שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[mazinya]

נבלה שכמותו, משכיר את הרכוש שלו תמורת תשלום, גוועלד!

תאמין לי צריך להעלות את כולם על רכבת לשלוח אותם לתיזנאעמו ואז נשאר רק אנחנו האנשים הטובים ששוכרים דירות ולא יהיו לנו יותר עסקנים עשקנים שמשכירים דירות בתשלום ונוכל לקחת אותן לעצמו ואז אם נרצה נניח לעבור דירה אז בשביל לממן את הדירה החדשה נשכיר את הדירה השלנו ונהפוך בעצמנו לעסקנים ואז רגע שיט

 

כן צודק, כי זה בדיוק מה שאמרתי. שבעל הדירה צריך לתת לי לגור בחינם.

[mazinya]

הדירה בה אני גר עולה בערך 2.2 מיליון ש"ח. דמי השכירות נכון להיום עומדים על 5,050 ש"ח.

נניח והיה ניתן לקבל משכנתא בסך 100% מערך הדירה.

בריבית של 3% שנתית (נמוכה למדי) אתה משלם בתשלום הראשון רק 5,500 ש"ח ריבית.

נניח והיית יכול לקחת משכנתא ל-30 שנה עבור כל הסכום בריבית קבועה לא צמודה של 3% היית משלם כ- 9,500 ש"ח בחודש משכנתא.

זה בכלל לא בטוח שלאחר 30 שנה הדירה שלך תהיה שווה יותר מאשר אם תשים את ההפרש בין השכירות לבין המשכנתא בצד ותשקיע אותם באפיקים מניתיים.

מול החסרונות צריך גם לזכור את היתרונות. אתה לא תקוע עם שכן חרא במקרה ונתקעת בבניין עם אחד כזה, ניתן לעבור בקלות אם איזור התעסוקה שלך משתנה ואפשר להצטמצם בקלות במידה ופתאום ההכנסה החודשית שלך חטפה מכה לטווח ארוך.

 

יש לכאן ולכאן.

 

מסכים עם היתרונות, אבל כאן אתה מתאר מקרה קיצוני של 100% מימון.

[ישה]

כבר כתבתי זליון פעם

 

דייר טוב שווה את משקלו בזהב

[Nemesis]

זה לא ממש משנה. גם אם יש לך סכום כלשהו ביד, בכלל לא ברור מאליו שבהשקעה לאורך 30 שנה לא יהיה לך יותר כסף מאשר ערך הדירה.

 

ישה, נחתוך לחצי ונתחלק בזהב?

[wa11a]

מסכים עם היתרונות, אבל כאן אתה מתאר מקרה קיצוני של 100% מימון.

ובמקרה אחר אתה שוכח את התשואה האלטרנטיבית, ואת זה שהריבית תהיה גבוהה יותר מ-3%.

זו לא הנקודה הנקודה היא שזה לא שחור ולבן. יש יתרונות וחסרונות לכל אחת מהאופציות.

[malcishua]

mazinya, המצב שאתה מתאר (מול בעל הבית שלך) הוא די קיצוני. מניסיוני (שוכר דירה מאז ומעולם) ומנסיונם של כל חברי (גם מתוך אלה שנשואים ועם ילדים, כמעט כולם שוכרים דירה) - רוב בעלי הבית הרבה יותר הגיוניים ממה שאתה מתאר, וברגע שהם נופלים על דייר טוב (שלא מטריד אותם הרבה וידוע לטפל בבעיות בדירה בעצמו) הם עוזבים אותו בשקט ולא עושים שום דבר שיעודד אותו לעזוב.

 

לי אישית לא העלו את שכר הדירה כבר 5 שנים, והוא היה נמוך מלכתחילה. אני אפילו כבר לא חותם על חוזה מול בעלי הבית שלי. שנינו סומכים זה על זה ומכירים זה את זה. הם גם יודעים די טוב שהעלאה לא סבירה תבריח אותי מיד, והם לא מעוניינים בזה.

 

ואתה יודע מה? גם אם אצטרך לעזוב, לא רואה בזה כזה ביג דיל. כפי שנכתב כבר, זו הזדמנות לזרוק את רוב הדברים שלי (למרות שאני גם כך עושה את זה כל שנה), ויותר מזה - הזדמנות לנסות לגור באיזור אחר ולרענן קצת את סגנון החיים. האמת שבשנה האחרונה היו לי אפילו מחשבות על לעזוב מיוזמתי כדי לנסות איזור אחר (ספציפי), כך שאם במקרה אצטרך להתפנות זה יהיה אפילו עם קצת שמחה.

 

לא אומר שזה אורח חיים שמתאים לכולם. ברור לי שיש אנשים (אם לא הרוב) שמעדיפים את היציבות שבדירה משלהם. אני לא. לא מתחבר לרכוש; אין לי בעיה לזרוק 95% מהדברים שלי בכל רגע נתון, מעדיף לחיות כמה שיותר ״קל״. לא רוצה להתבאס בכל פעם שיש בעיה בצנרת או רטיבות או שצריך לשפץ את האמבטיה או שועד הבית החליט שצריך לעשות שיפוץ בעשרות אלפים בבנין - בכל אלה בעלי הבית שלי יטפלו, לא אני. ובעיקר אוהב מאוד את הגמישות שבאפשרות לעזוב תוך שבוע, סתם ככה. קשה לי לדמיין את עצמי כבול לדירה אחת, באיזור ספציפי, עם כל הבעיות שלה והשכנים שאין לי אפשרות לברוח מהם, ועוד משלם עליה כל החיים שלי לאיזה בנק.

 

ושוב מדגיש - לא אומר שזו הדרך ה״נכונה״ לחיות, ממש לא מעביר ביקורת על אף אחד אחר - זה רק אני.

[Fitch]

אתמול חשבתי על רעיון: שכר דירה יורד כתלות בשנים. מעין שפיצר של שכירויות. גם מעודד אריכות טווח וגם מתגמל את השוכר. המחיר יכול להיות צמוד מדד כדי שבעל הדירה לא ירגיש שהוא מפסיד את התחתונים.

[Nemesis]

אתה מתכוון קרן שווה ולא שפיצר?

זה מתחיל גבוה יותר? קשה לי לראות בעל דירה ושוכר שמסכימים לדבר כזה.

[SlowRide]

מי שבא להשתקע במקום להרבה זמן יעדיף לשלם מששכנתא ולקנות דירה משלו, לפחות רוב האנשים (לדעתי) כך שזה לא ממש אטרקטיבי לטווח הארוך.

[Fitch]

אתה מתכוון קרן שווה ולא שפיצר?

זה מתחיל גבוה יותר? קשה לי לראות בעל דירה ושוכר שמסכימים לדבר כזה.

מבחינת הקיזוז זה הזכיר לי שפיצר, אבל מבחינת החזר, אז כן, קרן שווה מדגים את ההחזר היורד יותר טוב.

ירידה שנתית בהחזר של 100 ש"ח לחודש עבור דירה של 4K נגיד.

זה כמו פקדון בבנק שמכריחים אותך לקחת אחד ארוך כי על השנה הראשונה נותנים לך 0.000001% ואילו על החמישית נותנים לך 2%.

 

מי שבא להשתקע במקום להרבה זמן יעדיף לשלם מששכנתא ולקנות דירה משלו, לפחות רוב האנשים (לדעתי) כך שזה לא ממש אטרקטיבי לטווח הארוך.

כן, בהנחה ולרוב האנשים האלה יש איזה 25% מהדירה שהם רוצים לחיות בה סתם ככה בצד.

[R'n'B]

מי שבא להשתקע במקום להרבה זמן יעדיף לשלם מששכנתא ולקנות דירה משלו, לפחות רוב האנשים (לדעתי) כך שזה לא ממש אטרקטיבי לטווח הארוך.

 

זה לא תמיד נכון.

יש הרבה סימולציות ברשת שבהן השכרה יוצאת כדאית יותר לאותה התקופה שנלקחת המשכנתא.

[redroze]

mazinya, המצב שאתה מתאר (מול בעל הבית שלך) הוא די קיצוני. מניסיוני (שוכר דירה מאז ומעולם) ומנסיונם של כל חברי (גם מתוך אלה שנשואים ועם ילדים, כמעט כולם שוכרים דירה) - רוב בעלי הבית הרבה יותר הגיוניים ממה שאתה מתאר, וברגע שהם נופלים על דייר טוב (שלא מטריד אותם הרבה וידוע לטפל בבעיות בדירה בעצמו) הם עוזבים אותו בשקט ולא עושים שום דבר שיעודד אותו לעזוב.

 

לי אישית לא העלו את שכר הדירה כבר 5 שנים, והוא היה נמוך מלכתחילה. אני אפילו כבר לא חותם על חוזה מול בעלי הבית שלי. שנינו סומכים זה על זה ומכירים זה את זה. הם גם יודעים די טוב שהעלאה לא סבירה תבריח אותי מיד, והם לא מעוניינים בזה.

 

ואתה יודע מה? גם אם אצטרך לעזוב, לא רואה בזה כזה ביג דיל. כפי שנכתב כבר, זו הזדמנות לזרוק את רוב הדברים שלי (למרות שאני גם כך עושה את זה כל שנה), ויותר מזה - הזדמנות לנסות לגור באיזור אחר ולרענן קצת את סגנון החיים. האמת שבשנה האחרונה היו לי אפילו מחשבות על לעזוב מיוזמתי כדי לנסות איזור אחר (ספציפי), כך שאם במקרה אצטרך להתפנות זה יהיה אפילו עם קצת שמחה.

 

לא אומר שזה אורח חיים שמתאים לכולם. ברור לי שיש אנשים (אם לא הרוב) שמעדיפים את היציבות שבדירה משלהם. אני לא. לא מתחבר לרכוש; אין לי בעיה לזרוק 95% מהדברים שלי בכל רגע נתון, מעדיף לחיות כמה שיותר ״קל״. לא רוצה להתבאס בכל פעם שיש בעיה בצנרת או רטיבות או שצריך לשפץ את האמבטיה או שועד הבית החליט שצריך לעשות שיפוץ בעשרות אלפים בבנין - בכל אלה בעלי הבית שלי יטפלו, לא אני. ובעיקר אוהב מאוד את הגמישות שבאפשרות לעזוב תוך שבוע, סתם ככה. קשה לי לדמיין את עצמי כבול לדירה אחת, באיזור ספציפי, עם כל הבעיות שלה והשכנים שאין לי אפשרות לברוח מהם, ועוד משלם עליה כל החיים שלי לאיזה בנק.

 

ושוב מדגיש - לא אומר שזו הדרך ה״נכונה״ לחיות, ממש לא מעביר ביקורת על אף אחד אחר - זה רק אני.

 

אתה מצייר פה תמונה מאוד חד צדדית.

חוזה שאתה יכול לצאת ממנו תוך שבוע הוא חוזה שאתה כנראה צריך למצוא דייר שיכנס בנעלייך.

גם דירה בבעלותך אתה יכול למכור מהיום למחר אם היא נמצאת במיקום טוב והמחיר אטרקטיבי. וכן, גם אם אתה חייב עליה כסף לבנק.

השכנים שלי מכרו בית בן 3 שנים בגלל שכנים בעיתיים ועברו לעיר אחרת, ממש לא סוף העולם כמו שאתה מתאר את זה.

 

בוא תספר לנו מה היה מחיר הדירה שאתה חי בה לפני 5 שנים וכמה היא שווה על הנייר היום?

תוריד מזה את עלויות התחזוקה שהיו לדירה ב-5 שנים ואז נוכל לדעת אם בעל הנכס עשה השקעה נבונה.

[pooh-bear]

למכור ולקנות דירה זה לא סוף העולם, אבל זה רחוק מאוד (מאוד) מלעבור מדירה שכורה אחת לאחרת, אפילו רק כי אתה לא צריך למצוא קונה, אלא יכול פשוט לעזוב, גם אם בהתראה מראש של חודשיים ולא של שבוע.

 

לגבי הרווח - הכל טוב ויפה על הנייר. אתה גם יכול לבדוק מה היה קורה לכסף שהושקע בבורסה במדד אמריקאי כזה או אחר בשיא המשבר של 2008. בעשור האחרון היתה עלייה מטורפת בנדל"ן בארץ, מכאן התחיל כל השרשור הזה. וכמו שכבר הסכמנו פה, אנחנו לא באמת יודעים מה יקרה בעשור הבא. רווח על הנייר, כמו שאתה בוודאי יודע, נשאר על הנייר עד שלא מממשים אותו.

[malcishua]

אתה מצייר פה תמונה מאוד חד צדדית.

חוזה שאתה יכול לצאת ממנו תוך שבוע הוא חוזה שאתה כנראה צריך למצוא דייר שיכנס בנעלייך.

גם דירה בבעלותך אתה יכול למכור מהיום למחר אם היא נמצאת במיקום טוב והמחיר אטרקטיבי. וכן, גם אם אתה חייב עליה כסף לבנק.

השכנים שלי מכרו בית בן 3 שנים בגלל שכנים בעיתיים ועברו לעיר אחרת, ממש לא סוף העולם כמו שאתה מתאר את זה.

 

בוא תספר לנו מה היה מחיר הדירה שאתה חי בה לפני 5 שנים וכמה היא שווה על הנייר היום?

תוריד מזה את עלויות התחזוקה שהיו לדירה ב-5 שנים ואז נוכל לדעת אם בעל הנכס עשה השקעה נבונה.

כפי שצויין פה מעלי, ההבדל בין לעזוב דירה שאתה שוכר לבין למכור דירה הוא שמים וארץ. גם הדירה הכי מבוקשת בארץ לא תמכר תוך שבוע, להיפך - דירה כזו, סביר שבעליה ימשכו את תהליך המכירה כמה שיותר כדי לתפוס את הדג השמן ביותר. וזה לפני כל הבירוקרטיה שכרוכה בענין. נכון שזה לא סוף העולם (לא טענתי כך), אבל אין מה להשוות לחופש והגמישות שיש לך בתור שוכר.

 

אתה כמובן יכול להשכיר את הדירה שלך ולשכור אחרת, אבל אז מה עשית? אתה עדיין כבול לדירה שבבעלותך, צריך לתחזק אותה, לדאוג לשוכרים וכו׳. מבחינתי זה ממש עול שאני לא מעוניין בו.

 

לגבי הדירה שאני שוכר - דווקא ספציפית הדירה הזו לא קפצה במחיר כמו הממוצע הארצי, מכל מיני סיבות. אבל זה ממש לא משנה, אני מסכים לגמרי שאם היית משקיע לפני 5 שנים (אני בעצם לא בטוח לגמרי, אבל 10 שנים בוודאי) בדירה במקום הנכון היית עושה תשואה מצויינת, הרבה יותר מאשר השקעה סולידית בשוק ההון למשל. אז מה? מה זה קשור לכל מה שכתבתי? אני דיברתי על שכירות מול קניית דירה כאורח חיים ולא כהשקעה. הדיון על השקעה בנדל״ן מול אפיקים אחרים הוא דיון אחר לגמרי (וחשוב ומעניין מאוד, אין ספק), אבל לא זו היתה הכוונה בפוסט שלי.

 

פשוט רציתי לתת לכם את נקודת המבט שלי על שכירת דירה, כאמור, כאורח חיים (מול האלטרנטיבה). שוב, ברור לי שהדעה שלי לא פופולרית והרוב מרגישים ההיפך, ואין לי בעיה עם זה. אני גם לא בא לטעון שאורח החיים הזה יותר טוב או אפילו שהוא מתאים לרוב האנשים. רק לתאר איך אני רואה את הדברים, זה הכל.

עריכה אחרונה ב-19 ליוני, 2017 על ידי malcishua

[discoTD5]

אתמול חשבתי על רעיון: שכר דירה יורד כתלות בשנים. מעין שפיצר של שכירויות. גם מעודד אריכות טווח וגם מתגמל את השוכר. המחיר יכול להיות צמוד מדד כדי שבעל הדירה לא ירגיש שהוא מפסיד את התחתונים.

ברור.

אני כבעל דירה אשמח להפחתה במחיר כל שנה, בתוספת להצמדה למדד (אתה מוזמן לבדוק מה היו המדדים בשנה האחרונה). זה הגיוני ששווי הנכס שלי נשאר ללא שינוי, והתשואה ממנו יורדת. הגיוני מאוד. לא מבין למה לא עשו את זה עד היום...

 

ובינתיים במדינה אחרת...http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4977910,00.html (אמ"לק -

הלמ"ס: ברבעון הראשון של 2017 נרשמה ירידה של 8% בהתחלות הבנייה בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2016.)