שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[oryo]

אם חוזרים לרגע לשיקולים מספריים ולא רגשיים/נבואתיים וכו' -

ביצעתי בדיקה די בסיסית, המשווה בין אליס ובוב.

אליס רוכשת דירה (דירת מגורים סטנדרטית, יחסית) עם ההון העצמי שלה, בוב משקיע את ההון העצמי שלו.

לשם ההוגנות - אליס משקיעה גם היא: כל חודש היא משקיעה באפיק זהה לאפיק ההשקעה של בוב (מבחינת תשואה), היא משקיעה את הסכום שהוא מוציא על שכ"ד פחות פרמיה המוקדשת לתחזוקת הדירה שלה.

בוב לא משקיע כלום מלבד ההון שהוא שם מלכתחילה, היות ולא נשאר לו כלום אחר שהוא משלם שכ"ד.

 

למען הסר ספק: מן הסתם זו השוואה בסיסית למדי וחסרים נתונים, אבל כן אפשר לקבל אינדיקציה לא רעה לגבי הטעות הנפוצה הזו של "לזרוק כסף לפח" שהזכרתי מקודם.

 

נניח דירה בשווי 1,600,000, עם שכ"ד 4,500 ש"ח, ועם עלות תחזוקה שנתית של 6,000 ש"ח בממוצע (500 ש"ח בחודש) שתכלול ביטוחים בלת"מים וכו'.

(מי שמבולבל: בוב השקיע 1.6M ומוסיף לתיק ההשקעות 0 ש"ח כל חודש, אליס רכשה נכס כך שהתיק השקעות שלה מתחיל מ0 אבל היא מנפחת את התיק ב-4,000 ש"ח כל חודש)

 

עבור תשואת הון שנתית ממוצעת 4% // תשואת מחיר דיור 0% שנתית (מחיר קבוע)

לאחר 10 שנים, בוב ברווח של 170 אש"ח

לאחר 20 שנים, בוב ברווח של 420 אש"ח

 

עבור תשואת הון שנתית ממוצעת 4% // תשואת מחיר דיור 2% שנתית (22% ב10 שנים)

לאחר 10 שנים, אליס ברווח של 180 אש"ח

לאחר 20 שנים, אליס ברווח של 280 אש"ח

 

עבור תשואת הון שנתית ממוצעת 4% // תשואת מחיר דיור 2.7% שנתית (30% ב10 שנים)

לאחר 10 שנים, אליס ברווח של 320 אש"ח

לאחר 20 שנים, אליס ברווח של 560 אש"ח

 

עבור תשואת הון שנתית ממוצעת 5% // תשואת מחיר דיור 0% שנתית (מחיר קבוע)

לאחר 10 שנים, בוב ברווח של 370 אש"ח

לאחר 20 שנים, בוב ברווח של 980 אש"ח

 

עבור תשואת הון שנתית ממוצעת 5% // תשואת מחיר דיור 2% שנתית (22% ב10 שנים)

לאחר 10 שנים, בוב ברווח של 20 אש"ח

לאחר 20 שנים, בוב ברווח של 270 אש"ח

 

עבור תשואת הון שנתית ממוצעת 5% // תשואת מחיר דיור 2.7% שנתית (30% ב10 שנים)

לאחר 10 שנים, אליס ברווח של 116 אש"ח

לאחר 20 שנים, בוב ברווח של 1.8 אש"ח (יענו 1,800 שקל, יצא צמוד)

--

כפי שניתן לראות, שינוי קל של פרמטר מוביל לשינוי גדול בשורה התחתונה.

במילים אחרות: זו סתם סימולציה (לקחתי בתור מקרה בוחן את הדירה בה אני חי + תשואות סולידיות + השוואה בין עליית מחיר הדירה בשנים האחרונות לבין סטגנציה אפשרית) - אין להסיק ממנה שאני טוען כי עדיף לקנות/לשכור דירה(!!!). אם נדבר על סכום נמוך יותר התמונה תשתנה, אם נשקלל פנימה עלויות משכנתא התמונה תשתנה, אם נדבר על ירידת מחירים התמונה תשתנה (כן, גם אם לחלקנו יש זכרון קצר - ירידת מחירים זה דבר אמיתי ובהחלט עלול לקרות, גם אם יש לנו אחלה טיעונים רגשיים ו/או (פסאודו-)רציונליים ללמה "זה לא יכול לקרות לעולם") - וכן הלאה וכן הלאה.

 

תסתכלו על הנתונים לאורך זמן, תבינו את האלטרנטיבה גם אם האינטואיציה וה"חינוך" הכלכלי מהבית גורס אחר, המספרים לא משקרים: אין ולא יהיה שחור/לבן בסיפור הזה. הנהירה ההמונית לנדל"ן בארץ נובעת לא משיקולים כלכליים גרידא, אלא מתמהיל של כלכלה ופסיכולוגיה/רגש.

אז כשאתם ניגשים להחלטה מה לעשות עם כל חסכונות חייכם + שנים יקרות מהמשך הדרך: אל תקלו ראש. תבינו את התמונה המלאה. זה ממש ממש בסדר (ואפילו סביר) להשקיע בנדל"ן ולרכוש נכס למגורים/השקעה(!) בבקשה לא להוציא דברי מההקשר כאילו אני גורס אחרת(!!!).

מה שלא נבון, לראייתי, זה לסגור עצמכם בפני ההבנה האובייקטיבית שיש גם אפיקים אפשריים אחרים.

 

באמ;לק למי שעדיין מגרד את הראש:

הכסף ש"זרקתם" לפח בשכירות, בעצם "קנה" לכם את היכולת למנף את ההון העצמי שלכם ולהנות מריבית דריבית. השאלות המרכזיות הן מה היחס בין תשואת תיק ההשקעות, לבין תשואת מחיר הנכס ועלות המינוף (במידה ויש משכנתא)

 

מקווה שההודעה הארוכה-מדי הזו חידשה משהו למי מהקוראים.

עריכה אחרונה ב-28 לאפריל, 2017 על ידי oryo

[malcishua]

רק הערה קטנה על הפוסט המצויין שמעלי - לדעתי שכירות של 4500 על דירה בשווי 1,600,000 היא גבוהה מהממוצע. אני משלם משמעותית פחות (בירושלים!).

[BarryG]

היי,

אני מהדור שחושב ששכירות זה זריקת כסף. תוכל בבקשה לתת דוגמא לסיטואציה שבה שכירות זה לא זריקת כסף לפח?

מה שאתה אומר זה שמחיר הדירה הוא חסר משמעות וכדאי לקנות בכל מחיר?

[oryo]

ובשביל הקינוח, אדבר על עוד מצב אחד:

המצב בו אליס רכשה דירה, אבל את הכסף שהיא לא משלמת על שכ"ד היא חוסכת ולא טורחת להשקיע.

בעצם, אליס מתנהלת כמו ישראלי אחראי (חוסכת) אבל הדיוט כלכלית (לא משקיעה ו'שוחקת' את הכסף).

 

ניקח את המצב בו היא היתה ברווח אדיר:

עבור תשואת הון שנתית ממוצעת 4% // תשואת מחיר דיור 2.7% שנתית (30% ב10 שנים)

לאחר 10 שנים, אליס ברווח של 320 אש"ח

לאחר 20 שנים, אליס ברווח של 560 אש"ח

 

אם את השכ"ד שהיא קיבלה לאורך השנים היא לא השקיעה אלא 'סתם' אגרה בבנק, השורה התחתונה הופכת ל:

לאחר 10 שנים, אליס ברווח של 200 אש"ח

לאחר 20 שנים, אליס ברווח של 31 אש"ח

 

...

 

כאמור - לא לזלזל באפקט ריבית דריבית.

ידע זה כוח (ולעתים גם לא מעט כסף)

עריכה אחרונה ב-28 לאפריל, 2017 על ידי oryo

[itsik170]

רק הערה קטנה על הפוסט המצויין שמעלי - לדעתי שכירות של 4500 על דירה בשווי 1,600,000 היא גבוהה מהממוצע. אני משלם משמעותית פחות (בירושלים!).

 

בקריית גת יש שכירות של 4200 על דירה שאפשר לרכוש ב-1.3 מיליון.

התשואות הגבוהות נמצאות בפריפריה.

[ישה]

ראובן ושמעון אחים שניהם בני 30 אותה הכנסה לתא המשפחתי

 

לראובן 400K באמתחתו

 

לשמעון 400K בכיסו

 

לוי קבלן ידוע שבונה בניין ובו דירות למכירה ולהשכרע

 

מחיר הדירה 1000K מחיר ההשכרע 4K לאותה דירה.

 

ראובן רוכש לוקח משכנתא של 600K מבקש מהבנק תשלום חודשי של 4K

 

הבנקאי חיש קל נותן לו קל"צ 4% ריבית. אחרי 17 שנה פורע ראובן את חובו והוא בעל דירה ששוויה 1000K לא עלתה לא ירדה.

 

שמעון לעומתו מחליט לשכור את הדירה מלוי

 

משקיע את כספו בתבונה ב 6% לשנה ( נניח שיש כזו השקעה סולידית )

 

כמה יקבל בשנה א? 24K על ה 400K לפי 6%

 

בשנה הבאה כבר יקבל ריבית על 424K? ככה ריבית דריבית

 

בסוף שנה 17 יהיה לו פיקדון של 1077K

 

יתרון לשמעון של 77K

 

אבל

 

 

אם דירתו של ראובן תעלה רק ב 3% לשנה תהיה ערכה 1650K כמובן שעולה על סכום הפקדון של שמעון ב 573K

 

רגע רגע

 

מאותו הרגע מתחיל ראובן לבנות לו גם פקדון של 48K לשנה ( במקום תשלום המשכנתא שהיתה לו )

 

בגיל 65 מה יהיה לנו?

 

ראובן צבר על הפקדון שלו 1300K( חושב לפי 5% לשנה ריבית דריבית ) דירתו שווה 2814K ביחד הונו 4114K

 

שמעון לעומתו יהיה בעל פקדון של 3074K

 

פער של 1040K לטובת ראובן

 

את היתרונות / החסרונות הנוספים של בעלות מול השכרה יעשה כל אחד לעצמו.

[oryo]

או במילים אחרות:

"אני מסכים עם אור לגבי הטענה ששכירות זה לא לזרוק את הכסף לפח, אבל מאמין שההשקעה בנדל"ן עדיפה"

 

שבתכלס זה "אני מסכים עם אור לגמרי היות והוא אמר איזה 3-4 פעמים לפחות שכל הסיפור תלוי בכל מיני פרמטרים"

 

האם אתה מסכים עם הנ"ל?

 

תזכורת לשכחנים: הסיבה שהדיון על הסוגיה נפתח מלכתחילה הוא שמרבית האוכלוסייה לא מבינה ששכירות זו גם השקעה (או לחלופין: כיצד למנף גם מצב של שכירות).

הדיון לא נפתח עמ "להוכיח" מה עדיף. אפשר לקחת את זה לכל אחד מהמקומות.

עריכה אחרונה ב-29 לאפריל, 2017 על ידי oryo

[sperial]

אור וישה - הכל טוב ויפה, אבל צריך לבנות טבלה הרבה יותר מורכבת עם תרחישים שונים ועל פני טווחי זמן שונים, שמשאירים אין ספור אפשרויות לתוצאות.

 

ואת העתיד איננו יודעים לחזות, בודאי בטווח הארוך.

 

מה שמשאיר אותנו נטו עם פסיכולוגיה.

[ישה]

למה לקרוא להם בוב ואליס ולא הנזל וגרטל

 

התמונה שציירת בו לשני האחים ראובן ( אליס ) ושמעון ( בוב )יש 1.6 מיליון ש"ח במזומן בנקודת ההתחלה הוא היוצא מהכלל בארצנו הקטנטונת סביר שבגיל 30 יהיה בידם 400K בנקודת ההתחלה.

 

בחישוב שלך לקחת 500 ש"ח לרעת ראובן ( החזקה- בלת"מים )חל גם על שמעון בסכום נמוך יותר.

 

לא הכנסת לחישוביך מעבר דירה של 10-15 פעמים שכ"ט מתווך הוצאות העברה בלה בלה בלה.

 

בתחשיב שערכתי שכ"ד של שמעון נשאר קבוע על 4K לחודש אם היינו מעלים אותו מדי שנה שנתיים ברור שהמספרים היו מרעים עם שמעון.

 

הכנס זאת לבלנדר שלך התוצאה הסופית היא ברורה. בסוף התקופה מי שרכש במצב עדיף על מי ששכר = השקעת רע = זרקת כסף לפח.

 

כמובן שמי שהשקיע בהשקעות בבורסה באמריקה קיבל תשואה עדיפה, מי שהשקיע בבורסה בישראל קיבל תספורות, אבל אנחנו דנים באדם הממוצע.

 

כמובן אם לשמעון אין 400K אלא 0K אז ברור שהפתרון שלו הוא רק שכירות.

 

והחשוב מכל

 

לא היה שוק שכירות נורמאלי במדינת ישראל בו אתה יכול לשהות בדירה לתקופה ארוכה עם שכ"ד יציב ( לא קבוע ). רוב הדירות היו דירות ירושה שמצבם הפיזי היה על הפנים ושכ"ד היה עולה על פי גחמת המשכיר.

 

רק בשנים האחרונות ישראל ישראלי ומשקיעים זרים רכשו דירות להשקעה בהם ניתן לגור לתקופות ארוכות ואפילו רחמנא ליצלן לסגור על שכ"ד שעולה במספר אחוזים מדי שנה וכך השוכר לא צריך לחשוש מפינוי בלתי רצוי.

 

חישוביך השונים הזכירו לי את הבדיחה החבוטה בה ילד בא לאביו לשאול אותו מה ההבדל בין תיאוריה למציאות.

 

לך לאמך ושאל אותה אם היא מוכנה להדיין כנגד 1 מיליון דולר, חוזר, האמא מסכימה

 

לך לאחותך בת ה 18 ושאל אותה אם היא מוכנה להדיין כנגד 1 מיליון דולר , חוזר, האחות מסכימה

 

ומסכם האבא, בתיאוריה יש לנו שני מיליון דולר במציאות יש לנו שני שרמוטות בבית.

 

ספריאל

 

ברור שהמציאות משתנה ונבואה ניתנה לשוטים לכן ניסיתי להשתמש במודל מוטה לטובת שמעון השוכר הן בתשואה הסולידית הגבוהה שקיבל הן בהתעלמות משכ"ד שעולה.

 

כמובן גם אין מידע בדוק לגבי התנהגות מחירי הדירות, אבל אם להקיש מהעבר, 3% לשנה עליית מחיר בה השתמשתי מוטה לרעת הרוכש.

[sperial]

מצד - ישה, אור הוא איש מחשבים - אליס ובוב הם הדוגמא הקבועה בתאור של שיטות תקשורת והצפנה.

 

לגבי מחירי הדירות - נעלם גדול בעת הרכישה הוא דווקא אישי - מתי תרצה להחליף דירה. זה יכול להגיע בשלב שלא תכננת מראש, ואז אתה יכול להתקל בתקופות שיא או שפל במחירים, שיכולה להיות לטובתך או לרעתך, בהתאם לסוג העסקה שתרצה לעשות (שדרוג או שנמוך).

[ישה]

 

ומנגד, לגור בשכירות אומר שיש לך גמישות מצוינת מבחינת המיקום ('זכית' בשכן קריוקי? מקום עבודה השתנה? עלויות המעבר נמוכות בסדרי גודל), אינך צריך לדאוג לתקלות תחזוקה יקרות (צנרת התפוצצה, מטבח התיישן, דוד התפוצץ), ובהגעה לגיל הפנסיה האקוויטי שלך אמור לספק לך שכבת הגנה מפני אותה ירידה בכושר ההשתכרות.

 

 

מצד - ישה, אור הוא איש מחשבים - אליס ובוב הם הדוגמא הקבועה בתאור של שיטות תקשורת והצפנה.

 

לגבי מחירי הדירות - נעלם גדול בעת הרכישה הוא דווקא אישי - מתי תרצה להחליף דירה. זה יכול להגיע בשלב שלא תכננת מראש, ואז אתה יכול להתקל בתקופות שיא או שפל במחירים, שיכולה להיות לטובתך או לרעתך, בהתאם לסוג העסקה שתרצה לעשות (שדרוג או שנמוך).

 

אליס ובוב, מקצוע משעמם

 

למה למכור בשפל? למה למכור בכלל?

 

הרי אם שכירות זה כזה נוח, תשכיר ותשכור

[oryo]

ישה, צר לי אך הנתונים שלקחת אינם "לטובת השוכר" אם שופטים היסטורית בטווח של 20 שנים.

אדרבה, אם שופטים היסטורית בלבד אזי שאנחנו בנק' בה בעבר התחילו ירידות מחירים... אבל ספקולציות זה כמו דעות, והן הרי כמו חורי תחת (לכולם יש). אני בכוונה לא הצגתי מה קורה בירידת מחירים כי ברור לי שזה נושא טעון מדי ותיבת פנדורה לדיוני צד.

 

אני לא נכנס איתך לדיון על מה עדיף מהסיבה שזה לא מעניין (אותי) - הן מתמטית והן כלכלית חפרתי מספיק בשביל לדעת שכל מקרה לגופו, זה ממש לא דיכוטומי כפי שאתה מציג כאן. מי שרכש דירה ב98 עם משכנתא וכו' כנראה יצא מופסד לעומת חברו שהשקיע - ומי שרכש דירה ב06 כנראה הרוויח.

כך שכמו שאתה יכול לספק דוגמאות לרווח, אני יכול לספק דוגמאות להפסד.

 

אם אתה באמת ובתמים מאמין שנדלן *תמיד* מנצח, אני בטח לא זה שישכנע אותך. המלפפון לא באמת מכה את הגנן... (אבל הוא כן ינסה להראות לשאר המלפפונים שגם גנן שופרא דשופ-שופרא יכול לעתים לטעות)

[ישה]

כדי לקבל פרופורציות לא לקחתי עליות מחיר של 10-20% לשנה גם לא לקחתי ירידות ,

אלא 3% לשנה על תקופה ארוכה.

 

למה זה שרכש ב 1998 הפסיד לדעתך?

 

לפני כ 45 שנה אמר לי מתווך וותיק מאוד

 

היתרון של רכישת דירה נובע משלושה

 

אי אפשר לייבא את זה אי אפשר לגנוב את זה ושטח המדינה מוגבל.

 

מדד המחירים לצרכן עלה מאז שהחלו המדידות ב ספטמבר 1951 כך ש 1000 לירות שוות היום 33,637 ש"ח.

 

דירה 3 חדרים באחוזה עלתה 2000 לירות היום היא שווה כ 1.5 מיליון ש"ח.

 

ואיך כתבת

 

שכל אחד יעשה מה שהוא מבין

[BarryG]

"שטח המדינה מוגבל" זה טיעון גרוע מאוד (גם שטח כדור הארץ מוגבל, אז לקנות 2 דונם במדבר סהרה זה רעיון טוב?)

 

ישה, אתה תסכים שלא שווה לקנות דירה בכל מחיר?

[ישה]

בארצות הברית יש עיירות רפאים כי יש מרחבים עצומים

 

כאן, תוציא את הנגב מהמשוואה ברור לך שהמשאב מוגבל וככזה מחירו יעלה

 

בזמנך בזמן ילדיך או נכדיך.

 

אם דירה עולה 10 מיליון וניתן לשכור אותה ב 4000 ש"ח לא כדאי לרכוש.

 

אבל אם בעוד 10 שנים ניתן יהיה למכור אותה ב 20 מיליון , אולי כן.

 

תלוי גם מה ניתן לקבל בשוק ההון אם אחרי 10 שנים בשוק ההון ייצטבר לי "רק" 15 מיליון אז כדאי לרכוש את הדירה ב 10 מיליון