שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[חן פרחי]

נניח ומחר המחירים צונחים ודירה של 1.2 מיליון עולה כבר 800K, הזוג שקנה אותה בזמנו, לקח משכנתא של 800K כאשר בתמהיל שלו הוא מחזיר 1.1 מיליון.

זה כנראה יהיה המצב ב40-50% ממשקי הבית כאשר מדובר בסכומים שונים.

אם הייתי במצב הזה הייתי עושה אחד מהשתיים:

 

1. הולך לבנק, שם את המפתחות על השולחן ואומר שעד סוף החודש אני מפנה את הדירה.

2.הולך לבנק ואומר שאם לא נעשה עסקה חדשה (משכנתא קטנה בXXXK והחזר חודשי כמו שמתאים לי) או שאני מוציא לפועל את 1.

 

לדעתי הבנק יתקפל ויבחר באופציה מספר 2,עדיף לו שישלמו לפחות את הסכום שנלקח בלי הרווח ושלא ישלמו בכלל. אחרת כולם יבחרו את אופציה מספר 1 (גם אם זה אומר שהם ילכו לשכור בית או יחזרו להורים לתקופה מסויימת) מה שיוביל להמשך המפולת ולמצב בו אותה הדירה אחרי חצי שנה תעלה כבר 500K .

כמובן שיש פה עניין של הוצאות לפועל וכו' אבל במצב כזה המדינה כבר תתערב וינסו להגיע לפשרה... כמו שאומרים בשפת טייקונים "תספורת"

 

עד כמה התרחיש הזה הגיוני?

תרחיש בלתי הגיוני בעליל.

תרחיש כזה יכול לקרות רק עם המשק יכנס למיתון עמוק מאד, בגלל האטה בהייטק, שהיום הוא יצרן התל"ג הגדול של ישראל.

גם במשברים גדולים מחירי הדירות קפאו או ירדו קלות, ובטח שלא היו ירידות של 50%.

אף אחד לא יסכים לוותר על הדירה בה הוא גר רק בגלל שערכה ירד.

אלא אם הוא יקלע למצוקה כלכלית אמיתית, וזה יכול לקרות רק אם יתחולל משבר אמיתי, מה שלא צפוי כרגע.

ומי שחשב שקניית דירה להשקעה היא מכרה זהב או צפיחית בדבש, טועה, ובגדול.

עד שתגיע לגיל פנסיה, נשמתך תצא הרבה קודם.

[natco]

הכי בדיחה שהקבלנים והיזמים מזהירים מפני עליה מטורפת של מחירי הדירות כלפי מעלה... ממה בדיוק אתם לחוצים, עליה זה לא מה שאתם רוצים?

נכון.

כי ה"קבלנים" (נסה יזמים. קבלנים הם הצד הביצועי בלבד בפרויקט) הם אלה שגוזרים את הקופון בכל עליות המחירים האלו.

והם גם אשמים בהן.

 

אין מה לומר.

פרופוגנדה עובדת בסוף...

 

(דא"ג, גם היזמים הם לא אלו שגוזרים את הקופון).

 

Sent from my LG-D620 using Tapatalk

[discoTD5]

נניח ומחר המחירים צונחים ודירה של 1.2 מיליון עולה כבר 800K, הזוג שקנה אותה בזמנו, לקח משכנתא של 800K כאשר בתמהיל שלו הוא מחזיר 1.1 מיליון.

זה כנראה יהיה המצב ב40-50% ממשקי הבית כאשר מדובר בסכומים שונים.

אם הייתי במצב הזה הייתי עושה אחד מהשתיים:

 

1. הולך לבנק, שם את המפתחות על השולחן ואומר שעד סוף החודש אני מפנה את הדירה.

2.הולך לבנק ואומר שאם לא נעשה עסקה חדשה (משכנתא קטנה בXXXK והחזר חודשי כמו שמתאים לי) או שאני מוציא לפועל את 1.

 

לדעתי הבנק יתקפל ויבחר באופציה מספר 2,עדיף לו שישלמו לפחות את הסכום שנלקח בלי הרווח ושלא ישלמו בכלל. אחרת כולם יבחרו את אופציה מספר 1 (גם אם זה אומר שהם ילכו לשכור בית או יחזרו להורים לתקופה מסויימת) מה שיוביל להמשך המפולת ולמצב בו אותה הדירה אחרי חצי שנה תעלה כבר 500K .

כמובן שיש פה עניין של הוצאות לפועל וכו' אבל במצב כזה המדינה כבר תתערב וינסו להגיע לפשרה... כמו שאומרים בשפת טייקונים "תספורת"

 

עד כמה התרחיש הזה הגיוני?

 

לא יקרה. ראית יותר מדי סרטים.

מה שיקרה זה שהבנק ימכור את הבית שלך במחיר השוק. (בתהליך מאוד ארוך. זה לא שאתמול לא שילמת את התשלום החודשי והיום הבנק הוציא כנגדך צו לפינוי הנכס)

אם יתרת החוב קטנה מהתמורה בניכוי כל ההוצאות המשפטיות - אתה תקבל את ההפרש.

אם יתרת החוב + הוצאות משפטיות גבוהה מהתמורה מהמכירה - אתה תמשיך לשלם לבנק.

 

איך זה נשמע לך?

 

 

לעניין גזירת הקופון - מי שגוזר את הקופון הגדול, במספרים גדולים מאוד במונחי תקציב זו מדינת ישראל. לא קבלנים, לא יזמים, לא אף אחד. המדינה. הן כבעלת קרקע והן כגובה מיסים.

עכשיו תשאלו את עצמכם אם יד אחת של המדינה צריכה את הכסף כהכנסה שנתית לתקציב, האם יד שניה באמת תפעל להורדת מחירים?

[pooh-bear]

מזל שלא קראתי אותו כשרכשתי את הבית שלנו, היה ממש משכנע אותי לא לקנות והיום הייתי עם הXXX ביד, ובלי יכולת לספק מגורים נאותים (ברמה שאני מצליח לספק היום) למשפחה שלי.

 

 

ואם הייתי יכול - הייתי קונה עוד דירה, עם הכי הרבה משכנתא שאני יכול לקבל, ושהשוכר ישלם לי את המשכנתא, ועוד 25 שנים יהיה לי נכס להוריש לילדים. ועוד אחד, ועוד אחד. ואתם תמשיכו לספר לי כמה טוב להיות השוכר (שלי). בתום התקופה אתם מחוץ לבית כי הילדים שלי החליטו שאבא זקן ושמים אותו בדיור מוגן / מפקידים אותו בחברה קדישא, והם רוצים למכור את הנכס שאתם שילמתם עליו כל החיים. וזה תקף גם אם אני צריך להוסיף כל חודש כמה (מאות) שקלים כדי שזה יקרה. האלטרנטיבה היא שאני לא אחסוך את הכסף אלא אשפר את רמת החיים (רכב חדש יותר, טיול לחו"ל פעם בשנה, וכד').

 

אני מנסה להבין מה אתה אומר. מה שאני קורא כאן זה:

א. השקעה בנדל"ן היא השקעה טובה, תמיד (לפחות כהשקעה לטווח ארוך). אל תטרחו להיכנס למספרים בכלל. לא משנה הריבית, התשואה, המחיר, הכל קשקוש.

ב. אני (וכל השאר) לא מסוגלים לחסוך בצורה אחרת. אם לא יכריחו אותנו לחסוך נבזבז את כל מה שנשאר בסוף החודש.

ג. המחירים ימשיכו תמיד לעלות (במנותק מהשכר במשק) ולכן יכולת הקניה שלנו תלך ותצטמצם (עד שמה יקרה? נוכל לקנות דירות רק בירוחם? כולנו נגור בדיור ציבורי? דירה בחריש תעלה 5 מיליון שקל?)

 

ועוד שאלה: יכול להיות שהגישה הזו נובעת מהמקרה הפרטי שלך? כי אני אשמח לחלוק קצת מחוסר ההצלחה האישי שלי בהשקעות, ברשותכם:

 

לפני כמה שנים, נתקלתי בפעם הראשונה בביטקוין. הוא היה שווה אז פחות מ-10$. זה היה נראה לי רעיון מדהים, וחשבתי לקנות קצת, אבל הצורך בלפתוח חשבון אצל איזה גורם מפוקפק ולבצע העברה בנקאית לחו"ל היה מעבר לסף העצלנות והפחד שלי, ושכחתי מזה.

נתקלתי בו שוב כשהוא חצה את ה-50$, ואז זה כבר היה נראה יותר רציני, ושוב הייתי עצלן מכדי לבצע את הפרוצדורה.

כשהוא קפץ ל-150$, כבר חשבתי שמאוחר מדי, ושאני אחכה שהוא ירד קצת. ושוב לא קניתי, אני מניח שכבר אפשר להבין למה.

היום, הביטקוין מעל 1700$, ולא נראה שהוא עוצר. אולי באמת הגיע הזמן לקנות קצת.

 

עכשיו, נניח שהייתי פחות עצלן והייתי קונה ביטקוין כשהוא היה ב-10$. אם הייתי משקיע 1,000$ באותה נקודה, היו לי היום 170,000$, לפני מס (אין יום שאני לא מצטער על זה, ברצינות). האם מכאן ניתן להסיק ששווה היום לקנות ביטקוין?

 

מה שאני מנסה להגיד זה שאי אפשר להסיק מעליית מחירי הדיור בעשור האחרון לגבי העשור הבא. לא שאני יודע שתהיה ירידה או מתי היא תהיה, כמובן שהעלייה יכולה להמשיך עוד עשרים שנה, ובנק ישראל עוד עלול להנהיג ריבית שלילית. אבל גם התרחיש ההפוך הוא לא בלתי סביר לחלוטין.

[natco]

אפשר להמשיך על פני עוד 171 עמודים.

בסוף, הפסקה האחרונה בהודעה של דיסקו פה מעלי, היא זו שתסכם את בשרשורפלצת הזה.

 

Sent from my LG-D620 using Tapatalk

[discoTD5]

בכוונה לא ציינתי את המקרה הפרטי שלי, למרות שניתן להסיק ממנו הרבה, אבל גם כלום.

מה שאני מנסה לומר זה דבר אחד בדיוק - מי שמחפש סיבות כלכליות מוצדקות לא לקנות נדל"ן - ימצא את הסיבות שלו.

מי שמחפש סיבות כלכליות להצדיק רכישה של נדל"ן - ימצא את הסיבות שלו.

 

את המקרה הפרטי שלי, הרווחים וגם ההפסדים, אני שומר לעצמי.

 

אני אעדיף לגור בבית שלי. מהמון סיבות.

 

אבל עוד דבר חשוב, שלפעמים בני 'הדור' שלי שוכחים, והדור המבוגר יותר עוד יותר שוכח, זה שהתנאים בשוק משתנים כל הזמן. נורא קל להטיף לקניית נדל"ן, אבל שוכחים שכל התמונה הפיננסית לא דומה למה שהיה לפני עשר שנים / עשרים שנה / שלושים שנה.

 

משכנתא של 1.0 מלש"ח - זה המון כסף. אבל את ההתאמה שלה לנוטל המשכנתא צריך לעשות רק מול הפרמטרים האישיים שלו.

[סאפיר]

לעניין גזירת הקופון - מי שגוזר את הקופון הגדול, במספרים גדולים מאוד במונחי תקציב זו מדינת ישראל. לא קבלנים, לא יזמים, לא אף אחד. המדינה. הן כבעלת קרקע והן כגובה מיסים.

עכשיו תשאלו את עצמכם אם יד אחת של המדינה צריכה את הכסף כהכנסה שנתית לתקציב, האם יד שניה באמת תפעל להורדת מחירים?

 

ברור שלא, אבל את אותו דבר אפשר לשאול על הממשלות של ארה"ב ואירלנד. גם הן לא בדיוק עודדו את ירידת מחירי הנדל"ן, אבל הן לא היו מספיק חזקות כדי לעצור את המפולת כשהיא התחילה. השוק בארה"ב אמנם הרבה יותר "חופשי" אבל גם שם לא חסרים טייקונים ועסקנים שמנווטים את הספינה לכיוון שטוב להם. גם הם לא רצו שמחירי הנדל"ן יצמחו, וגם הם לא הצליחו לעצור אותם. השוק - כלומר הקונים, הם אלה שמחליטים אם המחירים יעלו או ירדו. וכל עוד אנחנו קונים את ההפחדות של מי שמוכר לנו את הדירות (קבלנים/בעלי נכסים) השוק אכן יתנהג לפי התחזיות שלהם - נבואות שמתאימות את עצמן וזה. ברגע שאנשים יתפכחו ויפסיקו לעשות את זה. ישכרו ויצברו הון, הם ירוויחו שלוש פעמים. גם מצבירת ההון, גם מיצירת רשת בטחון כלכלית וגם מהמחירים שירדו בסופו של דבר.

הרי הביקוש לנדל"ן עולה בקצב שהוא עלה ב-10 השנים האחרונות לא בגלל שפתאום התחלנו להשריץ ילדים בקצב פסיכי, לא בגלל גלי עליה המוניים (שגם כשהיו לא העלו את המחירים כמו שהם עלו בעשור האחרון) ולא בגלל אסונות טבע שמחקו ערים שלמות. הביקוש נוצר בגלל משקיעים, ומשקיעים בלבד, הביקוש הקשיח (גידול האוכלוסייה) ממשיך לעלות בקצב דומה למה שהיה מאז אמצע שנות ה-90, במקביל בשנים האחרונות קצב התחלות הבניה הכפיל את עצמו, ועדיין נוצר עודף ביקוש, זה לא מהשמיים, זה בעקבות כניסה מסיבית של משקיעים. ברגע שהמשקיעים יצאו מהשוק (עליית ריבית וירידת התשואה של נדל"ן ביחס לאפיקים אחרים) המחירים יחזרו לרמה הנורמלית שלהם.

 

האבסורד הכי גדול בשוק הזה, הוא שמלבד מי שיש בבעלותו שני נכסים ומעלה, ירידת מחירים אמורה להיות אינטרס של כולם, מאחר שהיא מקטינה את הפער (בשקלים) לטובת שיפור דיור.

 

אם יש לך דירה שקנית היום ב-3 מיליון שקל ואתה רוצה לשפר אותה לדירה אחרת שעולה היום 4 מיליון שקל, אתה צריך להוסיף מיליון שקל.

 

אם שתי הדירות תוזלנה ב-20%, זו שלך תעלה 2.4 מיליון וזו היקרה יותר מעלה 3.2 - ועכשיו אתה צריך להוסיף רק 0.8 מיליון

[pooh-bear]

לגמרי.

 

צריך לזכור שהריבית בנק ישראל נקבעת לכאורה כדי לשמור על מסגרת האינפלציה, אבל למעשה (לפחות להבנתי) כדי לשמור על שערי חליפין סבירים. מה שאומר שהיא תלויה באופן משמעותי בריביות בחו"ל, ולממשלה יש השפעה מינימלית בעניין.

 

כל זה לא מוריד את הכח של פוליטיקאים שצריכים להיבחר בבחירות הבאות ולקיים את הבטחת הבחירות שלהם. תקציב המדינה ישלם את משכורתם כך או כך.

[discoTD5]

הסקת המסקנות שלך שגויה, כי אתה מערבב את הפוזיציה האישית עם משאלת לב.

מספיק שהבאת כדוגמה את השוק בארה"ב - רק זה מצביע על מחסור אקוטי במידע אמיתי ורלוונטי.

 

הסיבות שאותן אתה מביא כסיבות לביקושים שגורמים לעליות המחירים הן חלקיות בלבד ולוקות (שוב) במחסור במידע. משקיעים הם רק חלק מהסיבות לביקושים הגבוהים.

[חן פרחי]

קביעת שיעורי ריבית היא כלי מעולה שמצוי בידי נגידי הבנקים בכל העולם.

ברצונם, מורידים את הריבית ו"מחממים" את השוק, ברצונם מעלים את הריבית ו"מצננים" את השוק.

ברגע שהריבית ירדה אחרי המשבר של 08' לרמה קרובה מאד ל 0, אבד לנגיד כלי חשוב זה, ובייחוד לאחר שהציבור נטל משכנתאות במיליארדי שקלים.

ברגע שהריבית ירדה מאד, קטנה מאד כדאיות ההשקעה באפיקים שקליים, והציבור הפנה את הונו לרכישת נדל"ן, וכך החלו עליות המחירים.

נוסיף לזה מינוף עצמי נמוך מאד, מה שהגדיל עוד יותר את כדאיות ההשקעה, וקיבלנו עליות מחירים רצופות.

הכי פשוט בעולם.

[natco]

אה, אז ירדנו מה"קבלנים", ומה"יזמים", ועברנו להאשים את ה"משקיעים".

 

תגיד, אם כך, מדוע היזמים והקבלנים החזירים לא מכפילים את קצב "יצור" הדירות כדי למכור אותן למשקיעים החמדנים?

 

 

Sent from my LG-D620 using Tapatalk

[סאפיר]

אז תסביר (מכוון לדיסקו, לא ציפיתי לעוד שתי תגובות בזמן שכתבתי...)

לי לא הגיוני שקצב גידול האוכלוסייה נותר ללא שינוי (לא ילודה, אלא ילודה + קצב התארכות החיים) אבל המחירים עולים בקצב שמנותק לגמרי. בנוסף, הריבית הנמוכה שדוחפת משקיעים לחפש אפיקים אחרים. אני לא רואה הסבר אחר מלבד הצפת השוק ע"י משקיעים, אבל כאמור אשמח מאוד אם תסביר. אני עדיין לומד את הנושא וחלק גדול מהמידע שאני מקבל מגיע מכאן. אני אמנם די קרוב לגיבוש החלטה בנושא, אבל תמיד אשמח לקבל מידע שסותר את זה כדי לעשות הערכת מצב מחודשת.

 

עריכה לנטקו: זה די פשוט - בסופו של דבר היזמים והקבלנים יכולים להיות חזירים, או שהם יכולים להיות חכמים. אם הם יציפו את השוק, הם ירו לעצמם ברגל כי הם יביאו לירידת המחירים ויקטינו את הרווח שלהם פר "שעת עבודה". לשאלתך, הם כן עושים בדיוק את מה שכתבת, בשנים האחרונות התחלות הבניה הוכפלו. הם פשוט עושים את זה בקצב שהוא רק קצת יותר איטי מעליית המחירים.

[discoTD5]

חבל שאת המידע אתה שואב מכאן.

יש כאן המון טעויות בתחום, חלקן משמעותיות ובסיסיות.

 

אשמח לשבת איתך בכל עת ב 1X1 ולהסביר לך ככל שאני יכול.

[חן פרחי]

שאלת וענית - ירידת הריבית גרמה למשקיעים לנטוש את הפקדונות השיקליים ולעבור לרכוש נדל"ן.

בנוסף, החלטה מטופשת של ממשלת אולמרט לשים דגש על פיתוח הפריפרייה, גרמה למעט מאד התחלות בניה באזורי הביקוש, וכשיש ביקושים המחירים עולים.

[malcishua]

חבל שאת המידע אתה שואב מכאן.

יש כאן המון טעויות בתחום, חלקן משמעותיות ובסיסיות.

 

אשמח לשבת איתך בכל עת ב 1X1 ולהסביר לך ככל שאני יכול.

או שתסביר כאן כדי שכולנו נשכיל.