מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[shai82]

שלום חברים,
 

עד כמה כדאי להתאמץ ולהיות במדרגה של עד 60 אחוזי מימון?
אם אעשה זאת אצטרך לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות בפריים מינוס 0.5 (אחרי לקיחת המשכנתא)

 

 

עריכה אחרונה ב-31 ליולי, 2022 על ידי shai82

[ישה]

שווה להתאמץ

[shai82]

@ישה

 

תודה, אך ארצה לחדד את השאלה, להוסיף עוד כמה ולשתף בהתלבטות שלי, אשמח לשמוע את דעתך ודעת אחרים כמובן.

 

מדובר על רכישה במסגרת מחיר למשתכן, 1.4M חוזה ושווי שוק מעל 1.8M.

הכנסה פנויה של 17000.

 

1) מתלבט אם לקחת מימון מקסימלי, כלומר הון של 100K או 150K - אחוז מימון מעל 60%.

   או הון של 325K - כלומר אחוז מימון של 59%. אך לטובת זה אצטרך לפדות קופת גמל (ישנה ונזילה ללא מס) וגם לקחת הלוואה ע"ח קרן ההשתלמות

   (לאחר לקיחת המשכנתא ולמטרה אחרת - לא תהיה בעיה עם ההחזר הנוסף)

  

 

2) הדירה מיועדת להשקעה וייתכן שאמכור אותה עוד 5-7 שנים, אך זה לא בטוח בכלל.

   יש טעם במקרה כזה לקחת מסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים?

 

3) שוקל לקחת יועץ,  אך איך אדע שלא אוכל להשיג את אותן ריביות לבד? הבנתי שיש לי דירוג אשראי גבוה

   יש אפשרות לנסות קודם לבד מול כמה בנקים ואז לפנות ליועץ לבדוק אם הוא יכול לשפר ריביות או שזה בעייתי אחרי שהתחלתי כבר תהליך?

 

 

תודה רבה!😃

 

 

 

 

 

 

[avargel]

שים את ההון המינימלי האפשרי

כל השאר משכנתא

את יתרת ההון שלך תשקיע בתבונה

 

בהצלחה

[- XM -]

לפני כשעה, shai82 כתב:

 יש אפשרות לנסות קודם לבד מול כמה בנקים ואז לפנות ליועץ לבדוק אם הוא יכול לשפר ריביות או שזה בעייתי אחרי שהתחלתי כבר תהליך?

 אפשרי ומומלץ.

[Nemesis]

טוב, הגיע תורי.

 

מחיר הנכס: 3.84 מיליון.

תאריך פינוי: יוני 2023.

הון עצמי: מכירת דירה קיימת + מזומן, סה"כ כ- 2 מיליון.

משכנתא דרושה: 1.6 - 2.1 מיליון ש"ח.

נכסים נוספים:

דירה נוספת בשווי כ- 1.3-1.4, בניין מסוכן, באישור ועדה מחוזית לפינוי - בינוי. מונו כבר בעלי מקצוע מטעם הדיירים, ונחתם חוזה ברוב 67% מדיירי המתחם מול היזם הנבחר.

קה"ש נזילה, כ- 600,000 ש"ח נכון להיום, קה"ש לא נזילה בסך כ- 60,000 ש"ח (נזילה עוד שנתיים).

הכנסות: כ- 31,500 מעבודה + 3,650 שכ"ד מהדירה הנוספת. אין צפי לעליות שכר משמעותיות בקרוב או קבלת כספים משמעותית.

מס רכישה: סיכוי סביר+ שנוכל לקבל מס רכישה מופחת בסך כ- 20,000 ש"ח למרות שמחזיקים דירה נוספת בשל זכויות רפואיות. סך עלות הרכישה במצב כזה כ- 4 מיליון. אחרת צריך להביא עוד כ- 180,000 למס רכישה בהנחה ושומרים את הדירה הנוספת, או 80,000 נוספים במידה ולא.

הלוואות נוספות: 111,000 ש"ח יתרה במשכנתא על הדירה הנוספת. בדצמבר 2022 יסתיים מסלול הקל"צ, ותשאר יתרה של כ- 90,000 ש"ח ל- 13 שנה בריבית פריים - 0.7.

 

התוכנית המקורית היתה לקחת 2 מיליון ש"ח לכ- 20 שנה, ולשמור גם את הדירה הנוספת וגם לא לנגוע בקה"ש הנזילה.

תחשיב ל- 20 שנה הכל בקל"צ 4.5% ריבית נותן החזר של 12,650 כדי לקבל קנה מידה.

במבט ראשון זה היה נראה בר ביצוע, אבל לאחר שהכנסתי את ההוצאות לאקסל, הדברים הקטנים מצטברים, ועם 3 זאטוטים אנחנו מגיעים ליתרה 0 בסוף החודש. לא מתאים.

החזר חודשי מקסימלי: 10,500 ש"ח.

 

אופציה א':

הדירה היא בשטח 85 מ"ר + כ- 13 מ"ר פאטיו סגור בויטרינה (סלון). יש גם מרתף בשטח כ- 30 מ"ר שקיימים בו שירותים + מקלחת + הכנה למטבח.

מוריד את הראש, מצטופפים 5 הנפשות ב- 98 מ"ר / 4 חדרים הקיימים ומשכיר את המרתף בכ- 3500 ש"ח לחודש במשך 3 שנים.

בנוסף לוקח הלוואה 120,000 ש"ח מההורים ומחזיר להם כעבור 3 שנים מהקה"ש שכרגע אינה נזילה.

החזר ב- 3 שנים הראשונות 14,000 לחודש ולאחר מכן 10,500 לחודש.

 

בתחשיב ריבית 4.5% שנתי על כל הסכום הנותר (1.98) מסיים את המשכנתא בכ-25 שנה.

 

אופציה ב':

מושך 500,000 ש"ח מהקה"ש הנזילה, מצמצם את הלוואה לכ- 1.6 מיליון.

קנה מידה להחזר כ- 10,500 למשך 17 שנה.

 

אופציה ג':

מוכרים את הדירה הנוספת ומשאירים את הקה"ש. 

המשכנתא מצמצמת לכ- 700,000 ש"ח. מסולקת תוך כ- 6.5 שנים בהחזר של 10,50.

לאחר מכן מחפשים לרכוש נכס נוסף להשקעה.

אפשר לקחת הלוואה כנגד הקה"ש + משכנתא והלהתחיל לחסל בקצב מהיר.

 

יתרון למכירת הנכס הנוסף: איפוס מס שבח. תשלום הרבה פחות ריבית במשכנתא.

חסרון למכירת הנכס הנוסף: לא נוכל לקבל הנחה שוב במס הרכישה. מאבדים את האפשרות הנוכחית לפינוי בינוי. לא יהיה ניתן למכור בפטור ממס שבח.

 

בת הזוג מתנגדת למכור את הדירה הנוספת.

כנראה שאופציה ב' הכי ריאלית, אבל אני פחות שלם עם זה. הקה"ש היתה אמורה להיות קרן פנסיה מוקדמת.

 

מה אומרים?

הצעות?

 

תודה

 

עריכה אחרונה ב-1 לאוגוסט, 2022 על ידי Nemesis

[shai82]

לפני שעתיים, - XM - כתב:

 אפשרי ומומלץ.

 

זה לא פוגע במו"מ של היועץ?

תודה

[motizkn]

אישית, לא קונה אלה פשוט משכיר ושוכר.

בסכום של עד 10 אלף שכירות אתה שוכר דירה יותר טובה מזו שאתה רוצה לקנות מבלי לאבד שום דירה או את ההטבות של הפינוי בינוי.

[Nemesis]

זה מה שעשינו עד היום.

אבל בת הזוג עושה קולות של לא רוצה יותר את המעברים ודירה שלא מתאימים אותה לצרכים שלנו.

בנוסף, בגלל העליות בשווקים הפער בין מה שאנחנו היינו רוצים לגור בו לבין מה שיש לנו רק מתרחב עם הזמן.

[redroze]

לפני שעה, Nemesis כתב:

טוב, הגיע תורי.

 

מחיר הנכס: 3.84 מיליון.

תאריך פינוי: יוני 2023.

הון עצמי: מכירת דירה קיימת + מזומן, סה"כ כ- 2 מיליון.

משכנתא דרושה: 1.6 - 2.1 מיליון ש"ח.

נכסים נוספים:

דירה נוספת בשווי כ- 1.3-1.4, בניין מסוכן, באישור ועדה מחוזית לפינוי - בינוי. מונו כבר בעלי מקצוע מטעם הדיירים, ונחתם חוזה ברוב 67% מדיירי המתחם מול היזם הנבחר.

קה"ש נזילה, כ- 600,000 ש"ח נכון להיום, קה"ש לא נזילה בסך כ- 60,000 ש"ח (נזילה עוד שנתיים).

הכנסות: כ- 31,500 מעבודה + 3,650 שכ"ד מהדירה הנוספת. אין צפי לעליות שכר משמעותיות בקרוב או קבלת כספים משמעותית.

מס רכישה: סיכוי סביר+ שנוכל לקבל מס רכישה מופחת בסך כ- 20,000 ש"ח למרות שמחזיקים דירה נוספת בשל זכויות רפואיות. סך עלות הרכישה במצב כזה כ- 4 מיליון. אחרת צריך להביא עוד כ- 180,000 למס רכישה בהנחה ושומרים את הדירה הנוספת, או 80,000 נוספים במידה ולא.

הלוואות נוספות: 111,000 ש"ח יתרה במשכנתא על הדירה הנוספת. בדצמבר 2022 יסתיים מסלול הקל"צ, ותשאר יתרה של כ- 90,000 ש"ח ל- 13 שנה בריבית פריים - 0.7.

 

התוכנית המקורית היתה לקחת 2 מיליון ש"ח לכ- 20 שנה, ולשמור גם את הדירה הנוספת וגם לא לנגוע בקה"ש הנזילה.

תחשיב ל- 20 שנה הכל בקל"צ 4.5% ריבית נותן החזר של 12,650 כדי לקבל קנה מידה.

במבט ראשון זה היה נראה בר ביצוע, אבל לאחר שהכנסתי את ההוצאות לאקסל, הדברים הקטנים מצטברים, ועם 3 זאטוטים אנחנו מגיעים ליתרה 0 בסוף החודש. לא מתאים.

החזר חודשי מקסימלי: 10,500 ש"ח.

 

אופציה א':

הדירה היא בשטח 85 מ"ר + כ- 13 מ"ר פאטיו סגור בויטרינה (סלון). יש גם מרתף בשטח כ- 30 מ"ר שקיימים בו שירותים + מקלחת + הכנה למטבח.

מוריד את הראש, מצטופפים 5 הנפשות ב- 98 מ"ר / 4 חדרים הקיימים ומשכיר את המרתף בכ- 3500 ש"ח לחודש במשך 3 שנים.

בנוסף לוקח הלוואה 120,000 ש"ח מההורים ומחזיר להם כעבור 3 שנים מהקה"ש שכרגע אינה נזילה.

החזר ב- 3 שנים הראשונות 14,000 לחודש ולאחר מכן 10,500 לחודש.

 

בתחשיב ריבית 4.5% שנתי על כל הסכום הנותר (1.98) מסיים את המשכנתא בכ-25 שנה.

 

אופציה ב':

מושך 500,000 ש"ח מהקה"ש הנזילה, מצמצם את הלוואה לכ- 1.6 מיליון.

קנה מידה להחזר כ- 10,500 למשך 17 שנה.

 

אופציה ג':

מוכרים את הדירה הנוספת ומשאירים את הקה"ש. 

המשכנתא מצמצמת לכ- 700,000 ש"ח. מסולקת תוך כ- 6.5 שנים בהחזר של 10,50.

לאחר מכן מחפשים לרכוש נכס נוסף להשקעה.

אפשר לקחת הלוואה כנגד הקה"ש + משכנתא והלהתחיל לחסל בקצב מהיר.

 

יתרון למכירת הנכס הנוסף: איפוס מס שבח. תשלום הרבה פחות ריבית במשכנתא.

חסרון למכירת הנכס הנוסף: לא נוכל לקבל הנחה שוב במס הרכישה. מאבדים את האפשרות הנוכחית לפינוי בינוי. לא יהיה ניתן למכור בפטור ממס שבח.

 

בת הזוג מתנגדת למכור את הדירה הנוספת.

כנראה שאופציה ב' הכי ריאלית, אבל אני פחות שלם עם זה. הקה"ש היתה אמורה להיות קרן פנסיה מוקדמת.

 

מה אומרים?

הצעות?

 

תודה

 

אף אחת מהאופציות הנ"ל.

אני במקומך הייתי משאיר את כל הנכסים, לוקח משכנתא מקסימלית ל-30 שנה, כנראה שליש פריים ו-2 שליש קל"צ וממשיך לדגור על השמרים. הנימוקים:

1. שכר הדירה בדירה להשקעה יעלה יותר מהשינוי בהחזר החודשי של המשכנתא של הדירה למגורים.

2. שכר הדירה שתקבל ב-30 שנה יתקזז כנראה עם תשלום הריבית ל-30 שנה. בוא נזניח שנייה עליית שכירות. במשך 30 שנה תקבל הכנסה של  1.3 מיליון ש"ח משכירות. האם הריבית על משכנתא של 2 מיליון גבוהה יותר?

3. עליית הערך של 2 הדירות ביחד ב-30 שנה יהיה להערכתי פי 10 מסך כל תשלומי הריבית שתשלם ב-30 שנה. וזה לא משנה אם הדירה תעבור או לא תעבור פינוי בינוי.

4. לא לקחת בחשבון עליות שכר. מה שנראה לך כרגע חונק בעוד כמה שנים יכול להשתפר.

עריכה אחרונה ב-1 לאוגוסט, 2022 על ידי redroze

[- XM -]

@redroze

לפי מה שהבנתי מהפוסט שלו, בלי מכירה של דירה אחת לפחות צהיה לו בעייה עם הון עצמי נדרש.

אבל חד משמעי למכור כמה שפחות, אני הייתי מוכר רק דירה אחת מבין השניים, זאת עם פוטנציאל ההשבחה העתידית הנמוך יותר.

 

@shai82

בגדול זה לא פוגע, (מעבר לזה שמו’’מ לא מתנהל מול בנק אלא מול סניף..

כך שהיועץ תמיד ידע להסתדר), היועץ שעבדתי איתו אמר לי לא פעם אחת לאתגר אותו..

 

אבל יש מקרים שזה לא מתאים,  אנשים עם הכנסות קטנות או עבר בעייתי, שאינם יכולים להוציא משכנתא לפי הספר, והם צריכים ”תרגילים”.. יכולים ”להישרף” אם לא יעשו את התהליך בצורה נכונה,  במקרים כאלה צריך לקחת יועץ לפני שדורכים בבנק.

הנחתי שזה לא המקרה שלך..

[redroze]

לפני כשעה, - XM - כתב:

@redroze

לפי מה שהבנתי מהפוסט שלו, בלי מכירה של דירה אחת לפחות צהיה לו בעייה עם הון עצמי נדרש.

אבל חד משמעי למכור כמה שפחות, אני הייתי מוכר רק דירה אחת מבין השניים, זאת עם פוטנציאל ההשבחה העתידית הנמוך יותר.

 

@shai82

בגדול זה לא פוגע, (מעבר לזה שמו’’מ לא מתנהל מול בנק אלא מול סניף..

כך שהיועץ תמיד ידע להסתדר), היועץ שעבדתי איתו אמר לי לא פעם אחת לאתגר אותו..

 

אבל יש מקרים שזה לא מתאים,  אנשים עם הכנסות קטנות או עבר בעייתי, שאינם יכולים להוציא משכנתא לפי הספר, והם צריכים ”תרגילים”.. יכולים ”להישרף” אם לא יעשו את התהליך בצורה נכונה,  במקרים כאלה צריך לקחת יועץ לפני שדורכים בבנק.

הנחתי שזה לא המקרה שלך..

אם הבנתי נכון אז לבחור יש 600 אלף נזיל ועוד 600 אלף בקה"ש.

סה"כ 2 הנכסים מעל 5 מיליון ש"ח. ז"א משכנתא מקסימלית של 2.5 מיליון ש"ח לפי המגבלות של בנק ישראל.

סה"כ 3.7 מיליון ש"ח. חסר כ-300 אלף ש"ח כדי לממש את העיסקה. נכון שזה סכום לא מבוטל אבל לדעתי שווה את המאמץ (אלא אם כן פספסתי משהו ויש לו רק קה"ש של 600 אלף ש"ח, אז הפער לא ניתן לגישור).

[- XM -]

א. הוא לא כתב שיש לו 600 מזומן חוץ מקה’’ש.

ב. על נכס בסיכון (תלוי באיזו רמה) כמעט בלתי אפשרי להוציא משכנתא.

נ.ב. מה שמוסיף על חוסר הכדאיות במכירה של הנכס הזה כעת, הרוכש יהיה חייב להביא מימון ללא משכנתא מה שמוריד את מחיר הדירה ב 20-30%.

בדירה הזו עד הפינוי בינוי אסור לגעת.

[Nemesis]

לפני כשעה, redroze כתב:

אם הבנתי נכון אז לבחור יש 600 אלף נזיל ועוד 600 אלף בקה"ש.

סה"כ 2 הנכסים מעל 5 מיליון ש"ח. ז"א משכנתא מקסימלית של 2.5 מיליון ש"ח לפי המגבלות של בנק ישראל.

סה"כ 3.7 מיליון ש"ח. חסר כ-300 אלף ש"ח כדי לממש את העיסקה. נכון שזה סכום לא מבוטל אבל לדעתי שווה את המאמץ (אלא אם כן פספסתי משהו ויש לו רק קה"ש של 600 אלף ש"ח, אז הפער לא ניתן לגישור).

 

לא. הנכס למכירה ימכר בסביבות 1.7-1.8 ויש עוד קצת מזומן להשלים ל- 2 מיליון. סה״כ 2 הנכסים יחד כ- 3.1 - 3.2 מיליון ש״ח.

[redroze]

לפני 28 דקות, - XM - כתב:

א. הוא לא כתב שיש לו 600 מזומן חוץ מקה’’ש.

ב. על נכס בסיכון (תלוי באיזו רמה) כמעט בלתי אפשרי להוציא משכנתא.

נ.ב. מה שמוסיף על חוסר הכדאיות במכירה של הנכס הזה כעת, הרוכש יהיה חייב להביא מימון ללא משכנתא מה שמוריד את מחיר הדירה ב 20-30%.

בדירה הזו עד הפינוי בינוי אסור לגעת.

לא בהכרח נכון, לעיתים משתלם למכור דירה לפני הפינוי בינוי בפועל.

אבל לא נראה שיש לבחור כל כך הרבה ברירות. האופציה היחידה להמשיך להחזיק ב-2 הדירות זו הלוואת גישור שתהיה מוגבלת לשנתיים.

 

@Nemesis אני מקווה שאתה מודע לעובדה שרב הבנקים לא מוכנים לתת משכנתא לבתים בסיכון.

זה אומר שתצטרך למצוא קונה עם 1.7-1.8 מיליון ש"ח נזיל.

אם כך אז האופציה להמשיך להחזיק את הנכסים לא רלוונטית.