שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[maxcher]

http://www.themarker.com/allnews/1.4091405

אני חושב שתהיה ירידה עד שיחליטו מה עושים עם חוק הדירה השלישית, רק אחרי זה נוכל לדעת מה קורה, אם ימשיכו לרדת המחירים ומספר העסקאות , הרי שהציבור מפסיק לקנות לא?

[ישה]

החבר הטוב שלי טבע בנהר שעומקו הממוצע 50 ס"מ

עריכה אחרונה ב-15 למאי, 2017 על ידי ישה

[Nemesis]

תבע את הסטטיסטיקאי?

[A.E.M]

איני יודע מה התנאים היום, אבל כאשר לקחתי משכנתאות צמודות מדד בשנות ה-90 ההצמדה היתה רק כלפי מעלה.

 

אני מדבר על הצמדה למדד תשומות הבנייה.

אין לי בעיה עם זה שההצמדה היא רק כלפי מעלה. יש לי בעיה עם מצב בו מדד הבסיס הוא 100 ואני צריך לשלם בעוד שנה. במהלך השנה המדד עלה ל140, ואז ירד ל 80 ואז עלה ל- 190 ואז ירד ל 90 ואז בעת התשלום המדד היה שוב 100. מנגנון ההצמדה שאני נתקלתי בו אמר שהתשלום יהיה צמוד למדד של 190 בדוגמה לעיל. זה פשוט הזוי.

[maxcher]

http://www.themarker.com/allnews/1.4091405

אהבתי את התגובה של מנהל בית ההשקעות, בכלל לא מוטה.

 

אני חושב שתהיה ירידה עד שיחליטו מה עושים עם חוק הדירה השלישית, רק אחרי זה נוכל לדעת מה קורה, אם ימשיכו לרדת המחירים ומספר העסקאות , הרי שהציבור מפסיק לקנות לא?

 

לגבי שכירות נגד קניית דירה:

הבעיה היא בשוק השכירות, אם היה כאן שוק מפוקח ולא מערב פרוע, שבעלי מחסנים משכירים אותם ב1900 שקל, ודירות ישנות ושבורות מושכרות במחיר גבוה, זה מה שדוחף את כולם להשקיע בנדל"ן.

אם היה שוק מפוקח ומס בצורה כלשהי על 3 דירות (אולי לפי מטר, או חדרים) או מספר אחר, אולי אנשים לא היו ממהרים לרכוש דירות

עריכה אחרונה ב-15 למאי, 2017 על ידי maxcher

[bagira]

חוק מס דירה שלישית מת!

 

תנצבה.

 

יהי זכרו לא ברוך.

 

 

עשה נזק לשוק בדיוק כמו חוק מעמ אפס שלא קרה בסוף.

[oryo]

איני יודע מה התנאים היום, אבל כאשר לקחתי משכנתאות צמודות מדד בשנות ה-90 ההצמדה היתה רק כלפי מעלה.

למיטב הבנתי, ובהתאם לפעם האחרונה שבדקתי (לפני ~4 חודשים), וכמובן שהכי טוב לבדוק את תנאי ההלוואה מול הבנק בעת לקיחת המשכנתא כי בנקים שונים עלולים לתת תנאים שונים:

קח את המשכנתא ביום 0, בנה לה לוח החזרים עם מדד 0 - רואה איך הקרן מתכווצת? זה הקו האדום. לא משנה מה יעשה המדד, הקרן לא תתכווץ מתחת לקו הזה.

 

לקחת משכנתא והמדד התחיל לצנוח? באסוש, זה לא הולך לכווץ את הקרן.

המדד עלה? באסוש, הקרן תתחיל להתנפח.

המדד עלה, ואז ירד? נחמה פורתא: הקרן תתנפח (בעליה), אבל תתכווץ בירידה - כאשר כזכור לא תרד מתחת לקו האדום.

 

בעצם - הבנק מגן על עצמו מדפלציה חזקה.

[shugiflex]

החבר הטוב שלי טבע בנהר שעומקו הממוצע 50 ס"מ

 

עם כמות הפעמים שהחבר הזה טובע, אני במקומך ממליץ לו להתרחק מנהרות.

[oryo]

לא לעניין שוגי,

אם לשפוט לפי כמות הפעמים שהוזכר אותו חבר, ישה clearly במצב של פוסט טראומה

 

אוהבים אותך ישה 3>

[sperial]

טבע את הסטטיסטיקאי?

תיקנתי לך - בכתיב המקובל בפורום

 

לגבי ההצמדה - זה היה נכון גם לגבי מדד תשומות הבניה (התיחסתילתרגיל שעשה לי הקבלן) וגם לגבי מדד המחירים לצרכן (למשכנתא הבנקאית). אבל מדובר בתנאים של 1990 ו-1995, וכל העולם הזה היה שונה לחלוטין. הפרמטר היחיד שהיה נתון לדיון מול הבנק היה גבה הריבית. לא הוצעה משכנתא צמודה למשהו שאינו מדד המחירים לצרכן, לא היה קל"צ (מדובר בימי אינפלציה די גבוהה ופעמוני ההיפראינפלציה של העשור הקודם עדיין הדהדו) וכמובן שהצמדה לדולר היתה הימור יותר מסוכן מרולטה.

 

רק להבנה בסיסית של המצב, הריבית הצמודה המקובלת באותם ימים היתה סביב 6.5%, אחרי מיקוח קיבלתי את ההלואה (ל-17 שנה, כשליש ממחיר הדירה) ב-5.2% וזו היתה מציאה בלתי רגילה.

עריכה אחרונה ב-16 למאי, 2017 על ידי sperial

[יבגניפ]

חוק מס דירה שלישית מת!

 

תנצבה.

 

יהי זכרו לא ברוך.

 

 

עשה נזק לשוק בדיוק כמו חוק מעמ אפס שלא קרה בסוף.

עשה לא מעט נזק לשוכרים בחודשים האחרונים. מי שהיה חלש אופי, ספג העלאה של מאות שקלים בחודש, מבעלי דירות, שחלקם ביקשו להעלות בתנאי שיהיה חוק וחלקם פשוט ניצלו את ההזדמנות ליישר קו.

[oryo]

מחירי הדיור בארץ עפ"י רועי עידן - הסבר מוצלח בנוגע לאינטרסים של השחקנים בשוק, ולמה פופוליזם זול להמונים לא באמת יפתור את הבעיה.

[natco]

נחמד. הבחור טיפוס.

מסכים עם רוב הדברים, אך הוא שכח עוד פרמטר אחד חשוב מאוד:

עלות הקרקע ליח"ד ודמי הפיתוח.

שגם מהם המדינה מרוויחה בגדול, וששניהם הם נתח משמעותי ממחיר הדירה הסופי.

 

אם למישהו יש סבלנות, שיחפש באתר רמ"י דוגמה למכרז מנהל לבניה רוויה/סמי רוויה שנסגר לאחרונה, ושיש נתונים על מחיר מכירה ממוצע באותו איזור.

נעשה לו יחד דוח אפס (מאולתר), ונראה יחד לאן הולך הכסף של קונה הדירה (כלומר, כמה מתוך הסכום הוא רווח של היזם החזיר, וכמה כסף הולך לרשויות המדינה השונות).

[NirLevi]

חוק מס דירה שלישית מת!

 

תנצבה.

 

יהי זכרו לא ברוך.

 

 

עשה נזק לשוק בדיוק כמו חוק מעמ אפס שלא קרה בסוף.

 

את הנזק הכי גדול לשוק גורמת הממשלה, ביודעין ובכוונת מכוון, למעלה מ-8 שנים.

 

החוק עשה נזק בל ישוער לשוכרים, וטוב שמת בקבורת חמור.

[Fitch]

בעצם - הבנק מגן על עצמו מדפלציה חזקה.

 

לי היה הפרש הצמדה שלילי (מאז המדד עלה), כך שכנראה זה הימור אבל יכול להיות לטובתך (אם המדד יורד).