שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[oryo]

לחנך זו מילה חזקה, הייתי אומר 'לשתף'

 

הבעיה עם אנשים שיודעים את כל התשובות מראש, זה שהם לא מסוגלים ללמוד שום דבר חדש... בתחום כ"כ סבוך כמו כלכלה, להתיימר להבין בצורה כה עמוקה את השוק עד שאף אחד לא יכול לשכנע אותך אחרת זה משהו שמעטים יכולים לעשות באופן שכלתני (אם בכלל).

 

בכל דיון בפורום אני משתדל להשאר עם ראש פתוח, מנעד האנשים כאן רחב ויש דגימה של שלל 'סגמנטים' באוכלוסייה.

תמיד יש דברים חדשים ללמוד, אבל צריך הרבה ספקנות בשביל להיות מסוגל לעשות זאת. כשאדם מגיע מפוזיציה ששוללת ידע חדש/סותר מראש הוא יתקשה לעשות זאת.

 

זה לא קשור לסטטיסטיקה ולא קשור לנדל"ן, וזה בטח לא אומר שאיקס צודק ווואי טועה. סתם הערת צד בנוגע לתרבות דיון לא אפקטיבית...

[pooh-bear]

ובכל מקרה, אני לא רואה סיטואציה שתביא לירידת מחירים גדולה, בזמן הקרוב, ולמשך תקופה ארוכה מאוד. פשוט ככה.

 

אם אכן תהיה עלייה משמעותית מאוד בריביות בשוק, תוך כדי פרק זמן קצר, אז אולי סביר שנוכל להניח שזה ישפיע מיידית על מחירי הדיור.

אבל זה לא תרחיש שאני חושב שיכול לקרות בזמן הקרוב, למעט אולי עלייה קטנה ומתונה, עקב הרבה דברים שכבר נכתבו כאן...

 

אני כן חושב שאנחנו קרובים לנקודה שבה המחירים ישארו כפי שהם, או אולי ירדו קצת מידי פעם, או אולי יעלו קצת מידי פעם.

אבל אני חושב שהטווח שאנו נמצאים בו כיום, ישאר כפי שהוא פחות או יותר.

 

אולי אם יום אחד, תהיה כאן הפיכה אמיתית כלשהי, אז דברים ישתנו, אבל גם לזה אני לא מאמין.

לא בהכרח הפיכה של אזרחים כמו בכמה ממדינותינו השכנות, כן?

 

שוב, להבהיר:

א. אני לא אומר (ובטח גם לא יודע) שתהיה בקרוב ירידת מחירים חזקה שתחזיק הרבה זמן.

ב. אני כן אומר שזה תרחיש אפשרי במציאות הישראלית, אני מסכים שזה כנראה לא יקרה בזמן הקרוב ממש.

ג. אני גם אומר (מנסה להגיד) שאם כבר יש למישהו דעה, כדאי לבסס אותה (במידת האפשר) על נתונים וניתוח שלהם, ולא על אינטואיציה בלבד.

ד. אני אסתכן אומר אפילו שבהשקעה לטווח קצר בנדל"ן יש סיכון שלדעתי הוא גבוה יותר ממה שמעריכים משקיעי הדירה הראשונה. זה לא אומר שהוא יתממש, רק שהוא קיים, וצריך להתחשב בו.

ה. ואני אפילו מסכים שקנייה למגורים היא עניין שונה לגמרי, ויכולה להיות נכונה מאוד, אפילו במחירים של היום.

 

ולגבי סטטיסטיקה - כשכתבת את המשפט הזה- "

סטטיסטיקה היא ענף של מתמטיקה"

זה די מיצא את העניין. מתמטיקה זה הכי שחור או לבן שיש. יש רק נכון או לא נכון. אמת או שקר. אין אפור.

לכל דבר יש תשובה אחת.

שוב, אתה שופט את המציאות בצורה שהיא מעט "ברורה" מידי לדעתי. והמציאות היא לא כזאת.

אם החיים היו מתמטיקה, אז לא היה דבר כזה שנקרא דעה. היו רק עובדות.

 

אז עם כל הכבוד לסטטיקסטיקה, אני מעדיף להסתכל על המציאות.

 

זה שהשכר הממוצע במשק הוא נניח 9000 ש"ח לחודש- זה לא מראה לי שום דבר חשוב.

זה רק מראה לי שהשכר הממוצע הוא 9000 ש"ח לחודש. מבין?

אבל במציאות, זה לא מראה את הקיצונים, אלא רק מסתמך עליהם כדי להראות תוצאה יבשה כלשהי, שלא מלמדת אותנו דבר על החיים.

 

אז אוקיי, זה על הכיפאק, ובהחלט יש תחומים מסוימים שקשורים באופן ישיר בסטטיסטיקה ושבהם היא תהיה אולי הדבר הכי חשוב, אבל זהו.

 

אז אולי לא הייתי מתפרנס מ "מתמטיקה" עם השקפה כזאת, אבל זה בסדר גמור מבחינתי

מתנצל על הניג'וס, אבל אתה פשוט מפספס את הפואנטה.

מתמטיקה (וססטיסטיקה) לא אומרות כלום על המציאות. אתה יכול לנתח מציאות מסויימת בכלים מתמטיים כאלה ואחרים, ואז לייחס משמעות מסויימת לתוצאה שתקבל. לא תמיד המשמעות שאתה מייחס תהיה נכונה, אבל הבעיה היא לא במתמטיקה (בהנחה שלא טעית), אלא במשמעות שייחסת לתוצאה.

 

השכר הממוצע הוא דוגמא מצויינת. ממוצע הוא אכן נתון סטטיסטי (אחד מני רבים). המשמעות שלו היא בדיוק מה שאתה מייחס לה - לא יותר ולא פחות.

אפשר לקחת התפלגויות שונות לחלוטין שיתנו את אותו ממוצע. למשל - אפשר לקחת התפלגות פעמון והתפלגות פעמון הפוך שלשתיהן יהיה ממוצע זהה, למרות מדגם שונה לגמרי. אם התפלגות פעמון יכולה לייצג שכר במשק מודרני (מעמד ביניים גדול, מעט עשירים ומעט עניים), התפלגות פעמון הפוך יכולה לייצג שכר ב(סוג של)משק פיאודלי (הרבה עשירים, הרבה עניים, מעמד ביניים מצומצם עד לא קיים). במקרים כאלו, התייחסות לממוצע בלבד כמייצג את רמת השכר במשק תהיה טעות. אבל אם תסתכל גם על החציון, השכיח וסטיית התקן (ובטח עוד כמה נתונים שאין לי מושג בהם) תקבל הרבה יותר מידע על השכר במשקים האלו.

בקיצור - סטטיסטיקה זה כלי מתמטי לניתוח אוסף של תוצאות שונות. אם תשתמש בה נכון, תקבל כלי מאוד חזק. אם תשתמש בה לא נכון, תקבל מספרים שלא יגידו כלום במקרה הטוב, או יטעו במקרה הרע.

 

ופעם אחרונה - הבעיה היא לא בכלי, אלא במשמעות שאתה מייחס לתוצאות (לרוב - לחלק מאוד קטן מהתוצאות) בעולם האמיתי. אני יכול רק להמליץ לך בחום ללמוד קצת בנושא.

[sperial]

כמה הערות:

 

1. סטטיסטיקה מתארת מצב, אבל באופן כללי. יש אמרה המיוחסת (כנראה שלא בצדק) ליהודי מומר שהיה ראש ממשלת בריטניה:

Lies, Damn Lies' Statistics.

נשמע יפה, אבל יש לכך הסבר קצת יותר מורכב: גם בעיבוד נכון של הנתונים ניתן להציגם בצורות שונות, בהתאם למטרות המציג. האמת, כל האמת (כפי שהיא מתבטאת בערכים סטטיסטיים) - אבל בדרך הנוחה למישהו.

 

2. נתונים סטטיסטיים כלליים בהחלט מטעים. הרבה פעמים צריכים לפרוט אותם לפרוטות, במיוחד כאשר מדובר במי שצריך לקבל החלטה לגבי דירה ספציפית, וצריך נתונים ברמת היישוב או השכונה, שכמובן אינם מפורסמים.

 

3. דיור (ולאו דווקא דירה בבעלות אישית) הוא מוצר צריכה בסיסי. דירת מגורים אינה השקעה, וההסתכלות עליו רק דרך החור של הגרוש שגויה. לא שהעלות (כולל עלות מימון) ותחזית שינוי המחיר לא חשובות, אלא שהאלטרנטיבות חשובות לא פחות, והבחירה די דוחקת כיון ש(כמעט) אף אחד לא רוצה להשאר באוהל. כמוכן, המחיר שהקונה מוכן לשלם משקף הרבה יותר מאשר ערך כלכלי, אלא גם רכיבים פחות מדידים כמו קרבה למשפחה\לעבודה\למוסדות חינוך וכו' עם מחשבה על הטווח הארוך, בשונה מדירה שכורה שהרבה יותר נוח להחליף, נניח, כאשר ילד מגיע לגיל 6.

עריכה אחרונה ב-3 ליוני, 2017 על ידי sperial

[תומרובין]

סטטיסטיקה היא כלי טוב למי שיודע לקרוא אותה נכון, להשתמש בה נכון.

חוץ מזה, היא עושה עוול גדול מאוד לכל מי שפשוט מסתמך על הנתון היבש שהוא ה "תוצאה הסופית" של חישוב סטטיסטי כלשהו.

לכן נתתי את הדוגמה של השכר הממוצע.

 

לא מתוך זלזול חלילה, אבל אני חושב שרוב האנשים לא קוראים נכון את הסטטיסטיקה, אם וכאשר הם רואים אותה.

 

שלא יהיה ספק, למרות כל מה שכתבתי, אני עדיין מסכים עם המון דברים שונים מדעתי שנכתבו כאן.

בעיקר דברים שמתבססים על הגיון כלשהו, בין אם ההגיון הזה הוא נתונים, ובין אם זה פשוט מה שנקרא השכל הישר.

 

אני חושב שמי שחושב לקנות דירה להשקעה, צריך לחשוב טוב טוב אם זה נכון לעשות את זה, לאור מה שמתפתח בתקופה האחרונה.

ההאטה בקניית דירות, הריביות, הרעש שהמחירים יירדו, חוק דירה שלישית (למי שזה רלוונטי עבורו, ואם הוא אכן יהיה חלק בלתי נפרד מהמציאות לאורך זמן).

 

אבל, כאשר מדובר על דירה למגורים, אני חושב שההסתכלות היא שונה כבר מהמהות שלה. היא שונה בתכלית.

ולאדם שעומד בפני רכישה דירה למגורים, אני אישית לא חושב שנכון לחכות עם זה, למרות מצב השוק, במידה והדבר מתאפשר מבחינת יכולת.

מי שיכול לקנות דירה, לדעתי פשוט צריך לקנות דירה.

[discoTD5]

פועלים להסדרת הנושא הרגולטורי של יועצי משכנתאות. אולי אראה זאת עוד בחיי.

'ידיעות אחרונות' מהבוקר: "הסוף לג'ונגל של יועצי המשכנאתות" לפי הצעת חוק של ח"כ רועי פולקמן ושנתמכת על ידי בנק ישראל תתחיל הסדרה בתחום. מהלך מבורך. קריטריונים - רישיון מהמדינה, עמידה בבחינות והתמחות, ללא עבר פלילי (קלון), לא פושטי רגל, היעדר ניגוד עניינים.

[ישה]

הצעת חוק פרטית שמולה לובי חזק יכולה לשכב שנים.

 

אבל צעד בכיוון הנכון

[avargel]

לשם ייעוץ לחבר שיש לו 3 דירות.

 

מה דעתכם, העם בסוף החוק יחול או לא?

 

בעיקר מטרידה אותו השאלה אם הוא ימכור תוך מחשבה לזכות לפטור ממס שבח, ואז החוק יתאדה ואיתו ההטבה.

[amir74]

זהו עצם העניין

http://www.themarker.com/markets/1.4144284

העברת ההון מהעם לטייקונים, שעבוד החיים לבנק. למי אכפת אם פלוני אלמוני צריך עכשיו לעבוד מספר שנים כפול בשביל להחזיר את החוב לבנק ? אז זהו, שבשלב מסויים לא ניתן יותר למתוח את החבל והוא נקרע.

[ישה]

פופוליזם במיטבו

 

ואם בעלי הבנק היו מיליון איש מאזרחי המדינה? אז זה היה בסדר.

 

האם מחירי הדירות לא היו עולים?

[redroze]

ישה, זה גם פופוליזם לדעתך;

http://m.globes.co.il/news/m/article.aspx?did=1001192103&from=iglobes

[ישה]

לא זה עובדות גם אם קצת מוטות

[R'n'B]

לשם ייעוץ לחבר שיש לו 3 דירות.

 

מה דעתכם, העם בסוף החוק יחול או לא?

 

בעיקר מטרידה אותו השאלה אם הוא ימכור תוך מחשבה לזכות לפטור ממס שבח, ואז החוק יתאדה ואיתו ההטבה.

 

לא יחול!

לא כי יש לי 3 דירות ואני חושש, תאמת אין לי אפילו אחת.

 

אלא שהחוק יפול היות ובממשלה יושבים הרבה מאוד בעלי אינטרס שרוצים שהחוק הזה יפול.

נתנו לחתול לשמור על השמנת.

[pooh-bear]

אל תשכח שבממשלה יש גם את כחלון ושאר חברי כולנו, שהתחייב להוריד את מחירי הדיור והמשך דרכו הפוליטית לכאורה פחות או יותר תלוי בזה. יש סיכוי שזה קצת יותר משמעותי מבחינתו מכמה מאות אלפי שקלים לכאן או לשם.

[R'n'B]

עוד מריונטה של ביבי.

 

שיתמקדו בהפשרת קרקעות בהליך מהיר, מתן קרקעות לבנייה ללא עלות, עידוד תחרות בשוק הבנייה - הבאת עובדים וחברות בנייה מחו"ל ולא באיך לגלגל מס נוסף על השוכרים.

[NirLevi]

אתר הנדל"ן הממשלתי החדש, נראה לא רע בכלל.

 

https://www.nadlan.gov.il/