שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yor2]

נתקלתי בזה היום. על חנן מור. עצוב על מי שקנה. אני לא התפאלה. אם יש עוד קבלנים. או יזמים בדרך.

https://13tv.co.il/item/news/economics/real-estate-904038596/?pid=539

 

[G. P. Magnus]

לא הצלחתי למצוא סקירה רצינית של המצב הנוכחי בשוק ושל מצב הקבלנים בפרט בהתחשב בנתונים הבאים:
1. אין פועלים פלסטינאים ויש מעט מאוד פועלים זרים.
2. הריבית נותרה גבוהה ולא צופה ירידה שלה עד לסוף השנה לכל הפחות וגם אם תהיה ירידה היא תהיה מתונה והדרגתית.
3. עלויות מרבית חומרי הגלם לבנין יתייקרו משמעותית לאור מצב היחסים הנוכחי עם טורקיה.
4. למרות המבצעים השונים של הקבלנים (בסגנון 20-80 וכדומה) הריבית הגבוהה והמחירים מונעים רכישות מסיביות גם של רוכשי דירה ראשונה וגם של משפרי דיור פוטנציאליים שפוחדים מהאפשרות שלא יצליחו למכור את דירתם.
5. עלויות השכר של העובדים שכן קיימים כנראה גדלות משמעותית - הן עקב היצע נמוך (בהעדר תחרות של עובדים זרים) והן עקב התגברות האינפלציה בשנתיים האחרונות.

מה דעתכם?

[yuvalganim]

 צריך להפריד בין גורמים שמשפיעים עכשיו לגורמים שישפיעו בעוד כמה שנים.

לבנות דירה בישראל לוקח כמה שנים טובות (נניח 5 שנים).

לכן חלק גדול מהסעיפים הרשומים: מחסור בפועלים, עליית חומרי גלם וכו' לא ישפיעו עכשיו בכלל, אלא רק בעוד כמה שנים.

אבל נתונים כמו ריבית ומלחמה משפיעים על המכירות *עכשיו*.

לצערי אין בארץ אף גורם שמנתח בצורה רצינית ושקופה את ההשפעות על השוק (גם לא הלמ"ס) ולכן יש פה ג'ונגל שלם של בעלי אינטרס וכלכלנים בשקל שכל אחד יכול לזרוק הימור ויהיה צודק באותה מידה.

 

אבל כשמסתכלים על הנתונים הנוכחיים, השוק במצב רע, המכירות ברצפה והקבלנים עושים מבצעים ששווים מאות אלפי שקלים אבל לא משפיעים על המחירון היבש.

[om2]

לא יודע מה המצב.

בפועל מחירי הדירות רק עולים. 

לפחות ככה ביד2

 

או שאנשים הזויים מבקשים חצי מיליון מעל מה שבאמת הדירה שווה.

 

יש לי דירה, הערכתי אותה ב1.5 

לא צריך למכור כרגע אבל מתחיל להיות צפוף

לכן הסתכלתי על דירה לשדרוג.

מתברר שעל דירה כמו שלי מבקשים 1.8-1.9

קשה לי להאמין שיקבלו.

אבל גם קשה לי להאמין שיתפשרו בסוף גם על 1.5

 

 

כמובן שדירה לשדרוג כבר עולה 2.4+

ואין לי כסף לכזה מהלך.

[SlowRide]

הסכומים שאנשים מפרסמים תלושים מהמציאות.

מה שצריך לבדוק זה מחירים בעסקאות מחודשים אחרונים.

[netanel1014]

המכירות בריצפה. אבל המחירים שהמוכרים דורשים גבוהים מאוד .מכיר דירות שכבר חצי שנה עם אותו המחיר. אבל אם אתה מדבר עם המתווך יש מקום להוריד. אבל המחיר הרישמי נשאר. 

[om2]

להוריד מורידים 50-100 אלף

לא מורידים 400-500 

(או שכן?)

 

[shimta]

ברבעון הראשון של שנת 2024 נמכרו כ-23,520 דירות, עלייה של 20.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בחודש מרץ 2024 נמכרו 7,640 דירות, עלייה של 10.5% בהשוואה לחודש מרץ 2023 ואילו בהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2024) נרשמה ירידה קטנה של 1.5%

בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד חודש יולי 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.3% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש אוגוסט 2023 ועד כה נרשמה עלייה בקצב של 2.9% בממוצע בסך הדירות שנמכרו.

מקור

[BeBest]

נתוני חודש מרץ מתוך אגף הכלכלן הראשי של משרד האוצר (מקור)

 

* במרץ נמכרו 8,139 דירות, גידול של 19% בהשוואה לאשתקד וגידול של 9% בהשוואה לפברואר.

* בניכוי מחיר למשתכן, נמכרו 7,337 דירות, גידול של 22% ו12% בהתאמה.

* מכירות קבלנים - 3,792 דירות, גידול של 32% בהשוואה לאשתקד ו4% בהשוואה לפברואר.

* בשוק החופשי (בניכוי מחיר למשתכן)  - 2,990 דירות, גידול של 46% בהשוואה לאשתקד ו11% בהשוואה לפברואר.

* נמכרו 4,347 דירות יד שניה, גידול של 9% בהשוואה לאשתקד וגידול של 12% בהשוואה לפברואר.

* בב"ש ובחיפה נמכרו הכי הרבה דירות קבלנים

* המכירות על הנייר היוו 62.5% מסך המכירות בשוק החופשי.

* ניתוח הקונים בב"ש (שם נמכרו 46% מהדירות שנמכרו על הנייר) - 2/3 רווקים, 39% מתגוררים בת"א והמרכז, שכר ממוצע למשק בית 10.9 אש"ח (חציוני 7.4 אש"ח), מחיר רכישה ממוצע: 1.56 מלש"ח.

 

 

-----

דעתי האישית, מבצעי שלם עכשיו 5-20% ואת היתרה באכלוס עושים את ההבדל במכירות.

לפי הפילוח, נראה שמדובר במשקיעים חדשים/קיימים שמנסים לעשות סיבוב על תנאי התשלום.

מקווה שהם מודעים לחוק המכר שיחול עליהם אם יחליטו למכור את הדירה ישירות לרוכש שלישי ובנוסף למס רווחי הון מהשקל הראשון (אלא אם החזיקו בדירה מאז האכלוס לפחות 18 חודשים).

[farkash7]

לפני 14 שעות, BeBest כתב:

מקווה שהם מודעים לחוק המכר שיחול עליהם אם יחליטו למכור את הדירה ישירות לרוכש שלישי ובנוסף למס רווחי הון מהשקל הראשון (אלא אם החזיקו בדירה מאז האכלוס לפחות 18 חודשים).

וואלה אומרים חוכמת ההמונים, יש מצב גדול שאני סתם טמבל, אבל לקנות בתקופה כזו דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד 4-5 שנים ולבנות על זה שתגלגל אותה ותעשה סיבוב... עוד לפני חוק מכר/מס נשמע לי כמו התאבדות.
עם הגרעון שהולך ותפוח וחוסר התפקוד של הממשלה כבר עדיף סתם לקנות דולרים ולשים בבנק, רצוי לא בנק בישראל.
לכל זר שהמטבע שלו הוא דולר או יורו מחירי הדירות בישראל ירדו בשנה האחרונה ב-10% והיד עוד נטויה.

עריכה אחרונה ב-13 במאי על ידי farkash7

[BeBest]

לפני שעתיים, farkash7 כתב:

וואלה אומרים חוכמת ההמונים, יש מצב גדול שאני סתם טמבל, אבל לקנות בתקופה כזו דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד 4-5 שנים ולבנות על זה שתגלגל אותה ותעשה סיבוב... עוד לפני חוק מכר/מס נשמע לי כמו התאבדות.
עם הגרעון שהולך ותפוח וחוסר התפקוד של הממשלה כבר עדיף סתם לקנות דולרים ולשים בבנק, רצוי לא בנק בישראל.
לכל זר שהמטבע שלו הוא דולר או יורו מחירי הדירות בישראל ירדו בשנה האחרונה ב-10% והיד עוד נטויה.

 

זה דווקא מפתה לשלם עכשיו 100-200 אלף, לא להתחייב למשכנתא ובסמוך לאכלוס לגלגל את הדירה הלאה עם לכאורה רווח נאה.

הבעיה שעכשיו חל על המוכר חוק המכר (הקונה הבא בא אליו בטענות לריג'קטים בדירה ולא לקבלן) + מס על הרווח מהשקל הראשון.

מי שירצה להתחמק מתשלום המס (בהינתן וזו דירה ראשונה) יצטרך לקחת משכנתא + למצוא שוכר לפחות לשנה וחצי ורק לאחר מכן למכור את הדירה.

[Nemesis]

שלא נדבר על זה שבהרבה חוזים בכלל לא ניתן לגלגל את הדירה לרוכש הבא לפני המסירה לרוכש המקורי. הקבלן לא חייב להסכים.

[יובל .מ.]

לפני 23 שעות, om2 כתב:

להוריד מורידים 50-100 אלף

לא מורידים 400-500 

(או שכן?)

 

דירה שפורסמה 1.89, אמרתי למתווכת שהמחיר נראה גבוה מדי והסכימה ישר לרדת ל1.78, בלי שיחה שניה אפילו.

כמובן שזה מקרה ספציפי אבל כל הדירות הדומות מתומחרות ככה. אנשים זורקים מחירים גבוהים כמו שהיה עם רכבי יד שניה אחרי הקורונה.

[om2]

תבקש להוריד 400 אלף

מאמין שיצחקו עליך.

 

אבל מצד שני. דירה כמו שלי שאני מעריך אותה ב1.5 (נקנתה ב2017 במליון ושופצה בפחות מ100 אלף)

פורסמה כמעט ב1.9

ועוד לא משופצת.

משופצות ב2+

לא ראלי בשום צורה

אז או שהם מורידים 400 מהמחיר שפורסם

או שאני מנותק מהמציאות לגמרי ומחירי הדירות עלו ב100% ב5-7 שנים האחרונות.

(ועשיתי תשואה של 300% על ההון העצמי ב7 שנים)

 

דרך אגב. הדירה שלי נקנתה ע"י הבעלים הקודמים ב2012 ב700 אלף

עריכה אחרונה ב-13 במאי על ידי om2

[Lior_Django]

זה ירידה של 5%~. זה יפה מאוד.

 

מה גם שאם לקחתי את ההון הראשוני שלי ושמתי אותו במניות, הוא עלה 10%, ללא הפרשי מטח.