שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[קאררה]

8 עמודים של פוסטים שאפשר לסכם ב:

בנתיים המדינה לא משחררת קרקעות אז ההיצע דל. ברגע שההיצע דל הביקוש גבוה, כשההיצע יהיה גדול יותר מהביקושים המחירים ירדו. לא משנה איזה תעלולי מיסוי עושר שר האוצר זה לא ישנה את העובדה הזאת.

[BarryG]

8 עמודים של פוסטים שאפשר לסכם ב:

בנתיים המדינה לא משחררת קרקעות אז ההיצע דל. ברגע שההיצע דל הביקוש גבוה, כשההיצע יהיה גדול יותר מהביקושים המחירים ירדו. לא משנה איזה תעלולי מיסוי עושר שר האוצר זה לא ישנה את העובדה הזאת.

מאוד לא מדויק. היצע וביקוש לדיור משפיעים על מחירי השכירות- הם עלו בשיעור של 2.8% בשנה ב- 10 השנים האחרונות לפי הלמ"ס. מחירי הדירות עצמן הן התוצאה של חלוקת מחירי השכירות בתשואה המבוקשת. מחירי הדיור עלו ב- 10 השנים האחרונות ב- 8.4% בשנה בממוצע, וכיוון שראינו שמחירי השכירות עלו בשיעור נמוך משמעותית, הדבר נובע מהירידה בתשואה המבוקשת. אם התשואה הממוצעת כיום עומדת על כ- 3%, הרי ב- 2007 היא עמדה על 4.9% בערך. הירידה בתשואה המבוקשת נובעת הן מהריבית על המשכנתא והן מהתשואה האלטרנטיבית באפיקים שונים. שני פקטורים אלו תלויים בריבית בנק ישראל ובריבית ארוכת טווח של אג"ח ממשלת ישראל, המשפיעים כמובן אחד על השני. ב- 2007 ריבית ב"י עמדה על 3.9% ואג"ח ל- 10 שנים על 5.4%, כיום ריבית ב"י על 0.1% ואג"ח ל- 10 שנים על כ- 2.2%.

[קאררה]

מוסיף לפה גם את האסמכתא לגבי תעלולי שר האוצר: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001186589

מס דירה שלישית הציף את השוק בעוד 270 דירות.

[ChemGuy85]

אנשים לא ממהרים למכור מאחר וקיים סיכוי שבג"ץ יבטל את החוק. ברגע שהחוק יאושר סופית המספר יזנק.

[OFF-RoaD]

אנשים לא ממהרים למכור מאחר וקיים סיכוי שבג"ץ יבטל את החוק. ברגע שהחוק יאושר סופית המספר יזנק.

או ש... לא.

 

גם אם החוק יאושר לא יהיו אפיקי השקעה משתלמים יותר מנדל"ן, בעלי הדירות יוכחו לבחור בין ויתור על נתח מהרווחים לטובת המדינה, או שיגלגלו את המס על השוכרים, אבל בכל מקרה לא תהיה להם סיבה למכור ולהישאר עם כסף בריבית 0 בבנק.

 

בקיצור, אל תבנה על זה.

 

Sent from my SM-N920C using Tapatalk

[ArikC]

יש גבול כמה אפשר לשלם על שכירות,אנשים כבר מתחילים להתפקח ולהבין שעושקים אותם.

לא מעט אנשים יחפשו דירה אחרת אם המס יגולגל עליהם.

ואם אתם חושבים שמחירי הדירות עוד יעלו ויעלו,וימשיכו לעלות לעד,אתם טועים.

מי שקונה דירה במצב של היום הוא לא פחות מאידיוט.

[BiG_BuG2]

יש מעין פאתוס ישראלי שגורס כי שכירות זה זריקת כסף לריק, ודורות גדלים פה ב*ידיעה* שזה נכון, למרות ש... וואלה, זה לא.

(גם אני "ידעתי" שזה נכון, עד לפני מס' שנים, כאשר הראו לי מספרים והבנתי את השגיאה עליה גדלתי)

 

היי,

אני מהדור שחושב ששכירות זה זריקת כסף. תוכל בבקשה לתת דוגמא לסיטואציה שבה שכירות זה לא זריקת כסף לפח?

[oryo]

כתבתי כתבתי ואז קלטתי שזה מטופש - יש כבר תשובות טובות יותר מוכנות באינטרנט:

לדוגמא -

עריכה אחרונה ב-28 לאפריל, 2017 על ידי oryo

[ישה]

הבאת דוגמה לא טובה כי בכל האופציות שתוארו שם מצבו של הרוכש טוב ממצבו של השוכר.

 

מביא לך נתונים של טורונטו ומיסיה שאינם ישימים כאן.

 

בקיצור שב לכתוב

 

ומצחיק הוא מוריד את הונו של הרוכש עקב העברת דירה פעם ב 10 שנים ואילו השוכר נמצא באותה דירה 25 שנה.

[oryo]

שימו לב אגב - אני לא אומר ששכירות זה עדיף.

אני בהחלט אומר שללכת 'בליינד' על רכישה, מבלי להבין ולשקול את האלטרנטיבה - זה לא נבון.

אוסיף על כך ואספק גילוי נאות: כאשר אני רכשתי את הדירה, לא לגמרי הבנתי את האלטרנטיבה בעצמי. ככה שאני לא מבקר ו/או מתנשא מעל אף אחד כאן, שכן לראייתי אני בעצמי שגיתי מבחינת 'אלגוריתם' קבלת ההחלטות בשעת המעשה דאז.

 

ברגע שהבנו שאפיק השכירות + השקעה אינו "זריקת כסף לפח", אלא אלטרנטיבה מסוימת שעלולה להיות רווחית יותר/פחות - צריך לשקלל פנימה עוד כל מיני יתרונות וחסרונות שלא מהצד הכלכלי נטו:

 

רכישת בית למגורים תספק לך בטחון מפי קפריזות של גורם צד ג' (הצד המשכיר), תוכל לשנות את הבית כאוות נפשך מבלי לתת דין וחשבון, ותוכל להיות רגוע שבגיל הפנסיה יהיה לך נכס לגור בו גם כאשר כושר ההשתכרות שלך ירד.

 

ומנגד, לגור בשכירות אומר שיש לך גמישות מצוינת מבחינת המיקום ('זכית' בשכן קריוקי? מקום עבודה השתנה? עלויות המעבר נמוכות בסדרי גודל), אינך צריך לדאוג לתקלות תחזוקה יקרות (צנרת התפוצצה, מטבח התיישן, דוד התפוצץ), ובהגעה לגיל הפנסיה האקוויטי שלך אמור לספק לך שכבת הגנה מפני אותה ירידה בכושר ההשתכרות.

 

ומכאן השורה התחתונה שאני מנסה להציג: זה לא שחור/לבן כמו שלימדו ההורים (וגם חלק ממלומדי הפורום), שכירות מושכלת/אחראית אינה זריקת כסף לפח. שכל אחד יעשה מה שמתאים לו.

[Fitch]

כשהריבית על החוב גבוהה מהתשואה של הנכס

יפה כתבת. ואני מעריך את דעתך ואתה גם מתחום הכספים...

אך כיום עדיין יש עסקאות שהריבית על החוב נמוכה בהרבה מהתשואה של הנכס. כמו כן, משקיע מחושב רוצה משכנתא שתאפשר לו תזרים חיובי ככל הניתן. לא בהכרח המשכנתא הקצרה והזולה ביותר - כי גם ככה השוכר משלם אותה.

גם לא המלצתי כך או אחרת, אלא רק ללמוד על הנושא.

עריכה אחרונה ב-28 לאפריל, 2017 על ידי Fitch

[R'n'B]

מוסיף לפה גם את האסמכתא לגבי תעלולי שר האוצר: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001186589

מס דירה שלישית הציף את השוק בעוד 270 דירות.

 

זה רק 270 דירות.

הממשלה שוב עושה חצי עבודה.

 

1. מס על דירה שלישית:

יחד עם המס על דירה שלישית, הממשלה צריכה להתערב ולפקח על מחיר השכירות. הרי ברור שבגלל המס הנלווה הזה מחיר השכירות רק יעלה.

 

2. מחיר למשתכן:

מי שזכה בהגרלה מחוייב להחזיק בנכס 5 שנים ולא באמת לגור בו. בפועל הממשלה יצרה עוד יזמי נדל"ן.

[R'n'B]

חברים הירידה כבר כאן רק תיכנסו לאתרים ותקראו קצת מחירים באתרים השונים

השאלה היא אם תהיה ירידה מתונה שתיעצר, או לחלופין שמדובר בהתחלה של המדרון

 

אני מציע לכל מי ששוקל לקנות לקרוא לפני את המאמר הבא, ארוך מאוד!! אבל שווה את זה

 

https://nadlanfacts.wordpress.com/

 

בוא נגיד שמתחיל מדרון וצניחה של מחירי הדיור ב30%.

קבלנים לא מצליחים למכור דירות חדשות במחיר המבוקש ועקב כך לא מצליח להחזיר את ההלוואת לבנקים,

קבלנים קורסים והולכים לפירוק,

הציבור מהפניקה והחשש להפסד הכספים בגלל הירידה הגדולה, מתחילים למכור דירות ולעבור לשכירות - היצע גדל ביקוש קטן וגם המחיר דירות יד שנייה צונח.

 

מה יקרה למדינה?

אחד הבנקים הגדולים יקרוס?

או הממשלה תתערב כדי לאזן את השוק ולא לתת לבנקים לקרוס ע"י הזרמת כספים מהעלת מיסים והלעת הריבית לעידוד משקיעים בארץ?

לאן נגיע אז? יוקר מחייה שעולה וציבור ששוב נחנק מהמס ויוקר המחייה?

 

לדעתי עם כל הצער שבדבר תהייה ירידה קלה, של כמה אחוזים בודדים, כולנו נשב על הגדר נחכה לשינוי הגדול כמו לפני מע"מ 0 וברגע אחד ללא שום שינוי דראסטי שוב יתחיל הזינוק במחירים ובביקוש לדירות.

עריכה אחרונה ב-28 לאפריל, 2017 על ידי R'n'B

[קאררה]

בוא נגיד שמתחיל מדרון וצניחה של מחירי הדיור ב30%.

קבלנים לא מצליחים למכור דירות חדשות במחיר המבוקש ועקב כך לא מצליח להחזיר את ההלוואת לבנקים,

קבלנים קורסים והולכים לפירוק, -> בנתיים לא קרס אף קבלן גדול לאחרונה ככה שהתאוריה פה לא נכונה, במקרה הכי גרוע הם מורידים ממש מעט את המחירים עד שמתנפלים על הדירה. במידה וקבלן קורס ההיצע בשוק קטן (פחות בתים נבנים) = עליה במחירים

הציבור מהפניקה והחשש להפסד הכספים בגלל הירידה הגדולה, מתחילים למכור דירות ולעבור לשכירות - היצע גדל ביקוש קטן וגם המחיר דירות יד שנייה צונח. -> כרגע אין פאניקה בקרב הציבור (וגם אין כזאת באופק) וגם אם היתה הציבור לא היה ממהר למכור אלא היה נאחז בנכסים שיש לו כרגע ובתרחיש כזה ההיצע קטן שוב. אם כבר פאניקה אז היא יותר בכיוון של לקנות בכל מחיר = ביקוש גדול יותר לדירות.

 

מה יקרה למדינה?

אחד הבנקים הגדולים יקרוס?

או הממשלה תתערב כדי לאזן את השוק ולא לתת לבנקים לקרוס ע"י הזרמת כספים מהעלת מיסים והלעת הריבית לעידוד משקיעים בארץ?

לאן נגיע אז? יוקר מחייה שעולה וציבור ששוב נחנק מהמס ויוקר המחייה?

 

לדעתי עם כל הצער שבדבר תהייה ירידה קלה, של כמה אחוזים בודדים, כולנו נשב על הגדר נחכה לשינוי הגדול כמו לפני מע"מ 0 וברגע אחד ללא שום שינוי דראסטי שוב יתחיל הזינוק במחירים ובביקוש לדירות.

זה נכון, המחירים ימשיכו לטפס, פוליטיקטים יתחלפו והכרגיל והעולם כמנהגו נוהג

[oryo]

קאררה, תחזור לשנת 98+-, אתה חושב שאנשים עם דעה דומה לשלך אמרו דברים שונים...?

 

מה ההבדל בטיעונים בין קאררה98 לקאררה17?

 

אני, בניגוד לנביאים אחרים, לא יודע מה יקרה.

מנגד אני, בניגוד לעיתונים מסוימים (לדוגמא), משתדל להתבונן בנתונים היסטורית ולא מגביל רק לטווח שמסייע להנחה הראשונית שלי...

עריכה אחרונה ב-28 לאפריל, 2017 על ידי oryo