שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[bagira]

 

אמנם יש פיקוח על המינוף (וטוב שכך, לדעתי) אבל הוא לא חסם הדוק, ואפשר בקלות להכניס אנשים להלוואה שגדולה עליהם גם בהינתן החסמים,.

 

סתם כדוגמא, כששקלתי את העניין, הלכתי לבנק ורציתי לקנות בית להשקעה במתווה שיואב מדבר עליו (בלי גרוש מקדמה), הצעתי את הנכס כערובה וכמובן גם את הבית שלי, 50% משווי המשכנתא ע"ח הנכס שנרכש, 50% ע"ח הנכס שאני גר בו, הבנק לא התמהמה ולא גימגם, הסכים מייד (כמובן בהתניה של הערכות שמאי).

 

הבעיה במתווה הזה היא שאין מצב שהשכירות תכסה את המשכנתא ונשאר "חור" של כמה אלפים טובים כך שחשבונאית, אין פה השקעה חכמה.

 

מעבר לחשבונאות נטו, הבית הזה נקנה ע"י משקיע שמיד פרסם את הבית למכירה ומכר ב 200K ש"ח מעל המחיר המקורי המבוקש (הביא גנן שטיפל בכל הגינה שהייתה יער קוצים וצבע את הבית פנימית וחיצונית) ומכר תוך חודש כל שאולי כן יש פה השקעה טובה רק שאין לי מושג בעלויות מס שבח ועלויות נוספות בעיסקה כזו.

[oryo]

בהרבה מתווים בהם אתה לוקח מימון מקסימלי (50% עבור השקעה), זה לא טריוויאלי לכסות את המשכנתא בשימוש בשכירות בלבד - במיוחד אם עושים זאת באופן מושכל ושמים חלק מהשכירות בצד לטובת עלויות תחזוקת דירה בשביל לא להכנס להוצאות פתאומיות אם וכשהן קורות.

צריך לזכור עלויות נלוות לרכישה עצמה (מס רכישה, מתווך אם יש, שיפוץ אם צריך, עו"ד, שמאי, ...), ומבחינת תשואה חשוב לשקלל מס שבח, עלויות משכנתא וכו' - ואת כל זה להשוות לתשואה אלטרנטיבית בשביל לקבל תמונה טובה יותר (להשוות לבלטות זה חסר תכלית).

 

ואני חוזר על שאמרתי גם מקודם - אם זה משתקף שאני אנטי-נדל"ן אז זה לא המצב. אני מבין לחלוטין נדל"ניסטים ולגמרי יכול לראות את עצמי נכנס עמוק יותר ל'משחק' הזהה בעתיד, הפיזביליות של ההשקעה זה משהו שמספק המון שקט נפשי, הדיבידנד המיידי גורם לנחמה יחסית לתשואה וירטואלית, ויש עוד לא מעט יתרונות.

העניין הוא שאני סבור שממש חשוב להבין את כל האפשרויות, היות וחלקנו לא מפוצצים בכסף וההשקעות מהזן הזה מהוות ויהוו את הגב הכלכלי של משק הבית, ולכן - לראייתי - צריך לבצע החלטות מהשכל ולא מהבטן.

עריכה אחרונה ב-15 למאי, 2017 על ידי oryo

[Fitch]

לא מסכים. אם אקנה בית להשקעה, הדבר האחרון שיעניין אותי זה להחזיר את המשכנתא. אקח 50% מימון במסלולים ל-30 שנים, קודם כל כדי ליצור מצב של שכירות-משכנתא-תיקונים = מספר חיובי.

ואת המספר החיובי הזה להשמיש למשהו אחר או להגדל המספר החיובי העתידי (הכנסת הכסף חזרה למשכנתא).

[discoTD5]

י לקנות בית להשקעה במתווה שיואב מדבר עליו (בלי גרוש מקדמה), .

 

איפה ראית שאמרתי בלי גרוש מקדמה?

אם זה הובן מתוך הדברים שרשמתי אז לא לזה התכוונתי. אני רוצה למנף כסף שחסכתי בצד כדי לקנות איתו נכס באמצעות משכנתא, ואז לחסוך עוד ולקנות עוד וכד'

[bagira]

אותו דבר. גם בדוגמא שלי, אחרי שרכשת בלי גרוש אתה יכול להמשיך למנף בנכסים הבא בתור (באותו מתווה של 50 אחוז הנכס הנרכש ו 50 אחוז הנותרים מהבית שלך.

[mazinya]

רציתי לשאול... בדירה חדשה מקבלן, איזו עלויות נוספות מבחינת מיסים ושאר ירקות יש לקחת בחשבון כעלות שתתווסף למחיר הדירה? (לא שדרוגים)

[avargel]

עורך דין

מס רכישה [בדירה יחידה קיים פטור עד תקרה מסויימת]

עליית מדד

מוני מים וגז (גרושים)

מסמכים לדרישת הבנק (החרגה, רשם המשכונות וכד').

[חן פרחי]

אני רוצה למנף כסף שחסכתי בצד כדי לקנות איתו נכס באמצעות משכנתא, ואז לחסוך עוד ולקנות עוד וכד'

סביר להניח שהדירות שתקנה ותקנה ותקנה יהיו כאלו שאתה לא בדיוק תרצה לחיות בהן, וזו הסיבה שהן קורצות למשקיעים.

אבל צריך להביא בחשבון, שכמו שיראו הדירות שתקנה, כך גם יראו הדיירים שיגורו בהן, לטוב ולרע.

עד שתגמור לשלם את המשכנתא, תהיה זקן בא בימים, ובוא נגיד שיש דברים יותר נחמדים מלרדוף אחרי דיירים סוררים או להחליף ברזים בגיל 70..

[mazinya]

עורך דין

מס רכישה [בדירה יחידה קיים פטור עד תקרה מסויימת]

עליית מדד

מוני מים וגז (גרושים)

מסמכים לדרישת הבנק (החרגה, רשם המשכונות וכד').

 

שמעתי גם על משהו שנקרא תשומות בניה. זה גם מתווסף? מה זה אומר?

[shugiflex]

אם אתה קונה דירה חדשה על הנייר (כלומר הדירה עדיין לא נבנתה), התשלומים שאתה מעביר לקבלן צמודים למדד תשומות הבניה ולכן יכולים לעלות.

[avargel]

שמעתי גם על משהו שנקרא תשומות בניה. זה גם מתווסף? מה זה אומר?

 

כתבתי לך. עליית מדד.

 

בעת חתימת החוזה הסכום לתשלום מוצמד למדד של אותו תאריך, ובעת כל תשלום ותשלום מחשבים האם המדד עלה [ואת היתרה שלך לתשלום עולה] או ירד [ואז כמובן אתה לא מרוויח כלום] או סטטי [כנ"ל].

[Nemesis]

יש לשים לב, לפעמים הקבלן עושה תרגיל, ובחוזה רשום שהסכום מוצמד למדד של תאריך מספר חודשים קודם.

[sperial]

או תרגיל שעשו לי לפני הרבה שנים, הצמדה למדד שאחרי התשלום. כלומר שילמתי 100,000 ש"ח והמדד של ה-15 בחודש הקרוב עלה ב-1% - הייתי צריך להשלים עוד 1000 ש"ח.

[A.E.M]

השיא שאני נתקלתי בו הוא שהמדד יהיה צמוד לשער הגבוה ביותר במהלך התקופה עד התשלום, גם אם במועד בתשלום מדד הבסיס לא השתנה כלל.

[sperial]

איני יודע מה התנאים היום, אבל כאשר לקחתי משכנתאות צמודות מדד בשנות ה-90 ההצמדה היתה רק כלפי מעלה.