שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[pooh-bear]

קביעת שיעורי ריבית היא כלי מעולה שמצוי בידי נגידי הבנקים בכל העולם.

ברצונם, מורידים את הריבית ו"מחממים" את השוק, ברצונם מעלים את הריבית ו"מצננים" את השוק.

ברגע שהריבית ירדה אחרי המשבר של 08' לרמה קרובה מאד ל 0, אבד לנגיד כלי חשוב זה, ובייחוד לאחר שהציבור נטל משכנתאות במיליארדי שקלים.

ברגע שהריבית ירדה מאד, קטנה מאד כדאיות ההשקעה באפיקים שקליים, והציבור הפנה את הונו לרכישת נדל"ן, וכך החלו עליות המחירים.

נוסיף לזה מינוף עצמי נמוך מאד, מה שהגדיל עוד יותר את כדאיות ההשקעה, וקיבלנו עליות מחירים רצופות.

הכי פשוט בעולם.

 

Spire, זה הסבר מאוד מדויק.

 

זה לא רק המשקיעים, זה גם כולנו שקונים דירות למגורים, ולוקחים משכנתאות גדולות יותר ויותר, בהתחלה כי אפשר, אח"כ כי אין ברירה.

 

רק על דבר אחד אני לא לגמרי מסכים - הכלי הזה לא אבד לגמרי. העלאת ריבית תהיה קשה וכואבת, אבל בדיוק כמו שהיום הריבית נמוכה ובנק ישראל מסביר שהיא נשארת נמוכה כדי שהשקל לא יקפוץ, עם כל הכבוד לנדל"ן - כשיצטרכו לשמור שהשקל לא יצלול (אינפלציה וכאלה) בנק ישראל יסביר שחייבים להעלות את הריבית, עם כל הכבוד לנדל"ן. ות'כלס - הוא צודק.

[pooh-bear]

עריכה לנטקו: זה די פשוט - בסופו של דבר היזמים והקבלנים יכולים להיות חזירים, או שהם יכולים להיות חכמים. אם הם יציפו את השוק, הם ירו לעצמם ברגל כי הם יביאו לירידת המחירים ויקטינו את הרווח שלהם פר "שעת עבודה". לשאלתך, הם כן עושים בדיוק את מה שכתבת, בשנים האחרונות התחלות הבניה הוכפלו. הם פשוט עושים את זה בקצב שהוא רק קצת יותר איטי מעליית המחירים.

 

זה כמעט לא תלוי בהם. הם לא קובעים כמה קרקעות יוצאות למכרז, כמה זמן לוקח לאשר תוכניות, כמה עובדים זרים הם יכולים להביא ברגע נתון וכמה הלוואות הם יכולים לקחת ברגע נתון. אי אפשר פשוט להחליט להכפיל את הייצור פי שתיים או שלוש מהיום למחר.

[pooh-bear]

שאלת וענית - ירידת הריבית גרמה למשקיעים לנטוש את הפקדונות השיקליים ולעבור לרכוש נדל"ן.

בנוסף, החלטה מטופשת של ממשלת אולמרט לשים דגש על פיתוח הפריפרייה, גרמה למעט מאד התחלות בניה באזורי הביקוש, וכשיש ביקושים המחירים עולים.

גם אם נקבל את תיאורית המחסור בהיצע ואת ההשפעה האינסופית שלה עשר שנים ויותר אחרי שהתקבלה במרכז, זה עדיין לא מסביר את עליית מחירי הדיור בפריפריה, שבה לכאורה כן תוכננו דירות ויצאו קרקעות למכרז.

 

אני אישית הייתי מחפש את ההסבר בעיקר בריבית הנמוכה בהתחלה, ובפסיכולוגיית המונים בהמשך.

עריכה אחרונה ב-14 למאי, 2017 על ידי pooh-bear

[discoTD5]

שיעור ראשון, בשנה ראשונה, בחוג לכלכלה באוניברסיטת באר שבע, מגיע פרופ' אבישי ברוורמן ורושם את זה על הלוח:

 

The only function of economic forecasting is to make astrology look respectable.

 

זה ציטוט של כלכלן אמריקאי ידוע.

[יבגניפ]

בזמנו כעסו עלי כמה כלכלנים פה, כשטענתי משהו כזה

[נהג מתחיל]

פו בר, למרות שדוגמת הביטקוין מול רכישת דירה מדגימה את מה שדיסקו טען, שהנבואה ניתנה לשוטים, עדיין אתה מפספס עובדה קטנה גדולה - בקניית דירה אתה ממנף הון ראשוני קטן ומישהו אחר משלם מעמלו את המשכנתא כשוכר; בביטקוין שמת\סיכנת את הונך שלך.

[pooh-bear]

כן.

 

הדוגמא של הביטקוין היתה כדי להמחיש שהעבר לאו דוקא מראה על העתיד, גם בנדל"ן. רק להגיד שאם בעשור האחרון המחירים עלו פי 2, זה לא נותן שום אינדיקציה למה יקרה בעשור הבא. לא באתי להציע השקעה אלטרנטיבית, חס וחלילה בביטקוין, אם לא הובנתי נכון אני מתנצל.

 

אבל אם אתה דוקא מחפש השקעה אלטרנטיבית ממונפת, יש מספיק קרנות מחקות שעושות X2 ואפילו x3 על נכס הבסיס (מדד כזה או אחר, או סחורות), גם למעלה וגם למטה. יש לזה מחיר, אבל האפשרות קיימת ונגישה לכולם. ועוד לא אמרנו מילה על אופציות.

 

אגב אופציות, היה היום מאמר מעניין על טסלה, אופציות פוט וברבורים שחורים ב-themarker (של דורון צור אאל"ט), אם מישהו מתעניין.

 

אבל בסוף, עם כזו תשואה בביטקוין, באמת לא נראה לי שמה שחסר לך זה מינוף, אם תתעקש.

[נהג מתחיל]

ראיה לאחור היא תמיד שש שש.

[pooh-bear]

אתה מספר לי... אין יום שאני לא אוכל את עצמי על זה. תחשוב מה היה קורה אם הייתי משקיע 5000$ לפני כמה שנים.

[נהג מתחיל]

ואם היית משקיע 500,000 דולר, בכלל.

[malcishua]

בקניית דירה אתה ממנף הון ראשוני קטן ומישהו אחר משלם מעמלו את המשכנתא כשוכר

הטענה הזו חזרה על עצמה כמה פעמים בשרשור, אבל היא לא מדויקת לחלוטין; השכירות תכסה בד״כ חלק מהמשכנתא אבל לא את כולה. כדי להגיע למצב שהיא מכסה את כולה בד״כ יש צורך להשקיע הון ראשוני די גדול. ואז כדי להיות הוגן יש לבחון את האלטרנטיבות האחרות למינוף ההון הראשוני הדי רציני הזה.

 

מלבד זאת, יש לקחת בחשבון (אם כי לא ברור לגמרי איך) כל מיני הוצאות בלתי צפויות על הדירה כגון תחזוקה, תיקונים, ״פספוס״ מדי פעם של חודש-שניים ללא שוכרים (אולי לא קורה עם דירה ברוטשילד אבל בפריפריה קורה לא מעט) וכו׳.

 

בעלי הבית שלי, לדוגמא, הוציאו רק בשנה שעברה סד״ג של שכירות בגובה 2-3 חודשים על תיקונים שנערכו בדירה ותחזוקה שבוצעה בבניין.

[snoop90]

תחשוב מה היה קורה אם הייתי משקיע 5000$ לפני כמה שנים.

ביטקוין הוא מאוד תנודדתי, אפילו אם היית משקיע 50000$ לפני כמה שנים, יכול להיות שהיית מוכר בירידה הראשונה.

תנודדיות בהשקעה באה ביחס הפוך לשעות שינה בלילה.

[pooh-bear]

ואם היית משקיע 500,000 דולר, בכלל.

לא הייתי רחוק מלהשקיע סכום קטן כזה או אחר, שלא היה אכפת לי להפסיד. צחוק בצד, זה יכול להיות ארוע משנה חיים. אם היו לי היום עוד 2 מיליון שקל אחרי מס, הרבה דברים היו נראים אחרת. יש מעט מאוד הזדמנויות כאלו, אם בכלל.

[oryo]

אבל עוד דבר חשוב, שלפעמים בני 'הדור' שלי שוכחים, והדור המבוגר יותר עוד יותר שוכח, זה שהתנאים בשוק משתנים כל הזמן. נורא קל להטיף לקניית נדל"ן, אבל שוכחים שכל התמונה הפיננסית לא דומה למה שהיה לפני עשר שנים / עשרים שנה / שלושים שנה.

 

משכנתא של 1.0 מלש"ח - זה המון כסף. אבל את ההתאמה שלה לנוטל המשכנתא צריך לעשות רק מול הפרמטרים האישיים שלו.

אני לא מבין איך ההודעה הזו מתיישבת עם

...הייתי קונה עוד דירה, עם הכי הרבה משכנתא שאני יכול לקבל, ושהשוכר ישלם לי את המשכנתא, ועוד 25 שנים יהיה לי נכס להוריש לילדים.

מה אני מפספס?

 

כשאתה אומר 'הכי הרבה משכנתא' אתה מתכוון הכי הרבה שהבנק מוכן לתת (מילולית, זה מה שרשום), או הכי הרבה שאתה מוכן לקחת בהינתן כל מיני החלטות אישיות שלך?

 

להמליץ על מימון מקסימלי כפי המשתקף מההודעה זה... בעייתי. אמנם יש פיקוח על המינוף (וטוב שכך, לדעתי) אבל הוא לא חסם הדוק, ואפשר בקלות להכניס אנשים להלוואה שגדולה עליהם גם בהינתן החסמים, *במיוחד* כשהמימון מקסימלי והאדם אינו בעל אמצעים חזקים במיוחד (מימון גבוה --> ריביות גבוהות יותר --> מסלולים יקרים ותנודתיים יותר ע"מ לשמור על החזר סביר --> החזר שעולה עם הזמן ויכול לחצות את החסם של הרגולטור והיכולת של הלווה)

 

בכלליות, מבין הסכנות בהשקעה בנדל"ן, זו אחת הרציניות. אנשים מוצאים את עצמם בתוך הלוואה מתגלגלת (לא יכול להחזיר --> פורס על פני תקופה ארוכה יותר עם תנאים גרועים יותר). לכן אחד הדברים הכי קריטיים כשלוקחים משכנתא, לדעתי הלא משכילה וכו', זה לוודא שיכולת ההחזר שלך קוהרנטית למימון שאתה לוקח, לאורך זמן.

רוב האנשים מזניחים את זה לחלוטין, כי הם בכלל לא מבינים איך ההלוואה 'מתנהגת' וכיצד עליה בריבית/מדד ישפיעו על ההלוואה שלהם.

[natco]

אוריו, מה שאה אומר נכון יותר לקונים דירה למגורים.

המשקיע (הנבון) פשוט יחתוך הפסדים, יפטר מהנכס, ויחזיר את ההלוואה.

להמשיך לגלגל השקעה מפסידה, באמונה שהיא תחזור להיות רוויחת, אפשר לא רק בנדל"ן.