

 

אבל, אני מסתכל על המציאות שאנו חיים בה, ולכן אני חושב את מה שאני חושב.

האם זה הופך אותי לצודק? לא. אולי אפילו טועה בגדול. אבל זו עדיין דעתי.

 

ובכל מקרה, אני לא רואה סיטואציה שתביא לירידת מחירים גדולה, בזמן הקרוב, ולמשך תקופה ארוכה מאוד. פשוט ככה.

 

אם אכן תהיה עלייה משמעותית מאוד בריביות בשוק, תוך כדי פרק זמן קצר, אז אולי סביר שנוכל להניח שזה ישפיע מיידית על מחירי הדיור.

אבל זה לא תרחיש שאני חושב שיכול לקרות בזמן הקרוב, למעט אולי עלייה קטנה ומתונה, עקב הרבה דברים שכבר נכתבו כאן...

 

ההמחשה שלך לדוגמת הקוטג' היא נכונה- המימון. כדי לקנות קוטג אין צורך במימון. אוקיי.

ולמרות זאת, אני עדיין חושב שזה מסביר מצוין את תמצית הישראליות.

לעשות הרבה רעש כי יקר לי, ועדיין לקנות.

לשמוח מירידה קטנה במחיר, ועדיין לקנות.

להתעצבן מעלייה קטנה במחיר, ועדיין לקנות.

ואחרי כל זה, פשוט לשכוח מזה כאילו זה מעולם לא קרה, ועדיין לקנות.

 

זה נכון שזה כסף קטן לעומת מחיר דירה, אבל זה ממחיש את המציאות הישראלית.

עד יעבור זעם זה ממש כאן לידינו.

 

ולמרות זאת, כבר ציינתי את דעתי, זו ש MALCISHUA כתב יפה.

אני כן חושב שאנחנו קרובים לנקודה שבה המחירים ישארו כפי שהם, או אולי ירדו קצת מידי פעם, או אולי יעלו קצת מידי פעם.

אבל אני חושב שהטווח שאנו נמצאים בו כיום, ישאר כפי שהוא פחות או יותר.

 

אולי אם יום אחד, תהיה כאן הפיכה אמיתית כלשהי, אז דברים ישתנו, אבל גם לזה אני לא מאמין.

לא בהכרח הפיכה של אזרחים כמו בכמה ממדינותינו השכנות, כן?

 

ולגבי סטטיסטיקה - כשכתבת את המשפט הזה- "

סטטיסטיקה היא ענף של מתמטיקה"

זה די מיצא את העניין. מתמטיקה זה הכי שחור או לבן שיש. יש רק נכון או לא נכון. אמת או שקר. אין אפור.

לכל דבר יש תשובה אחת.

שוב, אתה שופט את המציאות בצורה שהיא מעט "ברורה" מידי לדעתי. והמציאות היא לא כזאת.

אם החיים היו מתמטיקה, אז לא היה דבר כזה שנקרא דעה. היו רק עובדות.

 

אז עם כל הכבוד לסטטיקסטיקה, אני מעדיף להסתכל על המציאות.

 

זה שהשכר הממוצע במשק הוא נניח 9000 ש"ח לחודש- זה לא מראה לי שום דבר חשוב.

זה רק מראה לי שהשכר הממוצע הוא 9000 ש"ח לחודש. מבין?

אבל במציאות, זה לא מראה את הקיצונים, אלא רק מסתמך עליהם כדי להראות תוצאה יבשה כלשהי, שלא מלמדת אותנו דבר על החיים.

 

אז אוקיי, זה על הכיפאק, ובהחלט יש תחומים מסוימים שקשורים באופן ישיר בסטטיסטיקה ושבהם היא תהיה אולי הדבר הכי חשוב, אבל זהו.

 

אז אולי לא הייתי מתפרנס מ "מתמטיקה" עם השקפה כזאת, אבל זה בסדר גמור מבחינתי

 

לסיכום, נסכים שלא להסכים כנראה. איש איש בדעתו יחיה.

זה הרי נושא שיחה שיכול להימשך ללא סוף. ואין פה עניין של לשכנע את הצד השני.

בסוף, הכל זה ספקולציות.

[maxcher]

כן אבל המספרים מגבים הלך רוח כלשהו (בהרבה מקרים) ודרכם אפשר לחנך את מי שרוצה.

גם דרך להוריד את מחירי הדיור (אם כי לא הכי נכונה)

[iceco]

pooh-bear, שמע, אתה כותב דברים שהם אולי מאוד נכונים. תבין, אני לא חולק על הדעה המבוססת שלך. אני פשוט לא מסכים איתה.

אני אפילו אגיד שוב, בסיטואציה מסוימת אני אפילו הייתי מסכים איתך וחושב כמוך.

 

אבל, אני מסתכל על המציאות שאנו חיים בה, ולכן אני חושב את מה שאני חושב.

האם זה הופך אותי לצודק? לא. אולי אפילו טועה בגדול. אבל זו עדיין דעתי.

 

ובכל מקרה, אני לא רואה סיטואציה שתביא לירידת מחירים גדולה, בזמן הקרוב, ולמשך תקופה ארוכה מאוד. פשוט ככה.

 

אם אכן תהיה עלייה משמעותית מאוד בריביות בשוק, תוך כדי פרק זמן קצר, אז אולי סביר שנוכל להניח שזה ישפיע מיידית על מחירי הדיור.

אבל זה לא תרחיש שאני חושב שיכול לקרות בזמן הקרוב, למעט אולי עלייה קטנה ומתונה, עקב הרבה דברים שכבר נכתבו כאן...

 

ההמחשה שלך לדוגמת הקוטג' היא נכונה- המימון. כדי לקנות קוטג אין צורך במימון. אוקיי.

ולמרות זאת, אני עדיין חושב שזה מסביר מצוין את תמצית הישראליות.

לעשות הרבה רעש כי יקר לי, ועדיין לקנות.

לשמוח מירידה קטנה במחיר, ועדיין לקנות.

להתעצבן מעלייה קטנה במחיר, ועדיין לקנות.

ואחרי כל זה, פשוט לשכוח מזה כאילו זה מעולם לא קרה, ועדיין לקנות.

 

זה נכון שזה כסף קטן לעומת מחיר דירה, אבל זה ממחיש את המציאות הישראלית.

עד יעבור זעם זה ממש כאן לידינו.

 

ולמרות זאת, כבר ציינתי את דעתי, זו ש MALCISHUA כתב יפה.

אני כן חושב שאנחנו קרובים לנקודה שבה המחירים ישארו כפי שהם, או אולי ירדו קצת מידי פעם, או אולי יעלו קצת מידי פעם.

אבל אני חושב שהטווח שאנו נמצאים בו כיום, ישאר כפי שהוא פחות או יותר.

 

אולי אם יום אחד, תהיה כאן הפיכה אמיתית כלשהי, אז דברים ישתנו, אבל גם לזה אני לא מאמין.

לא בהכרח הפיכה של אזרחים כמו בכמה ממדינותינו השכנות, כן?

 

ולגבי סטטיסטיקה - כשכתבת את המשפט הזה- "

סטטיסטיקה היא ענף של מתמטיקה"

זה די מיצא את העניין. מתמטיקה זה הכי שחור או לבן שיש. יש רק נכון או לא נכון. אמת או שקר. אין אפור.

לכל דבר יש תשובה אחת.

שוב, אתה שופט את המציאות בצורה שהיא מעט "ברורה" מידי לדעתי. והמציאות היא לא כזאת.

אם החיים היו מתמטיקה, אז לא היה דבר כזה שנקרא דעה. היו רק עובדות.

 

אז עם כל הכבוד לסטטיקסטיקה, אני מעדיף להסתכל על המציאות.

 

זה שהשכר הממוצע במשק הוא נניח 9000 ש"ח לחודש- זה לא מראה לי שום דבר חשוב.

זה רק מראה לי שהשכר הממוצע הוא 9000 ש"ח לחודש. מבין?

אבל במציאות, זה לא מראה את הקיצונים, אלא רק מסתמך עליהם כדי להראות תוצאה יבשה כלשהי, שלא מלמדת אותנו דבר על החיים.

 

אז אוקיי, זה על הכיפאק, ובהחלט יש תחומים מסוימים שקשורים באופן ישיר בסטטיסטיקה ושבהם היא תהיה אולי הדבר הכי חשוב, אבל זהו.

 

אז אולי לא הייתי מתפרנס מ "מתמטיקה" עם השקפה כזאת, אבל זה בסדר גמור מבחינתי

 

לסיכום, נסכים שלא להסכים כנראה. איש איש בדעתו יחיה.

זה הרי נושא שיחה שיכול להימשך ללא סוף. ואין פה עניין של לשכנע את הצד השני.

בסוף, הכל זה ספקולציות.

מה גרם לכך שהמחירים פתאום, פתאום התמתנו? למה לא המשיכו לעלות בקצב המסחרר שהיה כאן? זאת הנק' קצה שהיתה כאן ולעניות דעתי מה שעולה חייב לרדת, קצב הבניה בארץ גבוה מאוד, בכל חור תראה בניה חדשה מהצפון ועד הדרום, ההשלכות החיוביות של הדבר הזה ועוד, "כחלון מחיר למשתכן" בע"מ" שתרם לזה אחד ועוד אחד יגרום לעצירה מוחלטת במחירים, לגבי ירידת מחירים מסופקני כמה תהיה אבל בגדול, אנחנו לקראת תקופה מאוד חיובית לזוגות צעירים ובכלל מחוסרי דיור.