שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

לפני 4 שעות, יובל .מ. כתב:

עם 500 אלף, 1.3 מיליון משכנתא (שזה סביב 6500 החזר) אפשר למצוא אחלה דירה להשקעה.

 

אשמח שתראה לי השקעה כזאת שהיא גם מניבה.

מחר אני הולך לרכוש.

אין כאלה דברים, חבל להמציא משאלות לב שלא קיימות ולדבר באוויר.

[יובל .מ.]

לפני 17 דקות, yuvalganim כתב:

 

אשמח שתראה לי השקעה כזאת שהיא גם מניבה.

מחר אני הולך לרכוש.

אין כאלה דברים, חבל להמציא משאלות לב שלא קיימות ולדבר באוויר.

כמה הודעות אחורה ואתה רואה בדיוק מה הכוונה.

השקעה זה לא רק מה שיביא לך עכשיו הכנסה חודשית, גם עליית ערך הדירה זה השקעה.

[DareDevil]

לפני 3 דקות, יובל .מ. כתב:

כמה הודעות אחורה ואתה רואה בדיוק מה הכוונה.

השקעה זה לא רק מה שיביא לך עכשיו הכנסה חודשית, גם עליית ערך הדירה זה השקעה.

אכן כך המצב. למרות שעליות מחירים לא ממש תורמות לך בתור משקיע. צריך שינוי לדירה (לא מדבר על שיפוץ דירה) או שינוי חיצוני קרי רכבת קלה/תחתית פעילה.

 

לדעתי אפשר למצוא דירה ב1.8 מיל' אבל זה מצריך עבודת רגליים, כזו שתניב תשואה חיובית.

עריכה אחרונה ב-15 באפריל על ידי DareDevil

[יובל .מ.]

לפני 1 דקה, DareDevil כתב:

אכן כך המצב. למרות שעליות מחירים לא ממש תורמות לך בתור משקיע. צריך שינוי לדירה (לא מדבר על שיפוץ דירה) או שינוי חיצוני קרי רכבת קלה/תחתית פעילה.

 

לדעתי אפשר למצוא דירה ב1.8 מיל' אבל זה מצריך עבודת רגליים, כזו שתניב תשואה חיובית.

אף אחד לא מחלק מתנות בחינם, בשביל כל דבר טוב צריך לעבוד.

דירה עם פוטנציאל פינוי בינוי, רכבת, איזור בהתחדשות עירונית.. כל אלה יכולים לתת בוסט גדול.

עלית מחיר בתור בעל דירה שומרת אותך רלוונטי.

[farkash7]

לפני 33 דקות, יובל .מ. כתב:

דירה עם פוטנציאל פינוי בינוי, רכבת, איזור בהתחדשות עירונית.. כל אלה יכולים לתת בוסט גדול.

בגדול הכל כבר מתומחר עם עוד כמה משאלות של המוכר.
כשיש מציאה מי שחורש את השטח יקנה אותה קודם.
ההשקעה בנדל"ן בארץ היא ספקולטיבית, אין לך דרך לייצר תשואה אמיתית פה שתתחרה בריבית שתקבל בבנק אפילו.
בגדול זה עובד, רק שהיום זו כבר לא השקעה ללא סיכון כמו שהיה ב-20 שנה של ריבית 0. עלויות המימון גדלו, עליות המחירים נעצרו (ואם מישהו מסתכל על עליה של 1-3% בשנה ואומר שיש עליות אז שיבדוק מה אחוז האינפלציה/בכמה עולה השכר במשק/בכמה עולה מדד הבניה). 
 

עריכה אחרונה ב-15 באפריל על ידי farkash7

[redroze]

לפני 5 שעות, om2 כתב:

באמת שאני לא מצליח להבין איך...

4.2 מיליון

זה אומר להביא מיליון מהבית. 

לא טריוויאלי בכלל. אבל נגיד.

ואז להתחייב למשכנא של 15-16 אלף ל30 שנה.

(שאני חתמתי על רבע מזה רעדו לי ה_____)

זה אומר הכנסה נטו לזוג של 45 אלף.

משמע ברוטו זוגי 100 אלף.

כמה כאלה יש?

וזה רשל"צ 

יש מקומות הרבה יותר יקרים.

 

 

אפשר להעביר החזר כזה עם הכנסה של 40 אלף.

זה לא חייב להיות הכנסה מעבודה. לדוגמא אם יש לך דירה נוספת (או חלק מדירה שקבלת בירושה לדוגמא) אז ההכנסה מחושבת לפי הנטו. לדוגמא 30 אלף משכר עבודה פלוס 10 אלף משכירות. או כל יחס אחר.

 

לפני 5 שעות, farkash7 כתב:

מיליון מהבית? באיזה סרט?
למי יש כסף להחזר על משכנתא של 3.2? (שההחזר עליה יותר קרוב ל-20) בוא נהיה ריאלים, בשביל דירה כזו צריך לגייס לפחות 2 מיליון.

חברים, לא לזרוק סתם מספרים לאוויר.

משכנתא של 3.2 מיליון אפשר לסגור גם עם החזר של 17 אלף ומטה, בלי הצמדה למדד.

זה נשמע כמו טירוף למשהו שמכניס 20-25 אלף ש"ח למשק בית. אבל למי שמכניס באזור ה-40 זה לא בשמיים.

נכון שאין הרבה אנשים ברמת הכנסות האלה, אבל גם אין הרבה דירות מעל 4 מיליון ש"ח (עובדה שהממוצע הוא חצי מזה, וגם זה נתון מטעה כי צריך להסתכל על חציון).

[farkash7]

דעתי היא שמשק בית של שכירים שמכניס 40 נטו וחותם על משכנתא של 17-18 הוא מטורף.
אם יש לך עסק ואתה מגלגל סכומים כאלה ניחה, אתה כנראה עושה משהו ממש ממש טוב, אבל כשאתה שכיר (חוץ מרופא זקן) ומחר בבוקר יכול להיות מפוטר ואז לך תחפש איך אתה מסתדר עם ביטוח לאומי שלא מגרד רבע מהשכר שלך? 

עריכה אחרונה ב-15 באפריל על ידי farkash7

[redroze]

Just now, farkash7 כתב:

דעתי היא שמשק בית של שכירים שמכניס 40 נטו וחותם על משכנתא של 17-18 הוא מטורף.
אם יש לך עסק ואתה מגלגל סכומים כאלה ניחה, אתה כנראה עושה משהו ממש ממש טוב, אבל כשאתה שכיר ומחר בבוקר יכול להיות מפוטר ואז לך תחפש איך אתה מסתדר עם ביטוח לאומי שלא מגרד רבע מהשכר שלך? 

אתה מערבב בשר וחלב.

לגבי אירוע של ברבור שחור, בשביל זה יש קרן חירום. אין לזה שום קשר לרמת ההכנסה.

 

אני לא יודע מה רמת השכר שלך. אבל מניסיוני, כשמשק הבית מכניס יותר אז יותר קל להכיל הוצאות גבוהות יותר.

יש אנשים שמבזבזים יותר על רכב, יש שמבזבזים על חופשות בחו"ל ויש שמבזבזים על משכנתא.

[om2]

לפני 9 דקות, farkash7 כתב:

דעתי היא שמשק בית של שכירים שמכניס 40 נטו וחותם על משכנתא של 17-18 הוא מטורף.
אם יש לך עסק ואתה מגלגל סכומים כאלה ניחה, אתה כנראה עושה משהו ממש ממש טוב, אבל כשאתה שכיר (חוץ מרופא זקן) ומחר בבוקר יכול להיות מפוטר ואז לך תחפש איך אתה מסתדר עם ביטוח לאומי שלא מגרד רבע מהשכר שלך? 

גם לעסק שמכניס 50 אלף נטו. לא הייתי ממליץ להתחייב על משכנא של 15 אלף ל30 שנה.

עסק מצליח היום לא אומר שימשיך להצליח עוד 30 שנה

[redroze]

לפני 18 דקות, om2 כתב:

גם לעסק שמכניס 50 אלף נטו. לא הייתי ממליץ להתחייב על משכנא של 15 אלף ל30 שנה.

עסק מצליח היום לא אומר שימשיך להצליח עוד 30 שנה

גם אם העסק יצליח רק עוד 5 שנים. בכל רגע נתון אפשר למכור את הבית ולסגור את המשכנתא. זה לא חתונה קטולית.

גם אם יוריד 100-200 אלף ש"ח מהמחיר שרכש, זה לא יקריס את משק הבית. שכירות של בית כזה ל-5 שנים הייתה עולה משמעותית יותר מ-100-200 אלף ש"ח.

עריכה אחרונה ב-15 באפריל על ידי redroze

[farkash7]

לפני 32 דקות, redroze כתב:

לגבי אירוע של ברבור שחור, בשביל זה יש קרן חירום. אין לזה שום קשר לרמת ההכנסה

קרן חירום? כלומר 100K בצד? יספיק ל-5 חודשים בלחץ מה עושים אחר כך?
 

 

לפני 32 דקות, redroze כתב:

אני לא יודע מה רמת השכר שלך. אבל מניסיוני, כשמשק הבית מכניס יותר אז יותר קל להכיל הוצאות גבוהות יותר.

יש אנשים שמבזבזים יותר על רכב, יש שמבזבזים על חופשות בחו"ל ויש שמבזבזים על משכנתא.

עם רמת הכנסה כזו לקנות רכב ב-200K זה כמו לקנות מקרר. לטוס לחופשה בחול ב-50K זה כמו לקנות מכונת כביסה, שוכחים משני אלה אחרי שבוע.
מה לשני אלה ולמשכנתא על 3.2 ל-30 שנה לפאקינג דירה בראשון?

עריכה אחרונה ב-15 באפריל על ידי farkash7

[פינדר]

ברמות הכנסה כאלו בדרך כלל מחסלים את המשכנתא בפחות מ30 שנה. מלבד זה, התשלום בד"כ יורד לאורך השנים יחסית להכנסה.

וזו סתם דוגמא אנקדוטלית.

אנשים בני 50 עם דירה שקנו ב1.5 מליון לפני 20 שנה ושווה היום מעל 3, יכולים בקלות יחסית לשפר דיור לנכסים של 4-5 מליון, גם בלי משכנתאות מופרכות.

עריכה אחרונה ב-15 באפריל על ידי פינדר

[redroze]

לפני 33 דקות, farkash7 כתב:

קרן חירום? כלומר 100K בצד? יספיק ל-5 חודשים בלחץ מה עושים אחר כך?

מוצאים עבודה או שמוכרים את הבית.

זה לא שהבנק מפנה אותך יום אחרי שאתה מפסיק לשלם את המשכנתא. אפשר להקפיא, אפשר לפרוס מחדש, אפשר כיום למשוך עוד 200 אלף ש"ח שיקנו לך עוד 10 חודשים של שקט.

תפסיק לעשות דרמה מכל דבר.

 

לפני 36 דקות, farkash7 כתב:

עם רמת הכנסה כזו לקנות רכב ב-200K זה כמו לקנות מקרר. לטוס לחופשה בחול ב-50K זה כמו לקנות מכונת כביסה, שוכחים משני אלה אחרי שבוע.
מה לשני אלה ולמשכנתא על 3.2 ל-30 שנה לפאקינג דירה בראשון?

מה הקשר בין מה שאתה רשמת למה שאני רשמתי? סתם דמגוגיה בשקל תשעים.

 

אני התכוונתי שההוצאות למשק בית שמכניס 25 ומשק בית שמכניס 40 הם פחות או יותר זהות, נניח 20 אלף ש"ח הוצאות.

עכשיו נחמיר ונגיד שמשק הבית שמכניס 40 נוסע ברכב יקר יותר, אז הביטוח והדלק שלו גבוהים יותר. בנוסף, הוא גר באזור יוקרתי יותר אז הארנונה גבוהה יותר. אני מקווה שאתה מבין לאן אני הולך.

כתוצאה מכך, ההוצאות של משק הבית שמכניס 40 אלף גדולות ב-25%.

כלומר למשק הבית שמכניס 25 אלף ומוציא 20 אלף נשאר 5 אלף לתשלום משכנתא.

למשק הבית שמכניס 40 אלף ומוציא 25 אלף נשאר 15 אלף לתשלום משכנתא.

עכשיו יש משקי בית שמכניסים 40 ומחליטים להשאר עם משכנתא נמוכה של 5 אלף ומוציאים יותר על רכב, טיסות לחו"ל או משקיעים את מה שנשאר כל חודש.

כל אחד עושה את הבחירות שלו בחיים.

[Lior_Django]

לפני כשעה, פינדר כתב:

ברמות הכנסה כאלו בדרך כלל מחסלים את המשכנתא בפחות מ30 שנה. מלבד זה, התשלום בד"כ יורד לאורך השנים יחסית להכנסה.

וזו סתם דוגמא אנקדוטלית.

אנשים בני 50 עם דירה שקנו ב1.5 מליון לפני 20 שנה ושווה היום מעל 3, יכולים בקלות יחסית לשפר דיור לנכסים של 4-5 מליון, גם בלי משכנתאות מופרכות.

מאיפה הם ישלימו עוד מיליון או שניים בגיל 50?

ייתנו להם עוד משכנתא?

עריכה אחרונה ב-15 באפריל על ידי Lior_Django

[Ziv]

לפני 7 דקות, Lior_Django כתב:

מאיפה הם ישלימו עוד מיליון או שניים בגיל 50?

ייתנו להם עוד משכנתא?

 

מ'זתומרת? עם קצת עזרה מההורים!

 

וברצינות, עד גיל 70 אין בכלל בעיה. הבעיה היא ביטוח החיים שההחזרים עבורו יהיו בלתי סבירים.