שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[iluxxxa]

זה מעיד בעיקר על שטיפת מוח. אין יום שלא מתפרסמת איזו כתבה/דעה/תחקיר על נושא הדיור.

זה משעשע להתבונן על זה מהצד.

[maxcher]

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3714074,00.html

"על פי הנתונים, נרשמה ירידה של 18% בסך הדירות שנרכשו בחודש מרץ לעומת החודש המקביל אשתקד ורמה דומה של עסקאות נרשמה בחודש פברואר האחרון. מדובר ב-8,800 דירות בלבד וכי הפעם גם בפלח השוק של דירות יד שנייה רואים ירידה. בפלח השוק של דירות חדשות ישנה צניחה של 46% בהשוואה למרץ אשתקד, אך במבט חודשי בין חודש פברואר למרץ עלו המכירות של דירות חדשות ב-7%. "

 

אמנם אני מקווה לירידה, אך הנתונים קצת מתעתעים בי, מה הטעם להשוות חודש לאותו חודש בשנה שעברה? האם זו לא רק סטטיסטיקה יפה? האם הנתון האמיתי הוא בסוף הפסקה, עלייה של 7% לעומת החודש שעבר?

 

[NirLevi]

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3714074,00.html

"על פי הנתונים, נרשמה ירידה של 18% בסך הדירות שנרכשו בחודש מרץ לעומת החודש המקביל אשתקד ורמה דומה של עסקאות נרשמה בחודש פברואר האחרון. מדובר ב-8,800 דירות בלבד וכי הפעם גם בפלח השוק של דירות יד שנייה רואים ירידה. בפלח השוק של דירות חדשות ישנה צניחה של 46% בהשוואה למרץ אשתקד, אך במבט חודשי בין חודש פברואר למרץ עלו המכירות של דירות חדשות ב-7%. "

 

אמנם אני מקווה לירידה, אך הנתונים קצת מתעתעים בי, מה הטעם להשוות חודש לאותו חודש בשנה שעברה? האם זו לא רק סטטיסטיקה יפה? האם הנתון האמיתי הוא בסוף הפסקה, עלייה של 7% לעומת החודש שעבר?

 

 

מבדיקה שערכתי עם עמיתים לתחום, ה"ברקס" האלים בעסקאות נובע מעליית הריבית על המשכנתאות בזמן האחרון.

 

זה לא קשור לקח לו וגם לא קשור לביבי. המחירים עדיין גבוהים והביקוש נותר גבוה.

[ישה]

בחודש האחרון הריביות ירדו אחרי שעלו במשך תקופה של כמעט שנתיים

 

משכנתא של מיליון ש"ח 300K פריים ל 25 שנה , 700K קבועה לא צמודה ל 20 שנה

 

ההחזר החודשי עלה מ 5000 ל 5600 ש"ח סה"כ תשלום ריבית עלה מ 266K ל 414K שזה 148K יותר ריבית.

 

אבל הרוכש מושפע יותר מהגידול בהחזר החודשי , כי זה מה שמפריע לו ביום יום ופחות בסה"כ הריבית שישלם.

[תומרובין]

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3714074,00.html

"על פי הנתונים, נרשמה ירידה של 18% בסך הדירות שנרכשו בחודש מרץ לעומת החודש המקביל אשתקד ורמה דומה של עסקאות נרשמה בחודש פברואר האחרון. מדובר ב-8,800 דירות בלבד וכי הפעם גם בפלח השוק של דירות יד שנייה רואים ירידה. בפלח השוק של דירות חדשות ישנה צניחה של 46% בהשוואה למרץ אשתקד, אך במבט חודשי בין חודש פברואר למרץ עלו המכירות של דירות חדשות ב-7%. "

 

אמנם אני מקווה לירידה, אך הנתונים קצת מתעתעים בי, מה הטעם להשוות חודש לאותו חודש בשנה שעברה? האם זו לא רק סטטיסטיקה יפה? האם הנתון האמיתי הוא בסוף הפסקה, עלייה של 7% לעומת החודש שעבר?

 

 

בדיוק. הפסקה האחרונה... לדעתי היא זו שרלוונטית יותר מהכל.

 

אני חושב שמה שקורה ויקרה, זה שמי שהיה צריך דירה לפני כמה חודשים, עדיין צריך דירה. הרי אלו דברים שלא משתנים. לכן הביקוש לא באמת ירד.

זה לא שעכשיו יש פחות אנשים במדינה שלנו שצריכים דירה, אלא פשוט אנשים עצרו את עצמם מלקנות.

אז אנשים אולי קצת עוצרים את עצמם עכשיו, כי יש רחשים של קפאון, של בלימה/האטה, של ירידת מחירים, ירידה בביקוש, ירידה בקניית נכסים וכו'..

 

ואז מבלי שנשים לב, פתאום אנשים ירגישו שהנה זה נעצר, והנה הם יכולים לקנות עכשיו דירה בכמה עשרות אלפים פחות מאשר לפני כמה חודשים.

וברגע שזה יקרה, השוק ירגיש כמו שוק שהביקוש בו חזר, ואז זה רק עניין של זמן עד ששוב המחירים ימשיכו/יחזרו לעלות.

אולי לא באותו קצב, אולי קצת פחות, אולי אפילו קצת יותר, אבל לדעתי עד סוף שנת 2017, תהיה עליית מחירים עקב כל מה שקורה בחודשים האחרונים.

 

שוב, כל אלו שהיו צריכים דירה, עדיין צריכים דירה, ודבר לא ישנה את זה.

הדבר היחיד שיכול באמת להוריד מחירים, זה כאשר ההיצע גובר על הביקוש (שוב ראו ערך פסגות אפק).

 

מעבר לכך, אני חושב שלאף אחד מאלו שכרגע "מנהלים" את המדינה שלנו, אין באמת אינטרס שמחירי הדיור כאן יירדו.

[discoTD5]

תקראו את זה. זה מהיום:

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4968553,00.html

 

נשמע מגניב, נכון. למה הבנק נותן הצעה רק ל 12 יום. שיתחייב ל 60 יום, מה אנחנו פראיירים? שיראו לבנקים מאיפה משתין הדג.

 

תרגום של זה:

המשכנתא שלכם הולכת להתייקר. הבנק יעשה תחשיב של תרחישי קצה, לא קטסטרופות, רק טווח ריביות שעלול להיות בהינתן תחזיות מסויימות, ויתחייב ללקוח על הריבית הכי גבוהה שתצא. אולי ביום נטילת המשכנתא יציעו לכם ריבית זולה יותר, ואולי לא, כי אתם כבר אחרי כל תהליך אישור המשכנתא, וברור לבנק שלא תלכו להתחיל את התהליך בשום בנק אחר.

[pooh-bear]

תומרובין, ממש לא אישי, אבל להרגשתי אתה פשוט לא מבין מה זה "ביקוש" ו"הצע".

 

ביקוש זה לא כמה אנשים כרגע מחפשים דירה. ביקוש (או עקומת הביקוש, אם נהיה מדויקים לרגע) זה גרף שמתאר כמה אנשים מוכנים לקנות מוצר מסוים כתלות במחיר שלו (כלומר, מחיר על ציר ה-X, כמות רוכשים על ציר ה-Y). באופן כללי מדובר על גרף יורד כמובן (ככל שהמחיר עולה, כמות הקונים יורדת).

 

בשוק הנדל"ן מדובר על מוצרים שונים, ולכן יש לך הרבה מאוד (מאוד) עקומות ביקוש בכל רגע נתון, נניח לדירת שיכון בת 3 חדרים ו-70 מ"ר בירוחם מצד אחד, ולפנטהאוז של 200 מ"ר בפארק צמרת, מצד שני.

 

כמובן שמס' האנשים שמחפשים דירה לגור בה כרגע לא משתנה כתלות בריבית, במס' התחלות הבניה או בשטויות שאנחנו כותבים כאן. אבל מס' האנשים שמוכנים לקנות דירה מסוימת (או בעלת מאפיינים מסוימים) משתנה כתלות, למשל, בגובה ריבית המשכנתאות. כלומר, אם היום הריבית היא X ומחר הריבית היא 2X, פחות אנשים יהיו מוכנים מחר לשלם את אותו הסכום על אותה דירה משהיו מוכנים לשלם היום, מכיוון שהם יצטרכו לשלם יותר כל חודש כדי להחזיר אותו סכום של משכנתא. רוצה לומר, עקומת הביקוש כן משתנה כתלות בגורמים מסוימים (ריבית המשכנתאות, למשל), גם אם כמות האנשים שצריכים למצוא מקום מגורים לא השתנתה בכלל.

 

מה יעשו אלו שלא יוכלו לקנות? שאלה טובה. בכלכלה קוראים לזה מוצרים תחליפיים - ישכרו דירה, יחזרו לגור עם ההורים, יעברו לברלין או יקימו אוהל במאהל ארלוזרוב. אבל מכיוון שהם יוצאים מהמשחק, עקומת הביקוש משתנה.

 

לגבי עליות מחירים - זה כמובן לא תרחיש לא סביר. אבל זה אומר שאנשים יהיו מוכנים לשלם יותר על אותה דירה. בעולם האמיתי, הם יצטרכו להביא מאיפשהוא את ה"יותר" הזה. זה יכול לקרות אם השכר שלהם יעלה, אם תהיה אינפלציה, אם הריבית תרד (ואז הם יוכלו לקבל יותר משכנתא לאותו החזר חודשי) או אם הם פשוט ימציאו עוד הון עצמי (יקחו משכנתא גדולה יותר על הדירה של ההורים, לדוגמא). אבל מאיפשהוא הכסף הזה יצטרך להגיע, ככה שלתהליך הזה יש (לדעתי) סוף די ברור. מחירי הדיור לא יוכלו להמשיך לעלות לעולם ועד במנותק מהשכר הממוצע (בניכוי אינפלציה, כמובן).

 

מכיוון שחלק די גדול ממחיר הדירה נקבע לפי מחיר הקרקע, ומחיר הקרקע הוא שרירותי לגמרי (כלומר, נקבע אך ורק לפי כמה אנשים מוכנים לשלם, לא לפי איזו "עלות ייצור" כזו או אחרת), אין שום מניעה שהמחירים ירדו (באופן תאורטי), לפחות לא מבחינת עלויות הייצור. זה לא מקרר שיש לו עליות פיתוח, ייצור, הובלה, שיווק ותמיכה, כך שמחירו לא יכול לרדת מעבר לעלויות האלו (וקצת רווח לכל הגורמים בשרשרת). מחיר הקרקע נקבע כאמור אך ורק לפי כמה אנשים מוכנים לשלם, וככל שהריבית נמוכה יותר כך יש להם יותר כסף לשלם על הקרקע, וכך מחיר הקרקע עולה.

 

בקיצור - זו לא (רק) בעיה של היצע.

 

(דיסקליימר: אני לא מנסה להגיד מה נכון או צודק לעשות, מה יקרה בעתיד הקרוב או הרחוק, ומי אשם ולמה. רק מסיר קצת חלודה משיעורי מיקרו. תודה).

[avargel]

אם נסכם את מה שאתה אומר במילים פשוטות ל"עמך", מה שמכנים (בטעות) "ביקוש" הכוונה ל"צורך".

 

 

נכון שיש איזשהיא קורלציה בין הצורך של אנשים לגור לבין עקומת הביקוש, כי משם זה בעצם מתחיל, אבל פה זה גם נגמר בערך, כפי שהסברת יפה.

[ישה]

תקראו את זה. זה מהיום:

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4968553,00.html

 

נשמע מגניב, נכון. למה הבנק נותן הצעה רק ל 12 יום. שיתחייב ל 60 יום, מה אנחנו פראיירים? שיראו לבנקים מאיפה משתין הדג.

 

תרגום של זה:

המשכנתא שלכם הולכת להתייקר. הבנק יעשה תחשיב של תרחישי קצה, לא קטסטרופות, רק טווח ריביות שעלול להיות בהינתן תחזיות מסויימות, ויתחייב ללקוח על הריבית הכי גבוהה שתצא. אולי ביום נטילת המשכנתא יציעו לכם ריבית זולה יותר, ואולי לא, כי אתם כבר אחרי כל תהליך אישור המשכנתא, וברור לבנק שלא תלכו להתחיל את התהליך בשום בנק אחר.

 

במילים יותר פשוטות

 

אם הבנק צריך לשמור לכם על ריבית למשך 60 יום , הוא יציע לכם ריבית גבוהה יותר כדי לכסות על הסיכון שיקרה משהו לריבית במהלך אותה תקופה. סיכון שאולי לא יתממש.

 

מנסיון כאשר הריבית הייתה בירידה בה"פ התחייב לשמירת ריבית במשך 30 יום.

 

כללי בנק ישראל מדברים על 12 יום שמירה על הריבית כמינימום.

 

שוב מנסיון , 12 ימים מספיקים לבצע את כל מה שהבנק דורש ממך כדי שהוא יכין את השיק לטובת המוכר. ניתן לבצע זאת גם ב 3 ימים אם לקחת חופש ורצת לבד בין כל התחנות.

 

הטכניקה להגיע לריבית הנמוכה ביותר היא לשסות בנק בבנק עד שיש מנצח התהליך יכול לקחת גם חודש חודשיים , כשבמהלך התקופה הזאת אתה מקבל כל פעם ריבית מובטחת ל 12 ימים.

 

יש בנק מנצח אתה מקבל ממנו התחייבות ל 12 יום מבצע את המוטל עליך והמשכנתא מבוצעת עם הריבית שסגרתם.

 

לכן הבקשה לשנות את הטווח ל 60 יום היא דרישה פופוליסטית של חבר כנסת שלא מבין דבר במשכנתאות.

 

בא לברך ויצא מקלל.

 

גרוע יותר היא הרשימות השחורות שהבנקים מכינים כנגד יועצי משכנתאות שמסייעים ללקוחות לקבל תנאים טובים יותר.

 

כאן צריך לדיין את מנהלי אותם בנקים או מכיני הרשימות הללו עד לעצם.

[ישה]

פו הדוב

 

הניתוח שלך מקסים רק הוא מתעלם מדבר אחד עליו קיבלו אנשים פרסי נובל

 

ציפיות. לא של כריות.

 

אם הצפי שלי שהמחיר יעלה אני ארוץ לקנות היום כי מחר יהיה יותר יקר , יותר ביקוש.

 

אם הצפי שלי כי המחיר יירד , אני אשב על הגדר ואמתין שהמחיר יירד. פחות ביקוש.

 

אנשים קיטרו שמחיר דירה X בפסגות צמרת בזרנוגה היה מיליון ש"ח ועכשיו הם בוכים כאשר המחיר הוא 2 מיליון ש"ח, ועדיין רכשו במחיר של 2 מיליון ש"ח.

 

האם מחר ירד המחיר? אולי.

[discoTD5]

גרוע יותר היא הרשימות השחורות שהבנקים מכינים כנגד יועצי משכנתאות שמסייעים ללקוחות לקבל תנאים טובים יותר.

 

כאן צריך לדיין את מנהלי אותם בנקים או מכיני הרשימות הללו עד לעצם.

 

יש לך סימוכין להימצאותן של "רשימות שחורות" כדבריך? כי אם אין לך, או שחלמת על זה בלילה והתבלבלת, הייתי מבקש ממנהל שימחק את האמירה הזו שאין לה אחיזה במציאות.

[ישה]

קבל לינק

 

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4966796,00.html

 

אומרת זאת הממונה על ההגבלים העיסקיים

 

מנהלים לשים בבולד

 

בחלומות שלי מופיעות עלמות חן שהאבא שלהם נפטר

[pooh-bear]

פו הדוב

 

הניתוח שלך מקסים רק הוא מתעלם מדבר אחד עליו קיבלו אנשים פרסי נובל

 

ציפיות. לא של כריות.

תודה! אבל זה לא היה ניתוח ממש, רק ניסיון להסביר מה זה הביקוש הזה שמדברים עליו כל הזמן.

 

הניתוח שלי הוא שעליות המחירים התחילו בעיקר בגלל ירידת הריבית, שהזיזה את עקומת הביקוש של רוכשים למגורים והעלתה את הכמות המבוקשת להשקעה. ההמשך אכן קשור לאותן ציפיות, ואפשר לראות את זה בכל ההתיעצויות כאן בפורום.

 

אם הצפי שלי שהמחיר יעלה אני ארוץ לקנות היום כי מחר יהיה יותר יקר , יותר ביקוש.

 

אם הצפי שלי כי המחיר יירד , אני אשב על הגדר ואמתין שהמחיר יירד. פחות ביקוש.

עד גבול מסוים כמובן, וגם את זה אפשר לראות בהתיעצויות כאן. מכיוון שרובינו מאוד מוגבלים בסכום שהם יכולים לרכוש בו, עניין הציפיות יכול לעבוד עד לגבול מסוים מאוד.

 

אני מנחש שגם הירידות, לכשיגיעו, יעבדו על אותו מנגנון. העלאת ריבית תתחיל את הירידות (כי אנשים פשוט לא יוכלו לרכוש, ופתאום יווצר עודף היצע יש מאין), וברגע שיהיה ברור שהמחירים יורדים, הציפיות המעצבנות האלו would kick in ויתחילו לגרום מצד אחד למכירות של משקיעים ומצד שני לדחיית רכישות.

 

ראשוני המשקיעים שיפלו יהיו משקיעי הדירה הראשונה, שהשקיעו את ההון העצמי שלהם באיזו דירה נוצצת אי שם בפריפריה (עפולה, קרית גת) בפרויקטים חדשים ומרובי דירות בעלות מאפיינים זהים. הם הכי רגישים לשינויי מחיר כי כל ירידה במחיר שוחקת פי רמת המינוף שלהם את ההון העצמי שלהם, שהושקע במחשבה שמדובר בהשקעה נטולת סיכון לחלוטין.

 

אח"כ יתחילו ליפול מהמשקיעים הקטנים שבאו לעשות סיבוב קצר, שיתעוררו יום אחד למציאות של הפסדים שלא נגמרים (על הנייר), משכנתא שצומחת והכנסה משכירות שבקושי מכסה אותה, ויתחילו לחתוך בהפסדים.

 

האם אנחנו מתחילים עכשיו את המסע הארוך למטה? אולי. אי אפשר כמובן לדעת. לדעתי צריך עוד איזה אחוז או שניים של ריבית כדי שבאמת תהיה תזוזה משמעותית. אבל זה לפחות נראה שהעליות האחרונות בהחלט שינו משהו בשוק.

[oryo]

לפני שרצים להנהלה להתלונן על ישה ש'התלכלך' על הבנקים:

דיבורים על רשימות -

1. רשימות העוסקות ב'הגנה על הצרכן'

2. רשימות העוסקות ב'הגנה על הבנק'

3. הרשימות מהתחקיר שישה הזכיר - הטוען לרשימות אלו לפי הכתבה היא הממונה להגבלים העסקיים

 

אם העיתונות עיוותה דברים לטענתך (אפשרי, לא תהיה הפעם הראשונה): יש דרכים נעימות יותר מאשר לרמוז שישה "מתבלבל בגלל חלומות" רק כי בעוונותיו הוא מזכיר תחקירים שמבקרים גופים הקרובים ללבך.

 

עריכה: ישה הקדים אותי, הגיל לא גרע מהזריזות של הברנש..

[ישה]

אוי כמה שאהבתי את הציטוט הזה

 

"במערכת הבנקאות מציינים כי במרבית המקרים כשלקוח נוטל משכנתא הגדולה על מידותיו, הוא ייתקל בתוך כמה חודשים בקושי בעמידה בהחזרים, כך שהבנקים יכולים לזהות מהר יחסית יועץ שתופר ללקוחותיו משכנתאות לא מתאימות."

 

ואני ההדיוט שואל

 

למה הבנק נתן את המשכנתא אם היא לא מתאימה ללקוח.

 

היועץ כופף בכוח את הבנק לתת את המשכנתא.

 

תשובה חצופה שבאה להסתיר את האמת

 

הבנק לא אוהב את היועצים שמצליחים לקבל תנאים טובים ללקוחות שלהם, ובין זה לבין טיב המשכנתא אין דבר וחצי דבר.

 

בלא מעט מקרים הבנק מאשר משכנתאות מסוכנות ללקוח, כי הסיכון של הבנק במתן משכנתא מסוכנת ללקוח הוא אפסי / קרוב לאפס לבנק.