שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[יובל .מ.]

שאלה למומחים על הליך פינוי בינוי.

מתחילים להתעניין בדירות לפני תהליך, מה הם השלבים שלוקחים זמן? מה צריך לחפש?

חתימת דיירים? הפקדת תב"ע? אישור תב"ע? 

איפה פרויקט יכול להיתקע לזמן ארוך במיוחד?

[redroze]

לפני 7 שעות, יובל .מ. כתב:

שאלה למומחים על הליך פינוי בינוי.

מתחילים להתעניין בדירות לפני תהליך, מה הם השלבים שלוקחים זמן? מה צריך לחפש?

חתימת דיירים? הפקדת תב"ע? אישור תב"ע? 

איפה פרויקט יכול להיתקע לזמן ארוך במיוחד?

הפקת תב"ע הוא לרוב השלב הארוך ביותר.

אם תקנה לאחר שלב זה אז כל תוספת השווי של התמ"א תתומחר בעיסקה.

לאחר שלב זה צריך להוציא היתר בניה (סיפור של חצי שנה עד שנתיים), אם כי יש מעט מאוד עיריות שאיחדו את אישור התב"ע/אישור וועדה עם היתר הבניה.

אם יש מימון בנקאי אז היזם צריך למכור מספר מסוים של דירות כדי שהבנק ישחרר לו כסף ואז אפשר להתחיל לבנות.

[יובל .מ.]

עשית לי קצת סדר פה..

תודה.

[Shay_u]

שכחתם מכשולים נוספים: 

התאגדות דיירים או קבלן עקשן שמצליח לשכנע דיירים להתאגד.

בחירת עורך דין שייצג את הדיירים, בחירת קבלן, השגת רוב דיירים ראשוני של 75%, רק משם אפשר להתחיל להריץ ביורוקרטיה מול רשויות המדינה.

עד ההריסה, צריך להשיג 100% הסכמה. אם יש דייר סרבן (לא רוצה להתפנות או רוצה להשיג לעצמו עסקה טובה יותר) אז צריך לערב בתי משפט כדי להוציא צו פינוי. אם יש דיירים מוגנים/מבוגרים יש פתרונות כדי לעזור, אבל הרבה יותר מסובך להוציא אותם בכוח.

בסוף כל האירוע יכול ליפול בגלל בן אדם אחד, או להתעכב שנים רבות.

[יובל .מ.]

אני יכול לקחת את כל מה שרשמת ולהכניס תחת קטגוריית "החתמת דיירים"?

כלומר דירה שנמצאת לפני השלב הזה תהיה שווה הרבה פחות מדירה אחרי, אם זה מה שאני מבין נכון.

בסוף אנחנו במדינת ישראל, זה ברור שהכל יכול ליפול/להתעכב על כלום ושום דבר, רוצה להבין פשוט כשניגש לדירה מה השלבים העיקרים ועל מה אפשר להוריד מחיר.

[- XM -]

לפני 12 שעות, יובל .מ. כתב:

שאלה למומחים על הליך פינוי בינוי.

מתחילים להתעניין בדירות לפני תהליך, מה הם השלבים שלוקחים זמן? מה צריך לחפש?

חתימת דיירים? הפקדת תב"ע? אישור תב"ע? 

איפה פרויקט יכול להיתקע לזמן ארוך במיוחד?

 

נתחיל עם זה שלא משלמים אקסטרה עבור דירה שנמצאת בהליכי פינוי בינוי. 

יש המון בניינים שנמצאים ב”הליכים” בשלב כזה או אחר, מתוכם רק אחוזים בודדים יגיעו בסוף לדירה חדשה וגם זה אחרי הרבה שנים.

פינוי בינוי זה בונוס, אתה אמור לוודא שהדירה שאתה קונה שווה את המחיר שלה גם ללא הפינוי בינוי, אם זה יתבצע בסוף - הרווחת.

השלבים בגדול הם - החתמת דיירים, בחירת יזם, שינוי תב”ע, היתר בנייה, בנייה בפועל.

כל אחד מהשלבים וההתקדמות ביניהם יכולה לקחת שנים.

ככל ותקנה דירה שנמצאת גבוה יותר בסולם, הסיכוי כמובן גבוה יותר. אני לא חושב שאחרי שינוי תב”ע כל ההשבחה מגולמת במחיר, כמו שכתבתי זה עדיין לא אומר בהכרח שהפרוייקט יתקדם ובכל מקרה זה יקח שנים, כך שיש עדיין בשר.

 

יש איזורים בהם המדינה באמצעות הרשות להתחדשות עירונית מחליטה לקדם פינוי בינוי, ומכריזה על מתחמים מסויימים כעומדים לפינוי בינוי (לדוג’ שכונת יוספטל בפתח תקווה), או על תוכניות מסוימות (לדוג’ תמ”א 70 - בנייה סביב תחנות מטרו). במקומות כאלו הסיכויים לביצוע גבוהים יותר, כי התוכנית לא מתחילה מלמטה (דיירים/יזם) אלא מלמעלה (עירייה/מדינה).

 

[ezuf]

לפני 11 שעות, redroze כתב:

 

לאחר שלב זה צריך להוציא היתר בניה (סיפור של חצי שנה עד שנתיים),

אני רק שאלה - למה כל כך הרבה זמן ???

יש אחד שמפקח\מאשר על כל מליון דירות \ כמה ערים גדולות בארץ? ידוע שכל דבר שקשור (לרוב) לממשלה ולמשרדים הוא איטי מסואב ובירוקרטי להפליא,ובכללי לאמלל את האזרח כמה שיותר

גם בשאר העולם כל אישור ככה?

[DareDevil]

לפני 18 דקות, ezuf כתב:

אני רק שאלה - למה כל כך הרבה זמן ???

סיבה אחת יכולה להיות בגדול שרוצים לשמור על רמת מחירים גבוהה (כי אז נכנסים גם מיסים כתוצאה מכך) ולכן יש הרבה מנגנונים שמונעים את התקדמות התכנון ואישורים הנדרשים. מה שכן, צריך שיהיו מנגנונים, פשוט אני לא רוצה שישחררו את הרסן ובסוף אני ימות בגלל התקמצנות של מהנדס/קבלן כי ניסו לחפף בעבודה שלהם.

אני לא יודע באמת מה מונע מהם להתקדם או מה צריך לעשות בשביל לייעל את התהליך.

 

לפני 7 שעות, יובל .מ. כתב:

אני יכול לקחת את כל מה שרשמת ולהכניס תחת קטגוריית "החתמת דיירים"?

כלומר דירה שנמצאת לפני השלב הזה תהיה שווה הרבה פחות מדירה אחרי, אם זה מה שאני מבין נכון.

בסוף אנחנו במדינת ישראל, זה ברור שהכל יכול ליפול/להתעכב על כלום ושום דבר, רוצה להבין פשוט כשניגש לדירה מה השלבים העיקרים ועל מה אפשר להוריד מחיר.

אתה מבין שאתה צריך להסתכל על השוק המקומי ברמת שכונה ואולי אפילו ברמת רחוב לגבי המחיר. להשוות ביניהם ולקחת בחשבון את האנמוליה של הקורונה.  שנה אחרונה זה הכי טוב שיש, מעבר לשנה זה בגדר הגזמה אלא אם אתה הולך למקומות שכוחי אל ואז שווה להתרכז יותר בהשוואה בין הנכסים עצמם והפיצ'רים שיש לכל אחד.

 

לגבי פינוי בינוי, בהתאם להתקדמות זה הייתי מכניס העלאה אבל זה לא אמור להשפיע יותר מדי על המחירים. בפינוי בינוי הייתי שם לב יותר אם מדובר על קבוצת בניינים או בניין אחד, או בכלל אם מדובר על תמ"א חיזוק בלבד.

תן פרטים כלליים על הנכס שאתה מעוניין ונמשיך משם לגבי הכדאיות וכו'.

 

[sperial]

יש אינטרסים שונים, החוק מנסה לאזן ביניהם. האם זה טוב או רע? תלוי בעמדה שלך לגבי כל פרוייקט.

 

מישהו זוכר את מנגנוני ההאצה של אריק שרון בתקופת העליה הגדולה בתחילת שנות ה-90?

[natco]

לפני כשעה, ezuf כתב:

אני רק שאלה - למה כל כך הרבה זמן ??

במילה אחת-בירוקרטיה.

אני פחות מאמין בתיאוריות הקונספירטיביות שזה מתוכנן, כדי להעלות מחירים.

 

זו פשוט בירוקרטיה. ישנם המון גופים שמאשרים את התכנית בדרך, אם זה הג"א,כב"א,חברת חשמל,רשות העתיקות,בזק,הוט,רשות המים, משרד איכה"ס, תקן בניה ירוקה....

לכל אחד מאלה  יש מערכת נפרדת משלו, שצריך לחכוות בה בתור, בכל תחנה יש תנאים מוקדמים להגשת הבקשה שצריך לעמוד בהם, ואם חסר מסמך אז חוזרים לסוף התור, ואחרי זה לכל תחנה יש בודק/ת שצריך לתקן את ההערות שלהם.

ואז יש את הדיון בוועדת התכנון, שגם שם יש תנאים מוקדמים ובודקת והערות...

 

בתיקון 101 לחת"ב ניסו לשים לזה סוף, על ידי הקמת מכוני הבקרה, שאמורים להיות one stop shop לכל האישורים הרגולטוריים (וגם להוות בקרת תכן מקצועית יותר, וגם בקרת ביצוע).

אז,

א. זה רק לבניינים עד גדלים מסויימים (29 מ' גובה ומטה), ורק בבנייה רוויה, ולא אם יש חזית מסחרית/עירוב שימושים לבניין....  

בקיצור- נכון להיום 60 אחוז מהפרויקטים שלנו פטורים ממכון בקרה.

ב. מנסיון עם מכוני הבקרה עד עכשיו- הם לא חוסכים זמן, אלא להיפך- מגדילים את הבירוקרטיה, על שטויות חדשות.

 

[redroze]

לפני 3 שעות, ezuf כתב:

אני רק שאלה - למה כל כך הרבה זמן ???

יש אחד שמפקח\מאשר על כל מליון דירות \ כמה ערים גדולות בארץ? ידוע שכל דבר שקשור (לרוב) לממשלה ולמשרדים הוא איטי מסואב ובירוקרטי להפליא,ובכללי לאמלל את האזרח כמה שיותר

גם בשאר העולם כל אישור ככה?

Natco סיכם את זה יפה מאוד.

אתה צריך לקבל אישור מכל כך הרבה גורמים, שגם ככה נמצאים בחוסר תקנים ועומס יתר. מחכה בתור כדי שיתייחסו. אחרי שמתייחסים אתה יכול פתאום לגלות שלא הגשת את כל מה שצריך, ואז תצטרך לחכות בתור מחדש. לאחר מכן אתה שולח את התיקונים שדרשו, ומקבל שוב דחייה עם תיקונים חדשים. רבאק, איפה הייתם בפעם הקודמת? 

 

בקיצור, רק מי שעבר את התהליך הזה יבין עד כמה זה מתיש. אם כבר אנחנו בשרשור על נדלן, זה אחד הגורמים למחיר הגבוה של הדירות.

[farkash7]

זה לא רק חוסר בתקנים, זה גם חוסר יעילות מזעזע.
פקידים שמבזבזים ים זמן על פטפטת/אוכל/קפה במקום לעבוד ושכל העולם יחכה.

[wa11a]

בתאריך 16.4.2024 בשעה 21:12, יובל .מ. כתב:

משקיעים יוצאים משוק הנדלן כי יש שילוב של מחירים גבוהים וריבית גבוהה, עוד שנה יחזרו כשהריבית תרד.

 

מי אמר שהיא תרד? זו משאלת הלב של כולם זה לא אומר שזה יקרה.

היסטורית הריבית הנוכחית לא גבוהה.

בארה״ב כל פעם דוחים את הורדת הריבית בינתיים, והאינפלציה עדיין דביקה.

אולי זה לא יקרה?

אולי גם כן הכוונה היא שזה לא בטוח אפילו הנגיד לא באמת יודע.

[Lior_Django]

גם אם יורידו את הריבית, ההורדה הראשונית תהיה קטנה (0.1-0.25) וזה שלעצמו לא ישפוך דלק על הדיור.

 

ושיעשו את זה האינפלציה יכולה לעלות ואז אתה בבעיה.

[BeBest]

בינואר 24 הורידו את הריבית ב0.25 לאחר שהיתה ירידה בשיעורי האינפלציה.

כרגע (לפי הפרסום האחרון ממרץ) נראה שהאינפלציה חזרה לעלות.

לא נראה שיש אופק להורדת ריבית בזמן הקרוב.

אם האינפלציה תמשיך לעלות יש סיכוי שנראה דווקא העלאת ריבית.