מי הכתובת לבירור אפשרות, היתרים ולוח זמנים לבנייה עסקית בשכונה חדשה בהקמה?

[ניקו פ.]

היי, 

נניח וקמה שכונה חדשה, די גדולה, עם מספר רב של קבלנים, שבונים באזור דירות מגורים, חלקן בבנייה רוויה וחלקן לא. חלקן משתכן, חלקן שוק פרטי. 

השכונה כולה כרגע חול ושדות. אין שם מבנים קודמים. 

היא נמצאת בתוך תחומה של עיר מסוימת ותהיה תחת אותה העיר. 

 

מי הכתובת לבירורים הבאים:

מתי והאם ניתן לבנות בנייה עסקית (למשל משרד קטן)? 

האם זה בד"כ קורה לאחר הבנייה של המגורים? 

האם יוקם קניון/מרכז מסחרי בשכונה? ואם כן מתי הצפי? 

למי פונים אם רוצים לברר לגבי שכירת משרדים באותו מרכב משרדי או לחלופין אם רוצים לב ע בנייה עסקית של מבנה משרדי קטן (לא לגובה). 

 

תודה ומקווה שהשאלה ברורה.

[natco]

חפש את תשריט ותקנון התב"ע באתר הועדה הרלוונטית, או באתר "תכנון זמין".

אם יש תכניות בינוי - עוד יותר טוב.

 

לגבי זמני ביצוע- זה נעלם שקשה לחזותו.

כדי שדברים יבנו בפועל, צריך שיהיה יזם שישתלם לו לבנות אותם.

העירייה ברוב המוחלט של המקרים אינה היזמית בפרוירטים של בניה מסחרית/משרדים.

אתה יכול להריץ בדיקה של הגו"ח בלשונית של "רישוי בניה" באתר הוועדה, אחרי שתגלה לפי הבינוי/תשריט שהם מיועדים לשימושים הנ"ל, ולראות אם מישהו כבר פתח בהליכים לבקשה להיתר, שזה הסימן הכי ברור שזה הולך להתממש.

[פינדר]

לפני 23 דקות, natco כתב:

לגבי זמני ביצוע- זה נעלם שקשה לחזותו.

כדי שדברים יבנו בפועל, צריך שיהיה יזם שישתלם לו לבנות אותם.

אצלי בשכונה, המרכז המסחרי שהיה אמור להיבנות לפי התכנון לא מצא חן בעיני היזם המקורי. עבר הרבה גלגולים, שכללו לחץ ותחנונים של התושבים. בסוף הוא נחנך כ15 שנה לאחר תחילת האכלוס.

[ניקו פ.]

לפני שעה, natco כתב:

חפש את תשריט ותקנון התב"ע באתר הועדה הרלוונטית, או באתר "תכנון זמין".

אם יש תכניות בינוי - עוד יותר טוב.

 

לגבי זמני ביצוע- זה נעלם שקשה לחזותו.

כדי שדברים יבנו בפועל, צריך שיהיה יזם שישתלם לו לבנות אותם.

העירייה ברוב המוחלט של המקרים אינה היזמית בפרוירטים של בניה מסחרית/משרדים.

אתה יכול להריץ בדיקה של הגו"ח בלשונית של "רישוי בניה" באתר הוועדה, אחרי שתגלה לפי הבינוי/תשריט שהם מיועדים לשימושים הנ"ל, ולראות אם מישהו כבר פתח בהליכים לבקשה להיתר, שזה הסימן הכי ברור שזה הולך להתממש.

תודה רבה על העזרה, מעריך מאוד. 

זה האזור: 

 

https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/99000984989/310

 

אני רואה שיש ייעוד לבניה גם מסחרית, אבל אני אחדד את השאלות שלי לשתיים ספציפיות. 

 

נגיד אני רוצה להקים שם מבנה משרדי קטן ששוכן על נגיד 100 מ"ר מ"ר ומפלס בודד, למי אני יכול לפנות כדי לברר ולהתחיל את התהליך של קניית/שכירת קרקע, קבלת אישורים, התחלת בנייה וכל הבירוקרטיה?

 

נגיד ולא בא לי להתעסק בבנייה של מבנה והלוואות עסקיות וכו' ובא לי פשוט לשכור משרדים בתוך קניון/מרכז מסחרי או אזור שיהיה יותר מסחרי באופיו וסביר שיבנו שם משרדים - למי אני יכול לפנות במקרה כזה כדי להבין מי הקבלן או האדם שאיתו אני אמור לדבר ולומר לו "היי, אני ישראל ישראלי ואני רוצה משרדים אצלך מתי זה יהיה מוכן לדעתך כי אני צריך שנה להיערך?" 

עריכה אחרונה ב-12 ביולי על ידי ניקו פ.

[SlowRide]

בתכנית הספציפית הזאת, רוב התעסוקה והמסחר משולבים במגורים, ולא מתוכנן בה מרכז מסחרי נפרד כמו קניון. על הרחוב הראשי (לאורך המוביל הארצי) יש מגרשים שמשלבים מגורים עם מסחר ותעסוקה. אין שם מגרשים קטנים שמאפשרים בניה של קומה אחת ו100 מ"ר למשרד בודד.

יש בצפון התכנית מגרשי תעסוקה, אבל שם אפשר לבנות בניינים של 7 קומות.

ברגע שיזם יתחיל לפתח את אחד המגרשים שיש בהם משרדים, אתה צריך לקנות ממנו משרד.

אתה יכול לבדוק באתר ההנדסה של כפר סבא איזה יזמים הגישו בקשות לגושים וחלקות האלה ולנסות ליצור קשר.

 

[natco]

התכנית פה לא מאפשרת בניה עצמאית כמו שאתה רוצה.
תכנית הבינוי (המצויינת, אגב. שאפו למשרד המתכנן) היא של עירוב שימושים, בצורה הכי חדשנית ונכונה שיש.

כלומר, המסחר והמשרדים ממוקמים בקומות הראשונות של בנייני המגורים בבנייה רוויה:

 

(צילום מתוך פרוגרמה לשטחי ציבור, בתוך "מסמכי התכנית" בקישור שהעלית).

 

ככל שיש איזה שהוא יזם שכבר הגיש שם תכניות לאישור, אפשר לפנות אליו.

מבדיקה מהירה שעשיתי, המתחם שם עוד רחוק מס' שנים מעלייה לקרקע, שכן איני מוצא תיעוד להתחלת ביצוע תשתיות תומכות.

רוב הועדות אינן מאפשרות ליזמים התחלת ביצוע לפני שלב מצעים (כלומר כל התשתיות כבר מוכנות וקבורות מתחת לדרכים).

 

זה יהיה אחלה מתחם, במיקום מצויין, אבל נראה לי שעוד חזון למועד...

 

[SlowRide]

תודה על המחמאות נתקו, אני אמסור למי שצריך 😉

[Nakamichi]

לפני כשעה, natco כתב:

תכנית הבינוי (המצויינת, אגב. שאפו למשרד המתכנן) היא של עירוב שימושים, בצורה הכי חדשנית ונכונה שיש.

כלומר, המסחר והמשרדים ממוקמים בקומות הראשונות של בנייני המגורים בבנייה רוויה

 

לפני 40-50 שנה היו בונים ככה. הבינו שזה לא משהו, אז הפסיקו

עכשיו זה חזר. גר בשכונה חדשה כזאת.

לי זה אחלה כי אין לי מסחר מתחת לבניין, הבניינים שיש סובלים מזה. 

בבחירת הדירה מייד פסלתי כל בניין שהיה מתחתיו מסחר.

 

 

[natco]

זה לא המכולת של דוד שהשתלטה על קומת העמודים ועושה ריחות לדיירים.
יש כאן קומת מסחר ועוד שתי קומות משרדים מעליה. 

הקונספט הזה הוא העתיד של התכנון האורבני, וזה מה שעושים בכל העולם במרכזים אורבניים צפופים. בעיקר במדינות מפותחות, בהן ה"תעשיה" היא לא משהו רועש או מזהם.

זה פתרון טוב לבעיות תחבורה וחניה, ומצמצם את הצורך בקומיוטינג.

כשכל השכונה (וכל השכונות החדשות האחרות) יתוכננו כך, גם הציבור הישראלי השמרן יסתגל ויראה את היתרונות האדירים שזה מביא.

 

לעניין ההפרעה לשכנים, הרי שניתן להפריד את המגורים מהמסחר ממש ברמה של כניסה מרחוב אחר, או לכל הפחות צד אחר, חסימה של חלק מהחניונים והתשתיות המשותפות, הפניית פתחים נכונה, הפרדה ורטיקלית ראויה וכו'.

זה כבר עניין של תכנון פרטני טוב של הבניין/מתחם (שמתבצע בהיררכיה אחת פחות מהתכנון האורבני שרק מתווה מדיניות).

אז עכשיו יבוא מי שיביא לי כדוגמא רעה את מתחם "שרונה" בת"א, אבל באמת שאפשר היה להמנע מהטעויות הפאטליות שנעשו שם (האמת שגם ניתן עדיין לתקנן בבניין הקיים, בטח כשמתחם ה"שוק" הוא ממילא כשלון מסחרי).

 

[SlowRide]

צריך גם לציין שזה רק לאורך הרחוב הראשי של השכונה, שהוא ממש ראשי וגם גובל בפארק גדול, כך שיש שם פוטנציאל לאיכות מגורים גבוהה.

לפני 38 דקות, Nakamichi כתב:

גר בשכונה חדשה כזאת.

לי זה אחלה כי אין לי מסחר מתחת לבניין, הבניינים שיש סובלים מזה

אתה בעצמך אומר שזה טוב שיש מסחר מטר מהבית. בסוף זה עניין של תכנון וגם אכיפה של העירייה.

[natco]

לפני שעתיים, SlowRide כתב:

תודה על המחמאות נתקו, אני אמסור למי שצריך 😉

וואלה. זה שלכם? באמת עבודה טובה.

(שזה ממש לא מובן מאליו בתבעו"ת החדשות באיזור, ולא יוציאו ממני דוגמאות גם בעינויים)

אולי תוכל למסור לפות"ש קצת מידע פנימי...

 

[ניקו פ.]

לפני 4 שעות, SlowRide כתב:

בתכנית הספציפית הזאת, רוב התעסוקה והמסחר משולבים במגורים, ולא מתוכנן בה מרכז מסחרי נפרד כמו קניון. על הרחוב הראשי (לאורך המוביל הארצי) יש מגרשים שמשלבים מגורים עם מסחר ותעסוקה. אין שם מגרשים קטנים שמאפשרים בניה של קומה אחת ו100 מ"ר למשרד בודד.

יש בצפון התכנית מגרשי תעסוקה, אבל שם אפשר לבנות בניינים של 7 קומות.

ברגע שיזם יתחיל לפתח את אחד המגרשים שיש בהם משרדים, אתה צריך לקנות ממנו משרד.

אתה יכול לבדוק באתר ההנדסה של כפר סבא איזה יזמים הגישו בקשות לגושים וחלקות האלה ולנסות ליצור קשר.

 

 

לפני 4 שעות, natco כתב:

התכנית פה לא מאפשרת בניה עצמאית כמו שאתה רוצה.
תכנית הבינוי (המצויינת, אגב. שאפו למשרד המתכנן) היא של עירוב שימושים, בצורה הכי חדשנית ונכונה שיש.

כלומר, המסחר והמשרדים ממוקמים בקומות הראשונות של בנייני המגורים בבנייה רוויה:

 

(צילום מתוך פרוגרמה לשטחי ציבור, בתוך "מסמכי התכנית" בקישור שהעלית).

 

ככל שיש איזה שהוא יזם שכבר הגיש שם תכניות לאישור, אפשר לפנות אליו.

מבדיקה מהירה שעשיתי, המתחם שם עוד רחוק מס' שנים מעלייה לקרקע, שכן איני מוצא תיעוד להתחלת ביצוע תשתיות תומכות.

רוב הועדות אינן מאפשרות ליזמים התחלת ביצוע לפני שלב מצעים (כלומר כל התשתיות כבר מוכנות וקבורות מתחת לדרכים).

 

זה יהיה אחלה מתחם, במיקום מצויין, אבל נראה לי שעוד חזון למועד...

 

תודה לכם. זו אכן שכונה שתהיה לדעתי עם איכות חיים טובה והאמת שגם השכונות מסביב שכבר קיימות. הבעיה היחידה זה כבישי היציאה שבפוטנציה יהיו עמוסים כשהנ"ל תוקם, אך נקווה לטוב. 

 

שאלה נוספת ברשותכם: ואם לצורך העניין קופת חולים רוצה להקים שם סניף. הרי יש תקני בנייה מיוחדים (מיזוג, מיגון וכו') וקשה לי להאמין שבבנייה רוויה זה אפשרי, לא? 

האם יש שטח ייעודי לדברים כאלו? 

מוזר לי שכונה כזו גדולה בלי קופת חולים לקופות הגדולות. 

[sperial]

בשנים האחרונות קופות החולים מקימות סניפים במרכזי הקניות. אני יכול לחשוב על כמה כאלה בסביבה הקרובה שלי.

 

אבל, כן, צריל לבדוק את ייעוד המגרשים המיועדים למבנים מסחריים וציבוריים.

[SlowRide]

קופות חולים אפשר להקים גם במגרשים המיועדים למבני ציבור.

אין מניעה לבנות קופות חולים ומרפאות בעירוב שימושים עם מגורים. כמו שכבר נכתב זה הכל תלוי בתכנון. זה כנראה לא יהיה ממש באותו בניין אבל על מגרש גדול עם שימושים מעורבים אפשר לבנות בניין למרפאות ולידו בניין דירות ולשניהם קומה מסחרית משותפת על הרחוב.

[sperial]

@ניקו פ., אתה יודע, מבני ציבור זה גם מבני דת.

 

ולגבי מיקום מתקני רפואה - דוגמה שהפתיעה אותי: אישתי ביצעה בדיקת MRI ב…. סמי עופר. כן, מסתבר שמתחת לטריבונות יש מתקן שלם של מרפאות (במקרה זה פרטיות) וגם מכון דימות.