מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[MiniMiz3r]

לפני 1 דקה, farkash7 כתב:

השאלה מה המספר שלהם ביחס לכאלה שמכרו ברווח.

תמיד יש תסריט גרוע השאלה מה הסיכויים להגיע אליו.

 

לזה שמכר בהפסד זה לא עוזר לדעת שעשרה אחרים מכרו ברווח. עובדתית המחירים היום נמצאים בשיא כל הזמנים, ולמרות שהם עולים כבר למעלה מעשור העליה לא מונוטונית והיו תקופות של קפאון ואפילו ירידה קלה.

האם בעוד X שנים הדירה הזאת תהיה שווה את מחירה היום? לא יודע.

לבחור אין ילדים כרגע, זה נכון, בדגש על כרגע. מה הוא יעשה כשהוא ירצה ילדים? או שהוא גוזר על עצמו לא לעשות ילדים עד שיגמור את המשכנתא או שהשכר שלו יקפוץ דרמטית? נדמה לי שיהיה קצת קשה לגדל ילדים עם הכנסה פנויה של 11-12 אלף, לפני ששילמת חשבונות וקנית אוכל ותדלקת את הרכב. ושוב זה בתרחיש שבו שני בני הזוג עובדים כרגיל.

יש סיכוי, כנראה לא רע, שבסופו של דבר הוא יצליח לשלם את המשכנתא בהצלחה והכל יהיה בסדר. אבל יש גם סיכוי שלא, ולדעתי במקרה הזה מדובר בסיכוי ממשי מאוד לאור הפער העצום בין גובה ההכנסות שלהם לבין החוב שהם רוצים לקחת על עצמם. הוא לא כדורגלן בליגת האלופות ולא מנכ"ל בית חולים, הוא שכיר עם מעט מאוד נסיון בשוק שידוע בוולאטיליות שלו.

[garicho]

לפני שעה, ישה כתב:

משכנתא לכל מטרה ניתן לקבל , הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר ריבית על משכנתא רגילה

 

האם ניתן לקחת את המשכנתא גם אם אין הכנסה בישראל?

לפני 33 דקות, Nemesis כתב:

 

זה גורר משכנתא של כמיליון ש"ח בלבד. זה קצת מנותק ממחירי הדירות, ומשכנתא ממוצעת גבוהה מכך. 

 

זה רק עוד הדגמה איך מחירי הדיור התנתקו לחלוטין בישראל... כמו שאמרתי, כלל אצבע שלי. 

[nizzan943]

לפני כשעה, ישה כתב:

מהיכן הבאת את המספר המואדם הדמיוני הזה

לצערי אתה לא מבין 

 

בוא ניקח את התמהיל שהצעתי ונבדוק מה קרה לו אחרי 5 שנים.

 

1000K קל"צ ל 17 שנה לקחתי ריבית עכשיו של 4% היתרה תהיה 776K 

200K קל"צ ל 30 שנה בריבית של 4.38% היתרה תהיה 182K

566K בפריים בריבית של 2.55% שתעלה ל 5% מתי שהוא היתרה תהיה כ 510K

סה"כ היתרה תהיה כ 1470K ואם לא שונו הנוסחאות ישולם עוד כ 90K קנס פרעון מוקדם

מחושב לפי שער ריבית בעוד 5 שנים של 2.2%

והתורה אומרת שככל שקנס גבוה יותר כך הכדאיות לשלם אותו עולה, כמובן שניתן לגרור את ההלואה גם לדירה האחרת.

לכן ימכור את הדירה ( באותו המחיר שקנה ) ויישאר עם כסף ביד

להקלת ההחזר החודשי בהתחלה אפשר שלא למשוך את הפריים או את חלקו אבל זה כנגד הסיכון של מדד תשומות הדיור

 

 

 

הוסבר לי על ידי מוכרת המשכנתאות, הדבר הבא:
לדוגמה:

לקחת מליון בקלצ לפי 4.4% ל20 שנה.

אחרי 5 שנים הגעת למחזר את המשכנתא, הריבית היום עומדת על 2.4%, כלומר פער של 2 אחוז.

עושים את היתרה שנשארה * 0.02 (2 אחוז) * מספר השנים שנותר למשכנתא, והרי לך הקנס, אני צודק?

עריכה:

לא הוספתי את ההנחה מעל 5 שנים של 30%, אני יודע שהיא קיימת בצורת מדרגות.

 

אולי הגזמתי עם הקנס כי הוא חושב לפי קלצ של 30 שנה בכל המסלולים, אבל רק כדי להבין אם טעיתי איפהשהוא.

בכל מקרה ישה, אני באמת רוצה לקחת את המסלול שאתה מתאר, אבל הבנק לא נותן לי מליון ל17 שנים.

 

המקסימום שאני יכול להחזיר בחודש (במידה ואני פורע את הלוואה של בת הזוג עם הלוואה לטווח קצר יותר) זה 9224 (יחס החזר של 40% מההכנסה הפנוייה).

עד כמה גרוע לקחת את זה ל22 שנים בערך? (דבר כזה יוסיף לי לקנס כ60 אש"ח)

 

 

לפני 57 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

זה רעיון נחמד בתאוריה, בפועל לא לי ולא לך אין כדור בדולח שיודע להגיד מה יהיה מצב שוק הנדל"ן או מצבו הפיננסי של הלווה בעוד חמש שנים. לא חסרות דוגמאות של אנשים שמכרו דירות בהפסד.

לא סביר למכור דירה באזור ביקוש כמו ראשון לציון, שנקנה על הנייר ותעלה עוד במחיר הפסד, וגם אם תיהיה ירידה, היא רוחבית ולא רק לדירה שלי, כלומר דירה אחרת שאקנה במקומה תיהיה זולה באותו אזור אחוז.

 

לפני 49 דקות, farkash7 כתב:

השאלה מה המספר שלהם ביחס לכאלה שמכרו ברווח.

תמיד יש תסריט גרוע השאלה מה הסיכויים להגיע אליו היחס לתסריטים אחרים.

 

לבחור אין ילדים כרגע. כבר יתרון כי קל מאוד לחזור לגור עם ההורים אם תגיע סערה וגם קל לחסום אל ההוצאות.

בסך הכל אפשר לומר שמדובר בהתחייבות מאוד גדולה מצד אחד אבל מהצד השני בסיכוי סביר מאוד מאוד יש אופציות לצאת ממנה ובנוסף הוא מאוד צעיר… הוא קונה דירה בשלב מוקדם מאוד וזמן הוא מצרך יקר שאי אפשר לקנות בכסף.

 

מקווה שהתסריט הסביר התקיים (כנראה שכן) ובעוד 10 שנים הבחור יברך על ההחלטה הלא פשוטה שעשה, הוא יהיה רק בן 35 עם דירה ברשל״צ שכבר חלק לא קטן ממנה שולם ומצבו הכלכלי כנראה יהיה טוב יותר.

 

בהצלחה.

בנוסף אנחנו עוברים להורים שלי לתקופה של שנה וחצי כעזר לסגירת ההלוואה של בת הזוג ושלי בנוסף לתשלום המשכנתא.

אחריה כמו כן יש עזרה מההורים שחלקה צריך להחזיר בתוך 3.5 שנים מהיום אנחנו עם תשלום משכנתא בלבד וחוזרים לעמוד על הרגליים.

 

 

עריכה אחרונה ב-22 ליולי, 2022 על ידי nizzan943

[farkash7]

מינימייזר בגדול אני איתך.

משכנתא של 10k לטווח כזה ארוך הייתי לוקח אם אני מרוויח 60 ברוטו ובת הזוג מרוויחה עוד סכום יפה.

זה המון המון כסף… 

מצד שני אני אובר היסטרי בדברים האלה. 

 

בנוסף העובדה שאני בהייטק זה גם מה שהיה מפחיד אותי, לא נותן לי בטחון כי אף ענף במשק לא יצליח להחליף את השכר שלי כרגע אם אני מפוטר, ובנוסף ה10k שאני אקבל מביטוח לאומי לפני מס לא מדגדגים אפילו את הנטו הנוכחי.

אבל כפי שאמרתי אני היסטרי בדברים האלה.

 

בגדול זה חתיכת קפיצה מעל הפופיק, אבל בגלל שהוא כל כך צעיר ובגלל שתכלס הוא רווק (כן יש בת זוג אבל אין ילדים - זה רווק) אני חושב שיהיו לו אפשרויות יציאה אם יגלה שזה גדול עליו והוא לא יכול לעמוד בזה (קח סקופ זה גדול עליך, אבל סיכוי לא רע שתצליח להחזיק מעמד והעתיד יהיה וורוד).

 

הייתי הולך לעשות ניתוח לקשירת צינור הזרע, just in case you know…

 

עריכה אחרונה ב-22 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[sperial]

@nizzan943 לא הבנת את קנס היציאה. הקנס מחושב כהפרש בין הריבית שאתה משלם לבנק, לבין ריבית מייצגת להלוואה דומה בבנק בתאריך הפרעון, כפו משך ההלוואה שנותר. מה שקורה הוא שאם הריבית בבנק עולה במהלך התקופה כלל לא תשלם "קנס" (או עמלת פרעון מוקדם), חוץ מאיזו עמלה תפעולית של כמה עשרות ש"ח. אם, לעומת זאת, הריבית תרד תשלם את אותו "קנס" על ההפרש בין הריבית בהלוואה שלך לריבית שתהיה מקובלת בבנק לאותו סוג הלוואה באותו זמן בעצם אתה "תפצה" את הבנק על הסכום שיפסיד מכך שבמקום שתשלם לו ריבית גבוהה הוא יצטרך להלוות את הכסף בריבית נמוכה ממנה.

 

ריבית הייחוס הזו לצורך החישוב אינה נתונה לגחמות של הבנק, היא נקבעת לפי נוסחה שקבע בנק ישראל. 

[nizzan943]

@sperial אני יודע את זה, אני שואל אם אופן החישוב שלי הוא נכון.

נניח ניקח רק את ההלוואה קלצ הגדולה של ישה.

1000K ל17 שנים בריבית של 4%.

נניח אחרי 5 שנים באתי לפרוע את ההלוואה והריבית כרגע היא 2%.

ונניח שהיתרה היא 776 אש"ח.

פער ריביות של 2%.

766000 (יתרה) * 0.02 (2 אחוז) * 12 שנים (יתרת שנים לתשלום) * 0.7 (30 אחוז הנחה מהקנס בגלל ששילמתי יותר מ5 שנים).

אני טועה?

 

כנראה שכן, אבל איפה?

[sperial]

אם הריבית ירדה בשניאחוז הבנק יחשב את הריבית הצפויה לפי 2%, את הריהית הצפויה לפי 4% וידרוש ממך את ההפרש. זה לא 2% כפול 12 שנה, כי אלה חישובי ריבית דריבית. זה בעצם סכום שהתחייבת לשלם על פני כל חיי ההלוואה, וכעת, כיוון שאתה רוצה לפרוע אותה "במכה אחת", אתה משלם אותו בתשלום אחד.

 

המפתח הוא כיצד הבנק מחשב את הריבית המייצגת הזו שאליה הבנק משווה את הריבית על ההלוואה הקיימת. וכאן הבנק לא יכול לקבוע באופן שרירותי, יש הוראות של בנק ישראל.

 

עריכה: יש עוד נתון חשוב שנוטה להשכח: הריבית מוצגת כריבית נומינלית שנתית, אבל חישובי הריבית הים יומיים, מה שגורם לריבית האפקטיבית להיות יותר גבוהה., והערך הזה מצויין במסמכי ההלוואה. להדגמה הצץ בצד האחורי של דף פירוט האשראי שלך.

עריכה אחרונה ב-22 ליולי, 2022 על ידי sperial

[nizzan943]

קרי ריבית ממוצעת על משכנתאות.

 

תודה!

[sperial]

מאותו סוג באותו בנק ביום החישוב, או משהו דומה.

[nizzan943]

@ישה

 

 

זה מסלול שאני חושב ומאמין (אדע את זה יום ראשון) שהבנק יוכל לתת.

מה דעתך?

ומה דעתך על אותו מסלול במקום 20 שנים - 22 שנים בשביל מרווח להחזר חודשי.

הפחד שלי שהבנק לא ייתן בגלל "מרווח" של עובדי בנק.

ועדיין זה הבנק עם הריביות הטובות ביותר שהצלחתי להשיג.

 

עריכה:

זה מסלול שאני יודע ב90% שאני יכול לקחת כי הוא ניתן על ידי הבנק:

 

קלצ - 1000 אש"ח - 22 שנים - 4.38%

קלצ - 200 אש"ח - 25 שנים - 4.45%

פריים - 566 אש"ח - 30 שנים - P+0.35

עריכה אחרונה ב-22 ליולי, 2022 על ידי nizzan943

[- XM -]

אני לא יודע בדיוק כמה יהיה הקנס ואיך הוא מחושב אבל הסכום שרשמת מופרך ממש.

בכל מקרה אם יהיו קנסות זה בגלל שהריבית תרד, אם הריבית תרד תוכל למחזר להחזר חודשי נמוך יותר, אז פטרת את הבעייה.

 

אני אכתוב משהו לא פופולרי, אבל לדעתי עשית בשכל ואל תתחרט, נכון שאם היית סוגר לפני חצי שנה היית מרוויח יותר, אבל לא נורא זה מה יש. אל תסתכל אחורה ואל תוותר על העיסקה.

 

נכון שמי שלא קופץ למים לא נרטב, אבל הוא גם לא לומד לשחות.

סע קדימה, בעז’’ה יהיה בסדר..

[sperial]

אם הוא ימחזר הוא ישלם את הקנס בעת המיחזור. הבנק לא פראייר, ולא יוותר על רווחיו. 

 

האם הבחור עשה בשכל או לא? אני חושב שהוא קפץ מעל עזריאלי, לא מעל בורג' חליפה. איך הוא ינחת? נשים תזכורת לשאול אותו בעוד 15 שנה. בינתיים יצטרך לצלוח תקופה לא קלה ולקוות שאם תהיה נפילה יזהה אותה מוקדם וייפטר בקלות מהדירה. או שיהיה גיבוי מההורים למקרה של בעיה קשה.

[Nemesis]

לפני שעתיים, garicho כתב:

 

האם ניתן לקחת את המשכנתא גם אם אין הכנסה בישראל?

 

זה רק עוד הדגמה איך מחירי הדיור התנתקו לחלוטין בישראל... כמו שאמרתי, כלל אצבע שלי. 

 

היה נדמה לי שהתנתקו מזמן, אבל בינתיים נראה שעשיתי טעות קשה שלא עשיתי מאמץ קודם לכן. 

המצב נהיה כל כך גרוע שהדירה שחשבתי שאקנה השנה עלתה במיליון ש"ח פלוס, וגם עם משכנתא משוגעת של שני מליון ש"ח שזה הרבה יותר ממה שהיה מתוכנן אני כבר לא נמצא באיזור חיוג. 

 

דמי השכירות המשולמים כשהם מחושבים כתשואה מערך הדירה ממש לא גבוהים, אבל כיוון שהמחירים כל כך גבוהים אבסולוטית זה יקר מאוד. 

 

אף אחד לא מבטיח שלא ירד, אבל בינתיים נראה שהסיבולת של הישראלים למחירים אסטרונומיים גבוהה מאוד. 

[redroze]

לפני 4 שעות, sperial כתב:

אם הוא ימחזר הוא ישלם את הקנס בעת המיחזור. הבנק לא פראייר, ולא יוותר על רווחיו. 

 

האם הבחור עשה בשכל או לא? אני חושב שהוא קפץ מעל עזריאלי, לא מעל בורג' חליפה. איך הוא ינחת? נשים תזכורת לשאול אותו בעוד 15 שנה. בינתיים יצטרך לצלוח תקופה לא קלה ולקוות שאם תהיה נפילה יזהה אותה מוקדם וייפטר בקלות מהדירה. או שיהיה גיבוי מההורים למקרה של בעיה קשה.

אני פשוט חייב לתת סיפור קונטרה אישי לכל פחדני החובות שרשמו כאן בדפים האחרונים.

בשנת 2012 הייתי קצת יותר מבוגר מ- @nizzan943.

באותה תקופה כולם דברו על כך שהבועה תכף תתפוצץ, ושמחירי הדיור לא הגיוניים. אני ואשתי לא הקשבנו לכל הנביאים בשקל וקנינו דירה מיד לאחר החתונה (ניסינו לקנות גם שנתיים לפני אבל כל פעם המשפחה עצרה בעדנו כי אנחנו לא נשואים).

באותה תקופה הדעה הרווחת הייתה לקחת משכנתא עם החזר "נח" של כ-3 אלף ש"ח, גג 4 אלף ש"ח "כדי שלא תרגיש את המשכנתא חונקת אותך". גם כאן לא הקשבנו לכל עצות החכמים ועם הכנסה של בקושי 15 אלף ש"ח לקחנו החזר שגירד את ה-6 אלף ש"ח מלמטה (משכנתא של 10 שנים). לקחנו החזר כזה גבוה כי היינו ללא ילדים והכרנו את יכולת החיסכון שלנו.

 

היום קל להיות חכם בדיעבד ולהגיד שזו אחת ההחלטות הכי טובות שעשינו בחיים. אם היינו מחכים עוד שנה או אפילו כמה חודשים היינו מפספסים את הרכבת ולא היינו מגיעים לרבע ממה שיש לנו היום.

 

הרכישה הזו הייתה סטירת לחי מצלצלת עבורי. למדתי איך זה מרגיש לשלם משכנתא על דירה שאתה רק יכול לדמיין אותה. למדתי על תכנון נכון של המסלולים במשכנתא עבור פרעון מוקדם. למדתי על תכנון מס נכון. בכל מקום שרשמתי למדתי, בעצם התכוונתי שנפלתי. אבל זה שנפלתי גרם לי להיות "על זה" בעיסקה הבאה.

למרות שכלכלית עשיתי המון טעויות סביב העיסקה הזו, כתוצאה מההחלטה הזו, ממש בעתיד הקרוב כ-10 שנים מתאריך הרכישה של הדירה הזו, אני אחצה מיילסטון מתודי של מעבר משווי נכסי נדלן של 7 ספרות ל-8 ספרות.

עכשיו בוא נשים את הדברים בפורפורציה, אני לא איזה נדלניסט או איש עסקים ממולח. אנחנו התחלנו את החיים המשותפים שלנו עם גרעונות. אנחנו לא באים ממשפחות עשירות או משהו כזה. לפי גובה המשכורות שלנו לפני עשור, אתה יכול להבין שאנחנו לא הייטקיסטים מהעשירון העליון. כלומר את רוב השווי של הנכסים שלנו, לא אנחנו שלמנו, אלא השווי הגיע מהעלייה המוקדמת על רכבת הטירוף. ואחרי שעלינו על הרכבת, למרות שנראה שהגענו לקצה גבול היכולת שלנו, יכלנו פשוט לשבת באזור הנוחות ולהירגע. אבל עשינו בדיוק ההפך, מתחנו את הגבול מחדש לפחות פי 2 ממה שהוא היה לפני זה.

 

@nizzan943, הטיפ היחיד שיש לי לתת לך, וזה הסוד שגורם לי לישון טוב בלילה. זה לשמור קרן חירום בצד של 100 אלף ש"ח. לא להתפתות להשקיע אותה ולא לפחד מזה שהיא לא עושה תשואה כשהיא עומדת בצד בפקדון או בעו"ש. אם וכאשר תהיה קטסטרופה, הקרן הזו תציל אותך. היא תקנה לך מספיק מרווח נשימה להיפטר מהנכס בזמן ראוי או להתאפס על עצמך מחדש ולעשות ארגון מחדש בחיים.

[farkash7]

לפני 27 דקות, redroze כתב:

ועם הכנסה של בקושי 15 אלף ש"ח לקחנו החזר שגירד את ה-6 אלף ש"ח מלמטה (משכנתא של 10 שנים).

 

אחלה מלל, אבל יחי ההבדל הקטן…

אתה לקחת משכנתא ל-10 שנים עם החזר של 6.

הוא לוקח משכנתא ל22-30 שנה עם החזר של 10.

 

רמת הסיכון שלו היא פי כמה מהעסקה שאתה עשית באותם ימים, גם מבחינת ההחזר, גם מבחינת משל הזמן והחשיפה וגם מבחינת ההתחייבות הכספית.

 

 

עריכה אחרונה ב-22 ליולי, 2022 על ידי farkash7