שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[shugiflex]

אני אנסה לתת עוד הסבר לתמחור המעוות (להערכתי) של דירות למגורים בארץ ואת הסיבה שלדעתי במצב הזה לא יכול להתפתח כאן שוק שכירות משוכלל.

שוק השכירות בארץ משוכלל כבר עכשיו (קישור).

[ChemGuy85]

חן, אין ספק שלגור בדירה משלך ולגור בשכירות הם לא "מוצרים" זהים וכנראה עבור רוב האנשים היתרונות בלגור בדירה משלך עולים על החסרונות ביחס לשכירות. עם זאת, מבחינה כלכלית נטו, ברוב המקרים לשכור דירה משתלם יותר- זה גם קוהרנטי עם הערך הגבוה יותר של לגור בדירה משלך. ככל שההבדל בין היתרונות של לגור בדירה שלך מול שכירות גבוה יותר, למשל, כשהשוק, כמו בארץ, מתקשה לספק יציבות, אז גם העלות של לגור בדירה משלך גבוהה יותר ביחס לשכירות, מה שמתבטא בתשואות שכירות נמוכות מאוד בישראל.

 

מבחינה כלכלית רכישת דירה אולי לא ההשקעה האופטימלית, אבל מדובר בהשקעה מספיק טובה בשביל הרוב המוחלט של הציבור. הבעיה בכל מיני כלכלנים בגרוש שהם מסתכלים על בני אדם כמו על גיליונות אקסל, מנטרלים לחלוטין את המרכיב הרגשי ומתעלמים מהדינמיות ומורכבות של החיים.

 

בשוק העבודה של היום (לפחות ברובו, איפה שקביעות היא כן מילה גסה) היציבות הזו עשויה להיות בעוכריך, כי היא מחייבת גם משכורת (או שתיים) יציבה למשך 20-25 שנה.

 

מהסיבה הזאת (ולא רק) צריך לקחת משכנתא בגיל כמה שיותר צעיר על מנת לסיים לשלם את המשכנתא בחלון האטרקטיביות בשוק העבודה.

 

חן המשפט המסכם שלך הוא הבעייתי. בועת החוב בה שרוי חלק גדול מהציבור מבטיחה שההנחה שכולם יעמדו בתשלומי המשכנתא היא לא וודאית, בלשון המעטה.

 

ללא הכנסה גבוהה וקבועה הסיכוי של משפחה שרכשה דירה במשכנתא - אפילו ממוצעת - תחזיר את מלוא החוב הוא לא מיטבי.

 

אני כותב את זה כמי שרכש דירה למגורים ממש לאחרונה.

 

 

הורים שלי עלו ארצה ב-91. בעקבות העלייה הגדולה מברית המועצות מחירי הנדל"ן נסקו וגם באותה תקופה היו כל מיני נביאי זעם שטענו שנוטלי המשכנתאות לא יעמוד בחובות ותהיה קריסה המונית של משקי בית. למזלנו כמעט אף אחד לא הקשיב להם ובזכות העבודה הזאת לרוב העלייה מברית המועצות יש דירה בבעלותם. (וזה מזל גדול כי לרוב העלייה הרוסית אין חסכונות פנסיונים)

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2017 על ידי ChemGuy85

[חן פרחי]

חן המשפט המסכם שלך הוא הבעייתי. בועת החוב בה שרוי חלק גדול מהציבור מבטיחה שההנחה שכולם יעמדו בתשלומי המשכנתא היא לא וודאית, בלשון המעטה.

 

ללא הכנסה גבוהה וקבועה הסיכוי של משפחה שרכשה דירה במשכנתא - אפילו ממוצעת - תחזיר את מלוא החוב הוא לא מיטבי.

 

אני כותב את זה כמי שרכש דירה למגורים ממש לאחרונה.

אז אותה משפחה תצטרך לשלם שכירות, הם לא יזרקו לרחוב.

וזה כמעט אותו סכום.

[discoTD5]

אתם מנסים לנתח את כל הנושא עם שיקולים רציונליים, אבל מעטות ההחלטות הכלכליות שבני אדם מקבלים הם עם שיקולים רציונליים. רוצה לומר - תגידו לי לאן השיקולים האמוציונליים שלכם לוקחים אתכם - אני כבר אמצא את הצידוק הרציונלי להצדיק אותו.

 

משכנתא, עבור הרבה אנשים היא סוג של חסכון כפוי שבסופו של תהליך - האדם נשאר עם נכס בעל שווי משמעותי.

[pooh-bear]

מבחינה כלכלית רכישת דירה אולי לא ההשקעה האופטימלית, אבל מדובר בהשקעה מספיק טובה בשביל הרוב המוחלט של הציבור. הבעיה בכל מיני כלכלנים בגרוש שהם מסתכלים על בני אדם כמו על גיליונות אקסל, מנטרלים לחלוטין את המרכיב הרגשי ומתעלמים מהדינמיות ומורכבות של החיים.

נהפוך הוא, זה בדיוק אתה שעושה את זה, כי אתה חושב שכולם צריכים לקנות דירה. לחלק זה מתאים, לחלק לא, ולאו דוקא כי זו האופציה הנכונה יותר כלכלית.

 

הורים שלי עלו ארצה ב-91. בעקבות העלייה הגדולה מברית המועצות מחירי הנדל"ן נסקו וגם באותה תקופה היו כל מיני נביאי זעם שטענו שנוטלי המשכנתאות לא יעמוד בחובות ותהיה קריסה המונית של משקי בית. למזלנו כמעט אף אחד לא הקשיב להם ובזכות העבודה הזאת לרוב העלייה מברית המועצות יש דירה בבעלותם. (וזה מזל גדול כי לרוב העלייה הרוסית אין חסכונות פנסיונים)

ולמה המקרה הספציפי שלהם בתקופה שונה לגמרי צריך ללמד אותנו על מה שקורה עכשיו? זה שלהם זה היה מוצלח לא אומר שלך זה גם יהיה. זה שלי טוב להחזיק c5 ישנה לא אומר שזו ההחלטה הנכונה לכולם תמיד.

[bagira]

 

משכנתא, עבור הרבה אנשים היא סוג של חסכון כפוי שבסופו של תהליך - האדם נשאר עם נכס בעל שווי משמעותי.

 

 

סוף כל סוף, תודה רבה!

 

מרבית משקי הבית בישראל חוסכים אך ורק בכפיה.

 

ברור כשמש שרוב מי שגר בשכירות כל ימיו יגיע לשיבה טובה בלי גרוש על התחת חסכון ובלי נכס ויסמך על בטל"א, שרותים סוציאלים ועמותות שונות.

 

(הערה מראש, נא לא לתת לי דוגמאות של הייטקיסט ששוכר פנטהואז ברוטשילד, לא עליו אנחנו מדברים).

[malcishua]

זה כנראה מאוד אישי, אבל אני מרגיש בטוח יותר עם חצי מיליון בפלוס בבנק ודירה שכורה מאשר עם הלוואה של מיליון+ על שמי ודירה על שמי. לי אישית היכולת (אפילו אם תאורטית) לא להיות מועסק במשך כמה חודשים או שנה שווה את חוסר הנוחות שבשכירת דירה (אנחנו כבר שנה שביעית באותה דירה שכורה)

+1. עד שכתבת את זה, לא הבנתי שזה בדיוק מה שאני מרגיש

 

בנוסף יש גם את העניין של הגמישות - אם פתאום אחד השכנים מחליט לפתוח קריוקי מזרחית כל ערב, או לחסום את החניה, או סתם להשאיר זבל במדרגות, הרבה יותר קל (וזול) לעבור דירה כשאתה שוכר. גם אם אתה נאלץ (או רוצה) להחליף עבודה.

+10. עד שאתה לא נמצא בסיטואציה הזו בעצמך (קנית דירה וחודש אחרי עוברת ממול משפחת ״קריוקי בווליום מטורף כל שישי בערב״) - אתה לא מבין כמה חשוב עניין הגמישות. מניסיון.

 

רק עוד הערה אחת - דווקא ניתן היום למצוא פשרות לא רעות בין שכירות לקניית בית, מבחינת הגמישות. חבר טוב, שהחליט ללכת על מסלול ההשקעה במקום קניית דירה (ומדובר על זוג + 3 שיושב כבר על הון עצמי שמספיק לקניית דירה וחצי בערך) שכר בית בשכונה בירושלים במחיר סביר מאוד בחוזה ל-5 שנים עם אופציה להארכה ב-5 שנים נוספות. כנראה שברושטילד בת״א אין דברים כאלה, אבל אם אפשר למצוא בשכונה בירושלים, אני מניח שאפשר ברוב המקומות.

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2017 על ידי malcishua

[bagira]

תירוץ עלוב, אם תעבור דירה כל פעם שעובר לידך שכן לא נחמד, תמצא את עצמך נודד פעמיים בשנה.

עם בעיות צריך להתמודד, לא לברוח.

 

הכי טוב, חצי מליון שח בבנק, אפס שכ"ד ולקחת את האישה והילדים לגור ביורט בשדה!

[malcishua]

^ כמו תמיד אצלך, בגירה, הכל שחור או לבן. או שאתה מסתדר עם השכנים לא משנה מה, או שאתה עובר בכל פעם שהשכן מתעטש עליך בחדר מדרגות (וליורט בשדה, לא פחות).

 

אבל בעולם האמיתי, כמו בכל דבר, יש ספקטרום של ״שכנים מעצבנים״. ולפעמים נוח שיש לך את האפשרות לעזוב במקרה שנתקלת בקצה הספקטרום. במיוחד שהקצה הזה, לצערנו, הופך פחות ופחות נדיר בשנים האחרונות. שוב, מניסיון.

[יבגניפ]

שכנים זה שיקול חשוב, ותכלס אי אפשר להתמודד איתם באמת.

חוץ מזה, למה לשדה? מביני העניין עוברים ישר לברלין, לא?

[pooh-bear]

תירוץ עלוב, אם תעבור דירה כל פעם שעובר לידך שכן לא נחמד, תמצא את עצמך נודד פעמיים בשנה.

עם בעיות צריך להתמודד, לא לברוח.

 

הכי טוב, חצי מליון שח בבנק, אפס שכ"ד ולקחת את האישה והילדים לגור ביורט בשדה!

לא מצליח להבין את הזלזול שלך בכל מה שלא מתאים לדעתך.

 

זה לא שלשכור טוב יותר מלקנות, רק שזה תלוי בהעדפות האישיות שלך ובמצבך הכלכלי. יש יתרונות לשתי האפשרויות, שלך אולי לא נראים מהותיים אבל לאחרים כן.

 

לי, באופן אישי, נח יותר שיש עודף גדול בבנק. זה מאפשר לי בייחוד לישון טוב בלילה, אבל גם לא להכנס לבעיה בכל פעם שצריך להחליף מקרר / מזגן / מכונת כביסה ולא לפחד מכל כניסה למוסך, ואפילו לא כשהכל קורה ביחד. מבחינתי זה מאפשר לי יותר יציבות בחיים מאשר רישום בטאבו. נכון שבשביל זה לא צריך חצי מיליון, אבל קונה הדירה הממוצע לא נמצא בפוזיציה כזו.

 

ובוא נהיה כנים עם עצמנו, מספיק משפחות התפרקו ויתפרקו בגלל לחצים כלכליים שמתחילים מסכומים לא באמת משמעותיים, או סתם בגלל ויכוחים כלכליים שמתחילים ונגמרים בכמה אלפי שקלים.

 

וגם לגבי הגמישות, אף אחד לא טען שחייבים לעבור דירה אם השכן לא אמר לך בוקר טוב במעלית. רק שלפעמים קורה שמגיע מישהו שאי אפשר ליישר (לפחות אם אתה לא קרוב של משפחת פשע), ואז יכול להיות שמעבר דירה זו האופציה הקלה ביותר. בסה"כ - תסתכל גם על חצי הכוס המלאה בשכירות, לא רק על הריקה.

 

ד"א, מהזווית האישית, כבר פעמיים כמעט וקניתי דירה, עם מתווכים, משכנתא וכאלה, ובסוף החלטנו (מכל מיני סיבות) לרדת מהעניין. אבל בגדול, אם היינו מוצאים משהו שממש היינו מתלהבים ממנו במחיר שיכולנו לשלם אולי היינו קונים, ועדיין לא הייתי מבטל את היתרונות (היחסיים, כן?) של מגורים בשכירות.

[bagira]

זו לא הייתה דוגמאת שחור ולבן כי ככה זה אצלי, זו הייתה הקצנה מכוונת בכדי להקטין את הטיעון שלך.

 

הלכה למעשה, צריך להיות שכן מהגהנום בכדי לעבור דירה בגללו ואם זה קורה לבן אדם פעם אחת בכל חייו, אז זה הרבה מאוד.

 

להציג שכן שמשאיר בחדר מדרגות זבל כטיעון ל"למה לא לקנות דירה" זה מגוחך.

 

פו-בר,

אין לי כלום נגד שכירות, במיוחד אם מי ששוכר דואג גם לחסוך לעתיד.

 

לשכירות יש יתרונות בפני עצמם, רק ש"שכן משאיר זבל במדרגות ואני עף מפה" זה לא אחד מהם!

[oryo]

אגיד לך בצורה יותר בוטה כל התיאוריות הכלכליות שאנשים אוהבים לזרוק בדיונים על נדל"ן מתאימות במקרה הטוב לילדודס רווקים ובמקרה הרע זה סתם קשקוש מקושקש שגורם לאנשים יותר נזק מתועלת.

 

 

"תיאוריות כלכליות", התבלבלת - מדובר בחשבון...

מה שיפה במספרים זה שבניגוד לאנשים, הם לא מוטי דעה ולא מושפעים מפסיכולוגיה.

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2017 על ידי oryo

[malcishua]

באגירה,

 

שחור ולבן, הקצנה - אין הרבה הבדל. העובדה היא שזה מאפיין די הרבה מהתגובות שלך.

 

אכן, צריך להיות שכן מהגיהנום. אבל זה שאתה לא נתקלת (עדיין, ומאחל לך מכל הלב שלא תתקל) באחד כזה, ממש לא אומר שמדובר במשהו נדיר כמו שנדמה לך. ד״א מי הציג שכן שמשאיר זבל במדרגות כדוגמא כזו? או שמדובר שוב ב״הקצנה לצורך הקטנה״.

 

לענייננו - הצגתי לך דוגמא אחת לסוג של שכן שיכול לגרום לכל אדם שפוי לעבור דירה. במקרה שלי - קרוב משפחה ומכר קרוב עברו דירה (כל אחד בנפרד) בדיוק בגלל שכנים כאלה. המכר גר בשכירות, אבל קרוב המשפחה נאלץ למכור את הדירה. זו ממש לא היתה החלטה קלה, הוא ואשתו סבלו מהשכנים במשך יותר מחצי שנה, ניסו לפנות אליהם מספר פעמים, ולמשטרה, וכל דבר אחר שעלה על דעתם. בסופו של דבר, לטובת השפיות שלהם - מכרו את הדירה ועברו.

[davemustaine87]

מצטרף.

 

מכיר זוג שעזבו דירה שהם קנו לאחר חצי שנה, בגלל שכן שמעשן מריחואנה רפואית במרפסת וזה מסריח להם את כול הדירה.

 

יש כאלה שזה ישמע להם כמו חלום, להם זה ממש לא.