שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Nemesis]

לפני 40 דקות, om2 כתב:

תבקש להוריד 400 אלף

מאמין שיצחקו עליך.

 

אבל מצד שני. דירה כמו שלי שאני מעריך אותה ב1.5 (נקנתה ב2017 במליון ושופצה בפחות מ100 אלף)

פורסמה כמעט ב1.9

ועוד לא משופצת.

משופצות ב2+

לא ראלי בשום צורה

אז או שהם מורידים 400 מהמחיר שפורסם

או שאני מנותק מהמציאות לגמרי ומחירי הדירות עלו ב100% ב5-7 שנים האחרונות.

(ועשיתי תשואה של 300% על ההון העצמי ב7 שנים)

 

דרך אגב. הדירה שלי נקנתה ע"י הבעלים הקודמים ב2012 ב700 אלף

 

לא עולה כסף לפרסם.

כדי לדעת בכמה באמת נמכרות דירות אתה יכול לבדוק כאן:

https://www.gov.il/he/service/real_estate_information

[G. P. Magnus]

הכל אנקדוטלי, ואין נתוני מאקרו מספיק אמינים לקבל תמונה טובה לצערי. ממקור ראשון:

1. בבנין שלי מפרסמים דירה כעת בסכום שהוא כ-7 אחוז מעל מה שאני מעריך המחיר הריאלי, ויותר מזה - כ-5 אחוזים יותר ממה שהמתווך שמפרסם את הדירה מעריך אותה. זה עדיין נראה לי בתחום הסביר כי אז מישהו יכול להציע ב-10% פחות ואפשר להתכנס.
2. ברחוב שלי יש בנין בבניה (שכבר כתבתי עליו בעבר). הבנין אמור להסתיים בעוד כשנתיים, וכבר כשלוש שנים המתווך מפרסם את אותן דירות בדיוק והמחיר עולה נומינלית (אבל יורד ריאלית במעט). כמובן שאין קונים.
3. בשכונה אחרת בה אני מכיר את הנתונים לעומק בפרוייקט של מחיר למשתכן (עדיין הזוכים לא יכולים למכור אבל הקבלן כן), יש תזוזה למעלה. כרגע לא עצומה אבל יש. מחירי השכירות גם מטפסים. 

 

 

[yuvalganim]

בתאריך 13.5.2024 בשעה 12:47, om2 כתב:

או שאני מנותק מהמציאות לגמרי ומחירי הדירות עלו ב100% ב5-7 שנים האחרונות.

(ועשיתי תשואה של 300% על ההון העצמי ב7 שנים)

 

דרך אגב. הדירה שלי נקנתה ע"י הבעלים הקודמים ב2012 ב700 אלף

 

עשית תשואה על הנייר.

ריאלית לא עשית כלום, אתה פשוט בתוך השוק ועולה ויורד.

כמובן שמצבך טוב לאין שיעור ממי שלא בשוק בכלל.

[farkash7]

הקומבינה על חשבוננו
איך האשראי גדל כשלכאורה בונים פחות ופרוייקטים נעצרים?

חשבתי שאני סתם פרנואיד, אולי כן, אולי אני לא מבין מה שכתוב.
מה שהיה בראש שלי היא קומבינה בין הבנקים לקבלנים/יזמים, הרי אלו תלויים לחלוטין במימון ויש דדליין לעמוד בו, מה עושים כשלא עומדים בדדליין? או שמוכרים מהר כדי לעמוד בו -> מורידים מחירים (לא הבנקים ולא היזמים רוצים את זה, גם לא המדינה), או שמקבלים דחיה מהגורם המלווה -> בנקים או שעושים קומבינות בעזרת אותו גורם מלווה -> הלוואות קבלן.
העיקר לא להוריד את המחיר.
אם בנק ישראל מציין את זה, אז כנראה שזה מתחיל לגדול לכדי תופעה שמסכנת את היציבות הכלכלית, מכאן אני רואה שלוש אופציות:
1. בנק ישראל יתן הנחיה לבנקים לחדול מה שיוביל קבלנים/יזמים להגעה לנקודת הקצה שהם חייבים לממש בתנאים שהם לא רוצים לממש.
2. בנק ישראל ישתוק ויתן לתופעה להמשיך לגדול בתקווה שמשהו בשוק השתנה -> אני לא רואה את זה קורה אלה להפך, אבל אני פסימי מטבעי.
3. אין לי מושג על מה אני מדבר, אני סתם פרנואיד.

עריכה אחרונה ב-15 במאי על ידי farkash7

[- XM -]

2

[Ziv]

המצב היום הוא כזה שהבנק מממן גם את המוכר וגם את הקונה, בעצם אפשר להגיד שהבנק עושה את העסקה עם עצמו...

העסקה היא כזו שהרוכש לא נדרש להציג אפילו יכולת החזר (כמו במשכנתא) וכמעט ללא הון עצמי, ומצד שני הקבלן מקבל מימון לפרויקט גם בלי דרישת המינימום ל-20% מהמכירות כפי שנדרש בעבר.

 

איך אמר אייל שני?

או שזו תהיה הצלחה ענקית, או רוב הסיכויים, התרסקות איומה.

 

 

[farkash7]

כן, נראה שזה בדיוק מה שקורה, רק שאני חשבתי שאני סתם פרנואיד/חמוץ, אבל נראה לי שההודעה הזו מוכיחה אחרת, אלה אם בעצם יש בום של פרוייקטים חדשים ולבנקים אין שום דבר להשקיע בו את ההון פרט לפרוייקטי נדל"ן, כן בטח...

מריח כמו שקשוקה...

עריכה אחרונה ב-15 במאי על ידי farkash7

[G. P. Magnus]

עלייה חדה מהצפוי: המדד טיפס ב-0.8% באפריל; האינפלציה עלתה ל-2.8%; מחירי הדיור דוהרים

https://www.themarker.com/allnews/2024-05-15/ty-article/.premium/0000018f-7cd4-d7f9-a5ff-fdf69e0f0000

השוק פספס בענק - חזה 0.5-0.6% - לא רואה סיכוי שהנגיד יוריד ריבית לפני ראש השנה וגם לא בטוח בכלל שזה יקרה השנה

[DareDevil]

בתאריך 12.5.2024 בשעה 12:59, netanel1014 כתב:

המכירות בריצפה. אבל המחירים שהמוכרים דורשים גבוהים מאוד .מכיר דירות שכבר חצי שנה עם אותו המחיר. אבל אם אתה מדבר עם המתווך יש מקום להוריד. אבל המחיר הרישמי נשאר. 

דירה שנמצאת חצי שנה בשוק, הבעיה היא לא המחיר. אלא הדירה עצמה שבטח יש בה כל מיני הפתעות לא רצויות. 

 

לפני 6 שעות, farkash7 כתב:

2. בנק ישראל ישתוק ויתן לתופעה להמשיך לגדול בתקווה שמשהו בשוק השתנה -> אני לא רואה את זה קורה אלה להפך, אבל אני פסימי מטבעי.

מניח שתהיה נפילה של הגמ"חים הלוואות של החרדים שלא כל כך מפוקחים. זה אולי ישנה משהו בשוק.

[Lior_Django]

זה כנראה רק עשירים שקונים דירות ואז המחירים "עולים".

קצת כמו שמפטרים את העובדים הצעירים והשכר הממוצע עולה.

 

היו עושים חתכים והיינו יכולים לדעת. כרגע זה ספקולציות.

עריכה אחרונה ב-15 במאי על ידי Lior_Django

[yuvalganim]

גם בשיא הקורונה ש-50% מהמשק היה בחל"ת השכר הממוצע במשק כמעט הכפיל את עצמו.

זה הפרדוקס בממוצע. וזה גם מה שקורה עכשיו עם מחירי הדיור.

ככל שיש פחות עסקאות אז המחיר הממוצע עולה כי הלמ"ס לא מנרמלים ובאופן כללי הם לא יודעים למדוד (או שלא רוצים למדוד)

לפני 20 שעות, farkash7 כתב:

הקומבינה על חשבוננו
איך האשראי גדל כשלכאורה בונים פחות ופרוייקטים נעצרים?

חשבתי שאני סתם פרנואיד, אולי כן, אולי אני לא מבין מה שכתוב.
מה שהיה בראש שלי היא קומבינה בין הבנקים לקבלנים/יזמים, הרי אלו תלויים לחלוטין במימון ויש דדליין לעמוד בו, מה עושים כשלא עומדים בדדליין? או שמוכרים מהר כדי לעמוד בו -> מורידים מחירים (לא הבנקים ולא היזמים רוצים את זה, גם לא המדינה), או שמקבלים דחיה מהגורם המלווה -> בנקים או שעושים קומבינות בעזרת אותו גורם מלווה -> הלוואות קבלן.
העיקר לא להוריד את המחיר.
אם בנק ישראל מציין את זה, אז כנראה שזה מתחיל לגדול לכדי תופעה שמסכנת את היציבות הכלכלית, מכאן אני רואה שלוש אופציות:
1. בנק ישראל יתן הנחיה לבנקים לחדול מה שיוביל קבלנים/יזמים להגעה לנקודת הקצה שהם חייבים לממש בתנאים שהם לא רוצים לממש.
2. בנק ישראל ישתוק ויתן לתופעה להמשיך לגדול בתקווה שמשהו בשוק השתנה -> אני לא רואה את זה קורה אלה להפך, אבל אני פסימי מטבעי.
3. אין לי מושג על מה אני מדבר, אני סתם פרנואיד.

 

קומבינה זה אנדרסטייטמנט.

זה פשע עם רישיון.

זה יביא למשבר סאב פריים ענקי פה.

לחזירות של הבנקים אין סוף ובסוף זה יתפוצץ לכולנו בפנים (ולא עוד הרבה זמן)

[wa11a]

עוד כמה שנים כל ה- 5-95, 90-10, 15-85 הולך להתפוצץ להמון אנשים בפנים. כל אלה שלא באמת יש להם כסף לקנות את הנכס אבל הניחו ש״יוכלו לגלגל אותו הלאה ברווח״.

 

https://www.calcalist.co.il/investing/article/rjegyri70?ref=ynet

גם זה יפגע בכל מי שלא תכנן סיכונים נכון.

עריכה אחרונה יום ראשון בשעה 06:24 על ידי wa11a

[תחבצ]

לפני 43 דקות, wa11a כתב:

עוד כמה שנים כל ה- 5-95, 90-10, 15-85 הולך להתפוצץ להמון אנשים בפנים. כל אלה שלא באמת יש להם כסף לקנות את הנכס אבל הניחו ש״יוכלו לגלגל אותו הלאה ברווח״.

 

נכון,
כל אחד מהרוכשים בטוחים שהם הולכים לגלגל על איזה פראייר בעוד שלוש שנים

[om2]

כל עוד מחירי הדירות ימשיכו לעלות חזק למעלה. גם מי שקנה ב7-93.

5-95

וכו' 

יצליחו לגלגל הלאה. 

אולי לא ברווח שהם מפנטזים. אבל יצליחו.

 

אם מחירי הדירות יעצרו. זה כבר יהיה קשה מאוד.

 

אם מחירי הדירות ירדו

אפילו לא בכל הארץ. מספיק באותה העיר/שכונה זה כבר יהיה בלתי אפשרי למכור ברווח.

במקרה הטוב המקדמה יחולט להם.

במקרה הפחות טוב. הם גם יפילו את היזם איתם.

 

 

[vxlan]

אני חושב שאתם טועים בהערכתכם. מזכיר לי את ההערכות שהשוק ירד כשהריבית תעלה.

הריבית עלתה והשוק האט, לא יותר מזה.