שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[davemustaine87]

רציתי לכתוב תגובה מנומקת, אבל אני אעדיף להתעלם מהטרולינג.

 

פשוט חבל לי על שאר האנשים שרוצים דירה לאו דווקא מסיבות כלכליות, והגישה הזאת רק מקפיצה את מחירי הדירות הלאה.

[ChemGuy85]

אגיד לך בצורה יותר בוטה כל התיאוריות הכלכליות שאנשים אוהבים לזרוק בדיונים על נדל"ן מתאימות במקרה הטוב לילדודס רווקים ובמקרה הרע זה סתם קשקוש מקושקש שגורם לאנשים יותר נזק מתועלת. אני מוכן להמר על כל מה שיש לי בחשבון בנק שכמעט כל הכלכלנים שמבלבלים את המוח על "התשואה האלטרנטיבית של הכסף" גרים בדירה בבעלותם.

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2017 על ידי ChemGuy85

[BarryG]

אז בגיל 60 כשההכנסה שלך עומדת להצטמצם עקב פרישה, אתה תבקש משכנתא? ל 25 שנים? מישהו יתן לך?

או שחבר שלך שקנה דירה בגיל 30, בגיל 55 כבר סיים לשלם את המשכנתא, ולקראת פרישה ירדה ממנו הוצאה גדולה עבור דיור?

אם חסכת עד גיל 60 ולא קנית דירה לא תצתרך משכנתא.

[BarryG]

אגיד לך בצורה יותר בוטה כל התיאוריות הכלכליות שאנשים אוהבים לזרוק בדיונים על נדל"ן מתאימות במקרה הטוב לילדודס רווקים ובמקרה הרע זה סתם קשקוש מקושקש שגורם לאנשים יותר נזק מתועלת. אני מוכן להמר על כל מה שיש לי בחשבון בנק שכמעט כל הכלכלנים שמבלבלים את המוח על "התשואה האלטרנטיבית של הכסף" גרים בדירה בבעלותם.

זה לא תאוריה כלכלית, זה מתמטיקה של כיתה ה'

[oryo]

... >.

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2017 על ידי oryo

[חן פרחי]

הסיבה העיקרית שדוחפת אנשים לקנות דירה ,פשוטה - יציבות.

כשהדירה בבעלותך, אתה לא תלוי בקפריזות ובקריזות של בעל הבית, אינך צריך לעבור דירה כל פרק זמן לא ידוע ובתכ'לס, אתה לא זורק כסף לחינם.

כי כל משכנתא, גם הגדולה ביותר, בסוף נגמרת.

יכול להיות שכלכלית יש אפיקי השקעה טובים יותר, אבל רוב האנשים רוצים מקום לשים בו את הראש בסוף היום ולא ספקולציות כאלו ואחרות.

[BarryG]

חן, אין ספק שלגור בדירה משלך ולגור בשכירות הם לא "מוצרים" זהים וכנראה עבור רוב האנשים היתרונות בלגור בדירה משלך עולים על החסרונות ביחס לשכירות. עם זאת, מבחינה כלכלית נטו, ברוב המקרים לשכור דירה משתלם יותר- זה גם קוהרנטי עם הערך הגבוה יותר של לגור בדירה משלך. ככל שההבדל בין היתרונות של לגור בדירה שלך מול שכירות גבוה יותר, למשל, כשהשוק, כמו בארץ, מתקשה לספק יציבות, אז גם העלות של לגור בדירה משלך גבוהה יותר ביחס לשכירות, מה שמתבטא בתשואות שכירות נמוכות מאוד בישראל.

[יבגניפ]

רוב האנשים לא באמת מצליחים לחסוך עד גיל 60. נראה לי שהכוונה כאן היא שמכיוון שכולנו בהכרח מוציאים כסף על דירה, עבור הרוב זה יותר רציונאלי להוציא את זה על דירה בבעלותם, גם כי, כמו שחן כתב, רוב האנשים רוצים מקום להניח את הראש ולא לעשות בספקולציות כלכליות. מצד שני, מי שלא מצליח לחסוך ואין לו משפחה מבוססת מספיק - זה לא רלוונטי עבורו, כי אין לו מאיפה לבנות הון ראשוני למשכנתא.

 

וכן, כמו שרובינו יודעים, החיים בדירה שכורה הם לא נוחים.

[pooh-bear]

הסיבה העיקרית שדוחפת אנשים לקנות דירה ,פשוטה - יציבות.

כשהדירה בבעלותך, אתה לא תלוי בקפריזות ובקריזות של בעל הבית, אינך צריך לעבור דירה כל פרק זמן לא ידוע

בשוק העבודה של היום (לפחות ברובו, איפה שקביעות היא כן מילה גסה) היציבות הזו עשויה להיות בעוכריך, כי היא מחייבת גם משכורת (או שתיים) יציבה למשך 20-25 שנה.

 

זה כנראה מאוד אישי, אבל אני מרגיש בטוח יותר עם חצי מיליון בפלוס בבנק ודירה שכורה מאשר עם הלוואה של מיליון+ על שמי ודירה על שמי. לי אישית היכולת (אפילו אם תאורטית) לא להיות מועסק במשך כמה חודשים או שנה שווה את חוסר הנוחות שבשכירת דירה (אנחנו כבר שנה שביעית באותה דירה שכורה)

 

בנוסף יש גם את העניין של הגמישות - אם פתאום אחד השכנים מחליט לפתוח קריוקי מזרחית כל ערב, או לחסום את החניה, או סתם להשאיר זבל במדרגות, הרבה יותר קל (וזול) לעבור דירה כשאתה שוכר. גם אם אתה נאלץ (או רוצה) להחליף עבודה.

 

אבל זה די נכון שעבור אלו עם יכולת דחיית סיפוקים אפסית, רכישת דירה מהווה גם מסלול חיסכון, גם אם לא תמיד אופטימלי.

[BarryG]

אני אנסה לתת עוד הסבר לתמחור המעוות (להערכתי) של דירות למגורים בארץ ואת הסיבה שלדעתי במצב הזה לא יכול להתפתח כאן שוק שכירות משוכלל.

כשקונים נכס כלשהו ולוקחים הלוואה, יש בעצם שני גורמים בעלי זיקת בעלות לנכס- בעל החוב ובעל האקוויטי (ההפרש שבין החוב לשווי הנכס). לבעל החוב יש קדימות ביחס לבעל האקוויטי- אם בעל האקוויטי לא עומד בהחזר החוב, הנכס יעבור לבעל החוב. כמובן שמכך נובע שהסיכון של בעל החוב נמוך יותר ותלוי ביחס שבין גובה החוב לשווי הנכס (אם החוב 90% מהשווי הנכס אז תספיק ירידה של 10% בשווי הנכס כדי שבעל החוב יתחיל להפסיד, אם החוב מהווה 60% משווי הנכס אז צריך ירידה של 40% כדי להתחיל להפסיד). כיוון שהסיכון של בעל החוב נמוך משל בעל האקוויטי, ההיגיון אומר שהתשואה אותה יבקש בעל החוב נמוכה מהתשואה אותה ירצה בעל האקוויטי. במצב כזה, התשואה על החוב תהיה נמוכה מהתשואה של הנכס והתשואה של האקוויטי גבוה ממנו, כיוון שהאקוויטי מקבל את מה שנשאר אחרי תשלום החוב. בשוק המגורים בארץ המצב הפוך- הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה על הנכס ומכך נובע שהתשואה של האקוויטי נמוכה ממנה. המצב הזה בישראל אינו ייחודי להיום- הוא התקיים רוב הזמן ב- 20 השנים האחרונות, אם כי ההפרש בין הריבית על החוב לתשואת הנכס השתנה. במצב הזה, אין שום היגיון לגוף השקעה המעוניין בהשקעה ארוכת טווח להיכנס לשוק, ולכן אנחנו לא רואים כאן חברות שרוכשות/בונות בנייני מגורים ומשכירות אותם.

נתון לשם השוואה- בארץ כיום התשואה הממוצעת של שכירות היא כ- 3%. במנהטן, במיקומים לא רעים, יזמים שבונים היום פרויקטים להשכרה מעריכים את שווי הנכס על בסיס תשואה של כ- 5.5% (גבוה מהריבית על החוב).

[SlowRide]

דווקא רכישת דירה עם משכנתא לא מתאימה למי שלא מסוגל לדחות סיפוקים.

[pooh-bear]

רכישת דירה עם משכנתא מחייבת לחסוך, מי שלא דוחה סיפוקים היה מוציא את הכסף הזה על משהו אחר. כאשר הוא קונה דירה (ומתחייב על תשלום משכנתא), הוא למעשה מכריח את עצמו לחסוך.

 

מתאים או לא מתאים זו כבר שאלה של הגדרה.

[חן פרחי]

בשוק העבודה של היום (לפחות ברובו, איפה שקביעות היא כן מילה גסה) היציבות הזו עשויה להיות בעוכריך, כי היא מחייבת גם משכורת (או שתיים) יציבה למשך 20-25 שנה.

 

זה כנראה מאוד אישי, אבל אני מרגיש בטוח יותר עם חצי מיליון בפלוס בבנק ודירה שכורה מאשר עם הלוואה של מיליון+ על שמי ודירה על שמי. לי אישית היכולת (אפילו אם תאורטית) לא להיות מועסק במשך כמה חודשים או שנה שווה את חוסר הנוחות שבשכירת דירה (אנחנו כבר שנה שביעית באותה דירה שכורה)

 

בנוסף יש גם את העניין של הגמישות - אם פתאום אחד השכנים מחליט לפתוח קריוקי מזרחית כל ערב, או לחסום את החניה, או סתם להשאיר זבל במדרגות, הרבה יותר קל (וזול) לעבור דירה כשאתה שוכר. גם אם אתה נאלץ (או רוצה) להחליף עבודה.

 

אבל זה די נכון שעבור אלו עם יכולת דחיית סיפוקים אפסית, רכישת דירה מהווה גם מסלול חיסכון, גם אם לא תמיד אופטימלי.

ממש נחמד לעבור מדירה שכורה אחת לאחרת כשיש לך שני ילדים בגנים או בבית ספר.

בלי שום קשר לשוק התעסוקה, גם שכירות עולה כסף, ולרוב כמו משכנתא, כך שזה משחק בסכום 0.

היתרון הגדול בקניית דירה עם משכנתא מצטמצמת למילה אחת - מינוף נמוך, היכולת לקנות דירה עם הון עצמי נמוך יחסית.

7 השנים שאתה משלם משכנתא, מהווים כמעט שליש מאורך חיים של משכנתא ממוצעת.

ושוב, בפעם המי יודע כמה - כל משכנתא, אפילו הארוכה ביותר, סופה להיגמר.

שכירות לעולם אינה נגמרת.

[pooh-bear]

אני לא מתווכח, זה עניין אישי, כמו שכתבתי. לא לכולם זה מתאים. לי אישית יש ילדה אחת בגן, ונכון שיהיה קשה לעבור, אבל אם זה יקרה פעם בעשר שנים זה נראה לי סביר. גם מי שקונה דירה עובר בסוף.

 

נכון שגם שכירות צריך לשלם, אבל כשיש לך פלוס גדול בבנק הרבה יותר קל לצלוח משברים נקודתיים. זה מקנה לך יציבות כלכלית, וגם את היכולת להסתכן. לדוגמא, אם אני משלם כל חודש משכנתא אני אולי לא אלך לעבוד בסטארט-אפ שיש לו כרגע מימון לשנה קדימה, כי אני אחפש עבודה יציבה. אם מצד שני אני יכול לספוג בקלות חודש (או שנים, או שלושה) בלי הכנסה, אני פחות אפחד להסתכן.

 

ואני בטח לא רוצה להכנס שוב למה יותר כדאי מבחינה כלכלית, אבל זה ממש לא שחור או לבן כמו שאתה כותב, וממש לא מחויב שהשכירות זהה לתשלום החודשי של המשכנתא. זה תלוי במיליון גורמים בערך. אם הייתי משלם את השכירות החודשית שלי (5500₪) כמשכנתא, לא הייתי מעולם קונה את הדירה שאני גר בה כיום (בערך 3,000,000₪).

[נהג מתחיל]

ושוב, בפעם המי יודע כמה - כל משכנתא, אפילו הארוכה ביותר, סופה להיגמר.

שכירות לעולם אינה נגמרת.

חן המשפט המסכם שלך הוא הבעייתי. בועת החוב בה שרוי חלק גדול מהציבור מבטיחה שההנחה שכולם יעמדו בתשלומי המשכנתא היא לא וודאית, בלשון המעטה.

 

ללא הכנסה גבוהה וקבועה הסיכוי של משפחה שרכשה דירה במשכנתא - אפילו ממוצעת - תחזיר את מלוא החוב הוא לא מיטבי.

 

אני כותב את זה כמי שרכש דירה למגורים ממש לאחרונה.