מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[sperial]

ממה שמצטייר כאן הוא שהבחור עשה 2 טעויות:

1. היה אופטימי מדי לגבי היכולת שלו לשלם תמורת הדירה, וקנה דירה שקצת גדולה עליו.

2. לא הסתער על המשכנתא לפני חצי שנה, כשהרביות רק התחילו לעלות, אבל המגמה היתה ברורה.

אבל החלב הזה כבר נשפך, כרגע הקטע הזה של השרשור טוב למטרה אחת בלבד: ללמד אחרים להיות יותר זהירים.

@nizzan943האם קיימת איזו שהיא דרך לסגת מהעסקה, או למכור את הדירה מיד לאחר המסירה על מנת לחפש משהו שיותר מתאים ליכולותיך ולמזער את הנזק?

עריכה אחרונה ב-22 ליולי, 2022 על ידי sperial

[garicho]

כלל האצבע שלי לגבי לקיחת משכנתא - לא לקחת משכנתא בתשלום חודשי של יותר מחצי מהשכר הממוצע במשק. השכר הממוצע עומד על כ-12 אלף, המשכנתא תיהיה 6 אלף מקסימום. וזה כשגם אני וגם אשתי עובדים בהייטק.

 

ועכשיו לשאלה שלי - האם ניתן לקחת משכנתא על נכס בישראל כדי לכסות התחייבות במדינה אחרת? יש לי משכנתא בישראל על דירה בגובה של בערך 500K (שווי נכס 1.6-1.7). משכנתא נוספת על דירה בחו"ל בגובה של כ-400K ש"ח. הבעיה שהריבית עליה עומדת עכשיו על 8.5% ותעלה לכיוון 9.5% עוד חודשיים בערך. אז חשבתי להשלים ל-50% משכנתא מערך הנכס בארץ כדי לסגור את המשכנתא בחו"ל (עוד 100K נאסוף תוך כמה חודשים). האם קיימת חיה כזאת?

[sperial]

לא חכול לענות לך, אם כי הכלל הוא שמשכנתא שלא לצורך רכישת הנכס עצמו תהיה יותר יקרה.

 

במקרה שלך התחשיב עוד יוצר מורכב, כי מדובר לא רק על הריבית אלא גם חיזוי/הימור על שערי המטבע.

[ישה]

לפני 53 דקות, garicho כתב:

כלל האצבע שלי לגבי לקיחת משכנתא - לא לקחת משכנתא בתשלום חודשי של יותר מחצי מהשכר הממוצע במשק. השכר הממוצע עומד על כ-12 אלף, המשכנתא תיהיה 6 אלף מקסימום. וזה כשגם אני וגם אשתי עובדים בהייטק.

 

ועכשיו לשאלה שלי - האם ניתן לקחת משכנתא על נכס בישראל כדי לכסות התחייבות במדינה אחרת? יש לי משכנתא בישראל על דירה בגובה של בערך 500K (שווי נכס 1.6-1.7). משכנתא נוספת על דירה בחו"ל בגובה של כ-400K ש"ח. הבעיה שהריבית עליה עומדת עכשיו על 8.5% ותעלה לכיוון 9.5% עוד חודשיים בערך. אז חשבתי להשלים ל-50% משכנתא מערך הנכס בארץ כדי לסגור את המשכנתא בחו"ל (עוד 100K נאסוף תוך כמה חודשים). האם קיימת חיה כזאת?

משכנתא לכל מטרה ניתן לקבל , הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר ריבית על משכנתא רגילה

[nizzan943]

לפני שעתיים, ישה כתב:

טוב או רע תלוי בנקודת המבט

 

בהנחה שהלקוח לא רוצה לבטל את העיסקה וביודעו את הסיכונים ננסה לענות

 

ראשית המגבלה של בנק ישראל היא לכל התחייבות מעל 18 חודש ולא שנתיים כפי שכתב פרקש.

 

על פי נספח א' להוראת בנק ישראל מספר 329 מחודש דצמבר 2021

 

בודק את האפשרות שאחד מן ההורים או אח (להלן קרוב) ייכנס לתוך ההלוואה ואז %50 מהכנסתו הפנויה תיחשב כהכנסה לצרכי המשכתנא

 

נוסיף לקושי הזה על אותו קרוב לפרוע מחשבונו 20% מההחזר החודשי. כמובן במקרה הזה הזוג המאושר יחזיר במידת הצורך  לאותו קרוב את הסכום הזה במזומן.

 

ואם מורמת גבה , מה אתה מערב , מערבב הורים , סביר שבמקרה צרה הם ינסו לסייע, אני מעדיף אותם כבר עכשיו כדי לשפר את מבנה ההלוואה.

 

כדי לבחון תמהיל מול תמהיל עליך לבוא עם תמהיל שלך וכל בנק ייתן את הריביות שלו לאותו תמהיל  ולא כל בנק ייתן תמהיל משלו. רק כך ניתן יהיה להשוות מה עדיף.

 

במילים אחרות, קרי, ערב משלם.

 

אעשה את המתמטיקה שלי ואחזור עם תובנות יהיו אשר יהיו.

תודה

 

 

  

לפני כשעה, sperial כתב:

ממה שמצטייר כאן הוא שהבחור עשה 2 טעויות:

1. היה אופטימי מדי לגבי היכולת שלו לשלם תמורת הדירה, וקנה דירה שקצת גדולה עליו.

2. לא הסתער על המשכנתא לפני חצי שנה, כשהרביות רק התחילו לעלות, אבל המגמה היתה ברורה.

אבל החלב הזה כבר נשפך, כרגע הקטע הזה של השרשור טוב למטרה אחת בלבד: ללמד אחרים להיות יותר זהירים.

@nizzan943האם קיימת איזו שהיא דרך לסגת מהעסקה, או למכור את הדירה מיד לאחר המסירה על מנת לחפש משהו שיותר מתאים ליכולותיך ולמזער את הנזק?

 

ידענו שהדירה קצת גדולה עלינו, אבל לצערי לא יכולתי לקחת משכנתא לפני חצי שנה כי ראיתי את הדירה הזאת רק לפני חודשיים וקצת, אבל כן דברים היו אמורים לזוז מהר יותר, חד משמעית.

עריכה אחרונה ב-22 ליולי, 2022 על ידי nizzan943

[farkash7]

לפני שעתיים, ישה כתב:

ראשית המגבלה של בנק ישראל היא לכל התחייבות מעל 18 חודש ולא שנתיים כפי שכתב פרקש.

כנראה שהזיכרון שלי בגד בי. אולי בכל זאת שווה למחזר את ההלוואות הקיימות להלוואות ל-18 חודשים ולהעלות ככה את יכולת ההחזר שהבנק מחשב?

 

לפני שעתיים, MiniMiz3r כתב:

אנשים מסתנוורים משכר של 30/40/50 אלף ושוכחים שמדובר בברוטו ולא בנטו. שכר ברוטו של 40,000 מתרגם לכ-22,000 נטו.

זה בדיוק מה שרשמתי לו קודם. הנטו לאט לאט מתנתק מהברוטו עד לרמה שכל תוספת לברוטו לא משנה כלום.

 

לא רוצה להפחיד את הבחור יותר מדי כי בסוף לרוב הגישה האופטימית ניצחה, הוא כנראה יסתדר או מקסימום ימכור את הדירה ולא יפסיד, אבל למי שקורא את השרשור הזה תעשו לעצמכם טובה ותבדקו עלויות לפני שאתם חותמים על עסקה.

[nizzan943]

לפני 2 דקות, farkash7 כתב:

כנראה שהזיכרון שלי בגד בי. אולי בכל זאת שווה למחזר את ההלוואות הקיימות להלוואות ל-18 חודשים ולהעלות ככה את יכולת ההחזר שהבנק מחשב?

 

זה בדיוק מה שרשמתי לו קודם. הנטו לאט לאט מתנתק מהברוטו עד לרמה שכל תוספת לברוטו לא משנה כלום.

 

לא רוצה להפחיד את הבחור יותר מדי כי בסוף לרוב הגישה האופטימית ניצחה, הוא כנראה יסתדר או מקסימום ימכור את הדירה ולא יפסיד, אבל למי שקורא את השרשור הזה תעשו לעצמכם טובה ותבדקו עלויות לפני שאתם חותמים על עסקה.

 

אפשר.

אנחנו בודקים לסגור את ההלוואה שלי, לקחת הלוואה קטנה (פחות מ18 חודשים) כדי לסגור את ההלוואה של בת הזוג כדי לקבל מסלולים טובים יותר.

אני יודע שלאט לאט הנטו מתנתק מהברוטו. במקרה הכי גרוע הדירה תמיד יכולה לצאת לשכירות או להמכר ולקחנו את זה בחשבון מלכתחילה.

 

אני פשוט מנסה להבין מחכמת ההמונים איזה תמהיל הוא העדיף ביותר בסיטואציה שלי.

כי לצורך העניין כמו ש @sperial כתב, נניח ונמכור את הדירה עוד 3 שנים כי אנחנו לא עומדים בהחזרים, וניקח את רוב המשכנתא בקלצ, נשלם קנסות של 250-280 אש"ח, ואז מה עשינו בזה?

[MiniMiz3r]

לפני 1 דקה, nizzan943 כתב:

במקרה הכי גרוע הדירה תמיד יכולה לצאת לשכירות או להמכר ולקחנו את זה בחשבון מלכתחילה.

 

זה רחוק מלהיות המקרה הכי גרוע, וזה שאתה לא מבין את זה זו בעיה בפני עצמה. אתה יכול למצוא את עצמך בעוד עשר שנים בלי דירה ועם חובות של מיליונים לבנק.

[sperial]

אם תמכרו את הדירה עדיין תוכלו לגרור את המשכנתא לדירה הבאה, ואם תהיה יותר זולה, כפי שנראה שנדרש - ההפרש יוכל לשמש לפרעון חלק מהמסלולים ולצמצום ההחזר החודשי. 

 

מה הלו"ז לתשלומים ולהעברת הבעלות?

[nizzan943]

תשלומים אפשר להקדים מתי וכמה שנרצה בהתראה מראש של 3 ימים, כך שאני שולט בתשלומים.

מפתח במרץ 24.

[sperial]

מבין את הבהילות. בינתיים אתה סופג גם את מדד  תשומות הבניה. בינתיים תצטרך לשלם במקביל גם משכנתא כבדה מאוד וגם שכ"ד (אני מניח), ולקוות שהמסירה לא תתעכב.

 

דרך אגב, את עלויות השלמת הדירה וההצטיידות בה הכנסת לתחשיב ההוצאות שלך?

[ישה]

לפני 54 דקות, nizzan943 כתב:

 

אפשר.

אנחנו בודקים לסגור את ההלוואה שלי, לקחת הלוואה קטנה (פחות מ18 חודשים) כדי לסגור את ההלוואה של בת הזוג כדי לקבל מסלולים טובים יותר.

אני יודע שלאט לאט הנטו מתנתק מהברוטו. במקרה הכי גרוע הדירה תמיד יכולה לצאת לשכירות או להמכר ולקחנו את זה בחשבון מלכתחילה.

 

אני פשוט מנסה להבין מחכמת ההמונים איזה תמהיל הוא העדיף ביותר בסיטואציה שלי.

כי לצורך העניין כמו ש @sperial כתב, נניח ונמכור את הדירה עוד 3 שנים כי אנחנו לא עומדים בהחזרים, וניקח את רוב המשכנתא בקלצ, נשלם קנסות של 250-280 אש"ח, ואז מה עשינו בזה?

מהיכן הבאת את המספר המואדם הדמיוני הזה

לפני 51 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

זה רחוק מלהיות המקרה הכי גרוע, וזה שאתה לא מבין את זה זו בעיה בפני עצמה. אתה יכול למצוא את עצמך בעוד עשר שנים בלי דירה ועם חובות של מיליונים לבנק.

לצערי אתה לא מבין 

 

בוא ניקח את התמהיל שהצעתי ונבדוק מה קרה לו אחרי 5 שנים.

 

1000K קל"צ ל 17 שנה לקחתי ריבית עכשיו של 4% היתרה תהיה 776K 

200K קל"צ ל 30 שנה בריבית של 4.38% היתרה תהיה 182K

566K בפריים בריבית של 2.55% שתעלה ל 5% מתי שהוא היתרה תהיה כ 510K

סה"כ היתרה תהיה כ 1470K ואם לא שונו הנוסחאות ישולם עוד כ 90K קנס פרעון מוקדם

מחושב לפי שער ריבית בעוד 5 שנים של 2.2%

והתורה אומרת שככל שקנס גבוה יותר כך הכדאיות לשלם אותו עולה, כמובן שניתן לגרור את ההלואה גם לדירה האחרת.

לכן ימכור את הדירה ( באותו המחיר שקנה ) ויישאר עם כסף ביד

להקלת ההחזר החודשי בהתחלה אפשר שלא למשוך את הפריים או את חלקו אבל זה כנגד הסיכון של מדד תשומות הדיור

 

 

עריכה אחרונה ב-22 ליולי, 2022 על ידי ישה

[Nemesis]

לפני שעתיים, garicho כתב:

כלל האצבע שלי לגבי לקיחת משכנתא - לא לקחת משכנתא בתשלום חודשי של יותר מחצי מהשכר הממוצע במשק. השכר הממוצע עומד על כ-12 אלף, המשכנתא תיהיה 6 אלף מקסימום. וזה כשגם אני וגם אשתי עובדים בהייטק.

 

ועכשיו לשאלה שלי - האם ניתן לקחת משכנתא על נכס בישראל כדי לכסות התחייבות במדינה אחרת? יש לי משכנתא בישראל על דירה בגובה של בערך 500K (שווי נכס 1.6-1.7). משכנתא נוספת על דירה בחו"ל בגובה של כ-400K ש"ח. הבעיה שהריבית עליה עומדת עכשיו על 8.5% ותעלה לכיוון 9.5% עוד חודשיים בערך. אז חשבתי להשלים ל-50% משכנתא מערך הנכס בארץ כדי לסגור את המשכנתא בחו"ל (עוד 100K נאסוף תוך כמה חודשים). האם קיימת חיה כזאת?

 

זה גורר משכנתא של כמיליון ש"ח בלבד. זה קצת מנותק ממחירי הדירות, ומשכנתא ממוצעת גבוהה מכך. 

[MiniMiz3r]

לפני 5 דקות, ישה כתב:

לכן ימכור את הדירה ( באותו המחיר שקנה ) ויישאר עם כסף ביד

 

זה רעיון נחמד בתאוריה, בפועל לא לי ולא לך אין כדור בדולח שיודע להגיד מה יהיה מצב שוק הנדל"ן או מצבו הפיננסי של הלווה בעוד חמש שנים. לא חסרות דוגמאות של אנשים שמכרו דירות בהפסד.

[farkash7]

השאלה מה המספר שלהם ביחס לכאלה שמכרו ברווח.

תמיד יש תסריט גרוע השאלה מה הסיכויים להגיע אליו היחס לתסריטים אחרים.

 

לבחור אין ילדים כרגע. כבר יתרון כי קל מאוד לחזור לגור עם ההורים אם תגיע סערה וגם קל לחסום אל ההוצאות.

בסך הכל אפשר לומר שמדובר בהתחייבות מאוד גדולה מצד אחד אבל מהצד השני בסיכוי סביר מאוד מאוד יש אופציות לצאת ממנה ובנוסף הוא מאוד צעיר… הוא קונה דירה בשלב מוקדם מאוד וזמן הוא מצרך יקר שאי אפשר לקנות בכסף.

 

מקווה שהתסריט הסביר התקיים (כנראה שכן) ובעוד 10 שנים הבחור יברך על ההחלטה הלא פשוטה שעשה, הוא יהיה רק בן 35 עם דירה ברשל״צ שכבר חלק לא קטן ממנה שולם ומצבו הכלכלי כנראה יהיה טוב יותר.

 

בהצלחה.

עריכה אחרונה ב-22 ליולי, 2022 על ידי farkash7