מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[redroze]

לפני 38 דקות, יבגניפ כתב:

דירה שניה כהשקעה?

אני גם לא כל כך מבין את מה שאתה מתאר. המחיר של הדירה שלי עלה על הנייר ב-25%-30 בכמה שנים. אם אני מוכר אותה אני נשאר עם רווח כלשהו. נכון להיום כל מה שאני יכול לעשות זה להשתמש בו כדי לקנות דירה דומה באותו האזור, או למנף את עמי ולקנות משהו יותר יקר, או - אם זה בכלל אפשרי טכנית - לקנות שתי דירות במקומות שלא הייתי רוצה לגור באף אחד מהם וגם לא בטוח שהייתי רוצה להשכיר. אני מבין את זה שהרווחת על עליית המחירים, אבל זה הרי לא רק שהדירה שמכרת עלתה יותר, אלא גם כל דירה אחרת בישראל, לא?

כן, דירה שניה (ואף יותר) כהשקעה.

עכשיו כשהרחבת הבנתי את הפער. הדירה שלך עלתה ב-25-30% לאורך תקופה של כמה שנים? כמה השוק בכל הארץ עלה באותה תקופה?

דירת המגורים הראשונה עלתה בחדות בגלל שקניתי אותה בפריסייל. דירת המגורים הבאה בתור אחריה הייתה בשכונה חדשה ולכן הערך גם קפץ. לקראת ההחלפה הבאה של דירת המגורים כבר עליתי ליותר מדירת מגורים אחת כי הבנתי שזה לא באמת מקדם אותי להחליף דירה אחת באחרת.

העליות היו מעל הממוצע הארצי של כל השוק.

אם אני היום עושה CASH OUT לכל הנכסים אז אני יכול לחזור לדירה הראשונה שרכשתי ב-2012 ללא משכנתא (לפי שווי הדירה היום) ולהשאר עם פנסיה יפה בצד של כמה מיליונים. או לחלופין להשאר בבית שיש לי היום ולסגור לגמרי את כל המשכנתאות. אני לא אעשה את זה ממספר סיבות:

1. ההשקעות משלמות לי 50-67% מגובה המשכנתאות.

2. המיסים שאצטרך לשלם למדינה על המהלך הזה ינגסו לי משמעותית בסכום שייכנס לבנק.

עריכה אחרונה ב-23 ליולי, 2022 על ידי redroze

[sperial]

את שיקול מס 1 אני לא לגמרי קונה - אם תחסל את המשכנתאות תחסוך את הריבית (בהנחה של אין דמי פרעון מוקדם), ודמי השכירות יכנסו לחשבונך כך או כך.

 

שיקול 2 חשוב ביותר, מצריך הבנה טובה של חוקי המס ומחשבה תקופתית על ההתנהלות העתידית כדי לחסוך במיסים.

[יבגניפ]

לפני 7 דקות, redroze כתב:

כן, דירה שניה (ואף יותר) כהשקעה.

סבבה, אז נהנת פעמים מעליה חדה מאוד יחסית.

לפני 8 דקות, redroze כתב:

הדירה שלך עלתה ב-25-30% לאורך תקופה של כמה שנים? כמה השוק בכל הארץ עלה באותה תקופה?

שנתיים וחצי - שלוש בערך. ואין לי מושג - אני לא עוקב מספיק

[redroze]

לפני 24 דקות, sperial כתב:

את שיקול מס 1 אני לא לגמרי קונה - אם תחסל את המשכנתאות תחסוך את הריבית (בהנחה של אין דמי פרעון מוקדם), ודמי השכירות יכנסו לחשבונך כך או כך.

 

שיקול 2 חשוב ביותר, מצריך הבנה טובה של חוקי המס ומחשבה תקופתית על ההתנהלות העתידית כדי לחסוך במיסים.

לא הבנתי את הפיסקה הראשונה.

אם אני מוכר את הדירות להשקעה כדי לסגור את המשכנתאות אז אין לי יותר הכנסה משכירות (אבל גם אין יותר משכנתא). אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה.

הריבית שאני משלם לבנק לא מפריעה לי כי ההכנסות שלי משכירות גבוהות יותר. בלי הבנק החבר הטוב שלי לא הייתה לי את ההכנסה הזו. אז שיהיה להם רק בריאות, שייקחו את החלק שלהם וישבו בשקט.

אני מעדיף להמשיך לעבוד קשה כדי להגיע למצב שבו 100% מהשכירות משלם את המשכנתא. מאשר החלופה ה"קלה" של למכור ולהעלים את המשכנתאות.

עריכה אחרונה ב-23 ליולי, 2022 על ידי redroze

[sperial]

אם כך אני זה שלא הבין. חשבתי שיש לך אפשרות לסגור את המשכנתאות מכסף קיים.

 

אם אתה מוכר את הדירות אז נכנסים לדיון האינסופי של תשואות במסלולים שונים, כולל חישוב העלויות של החזקת הדירות להשכרה. לופ אינסופי.

[farkash7]

אין שום סיבה לסגור משכנתאות בדירות להשקעה להפך, בלי מינוף השקעה בנדלן לא שווה כלום.

גם אם יש לך את הכסף בעוש לקנות בית להשקעה במזומן זו טיפשות. עדיף לקנות שתי בתים עם משכנתא.

 

בסוף בית להשקעה הוא עסק. אתה מחשב הוצאות מול הכנסות. ריבית היא הוצאה, בדיוק כמו סתימה בשירותים שצריך לתקן.

 

אני בדיוק בתהליכי מכירה של נכס בחול מהסיבה הזו בלבד. קשה מאוד להתמנף שם ולקבל משכנתא בריביות נורמליות מבנק. לא רואה סיבה להשקיע את הזמן שלי בזה למרות שהתשואה ממש אחלה. זה מרגיש כמו לשחק בקקי וכל פעם שאתה רוצה לגדול הכל במזומן.

עריכה אחרונה ב-23 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[redroze]

לפני 6 שעות, יבגניפ כתב:

סבבה, אז נהנת פעמים מעליה חדה מאוד יחסית.

שנתיים וחצי - שלוש בערך. ואין לי מושג - אני לא עוקב מספיק

יותר מפעמיים 😊

 

לפני 5 שעות, farkash7 כתב:

אין שום סיבה לסגור משכנתאות בדירות להשקעה להפך, בלי מינוף השקעה בנדלן לא שווה כלום.

גם אם יש לך את הכסף בעוש לקנות בית להשקעה במזומן זו טיפשות. עדיף לקנות שתי בתים עם משכנתא.

 

בסוף בית להשקעה הוא עסק. אתה מחשב הוצאות מול הכנסות. ריבית היא הוצאה, בדיוק כמו סתימה בשירותים שצריך לתקן.

 

אני בדיוק בתהליכי מכירה של נכס בחול מהסיבה הזו בלבד. קשה מאוד להתמנף שם ולקבל משכנתא בריביות נורמליות מבנק. לא רואה סיבה להשקיע את הזמן שלי בזה למרות שהתשואה ממש אחלה. זה מרגיש כמו לשחק בקקי וכל פעם שאתה רוצה לגדול הכל במזומן.

מסכים עם רוב דבריך.

אני אוסיף גם שהריבית על המינוף מורידה את חבות המס שלך (למי שעובר את התקרה של הפטור).

 

ואני אחדד שבחו"ל ניתן להתמנף. זה לא קל כמו בארץ והריבית לרוב גבוהה משמעותית. רק צריך למצוא את הבנק הנכון, לקנות את הנכס הנכון מבחינת מיקום ומחיר, ולדעת איך להגיש את המסמכים נכון. אם זה הכיוון שלך אז מומלץ לקחת ליווי של יועץ מקומי שידע לכוון אותך בכיוון הנכון כדי שלא תתאכזב.

 

אני לא חושב שזה הוגן לעשות את ההשוואה בין נכסים בארץ לנכסים בחו"ל כי אלו השקעות שונות לגמרי, גם בסכומים, גם בתשואות וגם באופי ההשקעה.

[farkash7]

ניתן להתמנף אומנם אבל הריביות שתקבל הן לא קרובות למה שתושב עם קרדיט גבוה יקבל ברמה שזה פשוט לא כלכלי… המרווחים מאוד קטנים עד מרווח שלילי. אולי לפליפים זה עוד מתאים (הסיכון גדל בפליפים, גם הרווח), אבל לקניית נכס לטווח ארוך? לא.

 

בימי הקורונה אזרח אמריקאי עם קרדיט טוב יכל לקחת משכנתא בריבית קבועה של 3% ממה שהבנתי. ריביות בשוק הפרטי אז זה לא פחות מ6-7 ממה שאני זוכר.

 היום הרבה יותר גם של הבנק וגם ב״שוק הפרטי״.

 

גם 5% היה משאיר אותי שם, אבל ממה שאני מכיר לא קיים דבר כזה למישהו שלא גר שם. אולי אני טועה.

 

בכל מקרה סליחה שאני מסיט את הדיון.

בוא נסכם את זה שהשקעה בנדלן בלי להתמנף זה לא בדיוק המהלך הכי חכם לעשות עם כסף אלה אם אתה זקן בן 70 , יש לך סכום מאוד גדול במזומן, ואתה מעדיף שהכסף שלך ישב בדירה ולא במזומן.

עריכה אחרונה ב-23 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[nizzan943]

לפני 11 שעות, ישה כתב:

ניצן בחייתאק

 

מיליון ש"ח ל 17 שנה בריבית 4% ובעת המיחזור תהיה 2.4%

 

תוציא את הסוגיה של קנס פרעון מוקדם מדובר ב34   אלף ש"ח אחרי 5 שנים ו כ 8 אלף ש"ח אחרי 10 שנים

 

על זה אתה מברבר לנו את המוח ומכניס את זה לחישוביך.

 

תתאמץ לייצר תמהיל ברוח הדברים שלי גם אם בבנק אחר הריבית תהיה מעט גבוהה עדיף

איך אמרת בהתחלה יפה?

נתחיל מהר ונתקדם.

 

נפל הפור:

אני מוכר את האוטו שלי ומקבל 80k.

קונה את האוטו מסבא שלי ב40k.

מוסיף 10k מהכסף שלי, ביחד 50k ומצמצם את שתי ההלוואות משמעותית.

נשארתי עם 50k להחזיר לבנק ב17 תשלומים שזה 3000 לחודש (יכול לעמוד בזה).

מעכשיו אין הלוואות שתופסות מסגרת.

 

מתפנה לי כל ההכנסה כהכנסה פנויה ואין הלוואות, משמע 23k הכנסה פנויה.

מקסימום החזר חודשי שאפשר 9,200 שקלים.

 

ניכר שסביבת הריביות שלי בקלצ היא 4.3-4.5.

 

גם אם אקח מליון ל18 שנים בריבית של 4.5 מדובר בהחזר חודשי של 10k לתמהיל הנל, זה גדול עליי (44% מהכנסה הפנויה הבנקים לא מאפשרים)

האם לקחת ל22 שנים במקום 18??

 

תודה!

עריכה אחרונה ב-23 ליולי, 2022 על ידי nizzan943

[sperial]

אני לא אוכל לעזור לך לגבי מסלול ספציפי. אבל במצב שלך, ובפינה שאליה דחקת את עצמך, נראה לי שאתה צריך להתאמץ להקטין את ההחזר החודשי גם אם זה עולה לך בגובה הריבית ובמשך ההלוואה (וכתוצאה מכך בעלות כוללת יותר גבוהה של הדירה) מסיבה פשוטה מאוד: ההוצאות השוטפות שלך רק יגדלו במהלך השנים הקרובות, ותזקק לכסף פנוי. אם בעתיד ההכנסות שלך יגדלו תוכל לחסוך סכומים שיאפשרו לך לצמצם את החובות. ואפילו אם תשלם "קנס יציאה" הוא יהיה קטן מהריבית שתשלם אם תתמיד לפרוע את ההלוואה בתשלומים חודשיים עד סוף חייה.

[ישה]

הוראות בנק ישראל מתירות עד 50% מההכנסה הפנויה

 

הבנקים לא אוהבים זאת אבל נותנים

 

בלאומי אולי בגלל אשתך לא מוכנים לעבור על ה 40%.

 

בכל אופן מה שחשוב הוא כי תיקח את ההלוואה במסלולי קל"צ ( פחות שנה יותר שנה ) ולא יותר משליש בפריים.

 

 

[avargel]

הטעות כבר נעשתה

רכשת דירה שגדולה על יכולותיך בשלב זה

 

כדי לצמצם את הטעות

א. קח משכנתא בתמהיל שנתן יאשה ובהחזר המקסימלי שהבנק יאשר לך

ב. עשה עם עצמך ועם זוגתך עבודה מנטלית ותחדירו לעצמכם לראש שמדובר בדירה להשקעה (גם אם אתם גרים בה בעצמכם), ולכן לא תהססו למכור אותה ברגע שמבחינה פיננסית מדובר בהחלטה נבונה, בלי כאב הלב הנלווה ש"הפסדנו את בית חלומותינו"

ג. לזכור גם שלמרות הנ"ל- בהחלט יתכן (יותר מ50% הסתברות) שבעתיד הקרוב או הרחוק יתברר שזו היתה עסקת חייכם שהקפיצה אתכם קדימה, מינוף גבוה - אם הכל הלך בסדר - הוא הזרז הגדול ביותר לעשירות.

 

בהצלחה!

[motizkn]

לדעתי התמהיל של ישה מעולה גם אם תתצתרך להגדיל את הזמנים בגלל ריבית יותר גובה.

לפחות בתמהיל הזה אתה מקטין בצורה משמעותית את החשיפה שלך למדד ולפרים ולכן מה שאתה רואה כרגע כנראה שלא ישתנה בצורה דרסטית בהמשך.

תמיד אם המצב שלך ישתפר ויש כספים אתה יכול לדחוף אותם לפריים ולהקטין חשיפה לפריים ואת ההחזר החודשי.

[nizzan943]

לפני 3 שעות, ישה כתב:

הוראות בנק ישראל מתירות עד 50% מההכנסה הפנויה

 

הבנקים לא אוהבים זאת אבל נותנים

 

בלאומי אולי בגלל אשתך לא מוכנים לעבור על ה 40%.

 

בכל אופן מה שחשוב הוא כי תיקח את ההלוואה במסלולי קל"צ ( פחות שנה יותר שנה ) ולא יותר משליש בפריים.

 

 

 

בת הזוג שיחקה עם מחשבון המשכנתא של הבנק...

הכי טוב שאפשר:

1000K קלצ ל24 שנים ב4.6

200K קלצ ל30 שנה ב4.75

566K פריים ל30 בפריים טהור.

 

או

 

900K קלצ ל20 שנים ב4.18

166K משתנה צמודה כל 5 שנים ל30 שנים ב2.5

700K פריים ל30 שנים בפריים טהור.

 

בציפייה לסגור את המשתנה צמודה בתוך 10 שנים, וחישוב הקנסות וכל הבא ליד, עדיין כדאי יותר המסלול העליון?

 

כן שלך ואני אומר לה לפתוח תיק.

 

תודה רבה רבה!

 

עריכה:

למה אסור לעבור יותר משליש בפריים?

 

עריכה אחרונה ב-24 ליולי, 2022 על ידי nizzan943

[avargel]

לפני 6 דקות, nizzan943 כתב:

למה אסור לעבור יותר משליש בפריים?

 

 

מותר לעבור יותר משליש בפריים

על פי רוב זה לא משתלם. אבל מותר מבחינת הנחיות הרגולטור.